政策高壓之下,，部分樓盤價(jià)格已現(xiàn)松動跡象,。《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),，京版“國八條”落地之后,，北京先后已有11個項(xiàng)目取得預(yù)售許可證并進(jìn)入預(yù)售，成交均價(jià)普遍低于擬售均價(jià),，其中7個項(xiàng)目價(jià)格下降幅度超過10%,。
業(yè)內(nèi)人士表示，成交量大跌是導(dǎo)致開發(fā)商降價(jià)促銷的一個主要原因,，隨著現(xiàn)金流受擠壓,，且成交量短期內(nèi)難大幅回升，開發(fā)商在二季度進(jìn)行更大幅度促銷降價(jià)的可能性有望增加,。
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變化 個盤降價(jià)推銷現(xiàn)象增多
《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者上周末到北京幾處新開樓盤銷售現(xiàn)場進(jìn)行實(shí)地調(diào)查發(fā)現(xiàn),，遠(yuǎn)洋一方等地產(chǎn)項(xiàng)目售價(jià)均有下跌跡象。其中,，于13日取得預(yù)售許可證的豐臺區(qū)某項(xiàng)目,，成交均價(jià)為35310元/平方米，比43508元/平方米的擬售均價(jià)下降19%,。
北京東五環(huán)外的遠(yuǎn)洋一方潤園項(xiàng)目打折幅度也較大,，根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)，該項(xiàng)目300套房源擬售均價(jià)為25289元/平方米,，截至20日下午5點(diǎn),，成交均價(jià)為21181元/平方米，降幅達(dá)16.2%,。另外一個備受關(guān)注的項(xiàng)目綠地花都苑的擬售均價(jià)為17491元/平方米,，成交均價(jià)為14543元/平方米，降幅接近17%。
在記者統(tǒng)計(jì)的11個取得預(yù)售許可證并進(jìn)入預(yù)售的項(xiàng)目中,，成交均價(jià)較擬售均價(jià)下降幅度大約在2%至19%之間,。
北京并非個案，最近上海,、杭州等城市均出現(xiàn)個盤降價(jià)推售現(xiàn)象,。據(jù)披露，在上海,，位于浦東一項(xiàng)目3月初開盤的實(shí)際報(bào)價(jià)是前期網(wǎng)上參考價(jià)的7.6折,，甚至比周邊的二手房還要便宜。
總體來看,，房價(jià)環(huán)比下跌的城市也有所增加,。國家統(tǒng)計(jì)局18日公布了2月份70個大中城市住宅銷售價(jià)格變動情況。其中,，新建商品住宅價(jià)格環(huán)比價(jià)格下降的有8個城市,，持平的有6個城市，價(jià)格上漲的城市個數(shù)減少了4個,，環(huán)比漲幅超過1%的城市比1月份減少了12個,，環(huán)比價(jià)格漲幅比1月份縮小的城市有44個；二手房價(jià)格環(huán)比下降的有4個城市,，持平的有16個城市,，與1月份相比，環(huán)比價(jià)格持平和下降的城市個數(shù)增加了10個,。
不過,，目前相當(dāng)一部分開發(fā)商只是“策略性降價(jià)”，一部分項(xiàng)目的實(shí)際成交價(jià)與此前持平或降幅有限,。以房山一項(xiàng)目為例,，118套房源的擬售均價(jià)為18279.5元/平方米，成交均價(jià)為17947元/平方米,，降幅僅為2%,。
偉業(yè)我愛我家市場研究院院長陳亮認(rèn)為，政策調(diào)控確實(shí)遏制了一手供應(yīng)方漲價(jià)的勢頭,，但在政策調(diào)控之初,，雖不排除某些開發(fā)企業(yè)對后市未雨綢繆或因自身業(yè)績要求而采取適當(dāng)讓利促銷的營銷策略，但以某些個例來推斷一手房市場已開始進(jìn)入整體價(jià)格下行周期為時(shí)尚早,。
美聯(lián)物業(yè)全國研究中心主任徐楓接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》采訪時(shí)說,，5月黃金周已臨近，開發(fā)商將在4月中下旬展開一系列優(yōu)惠活動,，預(yù)計(jì)北京,、廣州,、重慶和成都等地市場將會表現(xiàn)突出。
結(jié)論 成交量短期內(nèi)難大幅提升
在開發(fā)商促銷降價(jià)增多背后,，多城市成交量大跌局面凸顯,。中國指數(shù)研究院發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，前一周(3月7日至3月13日,，下同)監(jiān)測的35個城市中,，樓市成交量下滑的城市超六成，其中,，海口成交量跌幅高達(dá)76.6%,。
以北京為例,，前一周成交套數(shù)達(dá)1056套，成交面積為10.4萬平方米,，環(huán)比下降16.08%,。從更長的時(shí)間的段來看，京版“國八條”調(diào)控政策已執(zhí)行月余以來,，北京樓市成交量持續(xù)低迷,。
據(jù)披露，新政執(zhí)行首日截至3月18日,，北京市新建商品房網(wǎng)簽總量為3504套,，環(huán)比新政執(zhí)行前一個月下跌42.1%，與去年同期相比跌幅為20.8%,。
另外,，與去年成交火爆時(shí)開盤首日房源基本售罄形成鮮明對比的是，此次記者調(diào)查的項(xiàng)目在開盤幾周后仍有房源待售,，有的甚至是大部分房源都未售出,。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至20日下午5點(diǎn),，上個月26日已領(lǐng)到預(yù)售許可證的綠地花都苑項(xiàng)目,，其批準(zhǔn)銷售套數(shù)達(dá)537套，但已簽約套數(shù)僅為101套,。
徐楓認(rèn)為,，成交量下跌除政策因素外，開發(fā)商推遲銷售也是一個主要原因,。
北京某上市房企資深人士何先生日前接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示,，在市場比較低迷的情況下，會在很大程度上影響到推盤意愿,，“除非特別缺錢,，否則我們能往后拖就往后拖”,。
對于未來一段時(shí)間內(nèi)的成交量走勢，德佑地產(chǎn)研究中心主任陸騎麟表示,，一方面是開發(fā)商對未來兩三個月內(nèi)樓市回暖的信心相對不足,，另一方面是購房者期待此次嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策使得開發(fā)商進(jìn)行主動的價(jià)格調(diào)整，在供求雙方的觀望之下,，樓市成交量短期內(nèi)得到大幅提升的可能性幾乎不存在,。
后市 資金鏈趨緊增加降價(jià)可能
WIND統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至3月20日,，按照申萬一級行業(yè)分類,，兩市已有共計(jì)42家房地產(chǎn)上市公司公布了2010年年報(bào)。42家企業(yè)共計(jì)實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤32.86億元,，較去年23.40億元大幅上升40.5%,。雖然凈利潤出現(xiàn)了大幅上升，但同時(shí),，包括資產(chǎn)負(fù)債率和現(xiàn)金流量數(shù)據(jù)則顯示其經(jīng)營現(xiàn)狀并不如此樂觀,。
從資產(chǎn)負(fù)債率來看，包括萬科,、保利地產(chǎn),、金地集團(tuán)等在內(nèi)的已公布年報(bào)的龍頭企業(yè)均較去年有所上升。萬科的資產(chǎn)負(fù)債率為74.7%,，同比上升11.5%,；保利地產(chǎn)為79.0%，同比上升12.8%,，金地集團(tuán)則達(dá)到了71.2%,，同比上升2.2%。
而從現(xiàn)金流的狀況來看,，截至2010年末,，42家上市公司的經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額為-513.3億元，而去年同期則為249.1億元,；現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增加額為279.9億元,，去年同期則為440.1億元。數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)還顯示,，截至2010年末,，42家上市公司的存貨數(shù)量已經(jīng)達(dá)到了4721.6億元。
“目前一些大的開發(fā)商資金狀況還好,，中小開發(fā)商則比較緊張,。”廣發(fā)證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師沈愛卿對《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者表示,，如果目前這種成交量大幅下降的情況再持續(xù)三個月的話,，一些中小開發(fā)商將迫于資金的壓力不得不通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓等方式來籌集資金,，而大的開發(fā)商則將會采取新的銷售策略，可能會進(jìn)行5%至10%幅度的打折銷售,。
另有數(shù)據(jù)顯示,，目前由于國家在信貸政策等方面調(diào)控加重，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源同比回落明顯,。2011年1至2月份,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源12173億元，同比增長16.3%,。其中,，國內(nèi)貸款2679億元，增長7.7%,；自籌資金4184億元,，增長21.4%；其他資金5223億元,，增長16.6%。在其他資金中,，定金及預(yù)收款3154億元,，增長28.9%；個人按揭貸款1280億元,，下降11.3%,。
“3月份房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)仍需要加大銷售的力度，以緩和資金被收緊的不利局面,�,！睎|興證券房地長行業(yè)分析師鄭閔鋼表示。
此外,，東興證券最近一份研究報(bào)告還認(rèn)為,，房屋竣工面積較去年底有所回升，也高于去年同期同比7.97%的增長率,。這些數(shù)據(jù)反映出房地產(chǎn)市場將進(jìn)入供需緊張相對趨緩的階段,，這為控制商品房價(jià)格過速上漲提供了一個良好的基礎(chǔ)。