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時(shí)間：3月7日
訪談嘉賓：全國(guó)政協(xié)委員、清華大學(xué)教授
蔡繼明
全國(guó)人大代表,、山西華宇集團(tuán)總裁
趙華山
著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家 華生
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話題一：房地產(chǎn)與城鎮(zhèn)化的關(guān)系 |
主持人：大家好,！這里是《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》與和訊網(wǎng)聯(lián)合舉辦的兩會(huì)高端訪談第二場(chǎng),，這場(chǎng)的主題是“城鎮(zhèn)化——中國(guó)經(jīng)濟(jì)的引擎”,。
眾所周知，二十一世紀(jì),，中國(guó)將有八億農(nóng)民進(jìn)入城市,。同時(shí)中國(guó)經(jīng)濟(jì)還要保持高速增長(zhǎng)的速度。無(wú)論是城市化還是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng),，都離不開(kāi)房地產(chǎn),，可是現(xiàn)在房地產(chǎn)又成了國(guó)家主要調(diào)控的對(duì)象。最新出臺(tái)的“新國(guó)八條”和限購(gòu)政策,，導(dǎo)致了新房和二手房成交量大幅度下降,，與此同時(shí)，國(guó)家又提出在“十二五”期間,，要建3600萬(wàn)套保障房,。我們?cè)谶@樣一種形勢(shì)下來(lái)討論房地產(chǎn)調(diào)控與城鎮(zhèn)化，以及保增長(zhǎng)之間的關(guān)系,。在討論開(kāi)始之前,，我先介紹一下參加訪談的三位嘉賓。從我左手開(kāi)始依次是全國(guó)政協(xié)委員,、清華大學(xué)教授蔡繼明教授,。
蔡繼明：各位網(wǎng)友晚上好！
主持人：第二位是著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家華生教授,。
華生：大家好,！
主持人：接下來(lái)的是全國(guó)人大代表、山西華宇集團(tuán)總裁趙華山先生,。
趙華山：大家晚上好,！
主持人：我們現(xiàn)在開(kāi)始這次訪談的討論。我們討論的第一個(gè)話題是城鎮(zhèn)化到底能不能成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)新的引擎和發(fā)動(dòng)機(jī),？
前兩天國(guó)家統(tǒng)計(jì)局原局長(zhǎng)李德水在記者招待會(huì)上提出一個(gè)觀點(diǎn),，他認(rèn)為，城鎮(zhèn)化能夠支持中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)三十年的增長(zhǎng),，但是也有一些人擔(dān)心,，城鎮(zhèn)化恰恰會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲，房?jī)r(jià)的上漲又會(huì)抑制城鎮(zhèn)化,。那么我們到底怎樣看待城鎮(zhèn)化對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的地位,。請(qǐng)蔡教授先發(fā)表觀點(diǎn)。
蔡繼明：（城市化和房地產(chǎn)）這二者之間應(yīng)該是不矛盾的,，是相輔相成的,。沒(méi)有房地產(chǎn)的健康發(fā)展很難推進(jìn)城市化，而城市化的健康發(fā)展,，城市化進(jìn)程的加快,，肯定對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)起到極大地推動(dòng)作用。
人們之所以把它們對(duì)立起來(lái)，是因?yàn)楝F(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)是在畸形發(fā)展,。如此高的房?jī)r(jià)會(huì)讓人“望房興嘆”,。不僅城市原有的居民買(mǎi)房困難，進(jìn)入城市的農(nóng)民更不用說(shuō)了,，包括留校留下來(lái)的本科生,、碩士生、博士生,，那么,，這樣的城市化肯定會(huì)受到嚴(yán)重的阻礙。
不僅如此,，如此高的房?jī)r(jià)又吸引了大量資本從實(shí)體經(jīng)濟(jì)向虛擬經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)化,，我們的制造業(yè)和其它服務(wù)業(yè)發(fā)展都會(huì)受到壓抑，這就是所謂“一業(yè)興旺百業(yè)衰”,。另外,，如果說(shuō)居民畢生收入的絕大部分都投入在房地產(chǎn)上，那么他也就不大可能有更多的貨幣用于其他的消費(fèi),，這樣的城市化進(jìn)程肯定會(huì)放慢,。
華生：我覺(jué)得“城市化是中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)二十年到三十年的基礎(chǔ)”這個(gè)說(shuō)法是對(duì)的。因?yàn)閺闹苓叴蠹夜J(rèn)成功實(shí)現(xiàn)城市化轉(zhuǎn)型的國(guó)家,，像日本,、韓國(guó)在城市化過(guò)程中都伴隨了經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)，大概都持續(xù)了二十年到三十年,。我們現(xiàn)在的問(wèn)題是,，為什么城市化和房地產(chǎn)產(chǎn)生了矛盾？確實(shí)是因?yàn)樽叱鞘谢缆返倪^(guò)程中出現(xiàn)了一些問(wèn)題,。幾年前我就說(shuō)過(guò)，確實(shí)我們走的是一條畸形的城市化道路,，我們主要搞的是土地的城市化,、基建城市化和基礎(chǔ)設(shè)施的城市化，但是沒(méi)有人口的城市化,，沒(méi)有市民的城市化,。
所謂城市化，就是農(nóng)村居民變成城市居民,，就是農(nóng)民的市民化,，成功的城市化轉(zhuǎn)型的國(guó)家，都是在二三十年的過(guò)程中,，把人口中的30-50%從農(nóng)村人口變?yōu)槌鞘腥丝�,。我們�(cè)谶@個(gè)過(guò)程中，現(xiàn)在城市戶籍人口增加非常少，進(jìn)來(lái)的農(nóng)民工一億多,，接近兩億,，基本是沒(méi)有住房的。所以,，現(xiàn)在的主要矛盾還是我們的城市化走了一個(gè)不是很正常的道路,，由于這種城鄉(xiāng)隔絕的體制，由于這種戶籍制度,，這些都是中國(guó)獨(dú)一無(wú)二的,。
實(shí)際上，如果我們城市化道路走對(duì)的話,，房地產(chǎn)本身的發(fā)展應(yīng)該對(duì)城市化有推動(dòng)作用,，也不會(huì)造成房?jī)r(jià)過(guò)高的上升，使得居民不能承受,�,；仡^來(lái)看，日本和韓國(guó)在有將近40%-50%的人口移居城市的年代,，日本大概是在（上個(gè)世紀(jì)）五十年代到七十年代,，韓國(guó)大概是從（上個(gè)世紀(jì)）六十年代到九十年代，在那個(gè)階段,，房?jī)r(jià)一直是大家都能夠負(fù)擔(dān)起的,。所以，主要還是我們?cè)谒悸飞铣隽藛?wèn)題,。我覺(jué)得最主要的是什么是城市化,？就是外來(lái)的，從農(nóng)村,、小城鎮(zhèn)的人到大城市,、到沿海地區(qū)來(lái)集聚，這是城市化的普遍過(guò)程,。因此,，城市化的主要任務(wù)是如何安居這些人。
主持人：剛才兩位學(xué)者都抨擊了現(xiàn)在“畸形的房?jī)r(jià)”,，下面請(qǐng)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士趙總發(fā)表一下看法,。因?yàn)槿A宇集團(tuán)是搞商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的。
趙華山：您的命題是城市化和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)系,，這是兩個(gè)不同的概念,。城市化是一個(gè)社會(huì)進(jìn)步發(fā)展的必然過(guò)程，這是一個(gè)非常大的宏觀的概念和形態(tài),。城市化的過(guò)程涉及到社會(huì),、政治、經(jīng)濟(jì)、文化多個(gè)方面,，涉及到參與城市化的主體也是很多的,。這里面有政府、有企業(yè),、有市民,，有各種各樣的很多方面。
房地產(chǎn)業(yè)不是這樣,，房地產(chǎn)業(yè)是在城市和過(guò)程中興起和產(chǎn)生的一個(gè)產(chǎn)業(yè),。在中國(guó)城市化過(guò)程中，我覺(jué)得首先城市化的基礎(chǔ)是工業(yè)化,。在工業(yè)化的過(guò)程中,，參與的主要是企業(yè)，企業(yè)是為主導(dǎo)的,。在城市化的過(guò)程中,，在城市規(guī)劃建設(shè)中更多應(yīng)該是政府來(lái)主導(dǎo)的。企業(yè)在住宅建設(shè)上,，包括商業(yè)設(shè)施,、服務(wù)設(shè)施的建設(shè)上有地產(chǎn)界來(lái)參與。
現(xiàn)在的問(wèn)題是中國(guó)是十三億人口的大國(guó),，中國(guó)的城市化進(jìn)程是非常了不得的,，我覺(jué)得這是二十一世紀(jì)人類文明的一個(gè)壯舉。八億人從農(nóng)村轉(zhuǎn)到城市是什么概念呢,？相當(dāng)于三個(gè)美國(guó)的人口總量,。在這個(gè)過(guò)程中，如果完全靠企業(yè),，靠房地產(chǎn)業(yè)來(lái)推動(dòng),，這完全是一個(gè)錯(cuò)誤的概念。那么要靠什么呢,？首先要靠政府,。
這兩年在人民代表大會(huì)上，我連續(xù)幾年說(shuō)公租房,、廉租房的問(wèn)題，我一直在講,，中國(guó)作為一個(gè)十三億人口的大國(guó),，同時(shí)又是這么有限的國(guó)土面積和土地，要解決好十三億人口的住房問(wèn)題,，完全交給房地產(chǎn)市場(chǎng)肯定是不行的,，這是政府應(yīng)該擔(dān)起來(lái)的責(zé)無(wú)旁貸的責(zé)任。所以，我也非常高興地看到,，今年的政府工作在這方面做了非常有效地調(diào)控和改善,。
“十二五規(guī)劃”中提出，我們要在五年內(nèi)建3600萬(wàn)套廉租房和公租房,。今年我們看到政府的力度更大了,。建設(shè)部和各個(gè)省市簽了（責(zé)任書(shū)），今年就要?jiǎng)庸?000萬(wàn)套,，五年就不是3600萬(wàn)套了,，比這個(gè)數(shù)還要大。我覺(jué)得在中國(guó)這么一個(gè)特定的社會(huì)背景下,，要解決居民的住房問(wèn)題,，政府應(yīng)該承擔(dān)主要的責(zé)任。
但是高端人群,、有錢(qián)人,、富人通過(guò)市場(chǎng)來(lái)解決住房問(wèn)題是可以的。另外一些有收益的房地產(chǎn),，像商業(yè)地產(chǎn),、商鋪、商場(chǎng),，也可以通過(guò)市場(chǎng)化來(lái)進(jìn)行配置,，這一點(diǎn)問(wèn)題都沒(méi)有。前面兩位老師也講到了,，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是畸形的,，確實(shí)是這樣，這么高的房?jī)r(jià)老百姓買(mǎi)不起,，和老百姓沒(méi)關(guān)系,，北京的房?jī)r(jià)漲到五萬(wàn)我買(mǎi)不起，降到四萬(wàn)我買(mǎi)不起,，降到三萬(wàn)我還是買(mǎi)不起,，跟我沒(méi)有關(guān)系。所以,，無(wú)論新“國(guó)八條”還是“限購(gòu)令”對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)肯定是有影響的,，但是要解決中國(guó)城市化進(jìn)程中，不解決普通老百姓的住房問(wèn)題是沒(méi)有用的,。
針對(duì)這個(gè)問(wèn)題,，提供1000萬(wàn)套廉租房有作用了：第一，能夠解決廣大居民在城市化過(guò)程中的住房問(wèn)題,；第二,，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范,，我覺(jué)得起到了非常重要的作用�,！皣�(guó)八條”我覺(jué)得就是揚(yáng)湯止沸,，1000萬(wàn)套廉租房就是釜底抽薪。不管什么東西,，只要你承認(rèn)它是商品,，商品房的特征首先是商品。商品就由供求關(guān)系決定價(jià)格,。這么大的一個(gè)需求市場(chǎng),，這么一點(diǎn)點(diǎn)的供應(yīng)，房?jī)r(jià)不高沒(méi)有道理,，它一定是高的,。假如那部分需求分流出去的話，我相信房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展慢慢就會(huì)規(guī)范的,。
主持人：趙總作為人大代表,，在前兩屆人大都參與提出了“發(fā)展保障房”的議案，現(xiàn)在國(guó)家也采納了,。剛才三位老師都已經(jīng)發(fā)表了對(duì)城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)關(guān)系的看法,，比較公認(rèn)的是城鎮(zhèn)化是個(gè)趨勢(shì)，同時(shí)也共認(rèn)房地產(chǎn)是畸形的,。那么現(xiàn)在問(wèn)題是,，我們?cè)趺礃釉谕七M(jìn)城鎮(zhèn)化的過(guò)程中，解決房地產(chǎn)業(yè)的畸形問(wèn)題,？下面我們請(qǐng)蔡教授發(fā)表一下看法,，您認(rèn)為靠“限購(gòu)”也罷，靠“保障房”也罷,，能不能把畸形的房地產(chǎn)變得不畸形,，然后來(lái)推動(dòng)我們的城鎮(zhèn)化。
蔡繼明：（限購(gòu)和保障房建設(shè)）這兩方面的措施都是必要的,，限購(gòu)解決的是在房地產(chǎn)畸形發(fā)展中的一個(gè)方面,，就是對(duì)房地產(chǎn)需求當(dāng)中大量地投機(jī)型（購(gòu)房），限購(gòu)令有一定的遏制作用,。剛才趙總說(shuō)到的保障性住房,，即解決城市化進(jìn)程當(dāng)中低收入階層買(mǎi)不起房，租不起房,，在這種情況下,，政府有責(zé)任給他們提供廉租房、公租房,，這是社會(huì)保障房,。
除了這兩頭之外，保障房覆蓋面的20%,，3600萬(wàn)套,，即使建成，這邊限購(gòu)令也發(fā)揮了作用,，成交量也下跌,，但是我們很可能會(huì)看到房?jī)r(jià)仍然不下跌。這對(duì)于80%左右的人群,，他們還是買(mǎi)不起房,。當(dāng)然，像趙總說(shuō)的百分之幾的有錢(qián)人買(mǎi)兩三套別墅沒(méi)有問(wèn)題,，關(guān)鍵是中間的“夾心層”,，現(xiàn)在這種價(jià)格不是說(shuō)遏制它過(guò)快上漲，就是再下降20%,、30%依然買(mǎi)不起,，因此仍然會(huì)阻礙城市化的進(jìn)程，你總不能讓城市里全部住的都是低收入階層,，也不能讓城市里都住著億萬(wàn)富翁,，恰恰是中間階層，他們也許是城市化中最有活力的中產(chǎn)階級(jí),，他們有年輕人,、大學(xué)生，怎么解決他們的問(wèn)題,，我感到目前政府出臺(tái)的政策好像還沒(méi)有兼顧到,。
雖然這兩端堵住了之后，可能預(yù)期房?jī)r(jià)會(huì)下降,，但現(xiàn)在來(lái)看這種預(yù)期還是看不到苗頭,。因此，我想還應(yīng)該有更強(qiáng)有力的措施,，這個(gè)更強(qiáng)有力的措施就是能不能考慮推出一種自住性的或改善性的廉價(jià)商品房,，我說(shuō)它是自住性的，就是十年之內(nèi)不能再轉(zhuǎn)讓,，說(shuō)它是改善性的,，五年之內(nèi)不許再轉(zhuǎn)讓，但它是商品房,，你可以來(lái)購(gòu),，我不限制你買(mǎi)，但我限制你賣(mài),，因?yàn)榉慨a(chǎn)證上注明自購(gòu)買(mǎi)之日內(nèi)十年之內(nèi)不許再交易,，那個(gè)自購(gòu)買(mǎi)之日起五年之內(nèi)不許再交易,。這一項(xiàng)肯定是把投機(jī)性的需求排除了。
怎么能讓（房?jī)r(jià)）又廉價(jià),，能夠讓70%,、80%的人買(mǎi)得起？我認(rèn)為只要限制他不許再賣(mài),，這個(gè)地價(jià)肯定就降下來(lái)了,，比如說(shuō)趙總是開(kāi)發(fā)商，你拍這塊地,，明知道這塊地將來(lái)是限制他再轉(zhuǎn)賣(mài)的,，不可能有投機(jī)的人在這兒買(mǎi)房，因此,，他不可能出天價(jià)把這塊地拍下來(lái),，左一個(gè)地王右一個(gè)地王就不可能再產(chǎn)生，這是一個(gè)因素可以促使地價(jià)下降,，地價(jià)下降房?jī)r(jià)就會(huì)下降,。
第二個(gè)措施是提高容積率，既然我們是為中低收入階層提供基本住房的需要,，沒(méi)必要搞得那么奢侈,，那么豪華。據(jù)說(shuō)現(xiàn)在北京的容積率還達(dá)不到1,。
華生：它是綜合的,。
蔡繼明：就從綜合的角度來(lái)說(shuō)，我們把容積率提高到4,，房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)大幅度下降,。
趙華山：那不行，那樣就沒(méi)法住人了,。
蔡繼明：你比蝸居的,，蟻居的，沒(méi)有房子,，在大院子里弄個(gè)“雞蛋殼”,，比“城中村”，“握手樓”,、“親吻樓”,、“擁抱樓”總要好吧？把容積率提高到4應(yīng)該是沒(méi)有問(wèn)題的,，減少一些綠地,，減少一些其它的豪華設(shè)施，達(dá)到最基本的人居要求,，我們是發(fā)展中國(guó)家,，初級(jí)階段,，只要做到居者有其所，在二十,、三十年內(nèi)維持這樣的住房水平,，老百姓是可以接受的，這樣一來(lái),，你的城市化和房地產(chǎn)的健康發(fā)展就不矛盾了，如果70%,、80%的人都能買(mǎi)上商品房,，那么每年按照一兩千萬(wàn)人口進(jìn)城的速度，每年房地產(chǎn)的凈需求,、凈增量不過(guò)10億左右平方米,，那還愁房地產(chǎn)事業(yè)不能夠發(fā)展嗎？還愁上游產(chǎn)業(yè),、下游產(chǎn)業(yè)不能帶動(dòng)嗎,？因此，在這種情況下又加劇了剛才了華生教授說(shuō)的,，人口就可以迅速地進(jìn)入城市,，不僅進(jìn)城務(wù)工，可以落戶,，也不再繼續(xù)遷徙,，可以相對(duì)穩(wěn)定的定居，這樣房地產(chǎn)的健康發(fā)展和城市化的快速推進(jìn)就可以相輔相成,。
主持人：蔡教授提出了解決畸形房?jī)r(jià)的兩個(gè)措施：一是所謂自住型或改善型的商品房,，都是限制它出售時(shí)間的；二是提高城市的容積率,。容積率的概念,，我看到（國(guó)家發(fā)改委中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)）王建老師有一個(gè)觀點(diǎn)，他統(tǒng)計(jì)了一個(gè)數(shù)據(jù),，容積率是指城市所有的建筑面積除以城市的總面積,，中國(guó)的平均水平是0.5，上海和北京大概是0.9,，東京是2,，臺(tái)北是1.2，香港1.6,，如果以東京為參照的話,，即使是上海也可以容積率提高一倍，但是可能提高到4,，居住環(huán)境可能會(huì)差一點(diǎn),。
蔡繼明：他說(shuō)的是全市,，整個(gè)城市還有道路，建筑小區(qū)可以提得很高,。
趙華山：蔡老師說(shuō)的是出讓土地的容積率,，這個(gè)4都不高。
主持人：也就是說(shuō)小區(qū)容積率,，這是城市容積率,，您說(shuō)的是小區(qū)容積率。
蔡繼明：我再補(bǔ)充一個(gè),，就房地產(chǎn)本身來(lái)講,，另外我想高房?jī)r(jià)還可以有一個(gè)很有力的措施使它降下來(lái)，就是打破政府對(duì)土地的壟斷,，現(xiàn)在是17萬(wàn)平方公里的農(nóng)村集體建設(shè)用地,，城市建設(shè)用地面積已經(jīng)達(dá)到5萬(wàn)多平米，所以是3倍多,，我們也不可能都進(jìn)入市場(chǎng),，納入三分之二差不多夠。農(nóng)村的宅基地經(jīng)過(guò)整治之后可以節(jié)省大概三分之二左右的土地,，拿出三分之一到三分之二的農(nóng)村集體建設(shè)用地,，讓他們進(jìn)入土地市場(chǎng)，打破政府對(duì)土地供給的壟斷,，地價(jià)肯定大幅度下降,。第二，與此相應(yīng)的,，在集體用地上建設(shè)大量小產(chǎn)權(quán)房,，經(jīng)過(guò)系統(tǒng)、系列地審查,、考核,、評(píng)估，完全不合乎建筑標(biāo)準(zhǔn),、建筑規(guī)格,，沒(méi)有任何防火、防震等等這些取締,，其它的讓它合法地進(jìn)入市場(chǎng),。房?jī)r(jià)能不下降嗎？
主持人：蔡教授的建議都很有吸引力,，華生老師您有什么補(bǔ)充,？
華生：你要叫我說(shuō)實(shí)話呢？我覺(jué)得蔡教授這些主張基本上不太可行。實(shí)際上剛才說(shuō)的是解決城市化過(guò)程中的居住問(wèn)題,，保障房肯定要搞一部分,，保障房比例可以搞得很大，也可以搞得很小,，都可以解決,。比如說(shuō)日本保障房比例很小，大概不到10%,，韓國(guó)保障房比例很大,，最高的時(shí)候40%—50%，都可以,。我認(rèn)為我們最主要的問(wèn)題還是剛才說(shuō)的問(wèn)題,，包括保障房是給誰(shuí)蓋的，如果保障房還是給城市戶籍人口蓋的,，那么中國(guó)城市化問(wèn)題根本沒(méi)解決。因?yàn)槌鞘谢亲屴r(nóng)村和其它地方的人來(lái)住的,，如果自己城里面的人住得越來(lái)越大,，越來(lái)越好，每個(gè)人都有地方住了,，這不是城市化,，是你們自我升級(jí)，現(xiàn)在保障房為誰(shuí)蓋沒(méi)說(shuō)清楚,，總體上原來(lái)中國(guó)保障房太少,，如果按照現(xiàn)在這樣蓋到20%能夠解決一些問(wèn)題，但首先要明確保障房是為誰(shuí)蓋,，現(xiàn)在這一點(diǎn)基本是不明確的,。
主持人：至少根據(jù)北京市的政策是給本市戶口的人蓋的。
華生：如果是這樣,，這跟城市化就沒(méi)關(guān)系了,。
蔡繼明：不完全，保障房里公租房估計(jì)是向外來(lái)人口開(kāi)放的,。
華生：現(xiàn)在是說(shuō)廉租房剩下那一點(diǎn)可以考慮外來(lái)的人,，是把城里邊的困難戶解決了，說(shuō)還有剩余可以適當(dāng)考慮,，我看現(xiàn)在各地政府是這樣一個(gè)說(shuō)法,。
蔡繼明：這可以理解。
華生：這可以理解,，但和城市化的方向基本上是不一致的,，因?yàn)槌鞘谢饕前才磐鈦?lái)人口，否則搞什么城市化，城市沒(méi)有土地,，農(nóng)民在農(nóng)民的地上,，城市人只能在自己的地上。
蔡繼明：我補(bǔ)充一下,，建保障房并沒(méi)有直接和城市化連在一起,，如果只主要面向本市的居民完全是可以理解的，不是從吸引外來(lái)人口的角度來(lái)建保障性住房的,。
主持人：它是解決本市居民的住房難問(wèn)題,。
蔡繼明：現(xiàn)在說(shuō)實(shí)在的，鬧騰房?jī)r(jià)高是農(nóng)民工鬧騰的嗎,？不是農(nóng)民工鬧騰的,，都是當(dāng)?shù)鼐用耵[的，大學(xué)生在這兒鬧,，外地的居民沒(méi)有想著在你這兒買(mǎi)房,，你再往下降他也買(mǎi)不起。
華生：買(mǎi)房的人大多數(shù)是外來(lái)流動(dòng)人口,。
蔡繼明：這也解決不了城市化,，他是從另一個(gè)城市來(lái)的。
華生：這也是城市化的一部分,，所以中國(guó)人對(duì)這個(gè)理解有偏差,。
蔡繼明：由小城市到大城市。
華生：是的,，城市化有兩部分,，一是農(nóng)村人口進(jìn)城，二是從邊遠(yuǎn)地區(qū)和中小城市到大城市和沿海發(fā)達(dá)地區(qū),，這是城市化的過(guò)程,，所以城市化第一要解決什么是城市化，城市化就是要解決外來(lái)宜居人口的安置問(wèn)題,，這一點(diǎn)我們到今天為止不明確,。這是我們出了所有問(wèn)題的根源，所有問(wèn)題根源就在這兒,，你做的就不是城市化,。我們?yōu)槭裁搓P(guān)心房地產(chǎn)呢？因?yàn)檫@是中國(guó)今后二十,、三十年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)大背景就是城市化,，城市化是現(xiàn)在中國(guó)最大的國(guó)情，外國(guó)人說(shuō)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有信心,，是因?yàn)橹袊?guó)有好幾億人進(jìn)城,，還要有上百億平方米的房屋要建筑,，相應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施和人口城市化要產(chǎn)生巨大的需求，這是全部的根源,，所以我們討論這個(gè)問(wèn)題的時(shí)候把它忘掉是不行的,，這是你的基礎(chǔ)。所以,，我講保障房比重可以大可以小,，路徑都可以走成功。剛才蔡教授說(shuō)的很對(duì),，建完3600萬(wàn)保障房面積達(dá)到20%,，還有80%的人呢？不可能80%都是富人,，像剛才老總講的,，都讓他們到市場(chǎng)上，價(jià)格到5萬(wàn),、6萬(wàn)沒(méi)關(guān)系,，那80%的人不可能是富裕人口，富裕人口只有1%,，說(shuō)明即使搞了保障房,，商品房的部分仍然是我們必須要關(guān)注的一個(gè)重點(diǎn)。你不能指望說(shuō)我搞了保障房以后,，商品房就隨它去了，這是不可能的,。
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話題二：關(guān)于抑制房?jī)r(jià)的討論 |
華生：解決我們現(xiàn)在房地產(chǎn)的問(wèn)題,，保障房要提供，商品房的價(jià)格要下來(lái),，現(xiàn)在成交量下跌,，價(jià)格不下跌，這是我們最不要的東西,，這是最壞的結(jié)果,，我們需要的是價(jià)格下跌，大家能買(mǎi)得起,，成交活躍,，成交兩旺，經(jīng)濟(jì)發(fā)展才有動(dòng)力,，現(xiàn)在成交沒(méi)有了,，經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)力出現(xiàn)了問(wèn)題，價(jià)格不下來(lái),，這是最壞的結(jié)果,，最不要的就是這個(gè)結(jié)果。我們最希望的是價(jià)格下跌，成交量放大,，房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)幾十個(gè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展是最好的,。
城市化問(wèn)題，我認(rèn)為人家成功的經(jīng)驗(yàn)很多,，剛才蔡教授說(shuō)了,，是不是蓋高樓，把容積率提高（就可以）,？我認(rèn)為部分可以做,，說(shuō)實(shí)話，你到臺(tái)北一看,，發(fā)現(xiàn)北京,、上海的高樓比臺(tái)北已經(jīng)多得多了，我不知道（王建）怎么算出來(lái)人家的容積率比我們高,，但是你到那兒一看,，人家那兒沒(méi)幾個(gè)高樓，沒(méi)像咱們這么多高樓,，所以它的問(wèn)題不在這個(gè)地方,。
主持人：趙總，您有什么高見(jiàn),？
趙華山：總體來(lái)說(shuō)我還是贊同華生老師的意見(jiàn),，首先，保障性住房從市場(chǎng)的問(wèn)題上是解決供給問(wèn)題,，相當(dāng)一部分人住房需求有了保障,，就等于擠出來(lái)了一部分需求，現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)為什么要限購(gòu),，我體會(huì)中央政府的意思是,，他是限制房地產(chǎn)的過(guò)度投機(jī)，比如你買(mǎi)三套房,、五套房倒房子賺錢(qián),。這是個(gè)揚(yáng)湯止沸的辦法，不是釜底抽薪的辦法,，讓他去買(mǎi)去,，這個(gè)房子要不漲，那誰(shuí)投機(jī)就讓你虧錢(qián),，是這么個(gè)道理,。
現(xiàn)在的問(wèn)題是，你既然承認(rèn)商品房是個(gè)商品,，就應(yīng)該認(rèn)同它的價(jià)格是由市場(chǎng)決定的,，我們是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)�,，F(xiàn)在為什么房子瘋漲？就是供求關(guān)系失衡,，需求大,，供給小，肯定價(jià)格還要漲,。第一,，我們加大公租房、廉租房,、保障性住房的建設(shè)力度,，我們就可以釋放出一部分需求，擠出一部分需求,，需求減少了,。第二，我們加大供給,，剛才蔡老師說(shuō)的也非常好,，多蓋房子，蓋得高一點(diǎn),。我專門(mén)去做過(guò)新加坡保障性住房的調(diào)研,，最漂亮的樓都是保障性住房，因?yàn)樗�,、整體,、一片，底下全部是花園,，看起來(lái)非常好看,，它實(shí)際上是保障性住房、公租房,，是這么個(gè)道理。加大供給就可以把房?jī)r(jià)打下來(lái),。
我覺(jué)得我們現(xiàn)在“十二五”規(guī)劃里說(shuō)的3600萬(wàn)套,，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。現(xiàn)在的新增城市人口至少2億,，我認(rèn)為不止2億,，這些人在城市里沒(méi)根，沒(méi)有房子住,，住在貧民窟里,，城中村里，很差的生活環(huán)境里,，才有我們每年春節(jié)3億人的大遷徙,，他要有很好的住宅為什么不把父母接來(lái),，干嘛過(guò)年要回家，騎著摩托車(chē)開(kāi)幾千公里,，這問(wèn)題太大,，道理是在這兒。所以,，加大保障房建設(shè)力度,。我倒是建議一年兩千萬(wàn)套，蓋上它五年,，一億套出來(lái)以后,，至少現(xiàn)在城市里的這兩億人居者有其屋，我不管它覆蓋率是多少,。第二,，“十二五”規(guī)劃城市化率提高幾個(gè)點(diǎn)，我又新增多少城市人口,，把這部分也考慮進(jìn)去,，效果一樣。地產(chǎn)商蓋房子把也要建材,、混凝土,，也要拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，國(guó)家投資也是一樣的,，都是對(duì)經(jīng)濟(jì)和城市化做貢獻(xiàn),。
蔡繼明：就沒(méi)有那么高利潤(rùn)了。我想請(qǐng)教華生教授,，我提了幾條：一是放開(kāi)土地市場(chǎng),，集體建設(shè)用地進(jìn)入市場(chǎng)；二是小產(chǎn)權(quán)房放開(kāi),；三是高容積率蓋房,。剛才華生教授說(shuō)基本上行不通，大面積的廉租房再建,，我想了解你所說(shuō)的夾心層怎么解決,，怎么能行得通？
趙華山：這個(gè)問(wèn)題我來(lái)回答,，非常簡(jiǎn)單,，現(xiàn)在的房?jī)r(jià)高，因?yàn)榉績(jī)r(jià)高,，所以?shī)A心層買(mǎi)不起,。
蔡繼明：那么怎么把房?jī)r(jià)降下來(lái)？
趙華山：為什么房?jī)r(jià)高,？我始終這么認(rèn)為,，是供求關(guān)系決定的：第一,，國(guó)家土地出讓，因?yàn)槭袌?chǎng)有這么高的利潤(rùn),，出讓部門(mén)也算開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)空間,，不能讓開(kāi)發(fā)商都把利潤(rùn)都賺走，所以我的土地拍賣(mài)價(jià)格就上去了,，開(kāi)發(fā)商就看我能賣(mài)2萬(wàn)元/平米的房子,，我就敢買(mǎi)樓面價(jià)1.5萬(wàn)元/平米的土地。假如我的房?jī)r(jià)市場(chǎng)供求關(guān)系決定,，只能賣(mài)1萬(wàn)元/平米,，我就不能買(mǎi)樓面價(jià)1.5萬(wàn)元/平米的土地，如果我這么干就腦子進(jìn)水了,。就這么簡(jiǎn)單,。
蔡繼明：城里面能賣(mài)2、3萬(wàn)就是需求決定的,，大量的投機(jī)得限制,。
趙華山：不用，加大供給就可以了,。
蔡繼明：什么樣的方法既能夠遏制投機(jī)需求,，又能夠保證正常的房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)？
趙華山：加大供給,。
華生：加大供給是一個(gè)方面,。供給和需求兩個(gè)方面，因?yàn)閮r(jià)格是供給需求兩個(gè)方面決定的,，一是加大供給這是不錯(cuò)的,，客觀地說(shuō)我們這些年房子蓋了不少，全國(guó)到處都是工地,，人家一進(jìn)中國(guó),，說(shuō)中國(guó)到處都在蓋房子，這個(gè)房子蓋了不少,，問(wèn)題是我們需求膨脹得太快了,，你看報(bào)上登著一個(gè)山西人買(mǎi)了三十幾套，現(xiàn)在房?jī)r(jià)這么漲,，供需失衡完全可以理解。所有人都不傻,，股市十年漲了0.5倍,，十年前是2000點(diǎn)，今天碰到3000點(diǎn)又退回去了,，還有那么多人進(jìn)股市,，才漲0.5倍,，存款這十年存下來(lái)負(fù)利率，倒貼,，照樣存,。所以，樓市這么火爆,。中國(guó)人的經(jīng)濟(jì)頭腦要是再好點(diǎn),，應(yīng)該所有的存款都沒(méi)了，股市也不進(jìn)了,，都進(jìn)房市,。
（降房?jī)r(jià)）采取的辦法簡(jiǎn)單,，兩大辦法：第一,，你要是買(mǎi)多套房的我讓你賺不了錢(qián)，讓你賺不了錢(qián)就沒(méi)有人買(mǎi)多套房,，日本當(dāng)年城市化高速發(fā)展期的時(shí)候,，第二套出售的稅率是70%，就是說(shuō)你賺的錢(qián)70%交給國(guó)家,，這樣大家就講不值得買(mǎi)了,，自住房沒(méi)問(wèn)題，你說(shuō)我買(mǎi)二套,、三套,，想賺錢(qián)，基本沒(méi)戲,，韓國(guó)也是這樣,，這是第一條打住了，基本你不多買(mǎi)了,。第二,，高的保有稅，在韓國(guó)買(mǎi)別墅占有稅是4%,，北京別墅3000萬(wàn)的話,，4%，一年交120萬(wàn),，還能有幾個(gè)人住別墅,？一年交120萬(wàn)的保有稅，按照韓國(guó)的辦法,，北京的別墅馬上基本拆的拆,，全部蓋成高樓了，人家是有成功的經(jīng)驗(yàn),，
人家減什么稅呢,？剛才我說(shuō)增稅,，大家一聽(tīng)說(shuō)增稅不好，但人家也減稅,，減什么稅,？交易稅很低，再增加交易稅全部轉(zhuǎn)嫁給買(mǎi)方了,，特別是買(mǎi)首套房的,。
剛才蔡教授很對(duì)不起，我為什么說(shuō)你有的辦法不好呢,？比如你說(shuō)可以限制出售的商品房,、限價(jià)房，實(shí)際上就是類似于經(jīng)濟(jì)適用房,，我限制你五年不讓你賣(mài),，中國(guó)千千萬(wàn)萬(wàn)不能搞這個(gè)東西，我們的樓市沒(méi)有解決這個(gè)問(wèn)題就是因?yàn)橛羞@一塊�,，F(xiàn)在大家都希望搞限價(jià)房,、經(jīng)濟(jì)適用房，這是變相的福利分房,。你只要開(kāi)了這個(gè)口子,，就擋不住黨政事業(yè)機(jī)關(guān)和有資源的地方全在這個(gè)口子下，他也不搞商品房了,，他說(shuō)我搞限價(jià)房,，五年、十年沒(méi)關(guān)系,，大家做房產(chǎn)都是做長(zhǎng)期投資的,，十年后再漲十倍，太值了,，所以千萬(wàn)不能搞限價(jià)房,，特別是在中國(guó)。要搞這個(gè),，所有有權(quán),、有資源的單位馬上放手搞這個(gè)，變成變相的福利分房,，現(xiàn)在擋都擋不住,，所以，我認(rèn)為經(jīng)濟(jì)適用房一定要取消,，看看別人的意見(jiàn),。
我們?cè)倩貋?lái)說(shuō)韓國(guó)和日本，韓國(guó)和日本也可以說(shuō)企業(yè)有土地可以搞公租房，但是永遠(yuǎn)不能賣(mài),，不是十年不能賣(mài)，十年不能賣(mài)人人都敢買(mǎi),，十年之后留給兒子也好啊,，是永遠(yuǎn)不能賣(mài)。
主持人：永遠(yuǎn)是租的,？
華生：不,，可以賣(mài)，政府回購(gòu),，按原價(jià)收購(gòu),，加上利息，那么所有的人都不打這個(gè)主意,，你想升值就去買(mǎi)商品房,，而且只能買(mǎi)自住的，多一套高稅率,，基本沒(méi)什么利潤(rùn)可賺,。所以實(shí)際上成功的辦法，我今天在這里不能一一列舉,，我正準(zhǔn)備寫(xiě)一篇文章,，凡是像日本、韓國(guó)世界上這些跳過(guò)了中等收入的陷阱,，成功實(shí)現(xiàn)了城市化,，把50%、60%的國(guó)民從農(nóng)村,、小城市變到大城市,，日本更是這樣，全部進(jìn)到東京的大城市圈,，人家一定有成功的經(jīng)驗(yàn),。
所以，我在基本思想上是贊成蔡教授的,，但方法上一定要考慮中國(guó)國(guó)情,，千萬(wàn)不能搞各種各樣變相的福利分房，要么搞保障房,，我告訴你,，保障房一輩子都不能賣(mài)，現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)適用房也是限購(gòu)五年,，五年一過(guò)這些人發(fā)了大財(cái)了,。今后你再搞經(jīng)濟(jì)適用房，現(xiàn)在上海和很多地方還在搞，肯定大家都要去買(mǎi),，經(jīng)濟(jì)適用房誰(shuí)不知道五年以后賣(mài)……
趙華山：容易造成腐敗,、造成尋租。
華生：造成各種各樣的腐敗,、尋租,，所以不能搞，保障房就永遠(yuǎn)是保障房,，要賣(mài)只能賣(mài)給政府,，原價(jià)加點(diǎn)利息。另外就是搞商品房,，這需要一套措施,，關(guān)鍵是兩條：第一，買(mǎi)多套的人沒(méi)錢(qián)可賺,，就沒(méi)有人買(mǎi)多套了,，他還搶著出手；第二,，他用固定保有稅,，使得全買(mǎi)小套的，不買(mǎi)大套的,。日本有一個(gè),，原來(lái)我們提倡蓋70—90平米，誰(shuí)也不聽(tīng)你的,，開(kāi)發(fā)商變著招把140平米的分成兩個(gè)房產(chǎn)證說(shuō)70—90平米的,。
你想小兩口一結(jié)婚，兩個(gè)人,，兩口一住140平米的,，人均70平米，中國(guó)現(xiàn)在哪能住人均70平米的房子呢,？還有幾億農(nóng)民沒(méi)住呢,？人家怎么解決這個(gè)問(wèn)題？日本的GDP可是我們的十倍,。他很簡(jiǎn)單,，國(guó)家規(guī)定，我認(rèn)為90平米是我鼓勵(lì)的戶型,，90平米的房產(chǎn)保有稅定個(gè)稅率,，超過(guò)這個(gè)翻一倍，再高再翻,，所以日本最有意思的一個(gè)現(xiàn)象,，他的人均收入是我們的10倍,，他有個(gè)限制，超過(guò)120平米住房保有稅就翻一倍,，所以,，日本最搶手的房子是119.90平米，大家都愿意買(mǎi)這樣的房子,。所以,，解決供需平衡的問(wèn)題，方法很多,，人家都有成功的經(jīng)驗(yàn)，問(wèn)題是我們想不想真搞,，如果你想我們能變點(diǎn)花樣搞福利房,，那這個(gè)事情就沒(méi)解。
主持人：蔡教授您有沒(méi)有什么補(bǔ)充,？
蔡繼明：有補(bǔ)充,，首先華老兄把我自住改善的商品房誤解為經(jīng)濟(jì)適用房了。
主持人：他是認(rèn)為有相似之處,。
蔡繼明：完全沒(méi)有任何相似之處,。
華生：因?yàn)槟銊偛耪f(shuō)五年、十年以后可以賣(mài),，說(shuō)是商品房的性質(zhì),。
蔡繼明：這里邊基本沒(méi)有政府補(bǔ)貼的性質(zhì)，經(jīng)濟(jì)適用房有政府財(cái)政補(bǔ)貼的,；第二,，經(jīng)濟(jì)適用房會(huì)有大量的變相，比如本來(lái)經(jīng)濟(jì)適用房是60,、80平米,，他可以建到160平米、250平米,；第三,，經(jīng)濟(jì)適用房在出售過(guò)程當(dāng)中因?yàn)樗钱a(chǎn)權(quán)，必然一部分政府官員用團(tuán)購(gòu)的方式再轉(zhuǎn)讓給公務(wù)員,。我一直反對(duì)有經(jīng)濟(jì)適用房,，這上面我們兩個(gè)的觀點(diǎn)是一致的。
我現(xiàn)在的概念里房子分為三類：第一類保障性住房,，是不能買(mǎi)賣(mài)的,，只有使用權(quán)，沒(méi)有產(chǎn)權(quán),，現(xiàn)在20%的保障性住房據(jù)說(shuō)分幾個(gè)層面,，最低層面的是廉租,，然后公租、限價(jià)等等,，到最高層面其實(shí)還是有一定使用權(quán),、所有權(quán)的，這個(gè)撇開(kāi)不說(shuō),，我們理解就是廉租房和公租房,，這是第一類。第二類是投資,、投機(jī)房,，我還是留出15%，畢竟房子有雙重屬性,，一重是消費(fèi)品,，第二重是資本品，它可以投資,，你總得給大家留出投資的余地,，投資多少呢？我不是從價(jià)格上,，是從量上劃出新增,、新供的土地15%用于投資，你愛(ài)建什么房我不管,，你愛(ài)買(mǎi)十套,，你全都包下來(lái)，比如趙老總有錢(qián),，你就包吧,，到時(shí)候我有其它的稅來(lái)，這點(diǎn)和趙代表的意見(jiàn)是一樣的,。中間肯定是商品房,，但這個(gè)商品房不是完全的商品房，不是福利房,，也不是經(jīng)濟(jì)適用房,，是按照市場(chǎng)運(yùn)作，只不過(guò)政府給你這塊地的時(shí)候就列入規(guī)劃,，我是用規(guī)劃來(lái)管制,，我規(guī)劃這塊地就是自住房，我做這種規(guī)劃的結(jié)果,，地價(jià)就降下來(lái),，從這個(gè)意義上來(lái)說(shuō)政府少拿了一塊。
華生：還是變相補(bǔ)貼,。
蔡繼明：這是市場(chǎng)行為,，大家自愿的,，因?yàn)檎膶?dǎo)向主要的目的就是要把住房更多地體現(xiàn)消費(fèi)品的性質(zhì)，而淡化它的資本品的性質(zhì),，既然是這樣一個(gè)目的,，我這樣限制也是符合市場(chǎng)行為的，我就限定他只能夠買(mǎi),，不能夠賣(mài),，完全按市場(chǎng)價(jià)格來(lái)買(mǎi)，我只是限定他不能賣(mài),，至于他賣(mài)到2萬(wàn)還是3萬(wàn)由市場(chǎng)供求決定,，這和經(jīng)濟(jì)適用房是兩個(gè)概念。
主持人：您的前提是十年之內(nèi)不能賣(mài),？
蔡繼明：是的,，不能賣(mài)，那么你買(mǎi)來(lái),，有人愿意買(mǎi)，那就可能價(jià)格提高到兩萬(wàn),，沒(méi)人愿意買(mǎi),，價(jià)格可能到5000元，這個(gè)價(jià)格是由市場(chǎng)調(diào)配的,。因此,，這樣的結(jié)果和剛才華生教授說(shuō)的，華生教授說(shuō)一是保有稅,，二是增值稅,，所有這些手段的結(jié)果和這個(gè)是一樣的，最終就是你不能投資,，你買(mǎi)房只能自住,。結(jié)果是一樣的，你想想按我這種方法買(mǎi)的房就是自住,，按你那個(gè)方式買(mǎi)的房還是自住,，你也說(shuō)了，不可能買(mǎi)一套房子閑置在那兒,，還要付高額的持有稅,。你要增值也不可能，既然增值不可能,，他買(mǎi)房的目的是什么,？不就是自住嗎？因此,，這不矛盾,。
華生：那么你是什么房,？
蔡繼明：它叫廉價(jià)自住改善型的商品房。
主持人：叫限賣(mài)型商品房,。
華生：以后能不能賣(mài),？
蔡繼明：十年以后可以賣(mài)。
華生：我就說(shuō)這不行啊,。
蔡繼明：那么你有本事就持有它十年,。
趙華山：對(duì)這個(gè)商品屬性進(jìn)行了一部分限制，它不是一個(gè)完全的商品。所以說(shuō)限制它的商品性和價(jià)格,。
華生：我認(rèn)為這千萬(wàn)不能搞,，因?yàn)檫@個(gè)房子說(shuō)到底和市場(chǎng)上的商品房有什么區(qū)別呢？就是國(guó)家給了補(bǔ)貼,，是變相的補(bǔ)貼，說(shuō)把土地出讓金不收了,，土地價(jià)格很低,。
主持人：照樣賣(mài)。
華生：一切都照樣的話,，價(jià)格有什么不一樣呢,？
蔡繼明：當(dāng)然有不一樣了，就是因?yàn)樾再|(zhì),，它的性質(zhì)不是投資品,。
主持人：他是通過(guò)限賣(mài)限制開(kāi)發(fā)商的競(jìng)價(jià)。
趙華山：這很難操作,。
華生：我可以告訴你,，這個(gè)價(jià)格跟市場(chǎng)價(jià)格差不了多少。有幾家房子準(zhǔn)備買(mǎi)了之后馬上就賣(mài)的,，大家買(mǎi)房子起碼要住幾年,，十年以后就可以賣(mài)了，這吃了定心丸了,，這是商品房,，產(chǎn)權(quán)證在手上，十年以后自己可以賣(mài),，兒子可以賣(mài),，女兒也可以賣(mài)，這怕什么怕,？這和商品房有多大區(qū)別,？區(qū)別有一點(diǎn)但很小。
蔡繼明：可以規(guī)定十年以后賣(mài)的話賣(mài)給我政府,。
華生：那就不一樣了,，和你剛才的主張就不一樣了,。
主持人：我再提一個(gè)問(wèn)題，大家都認(rèn)為大量的保障性住房的推出會(huì)抑制一部分對(duì)商品房的購(gòu)買(mǎi)需求,，乃至于降低房?jī)r(jià),，起到這種作用。但有一部分人擔(dān)心,，因?yàn)楸Ｕ闲宰》客瞥�,，和商品房去�?zhēng)料，爭(zhēng)錢(qián),，爭(zhēng)地,，最后商品房推出量少了，反而價(jià)格出現(xiàn)大幅度回升,？
趙華山：這是我們國(guó)家的體制造成的,，大家一直在議論土地財(cái)政，房?jī)r(jià)上漲過(guò)程中誰(shuí)是最大的受益者,，誰(shuí)就是這個(gè)事情的始作俑者,，各級(jí)地方政府就是這樣。去年上海人代會(huì)期間說(shuō),，上海去年一年財(cái)政收入在2008年金融危機(jī)800多億,，土地創(chuàng)收成為地方財(cái)政收入非常大的一部分，必須解決這個(gè)問(wèn)題,。因?yàn)楣┙o問(wèn)題要解決，房?jī)r(jià)是不一樣的,，首先它得有土地才能蓋房,，土地在國(guó)家手里控制著，解決土地供給問(wèn)題,，才能解決房子供給問(wèn)題,，需求問(wèn)題剛才說(shuō)了，供給問(wèn)題怎么解決,？很簡(jiǎn)單的辦法,，現(xiàn)在的土地供給，多一半留給地方了,，少一半交給中央了,。五年前我就說(shuō)了，調(diào)一下就解決這個(gè)問(wèn)題,，多一半交給中央財(cái)政,，少一半交給地方財(cái)政，土地價(jià)格肯定下來(lái),。
主持人：下面我們進(jìn)入最后一個(gè)單元的討論,，不管我們要建多少房,，建什么樣的房都涉及到建在什么地方的問(wèn)題，也就是說(shuō)中國(guó)到底要的是城鎮(zhèn)化還是城市化,。我引述王建的觀點(diǎn),，他認(rèn)為中國(guó)可能未來(lái)不應(yīng)該是現(xiàn)在所提倡的城鎮(zhèn)化，而是城市化,，而且城市化是集中在東部沿海地區(qū),，在那個(gè)地方會(huì)出現(xiàn)大片大城市和特大城市，而不是在全國(guó)遍地開(kāi)花的城鎮(zhèn),，因?yàn)閿?shù)據(jù)支撐的就是80%的農(nóng)民工都在東部待著,，沒(méi)有在中西部待著，在中西部建那么多房子有那么多需求嗎,？
蔡繼明：至于分布在哪兒,，分布在東南沿海一帶還是……
主持人：還是全國(guó)遍地？
蔡繼明：不一定全國(guó)遍地,，美國(guó)有三大城市群也不都在沿海,，日本有三大都市群。現(xiàn)在我們有長(zhǎng)三角,、珠三角,，我們說(shuō)環(huán)渤海環(huán)了多少年環(huán)不起來(lái)，最后沒(méi)辦法說(shuō)京津冀,，這不是沿海,。我倒是贊成提城市化而不提城鎮(zhèn)化。當(dāng)然,，城鎮(zhèn)化已經(jīng)約定俗成了,，而且寫(xiě)進(jìn)了黨的文獻(xiàn)就不好改，據(jù)說(shuō)有些職能部門(mén)上報(bào)文件的時(shí)候改成城市化,，到了主管領(lǐng)導(dǎo)這兒自覺(jué)不自覺(jué)就改為城鎮(zhèn)化,。因?yàn)橹鞴茴I(lǐng)導(dǎo)的概念，都城市化不行,，都往北京跑,，北京容不下；另外我們還有幾萬(wàn)個(gè)小城鎮(zhèn),，你把它們丟了怎么辦,？因此來(lái)個(gè)“城鎮(zhèn)化”，但城鎮(zhèn)化的提法有問(wèn)題在哪兒,？全世界城市發(fā)展規(guī)律都是從小城鎮(zhèn)到大城市,，到特大城市，小城鎮(zhèn)是逐漸減少的，如果還有,，是圍繞著大都市作為衛(wèi)星城和都市群他才能夠生存,。從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，人口集中的方向是逐漸向大城市,，它不是城鎮(zhèn)化,。要提城鎮(zhèn)化問(wèn)題就來(lái)了，我們現(xiàn)在大概兩萬(wàn)個(gè)小城鎮(zhèn)是不是都要化,？不僅要把兩萬(wàn)個(gè)小城鎮(zhèn)提升,，而且還要再增加，化著就是得朝著這個(gè)方向發(fā)展,。這樣一來(lái),，兩萬(wàn)個(gè)小城鎮(zhèn)最多能夠涉及到兩千個(gè)城關(guān)鎮(zhèn)和中心鎮(zhèn)，根本輪不到一萬(wàn)九千個(gè),，要不然當(dāng)年小城鎮(zhèn)遍地開(kāi)花的時(shí)候是六萬(wàn)個(gè),，怎么越化越少了？所以中國(guó)城鎮(zhèn)化的進(jìn)程已經(jīng)顯示出它不是城鎮(zhèn)化,，應(yīng)該是城市化,。這是我的觀點(diǎn)。
另外,，我對(duì)這個(gè)提法提出一個(gè)商榷的地方,，我們過(guò)去提的是大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展，這句話我認(rèn)為等于沒(méi)說(shuō),，什么叫協(xié)調(diào)發(fā)展,？大中小城市和小城鎮(zhèn)都照顧到了，既要發(fā)展沿海城市,，又要發(fā)展內(nèi)地城市,，這樣都是兩點(diǎn)論，你分不出重點(diǎn),，而且什么樣的比例是協(xié)調(diào),，什么樣的比例是不協(xié)調(diào),。還有一種提法有問(wèn)題,，大中小城市，小城市小到什么城市就是縣級(jí)市,，市以下就是鎮(zhèn)了,，鎮(zhèn)里面有大鎮(zhèn)、中鎮(zhèn),、小鎮(zhèn),，你光提小城鎮(zhèn)是干什么？小城鎮(zhèn)的概念到底是指純粹的鎮(zhèn)還是既包括城又包括鎮(zhèn),？如果既包括城又包括鎮(zhèn)等于把前面的話重復(fù)了一遍,，把小已經(jīng)拿進(jìn)來(lái)了,，既然它是鎮(zhèn)那就不是小城鎮(zhèn)，有些鎮(zhèn)很大,，溫州很多鎮(zhèn)都是幾十萬(wàn)人口,、上百萬(wàn)人口，它已經(jīng)達(dá)到中等,、大城市（50萬(wàn)以上算大城市的話）的規(guī)模,，你還說(shuō)它是小城鎮(zhèn)就不合適了。因此,，我認(rèn)為這個(gè)提法學(xué)術(shù)上來(lái)說(shuō)是應(yīng)該加以糾正的,，至于政治上，習(xí)慣上媒體這么說(shuō),，我們這么理解就好了,。
主持人：據(jù)說(shuō)城鎮(zhèn)化是中國(guó)發(fā)明的。
華生：肯定是城市化,。全世界都說(shuō)城市化,，城鎮(zhèn)化既然文件已經(jīng)提了，文件也是可以修改的,，以后修改只是時(shí)間問(wèn)題,，城鎮(zhèn)化只是個(gè)錯(cuò)誤的提法，為什么這么說(shuō)了,？第一,，全世界都說(shuō)城市化，但是城市化里包括了小城鎮(zhèn)的發(fā)展,，西方漂亮的全是小城鎮(zhèn),，小城鎮(zhèn)很小的，我在英國(guó)生活了很多年,，遍地都是小城鎮(zhèn),，城市化包含了小城鎮(zhèn)的存在。
主持人：但小城鎮(zhèn)一定是依附于城市的,？
華生：也不絕對(duì),，現(xiàn)在是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，它肯定有經(jīng)濟(jì)中心,，也是依附的,。核心問(wèn)題不在這兒。我的觀點(diǎn)更深入一步,，中國(guó)提城鎮(zhèn)化正好損害了小城鎮(zhèn)的發(fā)展,，中國(guó)講城鎮(zhèn)化結(jié)果限制了鎮(zhèn)的發(fā)展，適得其反。為什么呢,？剛才蔡教授提了,，我們有些鎮(zhèn)發(fā)展得很大了，在國(guó)外就是個(gè)大城市,、中等城市了,，它還叫鎮(zhèn)。我們的鎮(zhèn)和市是個(gè)行政概念,，是有級(jí)別的,，如果是個(gè)市你就可以設(shè)多少個(gè)局，多少個(gè)編制,，甚至連警察都有多少個(gè),，如果是鎮(zhèn)就什么都沒(méi)有。所以,，鎮(zhèn)再大也是一個(gè)科級(jí)單位,，市再小也得至少是個(gè)處級(jí)單位，本來(lái)我今天要專門(mén)寫(xiě)一篇文章,，我們的城鎮(zhèn)化口號(hào)第一脫離了世界聞名的大道,，沒(méi)有必要，城市化里包括了城鎮(zhèn)化,，包括了小城鎮(zhèn),，沒(méi)有必要這么提。而且這個(gè)提法遏制了鎮(zhèn)的發(fā)展,。
這是我今天第一次在這兒說(shuō),，我們城鎮(zhèn)化的口號(hào)實(shí)際上幫了倒忙，限制住了這些鄉(xiāng)鎮(zhèn)的發(fā)展,，所以這是第一個(gè)觀點(diǎn),。
第二個(gè)觀點(diǎn)，實(shí)際上我是贊成多元化發(fā)展的,，但我們現(xiàn)在也要注意兩個(gè)：
一是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)有規(guī)律的,，從農(nóng)村邊遠(yuǎn)的中小城市向沿海地區(qū)發(fā)達(dá)、大中城市,、城市圈移居,，這是城市化的潮流，美國(guó),、日本,、韓國(guó)所有成功的地方都是這個(gè)規(guī)律,，中國(guó)能不能打破這個(gè)規(guī)律,？這要實(shí)踐檢驗(yàn)。我懷疑也不太能打破，人家有這個(gè)規(guī)律以后,，人家的鎮(zhèn)仍然很發(fā)展,，城鎮(zhèn)依然很漂亮。
二是我們說(shuō)的是協(xié)調(diào)發(fā)展,，但實(shí)際上我們搞的是特大城市化,，做的是特大城市化，我們喊的是這個(gè)口號(hào),，做的不是這個(gè)東西,。為什么呢？你要想發(fā)展小城鎮(zhèn),、中小城市,，怎么做呢？就要把就業(yè),、投資,、機(jī)關(guān)擺到哪兒，這樣大家人就跟著去了,，人家不講城鎮(zhèn)化,，講城市化，但美國(guó)政府不在大都市,，紐約在一個(gè)中等城市華盛頓,，澳大利亞政府不在悉尼，在堪培拉一個(gè)小城,。世界上最牛的跨國(guó)公司總部都在小城鎮(zhèn)上,，很多世界著名的大學(xué)，,，也都在小城鎮(zhèn)上,。所以，中國(guó)要真想搞,，我認(rèn)為搞什么都可以,，標(biāo)準(zhǔn)的提法世界潮流在那兒，不用討論,，中國(guó)要真想搞就真做,，如果你根本就不想做就先不要說(shuō)了。
華生：又回到房?jī)r(jià)了,，北京的房?jī)r(jià)當(dāng)然會(huì)高了,，不可能不高。
主持人：中央政府在這兒,。
華生：這是一個(gè)原因,。當(dāng)時(shí)我和潘石屹,、張欣夫妻倆好幾年前聊天，因?yàn)閺埿朗俏以趧虼髮W(xué)的鄰居,，她說(shuō)北京的房?jī)r(jià)將來(lái)要大漲,，二零零幾年的時(shí)候北京房?jī)r(jià)不怎么樣，挺蕭條的,。我說(shuō)為什么,？他說(shuō)奧運(yùn)投資幾千億往里面投，這個(gè)房?jī)r(jià)一定要漲的,。所以我們的房?jī)r(jià)全是我們自己大投資,，大工程堆出來(lái)的，你要真想搞中小城鎮(zhèn)很簡(jiǎn)單,，大機(jī)關(guān)遷一部分到中小城鎮(zhèn)去,，大項(xiàng)目擺一部分到中小城鎮(zhèn)去，大投資擺一部分去,，這樣人口自然就跟著去了,，奧運(yùn)擺在北京，世博擺在上海,，亞運(yùn)擺在廣州,，大運(yùn)擺在深圳，馬上迪斯尼幾百億投資到上海,，那就是號(hào)召大家都到那兒去,。投資去了以后，投資需要人去蓋,，需要建筑工人,，需要就業(yè)，大家就往那兒涌,，所以我覺(jué)得在這個(gè)問(wèn)題上我們是要自己好好反思的,，不在于提什么口號(hào)，說(shuō)的和做的至少要一致,。
主持人：趙總有什么補(bǔ)充嗎,？
趙華山：城鎮(zhèn)化和城市化我還是同意“城市化”，城鎮(zhèn)化概念不太清楚,，第二中國(guó)城市化和工業(yè)化是緊密結(jié)合的,，就是剛才兩位老師說(shuō)的這個(gè)問(wèn)題，你不要擔(dān)心城市都建在東南沿海,，因?yàn)槟壳皷|南沿海經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá),，那邊城市發(fā)展得比較快，過(guò)一段時(shí)間隨著我們西部大開(kāi)發(fā),，中部省份的崛起,，那邊的經(jīng)濟(jì)也慢慢地會(huì)繁榮起來(lái),，那邊的城市群落也會(huì)慢慢地發(fā)展起來(lái)，城市化是依托于工業(yè)化的概念,，當(dāng)然包括你的政治中心和文化活動(dòng)、旅游中心,，三亞是旅游中心,，這是很美麗的城市。你不要擔(dān)心會(huì)集中在哪兒去,。
另外剛才兩位老師講的我認(rèn)為非常有道理,，這實(shí)際上涉及到我們國(guó)家的政治體系，為什么虎門(mén)那么大的地方還叫鎮(zhèn),，它是科級(jí)單位,，不叫縣。為什么那么多大項(xiàng)目進(jìn)入大城市,，北京,、上海天天塞車(chē)，一下雨,、一下雪就癱瘓,，因?yàn)樗募?jí)別高。為什么不能放到青海去呢,？道理是一樣的,，這就涉及到我們國(guó)家行政管理體系的問(wèn)題。
主持人：三位老師說(shuō)的都挺好,，我查到一個(gè)數(shù)據(jù)給老師們的話做一個(gè)注解,，我在百度上搜索到關(guān)于城市化的S型曲線變動(dòng)是這么說(shuō)的，從人口流動(dòng)來(lái)看,，當(dāng)城市化率低于50%的時(shí)候,，是以農(nóng)村流入城市為主，而超過(guò)50%的時(shí)候是以小城市流入大城市為主,，目前中國(guó)所謂城市化率官方公布的是46%左右,，按這個(gè)數(shù)據(jù)來(lái)講，我們農(nóng)村流入城市這個(gè)過(guò)程都快要完了,，要開(kāi)始從小城市流入大城市的過(guò)程開(kāi)始,。未來(lái)我們是走城市化還是城鎮(zhèn)化的路可能就比較清楚一些了。
最后,，在這次訪談結(jié)束之前,，我們希望每位嘉賓做一個(gè)總結(jié)性的發(fā)言，概括一下自己的觀點(diǎn),，同時(shí)我希望做總結(jié)發(fā)言中間順便回答我們一個(gè)問(wèn)題,，房地產(chǎn)的調(diào)控和城市化,、保增長(zhǎng)三者之間的關(guān)系怎么來(lái)解決，調(diào)控好房地產(chǎn)的同時(shí)解決好這三者之間的關(guān)系,，下面請(qǐng)蔡教授先說(shuō),。
蔡繼明：在保證能向最低收入階層能夠提供保障性住房，給投資,、投機(jī)人員留有一定空間的前提下,，絕大多數(shù)住房應(yīng)該作為商品房提供給消費(fèi)者，這樣房地產(chǎn)行業(yè)才能夠健康地發(fā)展,，促進(jìn)城市化的進(jìn)程,，而城市化還是應(yīng)該走以大城市為依托的道路。
華生：實(shí)際上我們中國(guó)處在城市化過(guò)程當(dāng)中,，這不用擔(dān)心,，某種意義上，真正拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的是建筑業(yè),，不是房地產(chǎn),，房地產(chǎn)是因?yàn)楹竺嬗薪ㄖ康禺a(chǎn)就那么幾個(gè)小姐在賣(mài)樓,，能拉動(dòng)什么,，什么也不消耗，實(shí)際上是建筑業(yè),。建筑業(yè)要讓水泥,、鋼筋，搞了建筑業(yè)之后要裝修,，涉及到化工等,，拉動(dòng)幾十個(gè)產(chǎn)業(yè)，城市化,，幾億人口要進(jìn)城市,，需要住房，需要基本建設(shè)和基礎(chǔ)設(shè)施,，所以經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是有保證的,，沒(méi)有問(wèn)題的。在這個(gè)過(guò)程當(dāng)中,，因?yàn)槭歉闶袌?chǎng)經(jīng)濟(jì),，只要制度框架是對(duì)的，房地產(chǎn)業(yè)就會(huì)蓬勃發(fā)展,，因?yàn)樗星熬霸谀抢�,，現(xiàn)在暫時(shí)出現(xiàn)問(wèn)題是我們制度上出現(xiàn)了差錯(cuò)。把它校正了之后,，不要忘記根本,，中國(guó)城市化剛剛進(jìn)入加速期,，還差得遠(yuǎn)，還要有五六億人進(jìn)城,，這個(gè)需求確實(shí)夠中國(guó)發(fā)展幾十年,。這個(gè)需求能不能正確反映在房地產(chǎn)市場(chǎng)上取決于我們的制度。拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的不是那幾個(gè)賣(mài)樓的人,，是建房子,、裝修房子和圍繞房子的所有基礎(chǔ)設(shè)施，所以對(duì)這個(gè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)我是有信心的,。
趙華山：我覺(jué)得中國(guó)城市化的進(jìn)程,，因?yàn)橹袊?guó)這么大,，城市化進(jìn)程又這么快,，又有這么多人突然一下子涌進(jìn)城市，在這個(gè)過(guò)程中,，我認(rèn)為政府還是應(yīng)該發(fā)揮解決城市化過(guò)程中的居民住房問(wèn)題中發(fā)揮重要的作用,，我還是建議大量建公租房、廉租房,。作為房地產(chǎn)業(yè),，在城市化過(guò)程中也是一個(gè)非常重要的方面，但現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)出了一些問(wèn)題,，我們應(yīng)該好好反省一下,，通過(guò)加強(qiáng)廉租房的建設(shè)，擠出需求,，另外通過(guò)增加供給來(lái)規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng),，兩方面我覺(jué)得都非常重要。只有把這兩個(gè)問(wèn)題都解決好的時(shí)候,，我們房地產(chǎn)業(yè)才能健康地發(fā)展,，城市化的進(jìn)程道路才是順暢的。
主持人：非常感謝三位嘉賓的精彩發(fā)言,，今天我們的討論很熱烈,，圍繞城鎮(zhèn)化和房地產(chǎn)調(diào)控話題，各位嘉賓都發(fā)表了精彩的觀點(diǎn),，進(jìn)行了激烈的碰撞,，我相信也能夠給網(wǎng)友們帶來(lái)一定的收獲。謝謝三位嘉賓的參與,，也謝謝網(wǎng)友的參與,！
（結(jié)束）
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