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美國(guó)居住環(huán)境優(yōu)美,，但受金融危機(jī)影響,，房市近年來(lái)受到較大沖擊,。圖為洛杉磯阿凱迪亞市一個(gè)待售的獨(dú)立屋,，標(biāo)價(jià)為179.88萬(wàn)美元,。記者 于大波
攝 |
房地產(chǎn)稅是美國(guó)地方政府的一項(xiàng)傳統(tǒng)稅收,。地方政府根據(jù)各自實(shí)際情況來(lái)確定稅率并依法征收,，而稅收主要用于民眾所在區(qū)域的教育及公共服務(wù)支出,�,！督�(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者近日在加利福尼亞州調(diào)研時(shí)發(fā)現(xiàn),，由于征稅標(biāo)準(zhǔn)和程序較為明確規(guī)范，房地產(chǎn)稅得到了納稅人的認(rèn)可和支持,。
歷史悠久 目的明確
美國(guó)在建國(guó)初期就開(kāi)始征收房地產(chǎn)稅,，早在1792年就有4個(gè)州征收房地產(chǎn)稅，1798年通過(guò)的財(cái)產(chǎn)稅法律就包含對(duì)房產(chǎn)和土地分別征稅的規(guī)定,。到了20世紀(jì)初,，美國(guó)每個(gè)州都制定了征收房地產(chǎn)稅的法規(guī)。
加利福尼亞州州立大學(xué)(北嶺分校)財(cái)務(wù)學(xué)教授陳超向記者介紹說(shuō),，美國(guó)征收房地產(chǎn)稅是為地方政府的各項(xiàng)服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提供資金支持,，并不以此為主要手段來(lái)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，但對(duì)購(gòu)買(mǎi)和持有房地產(chǎn)的需求有間接影響。其他與房地產(chǎn)有關(guān)的主要稅種分別歸在交易稅,、遺產(chǎn)贈(zèng)與稅和所得稅項(xiàng)下,，此外還有一些服務(wù)性收費(fèi)項(xiàng)目，這些稅費(fèi)綜合起來(lái)則對(duì)抑制房市過(guò)度投機(jī)起到一定作用,。
因地制宜 征收規(guī)范
美國(guó)房地產(chǎn)稅的稅率由州和地方議會(huì)根據(jù)本地財(cái)政需要制定,，因此各地稅率高低不等，而且隨著時(shí)間推移還可能會(huì)有小幅調(diào)整,�,？傮w而言，目前稅率大致介于1%-3%之間,。加利福尼亞州約為1%,，得克薩斯州高達(dá)2.8%左右，但得州沒(méi)有州收入所得稅,。根據(jù)對(duì)2009年會(huì)美房地產(chǎn)稅征收結(jié)果的統(tǒng)計(jì),，戶均納稅額最高的是新澤西州，平均每個(gè)住戶繳納6579美元,，最低的是路易斯安那州,，平均每個(gè)住戶繳納243美元。
洛杉磯郡估稅官諾谷茲對(duì)記者表示,，加州法律規(guī)定所有不動(dòng)產(chǎn)都必須繳納財(cái)產(chǎn)稅,，除非得到豁免。財(cái)產(chǎn)稅對(duì)洛杉磯郡居民所必需的服務(wù)提供了支持,，這些服務(wù)包括執(zhí)法,、消防、教育,、公園和娛樂(lè)等,。
洛杉磯郡估稅官辦公室在每年7月1日評(píng)估確定最新的房地產(chǎn)稅稅率，主要調(diào)價(jià)依據(jù)是當(dāng)年1月前后的市場(chǎng)價(jià)格信息,，稅單則是在每年11月1日寄出,，如果房主沒(méi)有收到稅單，應(yīng)該主動(dòng)向郡政府索取,，不能以沒(méi)有收到稅單為理由而逃避納稅責(zé)任,。房地產(chǎn)稅的繳稅日期，每年分為兩次,，即當(dāng)年的12月10日與次年的4月10日之前,。逾期未繳稅會(huì)有10%的額外罰金，逾期三年未繳稅會(huì)導(dǎo)致房屋被沒(méi)收拍賣(mài),。
據(jù)估計(jì),，加州居民平均每10年換一次住房,，每購(gòu)買(mǎi)一次就發(fā)生產(chǎn)權(quán)變更，地方政府就以新的購(gòu)價(jià)為征稅基數(shù),。但在夫妻及注冊(cè)伴侶之間、在父母和子女之間或從祖父母到孫子女之間的不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移可以免除重新估價(jià),。
信息公開(kāi) 用之于民
家住洛杉磯郡所轄蒙特利公園市的會(huì)計(jì)師姚女士向記者表示,，自己在6年前房市正熱時(shí)購(gòu)買(mǎi)了自住房，除每月支付房貸還款之外,，繳納房地產(chǎn)稅成為家庭的最大支出,。后來(lái)經(jīng)多方打聽(tīng)，姚女士了解到,，在房?jī)r(jià)大幅下降的情況下,，屋主自己可以填寫(xiě)一份“價(jià)格下降審核申請(qǐng)表”，申請(qǐng)臨時(shí)調(diào)價(jià),，以降低房地產(chǎn)稅,。
姚女士在2005年初購(gòu)房的價(jià)格為64萬(wàn)美元，房地產(chǎn)稅稅率為1.25%,，所以一年的房地產(chǎn)稅約為8000美元,，后來(lái)其房屋市場(chǎng)價(jià)上揚(yáng)到72萬(wàn)美元，一年房地產(chǎn)稅就提高到9000美元,。2007年7月后房?jī)r(jià)大幅下降,，姚女士就自行填寫(xiě)“價(jià)格下降審核申請(qǐng)表”，并附上住家附近三處出售房屋的最新價(jià)格信息,，經(jīng)郡政府估稅官辦公室確認(rèn)的房屋評(píng)估價(jià)值只有42萬(wàn)美元,，2008年的房地產(chǎn)稅因此降到5000多美元。2010年郡政府估稅官辦公室評(píng)估的房屋市價(jià)已經(jīng)反彈到46萬(wàn)多美元,，姚女士現(xiàn)在一年要繳納近6000美元的房地產(chǎn)稅,。
姚女士說(shuō)：“這是比較合理的做法，而且我在這里居住6年來(lái),，看到了道路和環(huán)境衛(wèi)生的改善,，圖書(shū)館和校舍的改建修繕，我們?nèi)A人聚集的這個(gè)城市還被評(píng)為全加州最佳育兒城市之一,，我就是直接受益者,，所以我愿意繳納合理估算的房地產(chǎn)稅�,！�
加州其他地方征收房地產(chǎn)稅的情況與洛杉磯大同小異,，各地對(duì)退伍軍人、退休老人,、殘障人士以及特殊貧困戶都有減免措施,，有些地方政府的信息服務(wù)更加周到一些,。美國(guó)威翰地產(chǎn)高級(jí)咨詢顧問(wèn)李海靜介紹說(shuō)，舊金山市關(guān)于房地產(chǎn)稅的所有詳細(xì)信息都公布在政府網(wǎng)站上,，納稅人可以輸入自己的名字或地址,，查看相應(yīng)信息。