近年來，隨著中國經濟高速增長和城市化進程的加速,，城市人口數量及居民購買力顯著增加,，住房需求增長很快,特別是在經濟比較發(fā)達、房地產市場起步較早的城市,，大部分市民受地段成熟度和心理歸屬感影響選擇在老城區(qū)置業(yè),。旺盛需求與老城區(qū)持續(xù)緊張供應的矛盾突出，成為推高老城區(qū)房價及城市整體房價的一大因素,。
為此,，國家出臺了一系列房地產調控措施引導合理消費、打擊投機,、抑制投資,，但這些措施集中在需求層面，供需不平衡的根本矛盾未化解,。我認為,，應主動挖掘老城區(qū)的供應，加大老城區(qū)城中村改造力度,。這既符合中國城市化發(fā)展的大勢,，有助于提升城市形象和競爭力，改善城中村村民的生活水平和居住環(huán)境,，更重要的是可以緩解房地產市場的供需矛盾,，降低房價,、穩(wěn)定市場。
就當前老城區(qū)城中村改造中仍存在的一些問題,，本人提出有關分析和建議,。
一、老城區(qū)城中村改造的現狀
目前,，老城區(qū)城中村改造模式不盡相同,，一般的總體做法是：企業(yè)先和村委會簽署意向性的城中村改造合作開發(fā)協議；然后由村民投票表決是否同意改造,，80%或以上村民同意后,，由村委會和企業(yè)共同上報政府審批并申領規(guī)劃要點；隨后組織形式上的招拍掛,，讓前期參與的意向企業(yè)獲得土地,；最后，由村委會和企業(yè)主導拆遷補償,、安置和開發(fā)建設,。
從本質上看，這種老城區(qū)城中村改造的做法缺乏公開,、公平,、公正的機制，存在諸多問題,，嚴重影響改造的進度,。
二、存在的問題
1,、村委會與企業(yè)合作啟動老城區(qū)城中村改造,，這樣從一開始就沒有遵循公開、公平,、公正的原則,。項目運作存在先天不足，并很容易滋生部分村官的腐敗,。
2,、村委會與企業(yè)的合作，令城中村項目改造的村民投票環(huán)節(jié)變得復雜,，比如經常會出現拉票,、跑票、強迫投票等各種現象,，使村民被動投票,，民主表決淪為"空投"。
3,、村委會和企業(yè)一起辦理各種城中村改造項目的報批手續(xù)及申領規(guī)劃要點,，使該項工作復雜化,，很容易產生如下三方面的問題：第一，各種報批手續(xù)繁瑣復雜,、缺乏統(tǒng)一的區(qū)域規(guī)劃條件原則,，導致審批非常緩慢；第二,，同一區(qū)域不同意向企業(yè)的城中村改造項目的規(guī)劃要點,，例如容積率、限高和公建配套比例等重要指標差距很大,；第三,，上述這種方式很容易誘發(fā)腐敗。
4,、這種形式的城中村改造，缺乏公開,、公平,、公正，沒有真正地走向市場化,。
三,、建議
為了加快推進城中村改造，加大老城區(qū)商品房供應,，降低房價,、穩(wěn)定市場，提出如下建議：
1,、村民只對是否同意進行城中村改造進行投票,，80%或以上村民投票同意進行改造的城中村，即由政府主導推向市場,，實行公開拍賣,。
2、為了加快改造進度,，建議城市的政府規(guī)劃部門分區(qū)域設定統(tǒng)一的區(qū)域規(guī)劃條件原則,，使同一區(qū)域不同的城中村改造項目規(guī)劃要點基本相同，例如容積率,、限高,、公建配套比例等重要指標。這樣可以在保證公平的基礎上,，大大加快各個改造項目規(guī)劃要點的確定,，同時避免推諉扯皮現象的發(fā)生，為公開拍賣節(jié)省大量時間,。
3,、村民投票同意城中村改造,，規(guī)劃部門很快確定規(guī)劃要點，國土部門即可將項目推向市場,，實行公開拍賣,；同時建議將競買保證金繳納比例提高到起拍價的60%到80%，以確保城中村改造有充足的資金,，并由政府主導�,？顚Ｓ茫纱迕褡灾鬟x擇貨幣補償或回遷安置,。