|
2011年伊始,，懸疑一年之久的房產(chǎn)稅消息，突然之間變得真實(shí)起來(lái),。
新華社昨日?qǐng)?bào)道稱,，作為兩大試點(diǎn)城市之一的重慶市，已經(jīng)財(cái)政部原則同意開征商品房房產(chǎn)稅,，預(yù)計(jì)有望在今年一季度出臺(tái)文件開征高檔商品房房產(chǎn)稅,。而另一個(gè)試點(diǎn)城市上海,，征收方案則仍然流于坊間的多個(gè)版本，有業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為,，如果上海市場(chǎng)供應(yīng)無(wú)法滿足需求,，房產(chǎn)稅抑制房?jī)r(jià)的目的將難以達(dá)到。
專家表示,，由于此次房產(chǎn)稅征收預(yù)期是“從輕征收”,，房產(chǎn)稅對(duì)樓市的影響將是短期的。
房產(chǎn)稅再度熱議開征
正在召開的重慶市“兩會(huì)”上,，重慶市市長(zhǎng)黃奇帆在政府工作報(bào)告中提出,，重慶將完善“雙軌制”住房供應(yīng)體系，今年新開工公租房1350萬(wàn)平方米,，通過(guò)加強(qiáng)土地供應(yīng),、稅收約束等調(diào)控，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)合理,、供求平衡,、秩序規(guī)范�,！笆濉逼陂g,，重慶將加強(qiáng)財(cái)稅調(diào)節(jié)，開征高檔商品房房產(chǎn)稅,。
據(jù)悉,，財(cái)政部已經(jīng)原則同意重慶開征商品房房產(chǎn)稅，具體實(shí)施方案由地方政府制定,，報(bào)財(cái)政部備案,。重慶市正抓緊完善相關(guān)方案，有望在今年一季度出臺(tái)文件開征高檔商品房房產(chǎn)稅,。雖然黃奇帆在作該報(bào)告時(shí),，并沒有就當(dāng)?shù)卣魇辗慨a(chǎn)稅的細(xì)節(jié)作進(jìn)一步說(shuō)明。但這一番言辭,，使得業(yè)已“空轉(zhuǎn)”多時(shí)的房產(chǎn)稅再度成為關(guān)注焦點(diǎn),。
與此同時(shí)，另一個(gè)房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市上海,，則在年初時(shí)分同樣開始熱議房產(chǎn)稅,。而最受關(guān)注的，當(dāng)數(shù)去年年末時(shí)分傳出的新“版本”,，即以新增購(gòu)房面積為衡量標(biāo)準(zhǔn)，超過(guò)免稅面積落在基本居住套數(shù)外第二套的部分,，稅率為5%,；超過(guò)免稅面積落在基本居住套數(shù)外第三套的部分,，稅率為10%；超過(guò)免稅面積落在基本居住套數(shù)外第四套或以上的部分,，稅率為20%,。不過(guò)這一網(wǎng)上流傳的版本隨即被業(yè)內(nèi)專家們予以否定。
記者詢問(wèn)了多名研究財(cái)稅制度的業(yè)內(nèi)人士,，一個(gè)較為統(tǒng)一的觀點(diǎn)是：無(wú)論是作為新增稅種還是現(xiàn)有商用物業(yè)房產(chǎn)稅的“變種”,，在立法方面均存有與現(xiàn)行法律的矛盾之處�,！叭绻亲鳛樾露惙N,，必須經(jīng)人大審核通過(guò)；如果是現(xiàn)有商用物業(yè)房產(chǎn)稅的變通,，住宅如何界定自用還是經(jīng)營(yíng)所用,？”上海房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)印堃華表示。
1986年頒布的《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定,，“個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅”,。“事實(shí)上,，按照目前的房產(chǎn)稅操作現(xiàn)況,，許多個(gè)人房東并沒有繳納房產(chǎn)稅，繳納的話也僅以發(fā)票金額的5%收取,�,！钡谝惶酱骶S斯中國(guó)研究部高級(jí)經(jīng)理簡(jiǎn)可認(rèn)為。印堃華的觀點(diǎn)認(rèn)為,，如果是現(xiàn)行房產(chǎn)稅的“擴(kuò)大征收”,，將會(huì)涉及修改現(xiàn)行稅法。而這,，是地方政府職能范疇內(nèi)無(wú)法操作的,。
實(shí)施版本始終不明
另一重讓房產(chǎn)稅無(wú)法明朗化的原因，則是由于具體執(zhí)行方案的始終不定,。如在重慶,，此前黃奇帆公布的房產(chǎn)稅設(shè)計(jì)思路顯示，當(dāng)?shù)貫楣?jié)約土地資源,，限制高檔住房數(shù)量,，遏制房地產(chǎn)泡沫，重慶市設(shè)想：通過(guò)征收特別房產(chǎn)稅,，對(duì)高端住房房?jī)r(jià)和消費(fèi)加以必要約束,。征收的特別房產(chǎn)稅收入，全部用于公共租賃住房建設(shè)和維護(hù),。
所謂“特別房產(chǎn)稅”的政策設(shè)計(jì),，在征收對(duì)象,、計(jì)稅辦法以及稅率等重要定稅因素上說(shuō)法不一。按照此前方案,，征收對(duì)象方面有“高檔住房建筑面積超過(guò)200平方米,，且評(píng)估價(jià)值達(dá)到上年主城區(qū)商品住房平均售價(jià)3倍以上住房的產(chǎn)權(quán)人”；或者“住房評(píng)估價(jià)值達(dá)到上年主城區(qū)商品住房市場(chǎng)平均售價(jià)3倍以上住房的產(chǎn)權(quán)人”,。而計(jì)稅辦法則擬按評(píng)估價(jià)值的70%至80%計(jì)算,，同時(shí)計(jì)稅時(shí)扣除120平方米基本住房建筑面積。
在最受關(guān)注的稅率方面,，采取分檔累進(jìn)稅率開始逐漸占據(jù)上風(fēng),。有方案稱，獨(dú)棟住房建筑面積在300平方米以下的,，稅率為1%,；300平方米至500平方米的，稅率為1.5%,；500平方米以上的,，稅率為2%。此外,，建筑面積達(dá)到200平方米以上的住房,，評(píng)估值在上年主城區(qū)商品住房市場(chǎng)平均售價(jià)3倍至4倍的，稅率為1%,；4倍至5倍的,，稅率為1.5%；5倍以上的,，稅率為2%,。另有方案表示，住房評(píng)估值在上年主城區(qū)商品住房市場(chǎng)平均售價(jià)3倍至4倍的,，稅率為1%,；4倍至5倍的，稅率為1.5%,；5倍以上的,，稅率為2%。不過(guò)重慶市財(cái)政局相關(guān)負(fù)責(zé)人此前在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示,，此思路僅是重慶市在設(shè)計(jì)房產(chǎn)稅時(shí)的一些思路,，具體細(xì)則還有待與財(cái)政部共同商定。
據(jù)簡(jiǎn)可介紹,，雖然目前尚未確定稅率將是多少,，不過(guò)根據(jù)國(guó)際慣例，稅率范圍在0.1%到3%之間,�,！翱紤]到房產(chǎn)稅對(duì)增加地方政府收入和調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的雙重作用,，稅率對(duì)普通住宅和非普通住宅應(yīng)區(qū)別對(duì)待�,！�
多管齊下構(gòu)建調(diào)控利器
第一太平戴維斯提供的數(shù)據(jù)顯示，以上海為例,，如果按照新版本中所傳,，即以新增住宅為征收對(duì)象，2011年住宅供應(yīng)量約為2000萬(wàn)平方米,，以2萬(wàn)元/平方米單價(jià)計(jì)算,，新增住宅價(jià)值約4000億元，1%的新房征稅金額即為40億元,。如果按照2009年上海地方政府2500億元收入為參考,，征稅后總收入可達(dá)2540億元，房產(chǎn)稅所占比例約1.5%,。不過(guò),，如果對(duì)4.8億平方米、17500元/平方米的存量房開征房產(chǎn)稅的話,，則總收入便可達(dá)3340億元,，房產(chǎn)稅占比約25%。
“從這一數(shù)據(jù)分析中可看出,，如果以新增住宅作為征收對(duì)象的話,，房產(chǎn)稅為地方政府帶來(lái)的財(cái)政收入并不明顯�,！焙�(jiǎn)可表示,。他認(rèn)為，從中長(zhǎng)期來(lái)看,，房產(chǎn)稅不太可能對(duì)房?jī)r(jià)造成太大影響,，不過(guò)這一稅賦的出臺(tái)，卻可以促使現(xiàn)有住宅物業(yè)更有效地加以利用,。
北京中原研究中心分析師張大偉表示,，在保有環(huán)節(jié)上征稅，可加大保有成本,，以促使部分房產(chǎn)流入市場(chǎng)提供交易房源,。此外，房產(chǎn)稅帶來(lái)的另一影響后果,，便是可改變地方政府對(duì)土地價(jià)格的依賴心態(tài),。“房產(chǎn)稅的開征將改善地方政府的資金來(lái)源,，有利于控制地價(jià),�,！�
不過(guò)，多名業(yè)內(nèi)人士亦指出,，房產(chǎn)稅很難解決樓市調(diào)控根本,。上海市社會(huì)科學(xué)院房地產(chǎn)研究中心副研究員顧建發(fā)認(rèn)為，從去年上海市場(chǎng)供應(yīng)量來(lái)看,，供求失衡的現(xiàn)象仍然突出,。“上海的商品住宅供應(yīng)不足的趨勢(shì)比較突出,，從這一角度來(lái)看,，單純依靠房產(chǎn)稅來(lái)調(diào)節(jié)價(jià)格的話，作用并不大,。只有在大幅增加保障房同時(shí)配合房產(chǎn)稅的情況下,，有望對(duì)房?jī)r(jià)形成調(diào)控效果�,！�
上海易居房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)辦公室主任周建成表示,，房產(chǎn)稅的主要功能是增加地方財(cái)政收入。因此,，在抑制房?jī)r(jià)方面,，房產(chǎn)稅的作用將不會(huì)是長(zhǎng)期的。房產(chǎn)稅效應(yīng)將很快被市場(chǎng)消化,，樓市將恢復(fù)常態(tài),。
一位開發(fā)商也認(rèn)為，目前市場(chǎng)上流傳的房產(chǎn)稅細(xì)則稅率不高,，市場(chǎng)很快將適應(yīng)這筆新增的支出,。房產(chǎn)稅對(duì)市場(chǎng)僅能造成心理層面的影響。
|