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領了年終獎,，腰包里的錢似乎要比平時鼓出不少，平時被“房貸”,、“車貸”壓得喘不過氣來，而在當下的加息預期下,，提前還貸更成為房貸一族的共識。對此,，理財專家表示，要不要提前還貸，還要從貸款人自身的還款時間,、家庭狀況以及利率調(diào)整方式等幾個方面來考慮,。
一看利率調(diào)整方式
提前還貸的話題總是能吸引人,，因為一旦提前還一部分貸款本金的話,，這部分錢以后就不產(chǎn)生一分錢利息,，這對每個月付出幾百甚至上千元貸款利息的房貸者而言,，是一種不錯的理財方法,。
從實際上看,，提前還貸在利率上行的市場環(huán)境下比較劃算,，因為加息后意味著月還款額的增加,，加息后新利率一般會在第二年的1月1日開始執(zhí)行，當市場處于加息通道的情況下,，借款人為減少第二年的利息支出,，往往會選擇提前還貸,。
從目前的情況來看,，年內(nèi)再次加息的預期越來越高，而且當前的利率正處于我國歷史的低位,，是否要趁現(xiàn)在把房貸還清了比較劃算呢,？
理財師介紹,，目前房貸利率調(diào)整一般是有“次年”,、“次月”兩種執(zhí)行標準，部分銀行還有按照“半年一次”的標準調(diào)整房貸利率的,。其中,，選擇“次年”的,，本年度無論央行如何調(diào)整利率水平,，銀行房貸利率都要到次年的1月1日起才開始執(zhí)行新利率,；選擇“次月”，則是指加息或降息后,，下一個房貸還款月度再按照新標準執(zhí)行,。
也就是說,，即使今年加息,，選擇“次年”調(diào)整利率的客戶也可相對安心,，因為無論本年度加息多少次,，銀行都仍按照老利率執(zhí)行，客戶的“月供”金額不會變化,，新利率要到2011年才會開始執(zhí)行,。
不過無論哪種房貸利率調(diào)整方式,，購房人在與銀行簽訂的房貸合同上都會明確說明。因此決定是否提前還貸之前,，最好再翻看一下自己的房貸合同,，弄清楚房貸利率的調(diào)整方式,。如果是“次年”還貸,，貸款者可以再考慮一下。
二看家庭理財狀況
雖然很多購房者都認為,，提前還貸可以節(jié)省不少利息,，是一種不錯的理財方法,，但理財專家的建議卻不盡然，他們認為在考慮提前還貸時,，首先需要關(guān)注的是家庭的財務結(jié)構(gòu),，如家庭的資產(chǎn)負債率是不是處于比較健康的水平之內(nèi)，其次要關(guān)心的是月供支出在家庭現(xiàn)金流中的占比,。這兩項指標控制得當后,，保證家庭財務健康的前提之下，再來考察提前還貸所產(chǎn)生的機會成本,。
如果在購房者的資產(chǎn)狀況中,，無論是負債的比例，還是月供在當月收入中的占比完全在可以控制的范圍之內(nèi),，業(yè)內(nèi)人士建議此類人群不妨暫時擱淺一下提前還貸的念頭,。
“如果將用于提前還貸的資金投資到其他領域,，比如證券市場或者其他實業(yè)中，只要收益率超過貸款利率,，對個人而言,，完全可以獲得比提前還貸更高的收益�,！彼J為,，目前國內(nèi)個人消費貸款中近8成是個人住房貸款，普通購房者能通過銀行獲得貸款的渠道也主要是按揭貸款,，如果在個人,、家庭財務允許的情況下，可以適當?shù)乩檬种械拈e置資金多渠道投資,。
三看已還款時間
一般來講,，貸款的利息與本金之間的比例基本是這樣的，貸款最長年限是30年,，通常分為三段,，即10年、20年,、30年,。無論等額本息還款法還是等額本金還款法，10年的貸款利息,，接近本金的1/3左右,；20年的貸款利息，接近本金的2／3,；30年的貸款利息,，本息接近相等。
但無論是等額還款法(月還款等同)還是遞減法(月還本金相同),，房貸產(chǎn)生的利息都是頭幾年還得多,，后面越來越少，因此提前還貸越早越劃算,，如果一筆貸款已經(jīng)還了好幾年,，再提前還貸就相當于把最優(yōu)質(zhì)的“低息貸款”還掉了，反而不劃算,。
比如貸款人張小姐貸款20年40萬元,，總利息27萬左右，每月還款2822元,，在她還貸沒滿4年時,，就已經(jīng)還利息8.7萬左右，占全部利息的3成左右。而在6年零8個月時,，就還掉了利息的50%,。
因此，如果一筆貸款如果已經(jīng)還了好幾年,，再提前還貸就相當于把后幾年的優(yōu)質(zhì)貸款還掉了，而支付的前幾年的高額貸款,，是一件不合算的事情,。
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