據(jù)報道，2011年上海土地交易市場首拍落幕,，但其《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓預申請須知》中顯示,，土地期滿后的處理方法為“出讓人無償收回”。網(wǎng)友們掀起了繼《物權(quán)法》之后新一輪關(guān)于土地使用權(quán)到期后該如何處置的爭論,。
70年后房子會否成“空中樓閣”
有網(wǎng)友稱,，無論是“出讓人無償收回”，還是“出讓人收回并補償相應殘余價值”,，與現(xiàn)有國家法規(guī)中“按照國家有關(guān)規(guī)定自動續(xù)期”,、“無償自動續(xù)期”的規(guī)定，顯然完全不同,。若上海這個規(guī)定得到承認并落實,，那將意味著，賣完地的地方政府在70年后又可以將所售土地收回來,，重新再賣一次,。
70年后，我們的房子會不會成為沒有土地使用權(quán)的“空中樓閣”,？這一直是橫亙在公眾心頭的不動產(chǎn)憂慮,。這個最受關(guān)注的核心問題至今也未得到明確�,！俺鲎屓耸栈亍鄙踔潦恰盁o償收回”的上海新規(guī),，讓人頓感振聾發(fā)聵。試想，土地70年后將被政府收回,，房子成為“空中樓閣”,，現(xiàn)在的房價豈不是被嚴重高估了，買房炒房豈不就是股市中的博傻游戲,？
“無償收回”讓人無法再選擇性忽視土地租期的風險因素,，同時也徹底打破了買房人對于必定獲得政府保護的樂觀和幻想。因為,，房子建在出讓人將到期收回的土地之上,，是和汽車一樣的“消耗品”,、“貶值品”,，而且貶值速度更快。
“自動續(xù)期”是“無償”還是“有償”
有網(wǎng)友分析稱,，《土地管理法》草案中并未明確“自動續(xù)期”是“無償”還是“有償”,。事實上，土地使用權(quán)續(xù)期問題并非因《土地管理法》修訂而產(chǎn)生,。國務院于1990年5月19日頒行的《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》中,，第12條明文規(guī)定：“土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及其地上建筑物,、其他附著物由國家無償取得,。”這一規(guī)定使得在中國內(nèi)地發(fā)生的商品房買賣事實上都成了“使用權(quán)租售”,，業(yè)主實為“承租人”,，只不過是一次性支付了30年到70年不等的租金而已。這一規(guī)定明顯違背公平原則,，因而自通過之日起就備受質(zhì)疑,。經(jīng)過反復的立法博弈，八次審議方獲通過的《物權(quán)法》終于在法律層面對此進行了校正,。該法第149條規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的,，自動續(xù)期�,！�
根據(jù)“上位法優(yōu)于下位法”的原則,，作為國家基本法律的《物權(quán)法》要優(yōu)于作為行政法規(guī)的“暫行條例”。住宅建設(shè)用地使用權(quán)“自動續(xù)期”事實上已經(jīng)取代了之前的“到期國家無償收回”,。但《物權(quán)法》所規(guī)定的“自動續(xù)期”并未明確是“無償”還是“有償”,。如立法欲明確為“有償自動續(xù)期”，還需要明確“有償”的計算標準,。
公權(quán)決策不能把民意甩到一邊
有網(wǎng)絡文章認為,，若不能公平合理地解決土地使用權(quán)的“70年大限”問題，本已飽受煎熬的房地產(chǎn)業(yè)必將再受打擊。房價本就高企,，續(xù)期的費用無疑仍要列入房價,。若是象征性地交費續(xù)期還好，一旦費用偏高,，必將招致民怨沸騰,。
與其將來面對激烈的社會沖突，不如盡早公開草案,，引入立法博弈,，并以此來爭取更多的民意認同，防范潛在的社會風險,。當務之急,，立法機關(guān)應廣開言路，面向社會征集《土地管理法(修訂草案)》,，對初選入圍的草案不論制訂者為何方,，都應及時公開，供民眾參與討論,�,！锻恋毓芾矸ā沸抻啿荒茉僮摺安块T立法”的老路了。
另有網(wǎng)友認為,，出臺“土地期滿無償收回”規(guī)定,，事前應向社會公開信息，廣泛聽取民眾的意見和建議,，并在采納民眾合理建議,、完善法定程序后才能實施。上海國土部門“不宣而戰(zhàn)”的舉動,，與其說是一種來自出讓人的風險告知,，不如說是一種不公平，是違法,。它的最大的不足,，不在于它是否過于簡單，而在于是否給了所有參與土地交易的人發(fā)表意見的機會,。