一,、長期以來政府遏制房價的政策為什么收效甚微,？
自2004年以來，國務(wù)院幾乎每年都將有效遏制房價過快上漲作為重要的工作目標,，先后出臺了許多措施為房地產(chǎn)降溫,，但都沒有取得預(yù)期的效果。全國商品房的平均價格在7年間從2003年的2359元上升到2010年的5034元,，增長了1.13倍,，平均每年增長11.5%，一線城市的房價增幅更高,，使商品房價格與普通群眾的購買力相差越來越大,，老百姓越來越買不起房子。房地產(chǎn)市場逐步變?yōu)橥顿Y和投機者的樂園,，原本是為改善廣大群眾居住條件的房地產(chǎn)行業(yè),，變成了炒房者賺錢逐利的賭場，這不僅扭曲了房地產(chǎn)行業(yè)的社會屬性,，也增加了國民經(jīng)濟的風(fēng)險,。日本在簽署廣場協(xié)議后的房地產(chǎn)崩潰和美國的次貸危機，都已成為中國房地產(chǎn)的前車之鑒,。
如何阻止日本的房地產(chǎn)崩盤和美國的次貸危機在中國重演呢,？自2010年4月以來，國務(wù)院對房地產(chǎn)行業(yè)出臺了一系列力度空前的調(diào)控政策,。但這些政策都旨在限制投機者和地產(chǎn)商,，而由于投機者和地產(chǎn)商已經(jīng)成為實力雄厚的利益集團，要想把房地產(chǎn)投機勢力瓦解掉,，就要冒投鼠毀器,、玉石俱焚的巨大風(fēng)險，甚至?xí)箛窠?jīng)濟遭受摧毀性打擊,。而要顧及國民經(jīng)濟的全局,，就不敢對投機勢力下狠手，政策調(diào)控就只能是隔靴搔癢,。多年來,，國務(wù)院的調(diào)控政策只能游走在二者之間,，導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫在多年調(diào)控下毫無收斂。
二,、“三箭齊發(fā)”的政策能否奏效,？
在這種情況下，國務(wù)院不得不醞釀并將相繼出臺三箭齊發(fā)的房地產(chǎn)新政：一是嚴格限制甚至叫停投機性購房,；二是對屯房者征收房產(chǎn)稅,；三是大幅度增加保障房的供應(yīng)。
然而,，這個三箭齊發(fā)的房地產(chǎn)政策并不能避免房地產(chǎn)崩盤和對國民經(jīng)濟的重創(chuàng),。
原因之一：限制購買第二套以上住宅的政策效應(yīng)是不確定的。（1）對購房者是否在購買第二套以上住宅的認定存在諸多技術(shù)性困難,，使得各種各樣的變通手段有空可鉆，尤其是與地方政府有密切聯(lián)系的大炒家,，有更多的機會讓限制性政策失效,。（2）對已經(jīng)持有多套住宅的炒房者來說，這個政策會增加他們所持房產(chǎn)的稀缺性,，使存量商品房價格進一步被高估,，從而推升新房價格。⑶
在政府與開發(fā)商的博弈中,，限制購買的政策絲毫沒有觸及開發(fā)商對房地產(chǎn)的壟斷,，因而不能導(dǎo)致房價的下行，開發(fā)商根本不害怕限購,，也不害怕交易量下降,，越限購開發(fā)商越能囤積更多的房源，而如果交易量持久性大幅度下降,，就會拖累鋼鐵,、水泥、建材,、建筑,、家電等行業(yè)，城市化進程就會滯緩,。因此,，大部分開發(fā)商都確信，最后抗不住的肯定是政府,，限購令遲早會被取消,。有了這種心理預(yù)期，將使限購政策失去作用,。
原因之二：房產(chǎn)稅力度難以把握,。如果力度不夠,，只是象征性地收點稅，蜻蜓點水,，不僅不足以對投機者形成殺傷力,，反而會使炒房者將所交的稅轉(zhuǎn)嫁到下家頭上，并不會影響他們的投機熱情,。如果讓房產(chǎn)稅具有強大的殺傷性力度,，其結(jié)果將更加可怕：對所有超出合理自住需求的房產(chǎn)征收有威懾作用的房產(chǎn)稅，將直接導(dǎo)致全局性的通貨緊縮,，甚至是經(jīng)濟危機,。因為多年來形成的全民涉房的局面，已經(jīng)嚴重扭曲了我國的經(jīng)濟結(jié)構(gòu),，許多地區(qū)的實體經(jīng)濟已經(jīng)出現(xiàn)空心化的趨向,，70%的國企和大型民企都參與了房地產(chǎn)開發(fā)，更多的中小企業(yè)和個人都參與了炒房,，其中許多企業(yè)是靠房地產(chǎn)贏利來支撐門面,，如果出臺有殺傷力的房產(chǎn)稅，就會造成大量資金從房地產(chǎn)行業(yè)出逃,、全局性的資金鏈斷裂,、和實體經(jīng)濟的大面積虧損，這將不只是房地產(chǎn)行業(yè)本身的事情了,，它將累及各行各業(yè),、累及所有的房產(chǎn)所有者，國民經(jīng)濟將出現(xiàn)不可逆轉(zhuǎn)的重挫,。從這個意義上說,，房產(chǎn)稅作為收入調(diào)節(jié)稅才是可行的，讓它來調(diào)節(jié)房地產(chǎn)的價格和供求關(guān)系,，是沒有國民經(jīng)濟的安全保障的,，政府做不起這個試驗！
原因之三：大幅度增加保障房供應(yīng)不具有可操作性,。這是因為在房價已經(jīng)高到大部分中低收入者買不起房的情況下,，城市人口的大部分都只能排隊等候保障房，這樣的供求結(jié)構(gòu)不發(fā)生根本的改變,，政府想通過增加保障房的供給來解決房地產(chǎn)難題是不現(xiàn)實的,。因為，商品房過高的房價所構(gòu)成的系統(tǒng),，無法支持足夠數(shù)量的保障房供應(yīng),國務(wù)院所下達的保障房指標是永遠也不可能完成的,。2010年5月，住建部與各省市簽署2010年開工興建700萬套保障性住房建設(shè)責(zé)任書,，年底前住建部宣稱,，全國保障房的建設(shè)任務(wù)已經(jīng)超額完成,。但在2011年元月發(fā)布的各省市自治區(qū)政府工作報告中，絕大多數(shù)省市都沒有公布2010年保障房的開工數(shù)量,，相當一部分省市只公布了“十一五計劃”的五年間政府在住宅建設(shè)方面取得的數(shù)據(jù),，其中包括了為多少萬戶提供了住房補貼，概念已經(jīng)被嚴重扭曲和偷換了,。而真實的情況卻是：全國人大預(yù)算工作委員會在2010年8月份對保障房建設(shè)調(diào)研中也發(fā)現(xiàn),，截至2010年8月底，各地2009年的保障房開工率最好的也只完成80%,，有些則不到40%,。而2010年的計劃很多還處于“零開工”。
河南省安陽市直到8月初,，保障房項目是“零開工”,。而當年中央投資補助廉租住房項目的焦作、濮陽,、南陽,、周口等市截至8月初均未開工。即使全國很多省市在年底前為完成任務(wù)而突擊開工,，也不可能完成2010年的計劃指標，所謂完成,，是包括了2009年轉(zhuǎn)移過來的一部分項目,。更重要的是，開工并不等于建成,，僅在開工數(shù)量上對地方政府進行考核,，所帶來的就是只見開花，不見結(jié)果,，根本就不可能緩解保障房的稀缺狀況,。指望由保障房的增加供應(yīng)來滿足中低收入者的住房需求，這樣的政策是建立在普通百姓買不起房的前提之下,，不對這個前提進行手術(shù),，是不可能找到房地產(chǎn)的解決方案。這是因為：當房價脫離了大多數(shù)居民的購買力時,，需要由政府提供保障的居住需求就有可能超過住房供應(yīng)量的60%,，
而政府從高房價上所獲得的賣地凈收入，不足以支持政府為60%的居民提供保障性住房
,，因為隨著房價的增加,，土地的拆遷成本也水漲船高，土地財政給地方政府帶來的扣除飛漲的拆遷成本后的凈收入,，遠遠趕不上保障性住房需求增加的速度,、趕不上保障性住房所需土地拆遷成本增加的速度,。把房地產(chǎn)看作一個內(nèi)循環(huán)系統(tǒng)，與高房價組合在一起的保障房大量供應(yīng),，是一個效率低劣,、入不敷出的系統(tǒng)結(jié)構(gòu)，它自身不能實現(xiàn)連續(xù)的良性運轉(zhuǎn),。2011年住建部提出的開工1000萬套保障房的目標,，是根本不可能完成的，即使開工了1000萬套,，也不可能按期竣工,。政策執(zhí)行的結(jié)果只能是各級政府的債臺高筑或弄虛作假，它不能成為房地產(chǎn)的解決方案,。
三,、自住性商品房應(yīng)成為城市房地產(chǎn)市場的主體
要想使我國的房地產(chǎn)進入良性的發(fā)展軌道，為高價商品房搭配政府投資的大量保障房這條路是走不通的,，必須為房地產(chǎn)選擇新的突破口,，這就是讓普通商品房的價格下降到大部分中低收入者的購買力能夠接軌的水平，使絕大多數(shù)居民都可以通過商品房市場獲得與自己的購買力相適應(yīng)的住宅,，政府只需要對占人口數(shù)量15%以下的低收入人群提供幫助,，高收入者亦可以在市場上購買到高端商品房，而炒房者也能在受到管制的情況下進行適度的房地產(chǎn)投機,，但他們的炒房行為不能涉及用于自住的中低端商品房,，這才是良性發(fā)展的房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)。
這個結(jié)構(gòu)能否形成,，取決于房價能不能降到老百姓可以接受的合理水平,。計算表明，這個目標完全能夠靠下列手段來實現(xiàn),。
1.
政府將房地產(chǎn)的關(guān)注點從需求端轉(zhuǎn)向供應(yīng)端,，明確地將70%的住宅用地規(guī)劃為自住性低端商品房，并規(guī)定此類商品房只能發(fā)放自住性房產(chǎn)證,，只能用于自住,，不能用于交易，由于特殊情況必須交易時,，也只能將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給讓政府,，并按照原值減去折舊作為計價標準，賣房者沒有一分錢的贏利空間,，從而建立起以自住性商品房為主流的房地產(chǎn)新體系,。
2.
對于中低收入者來說，他們最需要的就是能夠買到自己買得起商品房,，因此,，各級政府的規(guī)劃部門都應(yīng)該為降低房屋建造成本而進行土地規(guī)劃,，尤其是在我國土地資源非常緊缺的條件下，更應(yīng)該在規(guī)劃時盡可能的提高容積率,。目前一些城市城中村的建筑物容積率已經(jīng)高達5甚至6以上,，根本不符合居住小區(qū)設(shè)計規(guī)范，但數(shù)百萬人卻居住在這里并幸福地生活著,，這說明低成本的居住條件對于廣大中,、低收入者來說還是要比居無定所、膠囊房,、合租房要好得多,，因此，政府規(guī)劃部門應(yīng)該從中國的實際出發(fā),，普遍調(diào)高中低端自住性商品房小區(qū)的規(guī)劃容積率,，再加上此類商品房不能進行二次交易，投機被逐出場外,，其價格就會大幅度下降,，降到大部分老百姓能買得起的程度，不僅會大量節(jié)省土地資源,，還使政府興建保障房的負擔(dān)大幅度減輕,，這才是房地產(chǎn)良性發(fā)展的解決方案。
3.
將大部分住宅用地規(guī)劃為低端自住性商品房,，所強調(diào)的是此類商品房不能通過交易而獲利,，這不僅防止了炒房者的介入，成為非投機性住宅的凈土,，又由于其供應(yīng)量占到了住宅供應(yīng)量的60%以上，就能在不太長的時間里滿足社會需求,，形成供求平衡,，甚至?xí)霈F(xiàn)供過于求的局面，到那時,，就可以適當放開購房者的門檻,，在保證首套房優(yōu)先購買權(quán)的情況下，允許居民購買第二套甚至第三套不可交易的商品房并允許出租,，這就為城市流動人口和剛畢業(yè)的大學(xué)生提供了租房房源,。這樣就形成了與多樣化的需求相適應(yīng)的多樣化供給，社會的各個階層都可以通過不同渠道使自己的需求得到滿足,。對中國來說,，要想有一個健康、安全并充滿活力的房地產(chǎn),，最重要的原則不應(yīng)是限制購買,，而應(yīng)該是大部分住宅不允許通過買賣轉(zhuǎn)手來獲取利潤,，這部分住宅既包括政府興建的保障房，也包括大部分規(guī)劃容積率較高的商品房,，它們應(yīng)該占到住宅供應(yīng)量的85%
,。只有剩余的15%高檔住宅，可以成為自由買賣的奢侈品或投資品,。在這樣的體系中,，大部分居民的住房需求和實際購買力就決定了商品房的價格，不僅用不著政府去干預(yù),，房價也漲不到哪去,，而且由于絕大部分居民都可以買到自己買得起的房子，期待政府幫助的需求就只占很少部分,，政府建設(shè)保障房的負擔(dān)就大大減輕了,，住房問題將不再是令政府頭痛的問題了。同時,，富人和投資者對高檔住宅的需求也可以在市場上找到貨源,，與以往的區(qū)別僅僅是這部分購買力被嚴格地限制在自己的范圍內(nèi)，對法定的自住房再也不會產(chǎn)生擠占,、綁架和干擾的作用,。更重要的是，在這個新體系中,，已經(jīng)不可能催生出非理性的購買沖動,，當大部分住宅都只能居住而不能囤貨謀利時，就不可能出現(xiàn)一邊是全民炒房,、“鬼城”頻現(xiàn),，另一邊是越來越多的人買不起房的情況了。