千億銷售業(yè)績(jī)的背后,,是萬(wàn)科以領(lǐng)軍者的心態(tài)選擇了合作開(kāi)發(fā)模式,,這不僅讓參與合作的其他地產(chǎn)商和投資方感到同分一杯羹的欣慰,更讓萬(wàn)科能以整合資源,、低成本,、分散風(fēng)險(xiǎn),、減少金融依賴的方式實(shí)現(xiàn)擴(kuò)張。
有此四途,,萬(wàn)科的“坐大”亦是必然,。“千億”萬(wàn)科并非政策調(diào)控失靈,,而是王石,、郁亮等人對(duì)地產(chǎn)行業(yè)資源整合的成功。畢竟,,這“千億”不是萬(wàn)科一家的銷售業(yè)績(jī),,它的背后還有數(shù)百家只求利不求名的合作方,。
當(dāng)然,合作模式并非沒(méi)有隱憂,。合作方的資金狀況,、人為因素等都會(huì)對(duì)在建、在售項(xiàng)目構(gòu)成不確定的影響,。隨著宏觀調(diào)控的持續(xù),,那些和萬(wàn)科合作的中小地產(chǎn)商們、那些合作項(xiàng)目本身的銀行貸款才真正值得關(guān)注,。
筧橋板塊融資五步曲
筧橋板塊草莊25號(hào)地塊是浙江萬(wàn)科南都房地產(chǎn)有限公司(下稱萬(wàn)科南都,,萬(wàn)科全資子公司)二季度競(jìng)拍的地塊。該地塊背后的資金騰挪之道頗見(jiàn)萬(wàn)科系合作開(kāi)發(fā)的范式,。
第一步顯然是低價(jià)拿地,。2010年5月20日,萬(wàn)科南都以12.9億元低價(jià)競(jìng)得杭州筧橋板塊草莊25號(hào)地塊,,次月10日以2000萬(wàn)元注冊(cè)資本成立了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司杭州東尚置業(yè)有限公司(下稱東尚置業(yè)),。
第二步是成立信托計(jì)劃,擴(kuò)大融資渠道,。萬(wàn)科南都隨即與聯(lián)華國(guó)際信托簽訂《股權(quán)信托合同》,,將東尚置業(yè)50%股權(quán)設(shè)立為信托財(cái)產(chǎn),并將股權(quán)過(guò)戶至后者名下,。
第三步則是合作地產(chǎn)公司進(jìn)入。7月20日,,堪為當(dāng)?shù)亍暗禺a(chǎn)大鱷”的杭州濱江房產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司(002244,,下稱濱江集團(tuán))以1000萬(wàn)元價(jià)格受讓聯(lián)華國(guó)際信托前述信托項(xiàng)下100%信托委托權(quán)和受益權(quán),并以此曲線擁有東尚置業(yè)50%股權(quán),,形成了和萬(wàn)科南都對(duì)半合作開(kāi)發(fā)態(tài)勢(shì),。
短短兩個(gè)月內(nèi),從單方拿地到合作開(kāi)發(fā),,被業(yè)界指為萬(wàn)科南都和濱江集團(tuán)的一場(chǎng)密謀,。
這是因?yàn)椋鎸?duì)杭州城東新城開(kāi)發(fā),,被注入主城概念的筧橋板塊,,數(shù)年來(lái)一度是萬(wàn)科南都和濱江集團(tuán)的爭(zhēng)奪之地,自然也會(huì)將地價(jià)抬得很高,。而此次,,濱江集團(tuán)放棄競(jìng)標(biāo),讓萬(wàn)科南都輕松以競(jìng)拍底價(jià)+100萬(wàn)元的總價(jià)獲得,,隨后兩家又聯(lián)手開(kāi)發(fā),,這不能不引起市場(chǎng)猜疑,。
有業(yè)界人士稱,萬(wàn)科向來(lái)標(biāo)榜的“陽(yáng)光拿地”在此打了折扣,,而兩家合作開(kāi)發(fā)在賺足低價(jià)地的同時(shí),,也讓業(yè)界對(duì)萬(wàn)科的合作模式產(chǎn)生了質(zhì)疑。競(jìng)爭(zhēng)者變成合作者,,相逢一笑泯恩仇,,無(wú)非為利。
第四步是交付地價(jià)款問(wèn)題,。也就是在曲線成為東尚置業(yè)股東的次日,,7月21日,濱江集團(tuán)公告以財(cái)務(wù)資助方式向東尚置業(yè)借款7.5億元,,萬(wàn)科南都亦有約7億余元款項(xiàng)投入,。
隨后,兩家開(kāi)發(fā)商達(dá)成了開(kāi)發(fā)分工,,即由濱江集團(tuán)主要負(fù)責(zé)項(xiàng)目工程和銷售,,萬(wàn)科負(fù)責(zé)前期企劃、財(cái)務(wù)和后期物業(yè)管理,。如此分工,,讓萬(wàn)科在草莊25號(hào)地塊上成為典型的品牌輸出者、財(cái)務(wù)投資者,。
當(dāng)然,,最大的關(guān)鍵有兩點(diǎn),一是拿到了一塊超低價(jià)地塊,,二是共同出資開(kāi)發(fā)不僅減少了萬(wàn)科的成本支出,,也分散了萬(wàn)科的后續(xù)風(fēng)險(xiǎn)。調(diào)控期間,,如此合作,,被視為地產(chǎn)商的妙門(mén)。
第五步是交付地價(jià)款后的開(kāi)發(fā)資金問(wèn)題,,這在濱江集團(tuán)的公告中也已言明:“東尚置業(yè)在具備向金融機(jī)構(gòu)貸款條件前,,需支付地價(jià)款等費(fèi)用�,!边@也就是說(shuō),,后續(xù)開(kāi)發(fā)資金主要來(lái)自銀行貸款。
如此一來(lái),,草莊25號(hào)地塊從競(jìng)標(biāo)到開(kāi)發(fā)的資金鏈條全部成型,,這就是萬(wàn)科的資金騰挪邏輯。
順便一提的是萬(wàn)科南都,,它的誕生也是合作抑或并購(gòu)的產(chǎn)物,。這場(chǎng)發(fā)生五年前一度沸沸揚(yáng)揚(yáng)的“萬(wàn)科并購(gòu)南都事件”,,最終在波瀾不驚中成交。
2005年3月5日,,萬(wàn)科公告稱,,以總計(jì)約18.6億元受讓浙江南都集團(tuán)骨干公司上海中橋基建公司持有的上海南都房地產(chǎn)公司70%股權(quán)、蘇州南都房地產(chǎn)公司49%股權(quán)和浙江南都房地產(chǎn)公司20%股權(quán),。萬(wàn)科以此一舉完成了對(duì)長(zhǎng)三角的市場(chǎng)布局,,而萬(wàn)科此前在長(zhǎng)三角鮮有作為。
此役被視為萬(wàn)科總經(jīng)理郁亮在2004年9月立下“10年做到1000億”豪言后的非常規(guī)揭幕戰(zhàn),。萬(wàn)科南都的網(wǎng)站簡(jiǎn)介上,,清晰地標(biāo)注了這樣一句話,萬(wàn)科南都“同時(shí)擁有萬(wàn)科這一中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)首個(gè)全國(guó)馳名商標(biāo)”,。萬(wàn)科在這里成了一個(gè)地道的商標(biāo)輸出者,。
與之相比,筧橋板塊則是萬(wàn)科即將沖頂千億銷售業(yè)績(jī)前的合作模式嬗變曲,。
千億銷售的“1+N”融資方
萬(wàn)科的千億目標(biāo),,抑或是王石所言的“結(jié)果”,比當(dāng)前的十年之期足足提前了四年,。而提前的一大原因,,即是筧橋板塊這種合作模式的各類區(qū)域版本。
王石10月29日對(duì)外坦言:“2010年萬(wàn)科75%的銷售收入來(lái)自合作項(xiàng)目,�,!边@或許表明,萬(wàn)科不再是單純的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司,,而是一個(gè)地產(chǎn)資源整合商,。
萬(wàn)科的合作模式靈感來(lái)自萬(wàn)科的行業(yè)標(biāo)桿美國(guó)帕爾迪房屋公司,帕爾迪在上世紀(jì)末通過(guò)5年的合作和合并成為美國(guó)最大的房地產(chǎn)商,。
并購(gòu)南都地產(chǎn)的當(dāng)年(2005年),萬(wàn)科有48.3%新增項(xiàng)目通過(guò)合作購(gòu)得,。這一比例在2006年超過(guò)62%,,2007年收購(gòu)了27個(gè)項(xiàng)目,2008年收購(gòu)了18家公司的全部或部分股權(quán),,當(dāng)年新增土地儲(chǔ)備743萬(wàn)平米中的約84%都是通過(guò)合作方式獲得,。
萬(wàn)科2009年財(cái)報(bào)顯示,控股權(quán)55%的佛山市南海區(qū)萬(wàn)科金域華庭房地產(chǎn)有限公司,、控股權(quán)60%的無(wú)錫萬(wàn)科房地產(chǎn)有限公司,、控股權(quán)51%的萬(wàn)科中糧(蘇州)置業(yè)有限公司、控股權(quán)55%的沈陽(yáng)萬(wàn)科天琴灣置業(yè)有限公司等等,,以及若干合營(yíng),、聯(lián)營(yíng)公司均打上了萬(wàn)科的標(biāo)簽,。
2010年1至9月,在萬(wàn)科60個(gè)新增項(xiàng)目中,,有34個(gè)為部分權(quán)益,。并購(gòu)與合作,是萬(wàn)科降低土地成本,、增加資金騰挪的不二法門(mén),。而萬(wàn)科今年對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的近200億元投資中,亦是沿用了合作開(kāi)發(fā)模式,。
郁亮此前對(duì)本報(bào)稱,,“目前萬(wàn)科有更多更廣泛的合作,央企,、民營(yíng),、個(gè)人、國(guó)內(nèi)外,、大小公司都有,,股權(quán)1/2可以,1/3,、1/4都可以,。”
萬(wàn)科不擔(dān)心做大,,一方面源于合作方的央企,、國(guó)企和地方政府可以提供各類資源,而其自身也因?yàn)閾碛小凹t帽子”和行業(yè)地位,,也讓其他中小地產(chǎn)商和民企敢于和它合作,。另一方面,從國(guó)企深特發(fā)退出到主動(dòng)選擇央企華潤(rùn)集團(tuán),,以及華潤(rùn)集團(tuán)不參與公司經(jīng)營(yíng)的承諾,,讓萬(wàn)科擁有了極大的市場(chǎng)張力和騰挪空間。
有了這種合作開(kāi)發(fā),,自然讓萬(wàn)科減少了對(duì)金融的依賴,,并可以彰顯其龐大現(xiàn)金流。也因?yàn)榇�,,萬(wàn)科的千億銷售業(yè)績(jī)似乎不應(yīng)該全部記在萬(wàn)科名下,,那些大大小小的合營(yíng)、聯(lián)營(yíng)合作方,,在獲得實(shí)利的同時(shí),,也讓渡了本來(lái)應(yīng)該同時(shí)屬于自己名下的銷售業(yè)績(jī)。
而就融資而言,,也非萬(wàn)科一家,,萬(wàn)科的合作方如濱江集團(tuán)等無(wú)不參與到合作項(xiàng)目的前期融資中來(lái),,實(shí)屬“1+N”融資方。而后續(xù)的合作地產(chǎn)項(xiàng)目融資本身,,也在萬(wàn)科品牌效應(yīng)下,,更有利獲得銀行的開(kāi)發(fā)貸款支持。此時(shí)的萬(wàn)科,,對(duì)合作項(xiàng)目融資而言,,就如同一把保護(hù)傘。
當(dāng)然,,萬(wàn)科的合作模式并非毫無(wú)風(fēng)險(xiǎn),。合作方的品牌信譽(yù)、資金狀況,、策略變動(dòng),、人為因素都可能成為項(xiàng)目的不確定因素。
同樣,,某些時(shí)候萬(wàn)科本身也未必能置身事外,。年初,上海實(shí)業(yè)發(fā)展股份有限公司發(fā)布公告,,其全資子公司上海上實(shí)城市發(fā)展投資有限公司已對(duì)上海萬(wàn)科房地產(chǎn)有限公司逾期未支付的數(shù)千萬(wàn)元合作價(jià)款進(jìn)行起訴,。這一切源于2006年4月上實(shí)城市、上海實(shí)業(yè)東灘投資開(kāi)發(fā)(集團(tuán))有限公司與上海萬(wàn)科的合作,,上海萬(wàn)科當(dāng)年以1.44億元增資入股上海加來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司,。