如果說當(dāng)前的中國主要城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)存在泡沫,，反對(duì)的人應(yīng)該不會(huì)太多,，一個(gè)簡(jiǎn)單的對(duì)比是：最近10年來，這些城市的房?jī)r(jià)上漲幅度超過200%,，部分市場(chǎng)漲幅超過500%,。對(duì)于投資者而言,，泡沫不可怕，沒有資產(chǎn)價(jià)格的泡沫就沒有迅速致富的機(jī)會(huì),。問題的關(guān)鍵是資產(chǎn)價(jià)格泡沫何時(shí)破裂,？為何破裂？
1985年9月,，美日等五國財(cái)長(zhǎng)與中央銀行行長(zhǎng)簽訂“廣場(chǎng)協(xié)議”,，旨在降低美元對(duì)日元等貨幣的匯率，由此導(dǎo)致了日元的急劇升值。后來的日本房地產(chǎn)泡沫破裂的故事是國人害怕的,，但究竟是什么原因?qū)е铝朔康禺a(chǎn)市場(chǎng)的硬著陸,？
回答這些疑問的關(guān)鍵是通貨膨脹。
到1989年中期,，日本貨幣當(dāng)局為了防止普通物價(jià)上漲,，而且也開始意識(shí)到資產(chǎn)價(jià)格膨脹的嚴(yán)重性，于5月31日將官方貼現(xiàn)率提高到3.25%,，又于年末進(jìn)一步提高到4.25%,，同時(shí)大藏省也采取了多項(xiàng)措施限制土地投機(jī)。更重要的是,，1990年8月,，“海灣危機(jī)”爆發(fā),，石油價(jià)格飆升,。為防止石油價(jià)格上漲導(dǎo)致通貨膨脹，日本中央銀行采取了緊縮政策,，將官方貼現(xiàn)率提高到6%,，于是，資產(chǎn)價(jià)格開始暴跌,，“泡沫”破裂,。為什么日本中央銀行對(duì)物價(jià)高度敏感，而對(duì)資產(chǎn)價(jià)格的迅速上升缺乏警惕呢,？
每當(dāng)政府為了遏制通脹,，采取緊縮的貨幣政策時(shí)，資產(chǎn)價(jià)格會(huì)首當(dāng)其沖,。這其中有一個(gè)規(guī)律性的現(xiàn)象：在資產(chǎn)價(jià)格泡沫膨脹的過程中,，物價(jià)都處在較低的水平上，而當(dāng)資產(chǎn)價(jià)格持續(xù)膨脹到很高位時(shí),，物價(jià)才開始上漲,。也就是說，當(dāng)物價(jià)開始膨脹時(shí),，資產(chǎn)價(jià)格泡沫已經(jīng)處在危險(xiǎn)的狀態(tài)了,，此時(shí)采取貨幣緊縮措施就必然會(huì)刺破資產(chǎn)價(jià)格泡沫。
在80年代后期發(fā)生的日本資產(chǎn)價(jià)格泡沫時(shí)期,，日本居民消費(fèi)物價(jià)穩(wěn)定,，當(dāng)資產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)上漲了數(shù)年之后，1989年日本的消費(fèi)物價(jià)出現(xiàn)上漲,；2001年至2004年,，美國實(shí)行低利率而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格泡沫時(shí)，同樣出現(xiàn)消費(fèi)物價(jià)穩(wěn)定的現(xiàn)象,，但四年之后美國的物價(jià)出現(xiàn)了上升趨勢(shì),；2003年至2007年,，中國的房?jī)r(jià)大幅度飆升，但消費(fèi)物價(jià)同樣基本穩(wěn)定,，2007年后物價(jià)開始爬升,。
中國的資產(chǎn)價(jià)格泡沫正處在何階段？依我之見,，早在2007年已經(jīng)處在巔峰狀態(tài),，當(dāng)時(shí)的資產(chǎn)價(jià)格泡沫已經(jīng)開始傳導(dǎo)到消費(fèi)物價(jià)領(lǐng)域。由于控制通脹的需要,，當(dāng)時(shí)我國采取了緊縮的貨幣政策,，并導(dǎo)致了資產(chǎn)價(jià)格泡沫的破裂。但由于全球金融危機(jī)的影響,，泡沫破裂的進(jìn)程被打斷了,。在2008年底寬松貨幣政策的刺激下，2009年,、2010年房地產(chǎn)泡沫繼續(xù)膨脹,，至2010年下半年，通脹的陰影又開始籠罩著我們,，我們將再次面臨資產(chǎn)價(jià)格泡沫破裂的危險(xiǎn)時(shí)刻,。
當(dāng)然，貨幣政策決策者顯然也看到了上述風(fēng)險(xiǎn),，試圖找到讓房地產(chǎn)價(jià)格軟著陸的方法,，避免重蹈2008年貨幣政策操作上的覆轍(2008年上半年貨幣緊縮，年底貨幣政策又徹底放松),。表現(xiàn)在宏觀經(jīng)濟(jì)政策操作上就是“穩(wěn)健的貨幣政策和積極的財(cái)政政策”,。在產(chǎn)業(yè)政策上，積極推行公共租賃住房,，試圖通過大批量增加保障性住房的方式平抑房?jī)r(jià)價(jià)格泡沫,。同時(shí)，增加對(duì)農(nóng)業(yè)的投入和提高主要農(nóng)產(chǎn)品的收購價(jià)格,，希望增加農(nóng)產(chǎn)品的供應(yīng),，總之，還沒有將貨幣政策轉(zhuǎn)到“緊縮”的狀態(tài),，房地產(chǎn)泡沫暫時(shí)無憂,。