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哈爾濱出臺“限購令”：有兩套住房不能再買房,。圖為一位哈爾濱市民在一家中介公司查看房源信息。新華社記者 王松
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各地紛紛推出的樓市“限購令”收窄了資金涌向住宅市場的通道,，但在流動性泛濫的宏觀經濟背景下,，資金必定要尋求新的出口。業(yè)內人士指出,，2011年投資者從住宅市場轉向商業(yè)地產的趨勢已經出現,，各地寫字樓、商鋪等商用物業(yè)將越來越受到市場的關注,。
商業(yè)地產投資潛力凸顯
按照“新國八條”的規(guī)定,，二套房首付比例從原來的50%提高到60%，而商用地產購房貸款首付比例為50%,，投資門檻相對較低,。美聯(lián)物業(yè)的研究報告稱，住宅市場交易費用的提高,，或將促使更多投資客轉戰(zhàn)商用物業(yè)市場,，無疑為商用物業(yè)市場帶來利好消息。
2月22日,，北京麗澤金融商務區(qū)的兩地塊成交,，樓面價均超過1.6萬元/平方米,。23日上海五幅土地出讓，其中商業(yè)地產地塊也受到地產商的青睞,。
事實上,，回顧2010年的房地產市場，自4月樓市調控政策的影響,，就開始有更多的投資客戶將關注目光轉向商用物業(yè),。根據中原地產的統(tǒng)計，北京,、上海,、廣州、深圳四大城市2010年一手寫字樓整體銷售面積達到555萬平方米,，同2009年基本持平,；同期四大城市一手住宅總銷售面積為3649萬平方米，較2009年下降40%,。數據表明,，四大城市寫字樓銷售市場表現明顯優(yōu)于同期住宅市場。
業(yè)內一直流傳著商業(yè)地產黃金十年到來的說法,。有分析認為,，商業(yè)地產一向因為投資高、回報期長而備受冷落,，但現在并不是調控對象的商業(yè)地產投資潛力凸顯,，逐漸成為投資的主旋律。
中原集團研究中心高級經理劉淵認為,，隨著樓市調控升級以及住宅“限購”城市的增加,，2011年1月已出現投資者從住宅市場轉向商業(yè)地產的趨勢，這將為商業(yè)地產市場走強鋪平道路,。2011年各地寫字樓,、商鋪等商用物業(yè)將越來越受到市場的關注，投資者必將加大對寫字樓等商辦物業(yè)的投資力度,。
此外,，美聯(lián)物業(yè)的研究報告認為，加息直接增加居民的購房成本,，而購買商鋪一般用于投資全款付清的較多,，成本壓力影響較小。同時,，加息也收窄租金回報與存款之間的利差,，商鋪租金回報率高于住宅，利差受損小于住宅，因此投資商鋪不失為抗通脹的首選項,。
空置率降低,，商業(yè)地產價格上漲
亞豪機構市場總監(jiān)郭毅告訴《經濟參考報》記者，之前商業(yè)地產的價值一直是被低估的,，很多商業(yè)地產的價格都低于同區(qū)域的住宅項目,，出現“商住倒掛”現象。
業(yè)內人士指出,，商業(yè)地產的投資熱,，將造成寫字樓、產業(yè)園等土地價格上漲,，項目價格虛高,，目前商業(yè)地產市場一直處于上漲階段，預計今年的漲幅將達到10%至15%,。有數據顯示,，目前北京商業(yè)地產的租金普遍出現了10%以上的漲幅，一些優(yōu)質寫字樓租金漲幅甚至達到了50%,。
從商業(yè)地產的供需情況來看,，房訊網CEO兼中國寫字樓研究中心主任劉凱認為,，2010年寫字樓市場新增供應與2009年相比下降接近三成,，市場需求隨著國際國內經濟環(huán)境的好轉，外資企業(yè)需求開始回升,，并占據一定比例,。內資企業(yè)繼續(xù)擴張，需求增長迅速,。從寫字樓空置率來看,，CBD空置率也由去年最高時候的38%降到了目前的10%左右水平，金融街低于4%的空置率也創(chuàng)下歷史新低,。
仲量聯(lián)行2011年第一季度“全球市場觀察”指出,，在中國的一些城市，如北京和廣州,，本地租戶的強烈需求推動空置率大幅下降,；北京和上海的租金已經回升到之前峰值的水平。
“商業(yè)地產的價格不會簡單地因為政策而大幅上漲,，還依賴于行業(yè)的發(fā)展狀況和專業(yè)程度,。”郭毅說,。
投資回報須慎重考慮
商業(yè)地產較高的投資回報率是吸引投資者的重要因素,，比如拿1000萬元用來投資，如果投資別墅,，每月租金最高2萬元,，而用來投資商業(yè)地產的話,，月租金可能達到6萬元。另據了解,，目前廣州住宅出租的投資回報率約為3%至5%,，而商業(yè)地產的投資回報率達到6%至8%。
不過,，郭毅認為,，如果商業(yè)地產在專業(yè)層面的問題沒有得到改善，投資商業(yè)地產還需要慎重考慮�,，F在很多商業(yè)地產都是住宅開發(fā)商建設,，像萬達這樣的專業(yè)開發(fā)商還很少。以開發(fā)住宅為主的企業(yè)對于商業(yè)地產的規(guī)劃,、設計,、應用的專用程度欠缺，后期的銷售和出租,，可能很難和商家匹配上,，這都會影響商業(yè)地產的投資價值。
在商鋪,、寫字樓,、購物中心、產權式酒店公寓等多種商業(yè)物業(yè)中,，商鋪是中小投資者較為現實的選擇,。業(yè)內人士提醒，對小投資者而言,，投資商鋪與投資住宅遠遠不是一回事,，一般來說商鋪換手率極低。商業(yè)地產轉讓交易過程中存在高額稅費,，通常上家需要繳納的稅費占其利潤的55%以上,，因此絕大多數商鋪投資者選擇長期持有，通過收租獲取利潤,，這和投資住宅講究高拋低吸賺取差價的贏利模式有根本的區(qū)別,。
業(yè)內人士建議,，相對于住宅地產投資,，投資商業(yè)地產的模式和途徑更加復雜和多樣化，投資者可以根據自身的經濟實力,、投資目的,、收益要求等因素綜合選定合適的商業(yè)地產投資項目，這樣既可以規(guī)避樓市新政，又可以抵抗通脹,。