新國(guó)八條下的房地產(chǎn)市場(chǎng)波瀾迭起,。京版15條引發(fā)巨大爭(zhēng)議，深圳購(gòu)房者又因?yàn)殂y行取消之前承諾的放貸利率優(yōu)惠而產(chǎn)生糾紛,。2月16日,，因?yàn)殂y行取消利率優(yōu)惠，數(shù)位深圳購(gòu)房者集體來(lái)到銀行討說(shuō)法，而記者發(fā)現(xiàn),，這背后還有一個(gè)200位購(gòu)房者組成的“利率折扣調(diào)整受害者”QQ群,，擬聯(lián)合聲討相關(guān)銀行和金融機(jī)構(gòu)。
而本報(bào)記者發(fā)現(xiàn),，利率調(diào)整波及的購(gòu)房者不僅限于深圳,，北京、上海均有部分人群因此無(wú)法享受到新政前銀行承諾的8折,、8.5折優(yōu)惠,，從而使其購(gòu)房成本大大提高。
分析人士認(rèn)為,，接連不斷的新政和加息,、上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，導(dǎo)致商業(yè)銀行房貸業(yè)務(wù)利潤(rùn)大幅縮水,，取消利率優(yōu)惠是必然,。商業(yè)銀行的避險(xiǎn)和自保行為，卻使首套房自住購(gòu)買者受傷最深,。在二套房首付提高,、三套房限貸的情況下，市場(chǎng)成交將快速低迷,、冰凍,，最終迫使價(jià)格下跌。
利率優(yōu)惠承諾泡湯
昨日,，深圳購(gòu)房者張力告訴本報(bào)記者,，他在去年末購(gòu)入一套二手房，貸款35萬(wàn)元,，這是他的第一套房,，當(dāng)時(shí)銀行承諾利率優(yōu)惠8.5折，年前已經(jīng)過(guò)了戶,，但銀行近日通知說(shuō),，利率優(yōu)惠要取消。
“銀行給出了三種解決辦法,，一是排隊(duì)等待,，沒(méi)有時(shí)間表；二是提高至基準(zhǔn)利率,，可以盡快放款,。還有一個(gè)辦法是，與銀行簽訂《個(gè)人金融顧問(wèn)服務(wù)協(xié)議書》,，繳納一部分費(fèi)用,，可以盡快按此前的優(yōu)惠利率放貸,。”張力認(rèn)為,，銀行是在變相收取額外費(fèi)用,，他不贊成這樣的處理方式。
而近期以來(lái),，像張力這樣受利率調(diào)整的人不在少數(shù),，目前加入“利率折扣調(diào)整受害者”QQ群的成員，已增加到200名左右,。根據(jù)記者的調(diào)查統(tǒng)計(jì),，這些購(gòu)房者共在13家不同的銀行遭遇房貸漲價(jià)，其中以工行居多,。
深圳之外,，2月份開(kāi)始，上海多家銀行首套房貸放款標(biāo)準(zhǔn)已上浮10%,，同時(shí)審批流程放緩,，首套房貸利率上浮10%獲貸排隊(duì)時(shí)間大約為1個(gè)月，若是基準(zhǔn)利率的房貸,，放款時(shí)間則難以確定,。而在北京，一些股份制銀行二套房貸利率已經(jīng)上浮,，雖然仍執(zhí)行最低1.1倍基準(zhǔn)利率的標(biāo)準(zhǔn),，但在申請(qǐng)貸款時(shí)，還需要在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮15%～50%才能順利拿到貸款,。
“有一部分客戶正好在利率調(diào)整前后辦理的貸款,，銀行對(duì)此類客戶的處理方式不一�,！北本┮患掖笮蜕虡I(yè)銀行信貸人士稱,，通常情況下，如果雙方有簽訂貸款協(xié)議,，銀行會(huì)視客戶資產(chǎn),、信用資質(zhì)等，盡量按協(xié)議進(jìn)行放貸,。但也有上海,、北京購(gòu)房人對(duì)記者表示，遇到銀行不按協(xié)議放貸,，取消了利率優(yōu)惠承諾,。
張力等一批消費(fèi)者認(rèn)為，銀行單方面取消優(yōu)惠承諾是違約行為,，如有必要將向法院提起訴訟,。
深圳廣和律師事務(wù)所律師楊曦認(rèn)為,，雖然購(gòu)房者與銀行有貸款協(xié)議，但根據(jù)其中的免責(zé)條款,，如果銀行在遭遇國(guó)家政策變動(dòng)時(shí),，有權(quán)上調(diào)利率。但廣東德海律師事務(wù)所主任律師張茂榮,，卻不認(rèn)同這一觀點(diǎn)。
“銀行有權(quán)根據(jù)國(guó)家政策變動(dòng)上調(diào)利率的免責(zé)條款,，屬于貸款陷阱條款,。簽約后如果政府出臺(tái)首套房不能再給予利率優(yōu)惠的規(guī)定，也只是適用政策出臺(tái)后的借款行為,，而不能溯及既往,。”
此外,，張茂榮還認(rèn)為,，在國(guó)家政策范圍不清、政策本身有不確定性及政策不具有溯及力的情況下,，該格式條款的本質(zhì)是銀行單方面賦予了自己的任意毀約權(quán),，即：以利率優(yōu)惠吸引購(gòu)房者，貸款后再借口政策調(diào)整提高利率,。
對(duì)此張茂榮建議,，銀行出具承諾函后怠于放款的，二手房業(yè)主和一手房開(kāi)發(fā)商可向法院提起訴訟,，請(qǐng)求判決銀行強(qiáng)制履行房款支付義務(wù),；購(gòu)房者則可持《借款擔(dān)保合同》向法院提起訴訟，要求判決銀行按約定的利率履行合同,。
繼續(xù)優(yōu)惠或?qū)е麓尜J款利率倒掛
地產(chǎn)分析機(jī)構(gòu)中房信克而瑞的研究顯示,，由于首套房買家對(duì)銀行貸款的依賴程度較高，其購(gòu)房預(yù)算通常也非常緊張,，從本次銀行調(diào)整利率的影響來(lái)看,，一部分受困于貸款成本提升的剛性需求買家或?qū)⒈黄韧七t購(gòu)房計(jì)劃，近期低端市場(chǎng)的成交量將再次遭受打擊,。而去年至今多次上調(diào)存準(zhǔn)金率,，也大大壓縮了商業(yè)銀行可供放貸資金的規(guī)模。
克而瑞地產(chǎn)分析師楊晨青認(rèn)為,，央行最近一次加息之后,，5年期存款利率為5%，5年期以上的貸款利率為6.60%,，若首套房貸款利率優(yōu)惠為七五折或八折,，貸款利率將分別為4.95%或5.28%,。如果個(gè)人住房貸款優(yōu)惠不取消，存貸款利率將會(huì)出現(xiàn)倒掛,。
中國(guó)社科院金融研究所研究員易憲容指出,，央行差別化存款準(zhǔn)備金率政策的執(zhí)行，以及銀監(jiān)會(huì)對(duì)商業(yè)銀行表外業(yè)務(wù)的并表要求,，促使商業(yè)銀行對(duì)個(gè)人房貸實(shí)行區(qū)別性的風(fēng)險(xiǎn)定價(jià),，個(gè)貸利率將全面上升，國(guó)內(nèi)樓市價(jià)格調(diào)整不可避免,。
在此背景下,，張茂榮認(rèn)為，銀行取消利率優(yōu)惠,，是想將有限的資金貸給高利率的購(gòu)房者,，謀求更高的利潤(rùn)。
北京一家中介機(jī)構(gòu)人士認(rèn)為,，銀行此舉在于規(guī)避風(fēng)險(xiǎn),。目前三套房(及以上)貸已基本暫停，二套房首付提高至6成,，對(duì)于銀行來(lái)說(shuō),，二套房客戶從首付、還貸能力等方面,，都比首套房客戶安全得多,。取消首套房利率優(yōu)惠，萬(wàn)一房?jī)r(jià)下跌銀行承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)小一些,。
市場(chǎng)影響方面,，中原地產(chǎn)北京三級(jí)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉表示，2010年開(kāi)發(fā)商的資金增長(zhǎng)主要依靠自籌資金,，超過(guò)了總資金增長(zhǎng)幅度,，而今首套房利率優(yōu)惠取消，成交下滑,，已經(jīng)受到預(yù)售資金監(jiān)管的開(kāi)發(fā)商,，資金壓力再增，特別是部分郊區(qū)項(xiàng)目,，因?yàn)轶w量大需求的資金更大,。
“調(diào)控政策一定會(huì)對(duì)今年的市場(chǎng)產(chǎn)生效果�,！钡禺a(chǎn)商的態(tài)度也逐漸明朗,。2月18日中海地產(chǎn)主席孔慶平在香港表示，行業(yè)會(huì)受到影響,，需求肯定會(huì)被壓抑,。他預(yù)計(jì),，今年全國(guó)樓市銷售面積將減少至7億平方米，同比去年將下降3成,。