新國八條下的房地產(chǎn)市場波瀾迭起,。京版15條引發(fā)巨大爭議,，深圳購房者又因為銀行取消之前承諾的放貸利率優(yōu)惠而產(chǎn)生糾紛。2月16日,，因為銀行取消利率優(yōu)惠,，數(shù)位深圳購房者集體來到銀行討說法,，而記者發(fā)現(xiàn)，這背后還有一個200位購房者組成的“利率折扣調(diào)整受害者”QQ群,，擬聯(lián)合聲討相關銀行和金融機構,。
而本報記者發(fā)現(xiàn)，利率調(diào)整波及的購房者不僅限于深圳,，北京,、上海均有部分人群因此無法享受到新政前銀行承諾的8折,、8.5折優(yōu)惠，從而使其購房成本大大提高,。
分析人士認為，接連不斷的新政和加息,、上調(diào)存款準備金率,，導致商業(yè)銀行房貸業(yè)務利潤大幅縮水，取消利率優(yōu)惠是必然,。商業(yè)銀行的避險和自保行為,，卻使首套房自住購買者受傷最深。在二套房首付提高,、三套房限貸的情況下,，市場成交將快速低迷、冰凍,，最終迫使價格下跌,。
利率優(yōu)惠承諾泡湯
昨日，深圳購房者張力告訴本報記者,，他在去年末購入一套二手房,，貸款35萬元，這是他的第一套房,，當時銀行承諾利率優(yōu)惠8.5折,，年前已經(jīng)過了戶，但銀行近日通知說,，利率優(yōu)惠要取消,。
“銀行給出了三種解決辦法，一是排隊等待,，沒有時間表,；二是提高至基準利率，可以盡快放款,。還有一個辦法是,，與銀行簽訂《個人金融顧問服務協(xié)議書》，繳納一部分費用,，可以盡快按此前的優(yōu)惠利率放貸,。”張力認為,，銀行是在變相收取額外費用,，他不贊成這樣的處理方式。
而近期以來,，像張力這樣受利率調(diào)整的人不在少數(shù),，目前加入“利率折扣調(diào)整受害者”QQ群的成員,，已增加到200名左右。根據(jù)記者的調(diào)查統(tǒng)計,，這些購房者共在13家不同的銀行遭遇房貸漲價,，其中以工行居多。
深圳之外,，2月份開始,，上海多家銀行首套房貸放款標準已上浮10%，同時審批流程放緩,，首套房貸利率上浮10%獲貸排隊時間大約為1個月,，若是基準利率的房貸，放款時間則難以確定,。而在北京,，一些股份制銀行二套房貸利率已經(jīng)上浮，雖然仍執(zhí)行最低1.1倍基準利率的標準,，但在申請貸款時,，還需要在基準利率基礎上上浮15%～50%才能順利拿到貸款。
“有一部分客戶正好在利率調(diào)整前后辦理的貸款,，銀行對此類客戶的處理方式不一,。”北京一家大型商業(yè)銀行信貸人士稱,，通常情況下,，如果雙方有簽訂貸款協(xié)議，銀行會視客戶資產(chǎn),、信用資質(zhì)等,，盡量按協(xié)議進行放貸。但也有上海,、北京購房人對記者表示,，遇到銀行不按協(xié)議放貸，取消了利率優(yōu)惠承諾,。
張力等一批消費者認為,，銀行單方面取消優(yōu)惠承諾是違約行為，如有必要將向法院提起訴訟,。
深圳廣和律師事務所律師楊曦認為,，雖然購房者與銀行有貸款協(xié)議，但根據(jù)其中的免責條款,，如果銀行在遭遇國家政策變動時,，有權上調(diào)利率。但廣東德海律師事務所主任律師張茂榮,，卻不認同這一觀點,。
“銀行有權根據(jù)國家政策變動上調(diào)利率的免責條款,，屬于貸款陷阱條款。簽約后如果政府出臺首套房不能再給予利率優(yōu)惠的規(guī)定,，也只是適用政策出臺后的借款行為,，而不能溯及既往�,！�
此外,，張茂榮還認為，在國家政策范圍不清,、政策本身有不確定性及政策不具有溯及力的情況下，該格式條款的本質(zhì)是銀行單方面賦予了自己的任意毀約權,，即：以利率優(yōu)惠吸引購房者,，貸款后再借口政策調(diào)整提高利率。
對此張茂榮建議,，銀行出具承諾函后怠于放款的,，二手房業(yè)主和一手房開發(fā)商可向法院提起訴訟，請求判決銀行強制履行房款支付義務,；購房者則可持《借款擔保合同》向法院提起訴訟,，要求判決銀行按約定的利率履行合同。
繼續(xù)優(yōu)惠或?qū)е麓尜J款利率倒掛
地產(chǎn)分析機構中房信克而瑞的研究顯示,，由于首套房買家對銀行貸款的依賴程度較高,，其購房預算通常也非常緊張，從本次銀行調(diào)整利率的影響來看,，一部分受困于貸款成本提升的剛性需求買家或?qū)⒈黄韧七t購房計劃,，近期低端市場的成交量將再次遭受打擊。而去年至今多次上調(diào)存準金率,，也大大壓縮了商業(yè)銀行可供放貸資金的規(guī)模,。
克而瑞地產(chǎn)分析師楊晨青認為，央行最近一次加息之后,，5年期存款利率為5%,，5年期以上的貸款利率為6.60%，若首套房貸款利率優(yōu)惠為七五折或八折,，貸款利率將分別為4.95%或5.28%,。如果個人住房貸款優(yōu)惠不取消，存貸款利率將會出現(xiàn)倒掛,。
中國社科院金融研究所研究員易憲容指出,，央行差別化存款準備金率政策的執(zhí)行，以及銀監(jiān)會對商業(yè)銀行表外業(yè)務的并表要求,，促使商業(yè)銀行對個人房貸實行區(qū)別性的風險定價,，個貸利率將全面上升,，國內(nèi)樓市價格調(diào)整不可避免。
在此背景下,，張茂榮認為,，銀行取消利率優(yōu)惠，是想將有限的資金貸給高利率的購房者,，謀求更高的利潤,。
北京一家中介機構人士認為，銀行此舉在于規(guī)避風險,。目前三套房(及以上)貸已基本暫停,，二套房首付提高至6成，對于銀行來說,，二套房客戶從首付,、還貸能力等方面，都比首套房客戶安全得多,。取消首套房利率優(yōu)惠,，萬一房價下跌銀行承擔的風險會小一些。
市場影響方面,，中原地產(chǎn)北京三級市場研究部總監(jiān)張大偉表示,，2010年開發(fā)商的資金增長主要依靠自籌資金，超過了總資金增長幅度,，而今首套房利率優(yōu)惠取消,，成交下滑，已經(jīng)受到預售資金監(jiān)管的開發(fā)商,，資金壓力再增,，特別是部分郊區(qū)項目，因為體量大需求的資金更大,。
“調(diào)控政策一定會對今年的市場產(chǎn)生效果,。”地產(chǎn)商的態(tài)度也逐漸明朗,。2月18日中海地產(chǎn)主席孔慶平在香港表示,，行業(yè)會受到影響，需求肯定會被壓抑,。他預計,，今年全國樓市銷售面積將減少至7億平方米，同比去年將下降3成,。