上世紀(jì)90年代初，我國房地產(chǎn)市場的興起吸引了一批外資房產(chǎn)中介機構(gòu)進入一線城市。新世紀(jì)以來,，部分外資房產(chǎn)中介機構(gòu)快速向二線城市擴張,，壟斷我國房產(chǎn)中介高端市場的大部分業(yè)務(wù)，對樓市走勢的影響力逐漸增強。
外資房產(chǎn)中介四大特點
外資房產(chǎn)中介機構(gòu)在我國經(jīng)過多年的發(fā)展，現(xiàn)已形成四大鮮明特點。
進入我國房地產(chǎn)市場時間早,，經(jīng)驗成熟。福州大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長王阿忠介紹說,，在上個世紀(jì)90年代,，來自香港的戴德梁行、中原地產(chǎn)代理集團,、美國的21世紀(jì)不動產(chǎn)等國際知名房產(chǎn)中介機構(gòu)先后進入我國,，一些外資房產(chǎn)中介機構(gòu)進入我國之前就已有10多年的國際市場拓展經(jīng)驗，而上海,、深圳等一線城市出現(xiàn)較成熟的本土房產(chǎn)中介機構(gòu)則在上世紀(jì)90年代末期,。
知名外資房產(chǎn)中介機構(gòu)市場布局面廣，交易額巨大,。王阿忠告訴記者,，新世紀(jì)以來，戴德梁行,、中原地產(chǎn)代理集團,、21世紀(jì)不動產(chǎn)等紛紛將業(yè)務(wù)從我國一線城市擴張至二線城市，一些外資房產(chǎn)中介機構(gòu)在我國市場年度交易額都會超過萬科,、金地等開發(fā)商巨頭,。以21世紀(jì)不動產(chǎn)為例，自1999年底進入我國,，截至目前網(wǎng)絡(luò)已覆蓋我國50多個主要城市,，擁有1000多家門店,，逾萬名經(jīng)紀(jì)人,，2009年的交易額達(dá)800多億元,。
壟斷我國高端物業(yè)和房地產(chǎn)研究咨詢市場。浙江大學(xué)江萬齡國際經(jīng)濟與金融投資研究中心副主任景乃權(quán)告訴記者,，外資房產(chǎn)中介機構(gòu)起初主要為進入我國的外資開發(fā)商服務(wù),，近年來逐步向國內(nèi)開發(fā)商延伸，業(yè)務(wù)兼顧新建商品房和二手房市場,。戴德梁行,、中原地產(chǎn)代理集團等在我國所有一線城市的高端物業(yè)占有壟斷地位，為其所服務(wù)的海內(nèi)外投資者提供市場咨詢,。同時,，定期發(fā)布市場信息可以左右我國局部長期的樓市行情。
統(tǒng)籌國內(nèi)外房地產(chǎn)市場業(yè)務(wù),。景乃權(quán)說,，近兩年來，隨著國家抑制房價的調(diào)控政策不斷加碼,，國內(nèi)樓市的部分資本出現(xiàn)向海外房地產(chǎn)流動的趨勢,，居間服務(wù)的主要就是外資房產(chǎn)中介機構(gòu)。在我國樓市波動時期,，這些外資房產(chǎn)中介機構(gòu)同樣為境外熱錢頻繁出入“套利”提供方便之門,。以戴德梁行為例，該機構(gòu)自稱：“憑借全球分公司的資源,、國際經(jīng)驗以及本地知識,，提供沒有地域阻隔的跨境方案，令客戶無論身處何處,，都可以獲得全球一致的高質(zhì)素房地產(chǎn)服務(wù),。”
外資房產(chǎn)中介帶來負(fù)面影響
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，外資房產(chǎn)中介機構(gòu)在我國房地產(chǎn)市場的巨大影響力應(yīng)引起重視,。“從正面意義來講,，外資房產(chǎn)中介機構(gòu)品牌經(jīng)營的經(jīng)驗值得國內(nèi)同行學(xué)習(xí)和效仿,。”廈門丹廈房產(chǎn)行銷策劃有限公司運營總監(jiān)張揚說,，目前,，我國房地產(chǎn)代理公司服務(wù)水平仍處于較低層次，主要以居間代理的業(yè)務(wù)形式為主,，僅有為數(shù)不多的公司擁有從事較高層次的市場研究咨詢業(yè)務(wù)的能力,，但客戶大多為中小型開發(fā)商。
業(yè)內(nèi)人士及專家指出,，我國房地產(chǎn)市場顯現(xiàn)出新的發(fā)展趨勢,，上海,、深圳、北京等大城市的二手房市場交易量超過了新建商品房市場,。更多城市的房地產(chǎn)代理絕對業(yè)務(wù)量和需求質(zhì)量呈現(xiàn)不斷上升趨勢,；在房地產(chǎn)消費需求方面，我國居民的住宅消費支出呈現(xiàn)上升趨勢,，房地產(chǎn)市場的有效需求急劇擴大,，市場需求層次也更加分明；商品房預(yù)售條件的提升強化了房地產(chǎn)代理業(yè)信譽和專業(yè)的重要性,。在我國房產(chǎn)中介市場將發(fā)生質(zhì)的變化的背景下,，外資房產(chǎn)中介在市場中的強勢地位帶來負(fù)面影響不容忽視。
景乃權(quán)認(rèn)為,，我國加入WTO以來,，在服務(wù)貿(mào)易領(lǐng)域?qū)ν忾_放的步伐較快，國內(nèi)還沒有產(chǎn)生具備國際競爭力的房產(chǎn)中介組織,，這使得市場競爭顯然更有利于外資中介機構(gòu),。在國內(nèi)房地產(chǎn)的高端物業(yè)市場，國內(nèi)中介機構(gòu)相對于外資毫無競爭優(yōu)勢可言,，外資房產(chǎn)中介機構(gòu)對高端業(yè)務(wù)的壟斷等于把持住了市場的話語權(quán),。當(dāng)前，國內(nèi)房產(chǎn)中介行業(yè)卻面臨著諸多發(fā)展困境,，既存在誠信不足,、資金不夠、人才短缺的問題,，還受制于調(diào)控政策,。
亟待政策扶持國內(nèi)房產(chǎn)中介快速發(fā)展
專家指出，在房產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展的新趨勢下,，一方面,，要繼續(xù)限制外資進入房產(chǎn)中介，另一方面,，要亟待扶持一批國內(nèi)房產(chǎn)中介機構(gòu)做大做強,，增強與國際同行的競爭力，逐漸主導(dǎo)市場話語權(quán),。
景乃權(quán)認(rèn)為,，2007年以來，我國對外商投資房地產(chǎn)二級市場交易及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀(jì)公司開始采取限制政策,，但是這一國家政策沒有具體,、可操作性強的配套措施，到了地方政府層面，沒有得到很好的執(zhí)行,。近年來,，21世紀(jì)不動產(chǎn)、美聯(lián)物業(yè),、信義房屋、中原地產(chǎn)等多家外資,、臺資或港資房產(chǎn)中介機構(gòu)不斷通過吸引海外戰(zhàn)略投資者,、國際私募融資等多種形式，實現(xiàn)在我國房地產(chǎn)市場“跑馬圈地”的戰(zhàn)略目標(biāo),。
繼續(xù)限制外資進入房產(chǎn)中介亟需政府部門出臺有效而具體的政策措施,。比如，盡快建立健全房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報體系,。針對目前外資流入房地產(chǎn)市場底數(shù)不清等問題,，要加強統(tǒng)計分析，建立外資購買房地產(chǎn)的登記體系,，全程跟蹤資金的流動,，防止外資對房地產(chǎn)進行炒作；充分發(fā)揮專業(yè)統(tǒng)計部門的信息主渠道作用,，根據(jù)外資流動和房地產(chǎn)交易的有關(guān)數(shù)據(jù)設(shè)計一套科學(xué)的,、可操作性和定量化的風(fēng)險評價指標(biāo)體系，及時掌握市場態(tài)勢,，制定更有效的調(diào)控政策和措施,。
福州大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長王阿忠說，一直以來,，各地政府對房地產(chǎn)開發(fā)市場的重視程度遠(yuǎn)高于二手房市場,。他建議，各地特別房地產(chǎn)市場已經(jīng)較為發(fā)達(dá)的地方,，政府部門現(xiàn)在務(wù)必要高度重視區(qū)域二手房市場培育,，研究出臺扶持政策如品牌中介稅收減免、施行分級收費標(biāo)準(zhǔn)等,，支持房產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會發(fā)展和強化行業(yè)誠信建設(shè),，鼓勵品牌中介兼并小企業(yè)，快速實現(xiàn)專業(yè)化,、集團化發(fā)展,。