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央行決定，從2011年3月25日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn),。北京中原三級(jí)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉對(duì)鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)分析認(rèn)為提高存款準(zhǔn)備金率影響樓市的幾個(gè)方面：
首先：繼續(xù)給已經(jīng)因?yàn)殇N量明顯萎縮的大部分開發(fā)商資金鏈增加壓力,。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，2010年
30家房地產(chǎn)公司合計(jì)實(shí)現(xiàn)歸屬上市公司股東的凈利潤(rùn)為252.23億元,，同比增長(zhǎng)43.67%，但業(yè)績(jī)分化明顯，部分中小房企業(yè)績(jī)下滑甚至出現(xiàn)虧損,，多數(shù)房企現(xiàn)金流明顯下滑。統(tǒng)計(jì)顯示,，30家房企去年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-358.9億元,，而2009年，這些房企的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為216.1億元,。
相比之前兩輪調(diào)控更關(guān)注樓市交易本身,。第三輪調(diào)控不僅在限購(gòu)力度上前往未有,，直接抑制了過半需求。更是在樓市火爆的命脈——信貸資金上加大調(diào)控力度,。疊加的幾次加息,、貸款利率優(yōu)惠政策取消等使得炒房者利用資金壓力大漲。相比第一輪調(diào)控前,，目前購(gòu)房的利息基本已經(jīng)翻倍,。限購(gòu)、限貸,、加稅,、增供等政策疊加作用樓市。
成交量的大幅下跌將明顯的影響開發(fā)商的銷售,。而2010年積壓的大量土地,，在2011年將初步進(jìn)入開發(fā)環(huán)節(jié)。資金的消耗量將持續(xù)上漲,。
其次：從1-2月統(tǒng)計(jì)局公布的全國(guó)樓市數(shù)據(jù)可以看到,，開發(fā)商本年資金來源達(dá)到了12173億，相比去年同期上漲了16.3%,，而其中超過這一上漲幅度的主要為自籌資金,、定金及預(yù)收款，特別是外資雖然數(shù)據(jù)顯示的絕對(duì)值不高,，但是上漲幅度達(dá)到了61.5%,。
從投資額看，絕對(duì)值依然比較高,，這使得短期內(nèi)出現(xiàn)明顯價(jià)格下調(diào)的可能性不大,，但是隨著政策的深入：開發(fā)商資金來源增幅快速回落至16.3%，而去年為25.4%,。預(yù)計(jì)在下半年開發(fā)商將遇到非常大的資金壓力,，而部分敏感的開發(fā)商可能從3月份開始就明顯的出現(xiàn)降價(jià)求量的行為。
另外個(gè)人按揭貸款首次出現(xiàn)了明顯的下降,，從09年來的連續(xù)幾年信貸供應(yīng)在今年初明顯減少,，信貸額度的減少明顯的遏制了部分投資者的非理性購(gòu)房，信貸結(jié)合交易等政策的調(diào)控疊加效應(yīng)將逐漸出現(xiàn)量變到質(zhì)變的變化,。
在開發(fā)商的資金來源中自籌資金及,，定金及預(yù)收款占比愈來愈高，可見樓市調(diào)控需要監(jiān)管這部分資金的使用,。而目前僅北京等少數(shù)城市出臺(tái)了相關(guān)規(guī)定,。
占到總資金來源26%的定金及預(yù)收款這一項(xiàng)很可能因?yàn)槌山涣康睦^續(xù)萎縮而出現(xiàn)明顯的下降。
隨著信貸額度的減少，很可能開發(fā)商面臨來自開發(fā)貸及銷售貸款雙萎縮的巨大壓力,。
資金壓力不平均,，部分企業(yè)可能率先降價(jià)
目前來看，部分房企的資金壓力不大,，但是從整體市場(chǎng)來看,，從2010年已經(jīng)出現(xiàn)部分企業(yè)的虧損現(xiàn)象，而房?jī)r(jià)最先降價(jià)很可能出現(xiàn)在這部分樓盤中,。市場(chǎng)的均價(jià)這一水桶往往由中小公司來決定,。二季度很可能逐漸開始區(qū)域性的價(jià)格下調(diào)。
存款準(zhǔn)備金率再次上調(diào)將直接影響樓市貸款
首先：將明顯的抑制貸款,，目前市場(chǎng)上已經(jīng)非常明顯的開始貸款緊縮,。銀行的信貸額度將明顯縮小，而其中利潤(rùn)相對(duì)比較低的首套房貸款很可能繼續(xù)收緊,。目前市場(chǎng)上首套房已經(jīng)基本恢復(fù)基準(zhǔn)利率,。一旦準(zhǔn)備金繼續(xù)上調(diào)，很可能第一套房利率上漲到1.1倍,。而第二套房目前市場(chǎng)上已經(jīng)逐漸開始出現(xiàn)上調(diào)超過1.1倍的現(xiàn)象,。個(gè)別資質(zhì)由問題的貸款者甚至最高已經(jīng)1.5倍。
市場(chǎng)將逐漸開始上半月有額度,，房貸相對(duì)容易,，而下半月很可能收緊。
其次：緩解購(gòu)房者及房主對(duì)通貨膨脹的擔(dān)憂,，限購(gòu)政策疊加信貸政策,，出現(xiàn)之前的量變到質(zhì)變。在如此密集政策調(diào)控下,，樓市調(diào)整的可能性越來越大。資金面的收緊將使得投資明顯緊縮,。
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