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2011年伊始,，懸疑一年之久的房產(chǎn)稅消息，突然之間變得真實起來,。
新華社昨日報道稱,，作為兩大試點城市之一的重慶市，已經(jīng)財政部原則同意開征商品房房產(chǎn)稅,，預計有望在今年一季度出臺文件開征高檔商品房房產(chǎn)稅,。而另一個試點城市上海，征收方案則仍然流于坊間的多個版本,，有業(yè)內(nèi)專家認為,，如果上海市場供應無法滿足需求,，房產(chǎn)稅抑制房價的目的將難以達到,。
專家表示,，由于此次房產(chǎn)稅征收預期是“從輕征收”，房產(chǎn)稅對樓市的影響將是短期的,。
房產(chǎn)稅再度熱議開征
正在召開的重慶市“兩會”上,，重慶市市長黃奇帆在政府工作報告中提出，重慶將完善“雙軌制”住房供應體系,，今年新開工公租房1350萬平方米,，通過加強土地供應、稅收約束等調(diào)控,，促進房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)合理,、供求平衡、秩序規(guī)范,�,！笆濉逼陂g，重慶將加強財稅調(diào)節(jié),，開征高檔商品房房產(chǎn)稅,。
據(jù)悉，財政部已經(jīng)原則同意重慶開征商品房房產(chǎn)稅,，具體實施方案由地方政府制定,，報財政部備案。重慶市正抓緊完善相關(guān)方案,，有望在今年一季度出臺文件開征高檔商品房房產(chǎn)稅,。雖然黃奇帆在作該報告時，并沒有就當?shù)卣魇辗慨a(chǎn)稅的細節(jié)作進一步說明,。但這一番言辭,，使得業(yè)已“空轉(zhuǎn)”多時的房產(chǎn)稅再度成為關(guān)注焦點。
與此同時,，另一個房產(chǎn)稅試點城市上海,，則在年初時分同樣開始熱議房產(chǎn)稅。而最受關(guān)注的,，當數(shù)去年年末時分傳出的新“版本”,，即以新增購房面積為衡量標準，超過免稅面積落在基本居住套數(shù)外第二套的部分,，稅率為5%,；超過免稅面積落在基本居住套數(shù)外第三套的部分，稅率為10%,；超過免稅面積落在基本居住套數(shù)外第四套或以上的部分,，稅率為20%,。不過這一網(wǎng)上流傳的版本隨即被業(yè)內(nèi)專家們予以否定。
記者詢問了多名研究財稅制度的業(yè)內(nèi)人士,，一個較為統(tǒng)一的觀點是：無論是作為新增稅種還是現(xiàn)有商用物業(yè)房產(chǎn)稅的“變種”,，在立法方面均存有與現(xiàn)行法律的矛盾之處�,！叭绻亲鳛樾露惙N,，必須經(jīng)人大審核通過；如果是現(xiàn)有商用物業(yè)房產(chǎn)稅的變通,，住宅如何界定自用還是經(jīng)營所用,？”上海房產(chǎn)經(jīng)濟學會副會長印堃華表示。
1986年頒布的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定,，“個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅”,。“事實上,，按照目前的房產(chǎn)稅操作現(xiàn)況,，許多個人房東并沒有繳納房產(chǎn)稅，繳納的話也僅以發(fā)票金額的5%收取,�,！钡谝惶酱骶S斯中國研究部高級經(jīng)理簡可認為。印堃華的觀點認為,，如果是現(xiàn)行房產(chǎn)稅的“擴大征收”,，將會涉及修改現(xiàn)行稅法。而這,，是地方政府職能范疇內(nèi)無法操作的,。
實施版本始終不明
另一重讓房產(chǎn)稅無法明朗化的原因，則是由于具體執(zhí)行方案的始終不定,。如在重慶,，此前黃奇帆公布的房產(chǎn)稅設計思路顯示，當?shù)貫楣?jié)約土地資源,，限制高檔住房數(shù)量,，遏制房地產(chǎn)泡沫，重慶市設想：通過征收特別房產(chǎn)稅,，對高端住房房價和消費加以必要約束,。征收的特別房產(chǎn)稅收入，全部用于公共租賃住房建設和維護,。
所謂“特別房產(chǎn)稅”的政策設計,，在征收對象、計稅辦法以及稅率等重要定稅因素上說法不一,。按照此前方案,，征收對象方面有“高檔住房建筑面積超過200平方米,，且評估價值達到上年主城區(qū)商品住房平均售價3倍以上住房的產(chǎn)權(quán)人”；或者“住房評估價值達到上年主城區(qū)商品住房市場平均售價3倍以上住房的產(chǎn)權(quán)人”,。而計稅辦法則擬按評估價值的70%至80%計算,，同時計稅時扣除120平方米基本住房建筑面積。
在最受關(guān)注的稅率方面,，采取分檔累進稅率開始逐漸占據(jù)上風,。有方案稱，獨棟住房建筑面積在300平方米以下的,，稅率為1%；300平方米至500平方米的,，稅率為1.5%,；500平方米以上的，稅率為2%,。此外,，建筑面積達到200平方米以上的住房，評估值在上年主城區(qū)商品住房市場平均售價3倍至4倍的,，稅率為1%,；4倍至5倍的，稅率為1.5%,；5倍以上的,，稅率為2%。另有方案表示,，住房評估值在上年主城區(qū)商品住房市場平均售價3倍至4倍的,，稅率為1%；4倍至5倍的,，稅率為1.5%,；5倍以上的，稅率為2%,。不過重慶市財政局相關(guān)負責人此前在接受本報記者采訪時表示,，此思路僅是重慶市在設計房產(chǎn)稅時的一些思路，具體細則還有待與財政部共同商定,。
據(jù)簡可介紹,，雖然目前尚未確定稅率將是多少，不過根據(jù)國際慣例,，稅率范圍在0.1%到3%之間,。“考慮到房產(chǎn)稅對增加地方政府收入和調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的雙重作用,，稅率對普通住宅和非普通住宅應區(qū)別對待,�,！�
多管齊下構(gòu)建調(diào)控利器
第一太平戴維斯提供的數(shù)據(jù)顯示，以上海為例,，如果按照新版本中所傳,，即以新增住宅為征收對象，2011年住宅供應量約為2000萬平方米,，以2萬元/平方米單價計算,，新增住宅價值約4000億元，1%的新房征稅金額即為40億元,。如果按照2009年上海地方政府2500億元收入為參考,，征稅后總收入可達2540億元，房產(chǎn)稅所占比例約1.5%,。不過,，如果對4.8億平方米、17500元/平方米的存量房開征房產(chǎn)稅的話,，則總收入便可達3340億元,，房產(chǎn)稅占比約25%。
“從這一數(shù)據(jù)分析中可看出,，如果以新增住宅作為征收對象的話,，房產(chǎn)稅為地方政府帶來的財政收入并不明顯�,！焙喛杀硎�,。他認為，從中長期來看,，房產(chǎn)稅不太可能對房價造成太大影響,，不過這一稅賦的出臺，卻可以促使現(xiàn)有住宅物業(yè)更有效地加以利用,。
北京中原研究中心分析師張大偉表示,，在保有環(huán)節(jié)上征稅，可加大保有成本,，以促使部分房產(chǎn)流入市場提供交易房源,。此外，房產(chǎn)稅帶來的另一影響后果,，便是可改變地方政府對土地價格的依賴心態(tài),。“房產(chǎn)稅的開征將改善地方政府的資金來源,，有利于控制地價,。”
不過,，多名業(yè)內(nèi)人士亦指出,，房產(chǎn)稅很難解決樓市調(diào)控根本,。上海市社會科學院房地產(chǎn)研究中心副研究員顧建發(fā)認為，從去年上海市場供應量來看,，供求失衡的現(xiàn)象仍然突出,。“上海的商品住宅供應不足的趨勢比較突出,，從這一角度來看,，單純依靠房產(chǎn)稅來調(diào)節(jié)價格的話，作用并不大,。只有在大幅增加保障房同時配合房產(chǎn)稅的情況下,，有望對房價形成調(diào)控效果�,！�
上海易居房地產(chǎn)研究院院長辦公室主任周建成表示,，房產(chǎn)稅的主要功能是增加地方財政收入。因此,，在抑制房價方面，房產(chǎn)稅的作用將不會是長期的,。房產(chǎn)稅效應將很快被市場消化,，樓市將恢復常態(tài)。
一位開發(fā)商也認為,，目前市場上流傳的房產(chǎn)稅細則稅率不高,，市場很快將適應這筆新增的支出。房產(chǎn)稅對市場僅能造成心理層面的影響,。
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