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2010年,，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在遭遇“史上最為嚴(yán)厲”調(diào)控政策下波動(dòng)顯著,，一季度“高歌猛進(jìn)”,、二季度“震蕩調(diào)整”,、三季度“低位回調(diào)”,、四季度“分化加劇”,。時(shí)至年末,，在一浪高過(guò)一浪的調(diào)控聲中,，房?jī)r(jià)依舊堅(jiān)挺,，投資樓市的熱情仍未退潮,，相反，隨著推地高潮的來(lái)臨,，土地市場(chǎng)漸回火熱,，成交也呈放量態(tài)勢(shì)…… 即將過(guò)去的一年間，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)演繹了太多的“前所未有”,。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái),，政府出臺(tái)調(diào)控政策的決心之大、態(tài)度之堅(jiān)決前所未有,，政策力度之大,、手段運(yùn)用之多前所未有,，當(dāng)然，面臨的市場(chǎng)復(fù)雜程度也前所未有,。
2010年,，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在遭遇“史上最為嚴(yán)厲”調(diào)控政策下波動(dòng)顯著，一季度“高歌猛進(jìn)”,、二季度“震蕩調(diào)整”,、三季度“低位回調(diào)”、四季度“分化加劇”,。時(shí)至年末,，在一浪高過(guò)一浪的調(diào)控聲中，房?jī)r(jià)依舊堅(jiān)挺,，投資樓市的熱情仍未退潮,，相反，隨著推地高潮的來(lái)臨,，土地市場(chǎng)漸回火熱,，成交也呈放量態(tài)勢(shì)……望“房”興嘆的人們?cè)絹?lái)越疑惑：調(diào)控為何如此之難？僵局究竟何時(shí)才能打破,？
房?jī)r(jià)燙手房產(chǎn)稅持續(xù)發(fā)酵
雖然房產(chǎn)稅話題一直持續(xù)發(fā)酵,，但有關(guān)房產(chǎn)稅出臺(tái)后的具體效果，業(yè)內(nèi)也存在不同看法,。有專家認(rèn)為，現(xiàn)在市場(chǎng)對(duì)房產(chǎn)稅改革的期望值有些過(guò)高,，對(duì)房產(chǎn)稅的效果也有些夸大,。實(shí)際上房產(chǎn)稅開(kāi)征可能達(dá)不到很多人預(yù)期的作用，在很多征收房產(chǎn)稅的國(guó)家里,，照樣存在房地產(chǎn)泡沫,。
22日晚上九點(diǎn)十分，微醺的小暉坐在北京方莊必勝客的一角跟大學(xué)時(shí)的哥們絮叨著一年來(lái)買房的糾結(jié)和教訓(xùn)：“兜里的銀子在年初還勉強(qiáng)夠得上四環(huán),，現(xiàn)在恐怕快到六環(huán)買房了,。”
畢業(yè)于國(guó)內(nèi)一所著名大學(xué)的小暉有著一份相當(dāng)不錯(cuò)的工作,，眼瞅著都過(guò)了晚婚的年齡,，越來(lái)越為結(jié)婚的事著急，過(guò)了虎年春節(jié)便開(kāi)始為婚房折騰,，然而就那么一兩次的猶豫,，便錯(cuò)失了機(jī)會(huì)，過(guò)高的房?jī)r(jià)已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了承受能力,，用他自己的話說(shuō),，“希望像樹(shù)葉一樣搖落”,。
“實(shí)在不行咱就帶著新娘租房唄�,！毙熣f(shuō),，其實(shí)不是自己多么樂(lè)觀豁達(dá)，而是面對(duì)這種“時(shí)代性糾結(jié)”,，無(wú)法選擇而已,。他還說(shuō)他選擇了冬至這天求婚，是因?yàn)檫^(guò)了這一天“燦爛會(huì)越來(lái)越長(zhǎng)”,，語(yǔ)氣中悲愴伴隨著狂熱,，仿佛讓人看到在他身后徐徐展開(kāi)的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)背景圖正蒸騰著熱氣。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局12月10日公布的今年1至11月全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況顯示,，11月份全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)格同比上漲7.7%,，環(huán)比上漲0.3%，并且銷售量,、銷售額以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資均“漲”聲一片,。
一位業(yè)內(nèi)人士告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，出于居住的需要和職業(yè)習(xí)慣,，他經(jīng)常去看盤,，“最近兩個(gè)月在深圳我注意到了一個(gè)現(xiàn)象，就是買方和賣方已形成了一致預(yù)期：通貨膨脹,，物價(jià)飛漲,，房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)漲�,！�
他分析說(shuō),，這種預(yù)期導(dǎo)致的后果就是，原本把房子掛在中介打算賣房的業(yè)主把房子收回去不賣了,，除非缺錢用,，否則即使?jié)q了一大截也不賣了，“這不能怪房東不理性,、貪婪,，而是因?yàn)樗麄冃睦镆埠芑牛恢澜裉爝@個(gè)價(jià)把房子賣掉后,，拿著錢明天還能不能再買回這套房子,，于是便出現(xiàn)了市場(chǎng)成交量不大，但房?jī)r(jià)推升很快的結(jié)果,。大家都被市場(chǎng)這只手推著往前走,，沒(méi)有選擇�,！�
“整個(gè)2010年,，房地產(chǎn)市場(chǎng)可謂跌宕起伏”,，杭州某知名房地產(chǎn)企業(yè)資深人士廖先生這樣概括。中國(guó)社科院12月發(fā)布的2011年《住房綠皮書(shū)》將前三季度的市場(chǎng)走勢(shì)軌跡概括為：2010年1-4月,，價(jià)格上升趨勢(shì)延續(xù),，房?jī)r(jià)快速上漲；2010年5-6月,，調(diào)控力度加大,，觀望氣氛轉(zhuǎn)濃；2010年7-9月,，樓市蠢蠢欲動(dòng),，反彈跡象出現(xiàn)。進(jìn)入第四季度,，部分市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)認(rèn)為,，10月份整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈量跌價(jià)挺之勢(shì)，11月則出現(xiàn)了“量?jī)r(jià)齊漲”,。
綜合來(lái)看,，前11月全國(guó)供應(yīng)類指標(biāo)增速創(chuàng)歷史新高，需求類指標(biāo)小幅增長(zhǎng),，部分重點(diǎn)城市需求下降顯著,，但房?jī)r(jià)整體仍呈上漲之勢(shì)。中國(guó)指數(shù)研究院指出,，1至11月,，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額、施工面積,、新開(kāi)工面積等供應(yīng)類指標(biāo)增速均顯著高于歷史水平,，而商品房銷售面積和商品房銷售額同比增速分別為9.8%和17.5%，且全年各月增速基本呈下行趨勢(shì),。從重點(diǎn)城市來(lái)看,，多數(shù)城市1至11月住宅成交面積不及2009年,，其中北京,、廣州、成都等地超過(guò)30%,，上海,、深圳、南京,、杭州等地超過(guò)40%,。
價(jià)格方面，據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)對(duì)100個(gè)城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù),，100個(gè)城市住宅(新房)平均價(jià)格在7至8月有所下跌,，但9至11月,，100個(gè)城市住宅平均價(jià)格環(huán)比上漲，房?jī)r(jià)高位震蕩,，北京等十大城市也普遍繼續(xù)上漲,，僅同比漲幅有所縮小。
房?jī)r(jià)的持續(xù)高企使得越來(lái)越多的人將房產(chǎn)稅當(dāng)成樓市解困的“最后一根稻草”,，也讓很多人對(duì)其寄予厚望,。最近有消息稱，“房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案有望近期確定,，上海,、重慶將被列入首批試點(diǎn)”“重慶房產(chǎn)稅征收最快可能在明年年初開(kāi)征”。
暫且不論效果如何,，可以預(yù)期,，關(guān)于房產(chǎn)稅改革的猜想將進(jìn)入新一輪發(fā)酵之中。
政策頻出調(diào)控難降樓市虛火
即將過(guò)去的2010年,，從中央到地方,，調(diào)控政策在房地產(chǎn)市場(chǎng)上可謂著墨最多的一年，從年初刺激政策的退出,，到4月中旬的“史上最嚴(yán)厲調(diào)控”,，再到9月底的新一輪調(diào)控，調(diào)控的主基調(diào)貫穿著整個(gè)2010年,。
2010年1月10日,，國(guó)務(wù)院辦公廳出臺(tái)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，增加保障房和普通商品房有效供給,，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求,，由此拉開(kāi)了新一輪房地產(chǎn)調(diào)控的序幕。
但在隨后幾個(gè)月內(nèi),，樓市依然亢奮,，2至4月全國(guó)商品房銷售面積同比增速仍在20%以上，70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅持續(xù)攀升,，北京等熱點(diǎn)城市高價(jià)地頻出,，這直接導(dǎo)致了4月17日“國(guó)十條”的出臺(tái)。隨后一段時(shí)間內(nèi),，信貸,、土地、稅收等政策密集出臺(tái),，房地產(chǎn)市場(chǎng)也在5至8月出現(xiàn)降溫,。
小暉清晰地記得，當(dāng)時(shí)看中了望京的一套二手房，鏈家地產(chǎn)的經(jīng)紀(jì)人告訴他,，調(diào)控后,，炒客拋盤的數(shù)量有一定程度的增多，買房的議價(jià)空間也大,，有的房子成交總價(jià)甚至比報(bào)價(jià)降了數(shù)十萬(wàn)元,，“聽(tīng)這么一說(shuō)，心里那叫一個(gè)樂(lè)”,。然而,，小暉最終沒(méi)有出手，“現(xiàn)在總安慰自己說(shuō)朝向和戶型不好,，其實(shí)當(dāng)時(shí)主要還是想再等等,，等房?jī)r(jià)降得更多�,！笔聦�(shí)證明,，小暉們樂(lè)過(guò)了頭，時(shí)隔不久這種憧憬便如水汽般蒸發(fā)了,。
此次調(diào)控政策的出臺(tái)著實(shí)讓開(kāi)發(fā)商們驚出一身冷汗,。“政府在4月份出臺(tái)第二輪調(diào)控政策后,，公司開(kāi)始真正悲觀,，部分高地價(jià)項(xiàng)目開(kāi)始推遲項(xiàng)目進(jìn)度，對(duì)工程款支付開(kāi)始收緊,，對(duì)費(fèi)用開(kāi)始重視,，準(zhǔn)備過(guò)冬�,！币晃徊辉竿嘎缎彰拈_(kāi)發(fā)商對(duì)記者說(shuō),，但是8月份后的迅速回暖又讓公司開(kāi)始重新思考市場(chǎng)。
的確,，進(jìn)入9月份部分重點(diǎn)城市顯著升溫,，當(dāng)月全國(guó)商品房銷售面積同比增長(zhǎng)16.6%，中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示,，9月100個(gè)城市住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.7%,，十個(gè)大城市上漲0.8%。曾在網(wǎng)絡(luò)上轟動(dòng)一時(shí)的樓市《三字經(jīng)》這樣表述接下來(lái)樓市的情形：“百日畢,，細(xì)算賬,，價(jià)未降,，反上揚(yáng),。房難買，租金漲，蝸居族,，更凄涼……”
房?jī)r(jià)的再度上漲直接導(dǎo)致中央及相關(guān)部門在9月底密集出臺(tái)了多項(xiàng)“鐵腕”調(diào)控政策,，其中包括各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購(gòu)買第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)房貸款,。對(duì)貸款購(gòu)買商品住房,，首付款比例調(diào)整到30%及以上；對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭,，嚴(yán)格執(zhí)行首付款比例不低于50%貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍的規(guī)定等,。
但是，經(jīng)歷了長(zhǎng)久博弈之后的樓市僵局仍未打破,，這一次甚至連短暫的冰凍都不曾有,。相關(guān)資料顯示，新一輪調(diào)控政策出臺(tái)后地產(chǎn)股卻迎來(lái)暴漲,，保利地產(chǎn)在接下來(lái)的9個(gè)交易日暴漲約40%,，這與今年4月份政策出臺(tái)后的10個(gè)交易日下跌約13%形成了鮮明對(duì)比�,！巴顿Y者對(duì)這種調(diào)控已經(jīng)開(kāi)始不看好,，接下來(lái)的市場(chǎng)表現(xiàn)也印證了股市投資者的判斷是正確的，因?yàn)樵诮酉聛?lái)的兩個(gè)月樓市連習(xí)慣性的縮量都沒(méi)有了,，11月繼續(xù)量?jī)r(jià)齊飛,。”杭州某知名房地產(chǎn)企業(yè)資深人士廖先生說(shuō),。
在土地市場(chǎng),，繼一日三出高價(jià)地等盛況之后，今年4月,，國(guó)土資源部發(fā)布相關(guān)文件明確,，要調(diào)整完善土地管理政策，推行土地出讓預(yù)申請(qǐng)制度,，探索土地出讓綜合評(píng)標(biāo)辦法,。緊接著北京、上海等地推出了一系列備受期待的完善招拍掛制度新舉措,，明確今后商品住宅用地出讓將不再只是“價(jià)高者得”,。部分業(yè)內(nèi)人士將其視為土地出讓招拍掛制度的重大轉(zhuǎn)變，更有人將之看作新一輪全國(guó)土地市場(chǎng)變革的開(kāi)端,。
可當(dāng)推地高潮真正來(lái)臨,，開(kāi)發(fā)商們的拿地?zé)崆椴诺靡哉鎸?shí)顯現(xiàn)。尤其是進(jìn)入11月以后,，眾房企的大手筆圈地比比皆是,，萬(wàn)科一周內(nèi)連收4幅宅地,、佳兆業(yè)則創(chuàng)造了一天內(nèi)斬獲9幅地塊的紀(jì)錄。在土地市場(chǎng)推出量和成交量增加的同時(shí),，部分地塊的樓面價(jià)也高位運(yùn)行,，杭州等熱點(diǎn)城市近期成交的部分地塊樓面價(jià)頻頻接近或突破2萬(wàn)元/平方米。11月底,，位于溫州市區(qū)熱點(diǎn)區(qū)域的“原溫師院”地塊出讓時(shí)的樓面價(jià)更高達(dá)3.7萬(wàn)元/平方米,。不僅如此，地價(jià)還可以“隱形增高”,。
一位業(yè)內(nèi)人士對(duì)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》表示,，地方政府可以通過(guò)綜合招標(biāo)等手段，減少高價(jià)地的出現(xiàn),，比如土地出讓時(shí)要求配建一定面積的保障性住房,，從而拉低樓面地價(jià)等，實(shí)際上地塊上商品住宅的樓面價(jià)依舊高企,。
厘清邏輯破解僵局需對(duì)癥下藥
在力度空前的調(diào)控壓力之下,，樓市虛火為何難降呢？業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為過(guò)剩的流動(dòng)性是攪亂一池春水的最重要推手,。而房地產(chǎn)調(diào)控各利益相關(guān)方的角力注定緊張而漫長(zhǎng),。中國(guó)指數(shù)研究院預(yù)計(jì)，2011年房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控不會(huì)放松,，房?jī)r(jià)不穩(wěn),，政策不止�,！坝行┳兓皇橇⒏鸵�(jiàn)影的,，我們需要更長(zhǎng)的時(shí)間，以更平常的心態(tài),、更多的耐心才可能看到這些政策的調(diào)控效果,。”中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)說(shuō),。
“推動(dòng)房?jī)r(jià)上升的一個(gè)根本動(dòng)力,，我認(rèn)為是去年貨幣政策的過(guò)度寬松……十幾萬(wàn)億元的貨幣量，一定會(huì)在今年形成資產(chǎn)價(jià)格上升和流動(dòng)性走強(qiáng)態(tài)勢(shì),，這是一個(gè)必然結(jié)果,，其表現(xiàn)是最終使CPI上升，而房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)是和CPI結(jié)伴同行的,，今年必然要承受消納去年流動(dòng)性和貨幣增量的結(jié)果,。”全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生分析說(shuō),。
而調(diào)控之難還因?yàn)楹芏嘧兞恳蛩氐拇嬖�,。聶梅生認(rèn)為,，與此前調(diào)控不同的是今年從調(diào)控政策出臺(tái)到現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)形勢(shì)一直是變化的，這個(gè)變化可以分兩方面來(lái)說(shuō),，一個(gè)是國(guó)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整,、十大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃一直備受關(guān)注,，大家希望其真正形成對(duì)經(jīng)濟(jì)的良性循環(huán)，從而使充斥在房地產(chǎn)板塊的資金平衡到實(shí)體經(jīng)濟(jì)中,，但今年不能馬上見(jiàn)效,，換句話說(shuō)就是還不足以吸納過(guò)剩的流動(dòng)性，所以大量資金仍然留在房地產(chǎn)領(lǐng)域,，這可以從今年的房地產(chǎn)投資看出來(lái),，去年全年全國(guó)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資約3.6萬(wàn)億元，而今年前11個(gè)月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資就已經(jīng)達(dá)到了4.3萬(wàn)億元,。
第二個(gè)變量是土地,，聶梅生細(xì)數(shù)說(shuō)，這一變化甚至可以說(shuō)成是“惡化”,。今年在這樣的調(diào)控情況下開(kāi)發(fā)商購(gòu)買土地的增量大漲,，土地像海綿一樣吸納了更多的資金，這是沒(méi)有估計(jì)到的,。
從外部來(lái)講,，輸入型通脹刺激了國(guó)內(nèi)的通脹預(yù)期，使得調(diào)控面臨更加復(fù)雜的局面,，“錢在房地產(chǎn)領(lǐng)域擠不出去”……這樣的復(fù)雜局面是包括開(kāi)發(fā)商在內(nèi)此前都沒(méi)有想到的,。央行一份最新的問(wèn)卷調(diào)查顯示，四季度26.1%的受調(diào)查居民在投資方式上首選房地產(chǎn),�,！艾F(xiàn)在的情形是一邊是不差錢的開(kāi)發(fā)商，一邊是有通脹預(yù)期持幣待購(gòu)的老百姓,，調(diào)控的難度可想而知,。”北京一家上市房企資深人士說(shuō),。
供應(yīng)結(jié)構(gòu)的失調(diào)也在一定程度上制約著調(diào)控效果的顯現(xiàn),。中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌在回顧我國(guó)住房體制改革的歷程時(shí)提出，進(jìn)入21世紀(jì)后的一段時(shí)間,，由于相關(guān)政策的變化,，中低收入家庭被推向了市場(chǎng)，沒(méi)有得到較好的住房保障,，“沒(méi)有產(chǎn)品供應(yīng)給這些夾心層,，他們成了被遺忘的角落……實(shí)際上是整個(gè)供應(yīng)體系出了毛病,。”他認(rèn)為,，要改變這個(gè)供應(yīng)結(jié)構(gòu)就是要發(fā)展保障性住房,，形成完備的供應(yīng)體系，即面向中等收入以上家庭的商品房,，面向中低收入家庭的公租房和限價(jià)房以及面向低收入家庭的廉租房和經(jīng)濟(jì)適用住房,。
此外，相當(dāng)一部分受訪專家認(rèn)為,，金融體制,、財(cái)稅體制、土地體制等方面暴露出的一些亟待解決的問(wèn)題也是房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的隱患,。
中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)這樣總結(jié)：調(diào)控面臨空前的難度,，實(shí)際上是一系列矛盾匯集在了房地產(chǎn)行業(yè)并體現(xiàn)了出來(lái)。
除了關(guān)鍵環(huán)節(jié)的爭(zhēng)議之外,，涉及房地產(chǎn)市場(chǎng)的各項(xiàng)改革與調(diào)控本身的邏輯協(xié)調(diào)也有待進(jìn)一步厘清,。相較于打壓炒房手段之果斷和指向之明確，“使房?jī)r(jià)回到合理區(qū)間”的表述實(shí)際上帶有一定的模糊色彩,。
聶梅生說(shuō),，調(diào)控的目的之一是使房?jī)r(jià)回到合理區(qū)間，但對(duì)于合理區(qū)間卻始終沒(méi)有定義,。在她看來(lái),，房?jī)r(jià)的合理區(qū)間應(yīng)是“跑過(guò)CPI，趕不上GDP”,，然而,，目前來(lái)看估計(jì)全年的房?jī)r(jià)水平可能還不在合理區(qū)間。
凡此種種調(diào)控中暴露的深層問(wèn)題,，均不令人樂(lè)觀,。
陳國(guó)強(qiáng)預(yù)測(cè)，此輪調(diào)控中的一些政策措施會(huì)長(zhǎng)期化,，從供應(yīng)模式和供應(yīng)結(jié)構(gòu)來(lái)看,，保障房會(huì)在未來(lái)住房市場(chǎng)中占有非常重要的比例，以商品房為主導(dǎo)的單軌制的模式,，肯定會(huì)為將來(lái)的雙體制模式取代,。從行業(yè)區(qū)域形態(tài)來(lái)看，隨著調(diào)控政策的實(shí)施,，未來(lái)住房市場(chǎng)的重心會(huì)更明顯的轉(zhuǎn)移到二三線城市,。對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)，過(guò)去更多依托土地快速升值來(lái)實(shí)現(xiàn)公司盈利的經(jīng)營(yíng)模式,，將逐漸轉(zhuǎn)向更多在開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)獲取投資收益的盈利模式,。
亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫認(rèn)為,，作為典型的資金密集型行業(yè)，2011年房地產(chǎn)行業(yè)的“缺血”局面將加速行業(yè)洗牌,，因?yàn)楦髑蓝荚趪?yán)控房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn),，有限的放款額度和嚴(yán)苛的放款條件，都將傾向于綜合實(shí)力強(qiáng)的大型品牌開(kāi)發(fā)企業(yè),，而資質(zhì)較差的中,、小開(kāi)發(fā)企業(yè)將面臨更大挑戰(zhàn)。同時(shí),，在樓市調(diào)整期,，購(gòu)房者的風(fēng)險(xiǎn)控制意識(shí)也有所提高,，更愿意信任品牌開(kāi)發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品,，故有限的需求的釋放也將更加集中。資金困難,、銷路受阻的中小開(kāi)發(fā)企業(yè)將被擠壓出去,，在普遍缺少退出機(jī)制的情況下，新一輪的企業(yè)“兼并潮”將會(huì)出現(xiàn),。
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上漲壓力揮之不去樓市調(diào)控任重道遠(yuǎn)
臨近年底,，各地樓市紛紛出現(xiàn)上漲態(tài)勢(shì)。據(jù)媒體報(bào)道,，12月18日北京兩個(gè)樓盤開(kāi)盤,，其中一個(gè)項(xiàng)目銷售“先到先得”，竟有不少購(gòu)房者通宵排隊(duì),；另一個(gè)項(xiàng)目,，則是7000組客戶“搶購(gòu)”800多套房源。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示,，截至12月18日,，今年以來(lái)北京二手房住宅成交19.25萬(wàn)套，雖然成交量比2009年同期下降28.8%,，但由于均價(jià)上漲等因素,，交易總額卻明顯超過(guò)去年。除北京外,，多個(gè)熱點(diǎn)城市的樓市12月以來(lái)也出現(xiàn)了一定的“升溫”情形,。房?jī)r(jià)上漲壓力揮之不去，樓市調(diào)控不斷面臨考驗(yàn),。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部負(fù)責(zé)人日前坦承房地產(chǎn)調(diào)控面臨六大難點(diǎn)：城鎮(zhèn)化帶來(lái)住房剛性需求,，民間資本投資領(lǐng)域過(guò)窄，全球化熱錢涌入與人民幣升值影響,，房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)稅收制度缺失,，地方政府對(duì)土地財(cái)政依賴,，各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在差距。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示,，從今年8月開(kāi)始,，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源中的外資數(shù)額便顯著增長(zhǎng)，11月更是首次單月突破百億元,，環(huán)比增長(zhǎng)34.48%,。上海一家房屋中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人告訴記者，今年5月以來(lái),，九成境外人士購(gòu)房選擇一次性付款,，“他們并不完全看重房?jī)r(jià)的漲跌價(jià)差，選擇不貸款方式入場(chǎng),，可以更便利地賺取匯率差”,。
楊紅旭認(rèn)為，樓市火爆,，通脹預(yù)期常是重要推手,，在CPI連續(xù)走高的情形下，“限購(gòu)”“限貸”依然難以打消部分人購(gòu)房的念頭,，其中尋求保值,、增值的長(zhǎng)期投資者、有改善需求者比較活躍,。
復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成說(shuō),，樓市走勢(shì)決定于預(yù)期，預(yù)期決定于政策,，如果明年調(diào)控保持現(xiàn)有力度,，甚至房產(chǎn)稅能在部分城市試點(diǎn)的話，房?jī)r(jià)應(yīng)該“穩(wěn)中有調(diào)”,；而如果調(diào)控出現(xiàn)松動(dòng),，房?jī)r(jià)不排除出現(xiàn)報(bào)復(fù)性上漲的可能。(葉鋒
魏宗凱)
