在通常的理解中,，地價(jià)是房地產(chǎn)開發(fā)中的主要成本,，但這一理解或被泛海建設(shè)旗下的北京樓盤泛海國際居住區(qū)二期所“顛覆”。
泛海國際居住區(qū)地處北京東四環(huán)邊上的朝青板塊,。目前該樓盤只開發(fā)了一期,，二期尚在建設(shè)之中,。目前開發(fā)商對于二期的銷售價(jià)格還未公布，但多位業(yè)內(nèi)人士推測,，該樓盤二期的銷售均價(jià)會在4.5萬元/平方米左右,。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),，如果該樓盤二期最終以4.4萬元/平方米的價(jià)格入世,，房價(jià)將達(dá)到地價(jià)的近170倍；如果以4.5萬元/平方米開盤,，該比例將攀升近173倍,。
房價(jià)或高達(dá)地價(jià)的170倍
多位業(yè)內(nèi)人士推測，泛海國際居住區(qū)二期的銷售均價(jià)會在4.5萬元/平方米左右,。記者從北京部分中介處獲知,，該樓盤前期入市的一期樓盤，目前二手房均價(jià)約4.4萬元/平方米,。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪發(fā)現(xiàn),，該樓盤一期一個(gè)186平方米、三室兩廳兩衛(wèi)一廚的房間，業(yè)主出售時(shí)的報(bào)價(jià)為850萬元,，均價(jià)為45699元/平方米,。
北京搜房網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示，該樓盤二手房目前均價(jià)約4.4萬元/平方米,，據(jù)此,，行內(nèi)人士推測，依照正常推盤邏輯,，該樓盤二期推出時(shí),，均價(jià)應(yīng)在4.5萬元/平方米左右。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),，如果該價(jià)格預(yù)測準(zhǔn)確,，此價(jià)格與該樓盤2006年7月時(shí)的報(bào)價(jià)14500元/平方米相比，已上漲3倍多,。
如果這個(gè)數(shù)據(jù)還不太令人意外的話,，該樓盤超低的地價(jià)，肯定讓人大跌眼鏡,。
根據(jù)去年國土部公布的1457宗閑置土地的公開資料顯示,，2004年8月，泛海建設(shè)旗下公司以2.249億元拿下該樓盤所在的地塊,，共計(jì)供地面積為29.159萬平方米,，建筑面積為86.47萬平方米，樓面價(jià)僅約260元/平方米,。
如果該樓盤二期開盤價(jià)為4.5萬元/平方米,，那么該樓盤開盤價(jià)將為樓面價(jià)的近173倍。即使以該小區(qū)目前二手房成交價(jià)開盤,，房價(jià)與地價(jià)的差距也高達(dá)近170倍,。換句話說，該樓盤土地成本在房價(jià)中的占比微小,。
實(shí)際上,，由于開發(fā)商拿地時(shí)的樓面價(jià)極低，該樓盤的房價(jià)與地價(jià)間的差距一直較大,。比如該樓盤于2009年初的時(shí)候,，銷售價(jià)為32600元/平方米，房價(jià)與地價(jià)的差距也達(dá)到驚人的近125倍,。
泛�,；貞�(yīng)：開發(fā)成本不低
“新國八條”中要求，將對高利潤樓盤進(jìn)行增值稅清算,。地價(jià)是樓盤建設(shè)的主要成本,，這是時(shí)下樓市中的共識,。因此泛海國際居住區(qū)地價(jià)在房價(jià)中的占比如此之低，不得不令行業(yè)人士猜測,，該樓盤開發(fā)商的利潤率極高,。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者致電該樓盤開發(fā)商北京泛海信華置業(yè)有限公司時(shí)，該公司相關(guān)人士回應(yīng)說,，泛海國際居住區(qū)二期相關(guān)拆遷等問題還未接到公司總部的相應(yīng)通知,，因此二期開盤價(jià)也還沒有最終確定。該人士建議記者致電公司總部泛海建設(shè),。
當(dāng)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者與泛海建設(shè)取得聯(lián)系時(shí),，該公司相關(guān)負(fù)責(zé)人對此回應(yīng)說，該樓盤的開發(fā)成本并不低,。除了地價(jià)之外,，該地塊的拆遷補(bǔ)償費(fèi)、代征綠地七通一平費(fèi)等,，也是一筆不菲的支出,。目前該樓盤相關(guān)開發(fā)成本已高達(dá)40億元以上。此外,，該樓盤這幾年發(fā)生的財(cái)務(wù)費(fèi)用,、管理費(fèi)用數(shù)額也是很大的,。同時(shí),，該樓盤所在地塊東風(fēng)鄉(xiāng)項(xiàng)目為北京市綠隔項(xiàng)目，項(xiàng)目用地除建設(shè)用地外,，還有面積大過建設(shè)用地的代征綠化用地,，代征綠化用地的拆遷及費(fèi)用全部由開發(fā)商負(fù)責(zé)和承擔(dān)，這部分費(fèi)用預(yù)計(jì)也會很大,。如果這些成本全算在一起,，項(xiàng)目用地成本很大。
中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強(qiáng)認(rèn)為,，正常情況下,，一個(gè)樓盤的建安成本達(dá)到5000元/平方米就已經(jīng)很高了，一般最終確定的房價(jià)不會超出樓面價(jià)3倍以上,。一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，一般的地產(chǎn)開發(fā)中，地價(jià)是主要的成本,。