截至12月1日,，萬(wàn)科2010年度銷售總額突破1000億元,。這一數(shù)字，相當(dāng)于美國(guó)四大住宅公司銷售高峰時(shí)的總和,。
在調(diào)控政策不斷推出的2010年,，以萬(wàn)科為代表的房地產(chǎn)企業(yè),，卻創(chuàng)出了歷史最好的銷售業(yè)績(jī)，這是否是調(diào)控再次失效的標(biāo)志,？
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，以堵為主的宏觀調(diào)控政策，并沒(méi)有加大土地供應(yīng)力度,。歷次調(diào)控已經(jīng)證明,，光堵不增的調(diào)控，只會(huì)屢調(diào)屢漲,。9月底開(kāi)始的二輪調(diào)控除城市土地增供有限,，使得市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)的上漲預(yù)期不變。由于地方政府的GDP情結(jié)和土地財(cái)政現(xiàn)狀,，即使出臺(tái)第三輪調(diào)控政策,，也很難從根本上解決問(wèn)題。
“政府出臺(tái)的房屋信貸政策,，從現(xiàn)在看來(lái)，基本上是無(wú)效的,�,！�
房企大狂歡
對(duì)于萬(wàn)科來(lái)說(shuō)，1000億的幸福來(lái)得有點(diǎn)快,。
據(jù)萬(wàn)科內(nèi)部人士透露,，前11個(gè)月,，萬(wàn)科累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積828.8萬(wàn)平方米，銷售金額998.1億元,。再加上12月1日的新增簽約金額,，萬(wàn)科的銷售額首次突破千億大關(guān)。萬(wàn)科12月2日晚間提供給本報(bào)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明,，截至2010年12月1日,，萬(wàn)科已累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積830.7萬(wàn)平方米，銷售金額1000.6億元,。至此,，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)第一家年銷售額千億級(jí)公司正式誕生。
“但這已經(jīng)成為歷史,，我們還有更廣闊的發(fā)展空間,。”當(dāng)天,，萬(wàn)科總裁郁亮給員工發(fā)了一封內(nèi)部郵件,，“感謝員工這一年辛苦工作，并希望大家更努力工作,�,！�
千億，這是萬(wàn)科在2004年提出的2014年遠(yuǎn)景目標(biāo),，現(xiàn)在整整提前了49個(gè)月,。而據(jù)中原集團(tuán)預(yù)測(cè)，至11月份,，已經(jīng)有11家房地產(chǎn)公司提前實(shí)現(xiàn)或接近完成了年度銷售目標(biāo),。
普通人很難想象，在號(hào)稱“史上最嚴(yán)厲”宏觀調(diào)控的2010年,，居然有那么多的房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)下了銷售新高,。即使是9月29日剛剛出臺(tái)的第二波樓市調(diào)控政策，僅僅兩個(gè)月之后也遭遇失效的危險(xiǎn),。
萬(wàn)科并不孤獨(dú),。一批知名房企在經(jīng)歷8-11月的銷售火爆期后，成功扭轉(zhuǎn)了今年4月調(diào)控啟動(dòng)以后銷售低迷的形勢(shì),。
今年上半年,，只有恒大一家完成了全年目標(biāo)的50%，絕大多數(shù)房企銷售沒(méi)有達(dá)到全年的30%,。萬(wàn)科也僅實(shí)現(xiàn)銷售額368億,，因此被質(zhì)疑無(wú)法完成年初制定的800億目標(biāo)。但8月以后,，市場(chǎng)發(fā)生驚天逆轉(zhuǎn),。哪怕是七個(gè)部門(mén)9月29日作出第二波調(diào)控以后,，亦未能阻止開(kāi)發(fā)商們喜氣洋洋的銷售勢(shì)頭。
中原集團(tuán)對(duì)13家標(biāo)桿房企監(jiān)測(cè)顯示,，截至11月份,，預(yù)計(jì)將有9家房企提前完成年度銷售目標(biāo)。這其中包括保利,、復(fù)地,、金地、雅居樂(lè)等等,；而剩余四家,，富力和華潤(rùn)也于11月份接近年度銷售目標(biāo)。
據(jù)已公布11月銷售數(shù)據(jù)的富力公告顯示,，截至11月底,，富力總錄得銷售收入共約人民幣280.94億元，銷售面積約2,162,300平方米,。與去年同期相比,，銷售面積下降了2%，銷售收入?yún)s增長(zhǎng)了24%,。富力對(duì)完成全年300億的銷售目標(biāo)充滿信心,。
為什么是萬(wàn)科
在一批房企的大狂歡背后，是中國(guó)歷史上最嚴(yán)厲調(diào)控下騎虎難下的難題,。
經(jīng)濟(jì)學(xué)家趙曉認(rèn)為,，在供不應(yīng)求的基本格局和流動(dòng)性過(guò)剩格局均未根本改變的情況下，房?jī)r(jià)下跌只是小概率事件,。政府的調(diào)控將在與市場(chǎng)的較量中敗下陣來(lái),。
但郁亮認(rèn)為，新一輪政策推出后,，已經(jīng)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生明顯影響,。
根據(jù)全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生的說(shuō)法，房地產(chǎn)調(diào)控已取得初步成效,。主要表現(xiàn)為：房?jī)r(jià)滯漲,、成交量增幅下滑、房地產(chǎn)信貸增幅下降,。
但為何萬(wàn)科等開(kāi)發(fā)商能取得如此燦爛的銷售業(yè)績(jī),？
中原集團(tuán)分析師劉淵把房企銷售額逆市旺銷，歸結(jié)于房企產(chǎn)品線拉長(zhǎng)以及二三線布局,。
“在調(diào)控的背景下,，以高端住宅為主的綠城銷售就不如去年。去年底綠城甚至揚(yáng)言要趕超萬(wàn)科�,！眲Y表示，萬(wàn)科的千億銷售也主要是由于其產(chǎn)品線主要為中端,。另外,，其銷售收益主要來(lái)自于二三線，而這部分地區(qū)受調(diào)控影響相對(duì)較小,。
萬(wàn)科提供的新聞資料也顯示,，2010年萬(wàn)科新進(jìn)入了昆明、貴陽(yáng),、唐山,、吉林、廊坊,、揚(yáng)州,、煙臺(tái)、烏魯木齊,、清遠(yuǎn)等城市,，目前進(jìn)入城市超過(guò)40個(gè)，布局更趨均衡全面,。
“房?jī)r(jià)和地價(jià)存在聯(lián)動(dòng)關(guān)系,，各地市場(chǎng)存在差異性。萬(wàn)科的快速開(kāi)發(fā)策略和戰(zhàn)略縱深布局非常有利于過(guò)濾行業(yè)波動(dòng),�,！庇袅链饲霸诠_(kāi)場(chǎng)合表示，萬(wàn)科的戰(zhàn)略縱深優(yōu)勢(shì)使公司有了更大的騰挪空間,。
郁亮透過(guò)新聞資料告訴記者：萬(wàn)科能取得較好的銷售業(yè)績(jī),，主要由于萬(wàn)科的經(jīng)營(yíng)模式符合市場(chǎng)需求和政策導(dǎo)向。具體包括兩點(diǎn),，一是萬(wàn)科在產(chǎn)品上堅(jiān)持主流定位,，二是堅(jiān)持快速周轉(zhuǎn)的開(kāi)發(fā)策略。
據(jù)萬(wàn)科董事會(huì)秘書(shū)譚華杰進(jìn)一步解釋說(shuō),，這意味著即使部分城市的土地市場(chǎng)出現(xiàn)了過(guò)熱的情況,，萬(wàn)科也總能在其他城市找到土地價(jià)格合理的發(fā)展機(jī)會(huì)。他介紹說(shuō),，目前萬(wàn)科銷售的產(chǎn)品中90平方米以下小戶型約占六成,，144平米以下戶型占比近九成。
據(jù)了解,，近年來(lái)萬(wàn)科業(yè)務(wù)構(gòu)成中二三線城市占比有所提升,。環(huán)渤海區(qū)域今年前十一個(gè)月的銷售規(guī)模，超過(guò)了此前一直領(lǐng)先的長(zhǎng)三角區(qū)域和珠三角區(qū)域,，而中西部區(qū)域也表現(xiàn)出了較快的上升勢(shì)頭,。
龍湖地產(chǎn)一位不愿意透露姓名的房企老總認(rèn)為,，在經(jīng)過(guò)前兩輪宏觀調(diào)控之后，房企的抗風(fēng)險(xiǎn)能力都在增強(qiáng),，故而,，面對(duì)調(diào)控能夠走出獨(dú)立行情。但他同時(shí)坦承,，由于房?jī)r(jià)并未下跌,，房企今年的利潤(rùn)率仍然會(huì)增長(zhǎng)。他對(duì)明年市場(chǎng)依然看好,。
恒大,、中海、龍湖等多家房地產(chǎn)公司此前透露,，今年銷售增長(zhǎng)很大程度依賴于新拓展的城市和項(xiàng)目,。比如，龍湖10月份僅靠常州和青島2個(gè)項(xiàng)目就獲取了20多億元的銷售額,。
調(diào)控?zé)o效論
銷售火爆,，開(kāi)發(fā)商對(duì)后市的信心正變得越來(lái)越強(qiáng)大。
莫尼塔(北京)機(jī)構(gòu)一項(xiàng)調(diào)查報(bào)告顯示,，開(kāi)發(fā)商后市預(yù)期有所回升,。盡管多數(shù)開(kāi)發(fā)商依然認(rèn)為12月交易量會(huì)環(huán)比下滑，但預(yù)期交易量環(huán)比繼續(xù)上漲的開(kāi)發(fā)商比例,，從11月的9%升至31%,，預(yù)期交易量環(huán)比下跌的受訪者比例，從11月的64%回落至54%,。11月樓市超預(yù)期的堅(jiān)挺,，使得開(kāi)發(fā)商開(kāi)始重新向上修正自己的預(yù)期。
與此同時(shí),，受銷售良好影響,，不缺錢(qián)的房企，更沒(méi)有動(dòng)力降價(jià)了,。
該調(diào)查顯示,，多數(shù)開(kāi)發(fā)商依然認(rèn)為12月價(jià)格會(huì)環(huán)比持平，降價(jià)促銷的動(dòng)力在迅速減弱,；預(yù)期房?jī)r(jià)上漲的開(kāi)發(fā)商比例也從上個(gè)月的9%回升至23%,，認(rèn)為價(jià)格環(huán)比持平的受訪者比例為54%，而預(yù)期房?jī)r(jià)會(huì)環(huán)比下跌的受訪開(kāi)發(fā)商比例,，從上個(gè)月的55%顯著下滑至23%,。
11月份的房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)，可能會(huì)令決策層頭痛。
12月1日,，中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的百城價(jià)格指數(shù)報(bào)告顯示,，11月百城住宅均價(jià)環(huán)比漲0.82%，其中86城價(jià)格上漲,。深圳上海北京為11月住宅價(jià)格最高的城市,。其中，11月最后一周,，深圳、天津分別上漲12.93%,、7.81%,。其他城市中，�,？�,、昆明、蘭州等城市成交價(jià)格環(huán)比漲幅較大,，在10%-40%之間,。
在北京，9月29日后取得預(yù)售證的62個(gè)項(xiàng)目中,，今年內(nèi)有過(guò)2次以上預(yù)售證記錄的項(xiàng)目為23個(gè),，這些項(xiàng)目二次調(diào)控后的價(jià)格相比之前上漲的項(xiàng)目達(dá)到了16個(gè)，占到了總量的70%以上,。
北京中原12月1日發(fā)布的調(diào)查報(bào)告顯示,，大部分標(biāo)桿企業(yè)的銷售均價(jià)相比2009年底均有明顯上漲。大型房企的大部分產(chǎn)品,，已轉(zhuǎn)向剛性需求的中小戶型,；主要布局城市大多是正在崛起的二線城市，比如無(wú)錫,、沈陽(yáng)等,，而這部分市場(chǎng)受到調(diào)控影響較小。
“調(diào)控政策以堵為主,，供應(yīng)不給力,。歷次調(diào)控已經(jīng)證明，光堵不增供的調(diào)控屢調(diào)屢漲,，9月底開(kāi)始的二輪調(diào)控除北京增加了部分郊區(qū)土地供應(yīng)外,，其他城市增供有限，使得市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)的上漲預(yù)期不變,�,！北本┲性�(jí)市場(chǎng)部研究總監(jiān)張大偉對(duì)本報(bào)記者表示。
“政府出臺(tái)的房屋信貸政策，從現(xiàn)在看來(lái),，基本上是無(wú)效的,。”中國(guó)社會(huì)科學(xué)院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所投資與市場(chǎng)研究室主任曹建海在近期與一位房地產(chǎn)老總交流中驚奇地發(fā)現(xiàn),，該老總把自己手下的錢(qián)幾乎都買(mǎi)了房子,。
“買(mǎi)了將近100套，大家都是買(mǎi)來(lái)防通脹的,�,！辈芙êＵJ(rèn)為，調(diào)控接下來(lái),，一方面要對(duì)地方政府實(shí)行最嚴(yán)厲的問(wèn)責(zé)制,；另一方面應(yīng)當(dāng)出臺(tái)房產(chǎn)稅；另外在貨幣政策上應(yīng)該執(zhí)行緊縮貨幣政策,。
海爾地產(chǎn)董事長(zhǎng)盧鏗在接受本報(bào)記者采訪時(shí),，對(duì)近期量?jī)r(jià)齊升的勢(shì)頭也表示擔(dān)憂。他說(shuō),，第三輪調(diào)控的出現(xiàn)完全有可能,，但從土地成本來(lái)看，第三輪調(diào)控可能也是無(wú)效的,。
曹建海也認(rèn)為,，由于各級(jí)政府有嚴(yán)重的GDP情結(jié)以及土地財(cái)政情結(jié)，即使出臺(tái)第三輪調(diào)控政策,，也可能是不痛不癢,，很難從根本上解決問(wèn)題。
最近一周,，武漢,、杭州、溫州,、廣州等地再次出現(xiàn)了新一輪地王,。