盡管去年580萬套保障房的建設(shè)目標(biāo)未能充分實現(xiàn),，但這并未阻擋中國政府在這方面的步伐——2011年全年將新建1000萬套保障房。這一雄心勃勃的新指標(biāo),，將其他國家遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩在了身后,。
毋庸置疑,，在近些年來中國商品住宅價格持續(xù)高漲,、增速同樣領(lǐng)跑全球的背景下，中國政府加大保障房供給力度,，在維護(hù)眾多購房者的切身利益,，乃至維護(hù)社會穩(wěn)定方面意義重大。然而需要指出的是,，在這一過程中,，必須明確界定政府和市場的各自行為邊界，尤其是在資金投入方面,，充分發(fā)揮市場力量,、動員社會資源，否則只能會事倍功半,。
保障房的建設(shè)涉及到資金,、土地、建材,、建設(shè)能力和制度建設(shè)等一系列復(fù)雜問題,，其中，資金不足是制約保障房建設(shè)的一個主要因素,。建設(shè)1000萬套保障房,，如果以70平方米/套×2000元/平方米建筑成本計算，大約需要1.4萬億元建筑資金,；再加上各種公用設(shè)施配套,，每年可能需要3萬億元左右的資金。雖然可以從商品住宅的土地出讓金,、住房公積金,、財政資金等方面籌措資金，但缺口依然巨大,。
要改變保障房的資金困局,，必須改變保障房建設(shè)的資金來源思路，實現(xiàn)財政投入為主向社會投入為主的轉(zhuǎn)變,。
建立以公租房為主體的保障房體系,。保障房的供給對象是那些一時缺乏財力購買商品住宅的家庭。自上世紀(jì)90年代中期以后,，經(jīng)濟(jì)適用房成為保障房的主要供給方式,，這雖有利于解決一些低收入家庭的住房需求,，但也引致了一系列負(fù)面效應(yīng)的發(fā)生，如財富分配的不公平,，申購過程中的弄虛作假和腐敗等等,。
尤應(yīng)指出的是，經(jīng)濟(jì)適用房作為保障房的主體,，使買房成為居民的基本選擇,。對一個國家來說，住房市場總是由買房和租房構(gòu)成的,。在發(fā)達(dá)國家,，居民的租房比重大致在35%左右。但中國在2007年存量房中居民擁有私人所有權(quán)的住房(簡稱“私房”)就已達(dá)85%以上,。在此條件下,，繼續(xù)鼓勵居民購房，只能使私房比重進(jìn)一步上升,。私房比重過高將使居民在地理位置上固化,，嚴(yán)重制約勞動力的流動和各種資源的合理配置。
調(diào)整“福利性”供給公租房的思路,，按照市場規(guī)則的要求建立公租房體系,。公租房建設(shè)主要由財政資金投入貫徹著“福利性”建房和供房的思路。這一出發(fā)點(diǎn)是好的,，但其結(jié)果可能違背初衷,，甚至可能引發(fā)嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)社會后果。如,，福利性公租房很容易從一開始就給承租家庭打下“政府資助”的心理印記,，給承租家庭以依賴政府部門的口實，這將為后期的管理留下隱患,。又如,，在缺乏土地出讓金的條件下，市鎮(zhèn)建設(shè)和相關(guān)配套設(shè)施建設(shè)將因資金短缺而嚴(yán)重滯后于公租房建設(shè),，這將給社會生活秩序穩(wěn)定留下嚴(yán)重隱患,。土地出讓金是各地方政府用于市鎮(zhèn)建設(shè)和各住宅小區(qū)配套建設(shè)的基本資金，如果建設(shè)公租房的用地是無償劃撥的,，則地方政府失去從這些土地上獲得出讓金的收入,。再如，租房者的需求在房型結(jié)構(gòu),、地理位置和租金價格等方面都是多層次的,，但由政府部門牽頭建設(shè)的公租房很容易發(fā)生單一化現(xiàn)象，由此，可能導(dǎo)致“城東公租房緊張而城西公租房過�,！�,。
要避免上述各項負(fù)面效應(yīng)，一個可考慮的選擇是,，運(yùn)用制度機(jī)制,，界定政府和市場相關(guān)行為邊界，鼓勵企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)投資于公租房建設(shè),。主要內(nèi)容大致有六個方面：一是改變僅由財政資金(或僅由政府部門籌措資金)進(jìn)行公租房建設(shè)的狀況,，放開對公租房建設(shè)的資金性質(zhì)限制，準(zhǔn)許企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)投資建設(shè)公租房,。二是改變公租房的建設(shè)用地的無償劃撥狀況,，實行限制用途(即只能用于建設(shè)公租房)的拍賣方式，同時,，規(guī)定由此獲得的土地出讓金只能用于公租房的配套設(shè)施建設(shè)。三是規(guī)定建成的公租房在若干年(如15年)內(nèi)只能用于出租,，在規(guī)定期滿后,，這些住房的所有權(quán)歸投資建設(shè)方，他們可將這些住房出售也可繼續(xù)以出租方式經(jīng)營,。四是公租房的承租方在租期內(nèi)不能在本地購買住宅,，一旦購買了住宅，應(yīng)在規(guī)定期限(如6個月)內(nèi)退出公租房,。五是公租房的租金按照市場機(jī)制界定,，隨行就市；經(jīng)濟(jì)特別困難的家庭可申請財政補(bǔ)貼,，但財政補(bǔ)貼實行1年一議,，改變不計時間的一次性補(bǔ)貼方式。六是在公租房的租金現(xiàn)金流穩(wěn)定的條件下,，準(zhǔn)許出租方進(jìn)行資產(chǎn)證券化,。
(作者為中國社會科學(xué)院金融研究所所長)