臨近年末,，土地市場似乎迎來一波“翹尾”行情：一些地區(qū)繼續(xù)加快推地,，一些熱門城市的優(yōu)質(zhì)地塊成為新“地王”；與此同時(shí),，由于供地規(guī)�,？偭吭黾拥纫蛩兀壳氨本�,、上海土地出讓金已突破一千億元,，年內(nèi)破千億的城市還有望增加。
建設(shè)部相關(guān)負(fù)責(zé)人日前坦言樓市調(diào)控存在諸多難點(diǎn),。房地產(chǎn)調(diào)控面臨形勢的復(fù)雜性超出很多人的估計(jì),。在此大背景下，新“地王”的冒頭、土地出讓金的創(chuàng)下新高,，當(dāng)作何理解,？
開發(fā)商賭兩年后“面包”更貴
平靜了一段時(shí)間的土地市場，最近再度升溫,。11月25日,，杭州西溪濕地附近的楊家牌樓A地塊，起價(jià)為92465萬元,，經(jīng)過十七輪報(bào)價(jià),，以180600萬元由當(dāng)?shù)氐姆科鬄I江集團(tuán)摘得，樓板價(jià)高達(dá)25735元/平方米,，刷新今年地價(jià)紀(jì)錄,。當(dāng)日杭州出讓的另兩幅住宅地塊也競拍激烈，其中西湖區(qū)一幅地塊成交樓板價(jià)高達(dá)17196元/平方米,。同日，在廣州,，經(jīng)過兩百多輪舉牌角逐,，廣鐵集團(tuán)聯(lián)合另一房企拍得廣鐵南站地塊，其86億元的總價(jià)和17279元/平方米的樓板價(jià),，均為今年以來廣州最高,。
密集調(diào)控之下，房企為何依然敢于高價(jià)競地,？中國指數(shù)研究院副院長陳晟認(rèn)為,，今年房地產(chǎn)開發(fā)面臨較好的形勢，就是土地供應(yīng)明顯增加,。尤其是三季度以后,，為完成年初制定的供地計(jì)劃，各地推地量明顯加大,，其中一些熱門城市的優(yōu)質(zhì)地塊依然被看好,，報(bào)價(jià)不低、競拍激烈,，往往高價(jià)成交,。
其次，部分大開發(fā)商依然“不差錢”,。銷售回籠資金方面,，不少房企至今年10月便已幾乎完成全年銷售任務(wù)，10月以后推出促銷措施,，再次撬動(dòng)市場,。典型如萬科，今年銷售額有望達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的1000億元。一知名房企11月中旬在上海推出房源,，均價(jià)在3萬元/平方米以上,，兩周之內(nèi)700多套便銷售一半，預(yù)計(jì)這一個(gè)樓盤銷售將帶來20億元左右資金,。企業(yè)負(fù)責(zé)人說：“企業(yè)有大量現(xiàn)金在手,，有好的地塊還是會出擊競拍”。融資渠道方面,，戴德梁行華東區(qū)綜合住宅服務(wù)董事伍惠敏說,，與其說銀行信貸總體在收縮，不如說是結(jié)構(gòu)上進(jìn)行調(diào)整：中小開發(fā)商資金收緊明顯,，但是大開發(fā)商依然是銀行青睞的客戶,，資金無憂。
再次,，開發(fā)商“押寶”后市,。“‘面粉’再次貴過眼下的‘面包’,，開發(fā)商的想法很明顯：一兩年后的‘面包’將比現(xiàn)在更貴,。”陳晟說,。此輪調(diào)控會持續(xù)多久,？被壓抑的需求將如何釋放？一旦調(diào)控出現(xiàn)松動(dòng),，房價(jià)將如何變化,？顯然，高價(jià)競地的開發(fā)商無疑打著“如意算盤”,。
土地市場呈現(xiàn)“理性繁榮”
業(yè)內(nèi)人士用“理性繁榮”來形容調(diào)控形勢下的土地市場,。
先看“理性”的一面。中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示,，今年1-4月,，全國105個(gè)城市住宅用地樓面均價(jià)持續(xù)下降，經(jīng)歷了6-9月的小幅波動(dòng)之后,，10月又有顯著下降,。相比于價(jià)格，“溢價(jià)率”更能說明土地市場的“溫度”,。數(shù)據(jù)顯示,，今年一季度105個(gè)城市溢價(jià)率同比增幅均保持在三位數(shù)以上，但4月之后便直線下降,，6-10月則保持了同比負(fù)增長態(tài)勢,。
上海的情況頗具代表性,。上海市規(guī)劃和國土資源管理局土地利用處負(fù)責(zé)人介紹，今年四月中旬“國十條”出臺以來,，上海土地市場表現(xiàn)出三個(gè)特點(diǎn)：一是溢價(jià)率明顯下降,，“去年同期一些地塊成交溢價(jià)經(jīng)常超過100%，而今年基本在30%至40%”,，競價(jià)激烈程度明顯趨緩,；二是價(jià)格的同比、環(huán)比增幅有所下降,，多幅熱門地塊的成交價(jià)低于市場預(yù)期,，地價(jià)迅速上漲的勢頭明顯得到遏制；三是個(gè)別地塊偶有“冒頭”,，創(chuàng)下較高的溢價(jià)率和成交價(jià)格,。
再看“繁榮”的一面,。中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示：截至11月22日,，繼上海之后，北京今年的土地出讓金也突破千億元,，達(dá)到1004.48億元,。北京之后，大連,、天津已分別達(dá)到893億、866億元,，年內(nèi)“破千億”可能性也很大,。今年土地出讓金千億元城市有望新添成員，各地土地出讓收入總體也將比去年顯著增加,。
多城市土地出讓收入增加的最大原因,，是土地供應(yīng)的明顯增加。根據(jù)國土資源部公布的數(shù)據(jù),，今年全國30個(gè)省區(qū)市2010年度住房用地計(jì)劃擬供應(yīng)量約18萬公頃,，與去年全國住房實(shí)際供地76461公頃和前五年平均年度實(shí)際供地量54650公頃相比，增幅翻倍甚至數(shù)倍,。
樓市“調(diào)控之弦”不可放松
“個(gè)別地塊的高價(jià)成交并不等于土地市場的整體過熱,，”陳晟說，“今年以來土地供應(yīng)顯著增加,，整體地價(jià)漲幅趨緩,，溢價(jià)率明顯回落，這說明對土地的調(diào)控是有成效的,�,！辈贿^,，業(yè)內(nèi)人士同時(shí)指出，在目前形勢下,，必須對“地王”的再現(xiàn)保持警惕,。試想，當(dāng)人們再次看到家門口的土地價(jià)格都要比自己居住的房屋高出一截,，對以后的房價(jià)作何預(yù)期,？
國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，10月份全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲8.6%,，漲幅比9月份縮小0.5個(gè)百分點(diǎn),，但環(huán)比仍然上漲0.2%。10月以來,，國內(nèi)房價(jià)呈現(xiàn)出結(jié)構(gòu)性震蕩：當(dāng)高價(jià)房一時(shí)成交趨緩,，而中低價(jià)房源成交比例上升，于是整體均價(jià)便出現(xiàn)下跌,；當(dāng)交易滯后的房源進(jìn)行銷售登記,、較高價(jià)房源通過些微促銷啟動(dòng)銷售，均價(jià)復(fù)又上揚(yáng),。
對當(dāng)下樓市而言,，土地市場“理性繁榮”并非壞事。不過,，這也激發(fā)了業(yè)內(nèi)對今后土地市場的更多關(guān)注,。比如，地方經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)的依賴是長期以來一些調(diào)控措施難以奏效的根本原因,。巨額土地出讓金“手到擒來”,，占一些地方財(cái)政收入的三四成甚至一半以上，其誘惑力不言而喻,。如此情況下,，增加土地供應(yīng)，會不會意味著增強(qiáng)地方的“賣地沖動(dòng)”,？土地出讓金的增加,，會不會強(qiáng)化地方對“土地財(cái)政”的依賴？增加土地供應(yīng),，會不會引起地價(jià)的過快上漲,？這一系列“兩難”，對樓市調(diào)控是嚴(yán)峻考驗(yàn),。
住房城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長仇保興26日公開坦承房地產(chǎn)調(diào)控面臨六大難點(diǎn)：城鎮(zhèn)化帶來住房剛性需求,，民間資本投資領(lǐng)域過窄，全球化熱錢涌入與人民幣升值影響,，房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)稅收制度缺失,，地方政府對土地財(cái)政依賴,，各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在差距。因此,，“現(xiàn)在中國房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)前所未有,，房地產(chǎn)調(diào)控壓力前所未有，也遇到了房地產(chǎn)調(diào)控難度前所未有的挑戰(zhàn)”,。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，樓市調(diào)控政策要繼續(xù)組合使用，政策“工具包”主要包括土地,、財(cái)稅,、金融政策，保障性住房供應(yīng),，管制措施等,，同時(shí)要增強(qiáng)宏觀調(diào)控的靈活性和針對性。而當(dāng)務(wù)之急,，是把啟動(dòng)實(shí)施的調(diào)控政策深入推進(jìn)下去,，堅(jiān)決抑制炒房炒地現(xiàn)象的抬頭，并加快推進(jìn)保障性住房建設(shè),，為樓市調(diào)控打開更多空間,。