截至12月1日,，萬(wàn)科2010年度銷售總額突破1000億元,。這一數(shù)字，相當(dāng)于美國(guó)四大住宅公司銷售高峰時(shí)的總和,。
在調(diào)控政策不斷推出的2010年,，以萬(wàn)科為代表的房地產(chǎn)企業(yè),，卻創(chuàng)出了歷史最好的銷售業(yè)績(jī),，這是否是調(diào)控再次失效的標(biāo)志？
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，以堵為主的宏觀調(diào)控政策,，并沒有加大土地供應(yīng)力度。歷次調(diào)控已經(jīng)證明,，光堵不增的調(diào)控,，只會(huì)屢調(diào)屢漲。9月底開始的二輪調(diào)控除城市土地增供有限,，使得市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)的上漲預(yù)期不變,。由于地方政府的GDP情結(jié)和土地財(cái)政現(xiàn)狀，即使出臺(tái)第三輪調(diào)控政策,，也很難從根本上解決問題,。
“政府出臺(tái)的房屋信貸政策，從現(xiàn)在看來(lái),，基本上是無(wú)效的,。”
房企大狂歡
對(duì)于萬(wàn)科來(lái)說(shuō),，1000億的幸福來(lái)得有點(diǎn)快,。
據(jù)萬(wàn)科內(nèi)部人士透露，前11個(gè)月,，萬(wàn)科累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積828.8萬(wàn)平方米,，銷售金額998.1億元。再加上12月1日的新增簽約金額,，萬(wàn)科的銷售額首次突破千億大關(guān),。萬(wàn)科12月2日晚間提供給本報(bào)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，截至2010年12月1日,，萬(wàn)科已累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積830.7萬(wàn)平方米,，銷售金額1000.6億元。至此,，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)第一家年銷售額千億級(jí)公司正式誕生,。
“但這已經(jīng)成為歷史，我們還有更廣闊的發(fā)展空間,�,！碑�(dāng)天，萬(wàn)科總裁郁亮給員工發(fā)了一封內(nèi)部郵件,，“感謝員工這一年辛苦工作,，并希望大家更努力工作。”
千億,，這是萬(wàn)科在2004年提出的2014年遠(yuǎn)景目標(biāo),，現(xiàn)在整整提前了49個(gè)月。而據(jù)中原集團(tuán)預(yù)測(cè),，至11月份,，已經(jīng)有11家房地產(chǎn)公司提前實(shí)現(xiàn)或接近完成了年度銷售目標(biāo)。
普通人很難想象,，在號(hào)稱“史上最嚴(yán)厲”宏觀調(diào)控的2010年,，居然有那么多的房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)下了銷售新高。即使是9月29日剛剛出臺(tái)的第二波樓市調(diào)控政策,，僅僅兩個(gè)月之后也遭遇失效的危險(xiǎn),。
萬(wàn)科并不孤獨(dú)。一批知名房企在經(jīng)歷8-11月的銷售火爆期后,，成功扭轉(zhuǎn)了今年4月調(diào)控啟動(dòng)以后銷售低迷的形勢(shì),。
今年上半年，只有恒大一家完成了全年目標(biāo)的50%,，絕大多數(shù)房企銷售沒有達(dá)到全年的30%,。萬(wàn)科也僅實(shí)現(xiàn)銷售額368億，因此被質(zhì)疑無(wú)法完成年初制定的800億目標(biāo),。但8月以后,，市場(chǎng)發(fā)生驚天逆轉(zhuǎn)。哪怕是七個(gè)部門9月29日作出第二波調(diào)控以后,，亦未能阻止開發(fā)商們喜氣洋洋的銷售勢(shì)頭,。
中原集團(tuán)對(duì)13家標(biāo)桿房企監(jiān)測(cè)顯示，截至11月份,，預(yù)計(jì)將有9家房企提前完成年度銷售目標(biāo),。這其中包括保利、復(fù)地,、金地,、雅居樂等等；而剩余四家,，富力和華潤(rùn)也于11月份接近年度銷售目標(biāo),。
據(jù)已公布11月銷售數(shù)據(jù)的富力公告顯示，截至11月底,，富力總錄得銷售收入共約人民幣280.94億元,，銷售面積約2,162,300平方米。與去年同期相比,，銷售面積下降了2%,，銷售收入?yún)s增長(zhǎng)了24%,。富力對(duì)完成全年300億的銷售目標(biāo)充滿信心,。
為什么是萬(wàn)科
在一批房企的大狂歡背后,，是中國(guó)歷史上最嚴(yán)厲調(diào)控下騎虎難下的難題。
經(jīng)濟(jì)學(xué)家趙曉認(rèn)為,，在供不應(yīng)求的基本格局和流動(dòng)性過剩格局均未根本改變的情況下,，房?jī)r(jià)下跌只是小概率事件。政府的調(diào)控將在與市場(chǎng)的較量中敗下陣來(lái),。
但郁亮認(rèn)為,，新一輪政策推出后，已經(jīng)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生明顯影響,。
根據(jù)全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生的說(shuō)法,，房地產(chǎn)調(diào)控已取得初步成效。主要表現(xiàn)為：房?jī)r(jià)滯漲,、成交量增幅下滑,、房地產(chǎn)信貸增幅下降。
但為何萬(wàn)科等開發(fā)商能取得如此燦爛的銷售業(yè)績(jī),？
中原集團(tuán)分析師劉淵把房企銷售額逆市旺銷,，歸結(jié)于房企產(chǎn)品線拉長(zhǎng)以及二三線布局。
“在調(diào)控的背景下,，以高端住宅為主的綠城銷售就不如去年,。去年底綠城甚至揚(yáng)言要趕超萬(wàn)科�,！眲Y表示,，萬(wàn)科的千億銷售也主要是由于其產(chǎn)品線主要為中端。另外,，其銷售收益主要來(lái)自于二三線,，而這部分地區(qū)受調(diào)控影響相對(duì)較小。
萬(wàn)科提供的新聞資料也顯示,，2010年萬(wàn)科新進(jìn)入了昆明,、貴陽(yáng)、唐山,、吉林,、廊坊、揚(yáng)州,、煙臺(tái),、烏魯木齊、清遠(yuǎn)等城市,，目前進(jìn)入城市超過40個(gè),，布局更趨均衡全面。
“房?jī)r(jià)和地價(jià)存在聯(lián)動(dòng)關(guān)系，各地市場(chǎng)存在差異性,。萬(wàn)科的快速開發(fā)策略和戰(zhàn)略縱深布局非常有利于過濾行業(yè)波動(dòng),。”郁亮此前曾在公開場(chǎng)合表示,，萬(wàn)科的戰(zhàn)略縱深優(yōu)勢(shì)使公司有了更大的騰挪空間,。
郁亮透過新聞資料告訴記者：萬(wàn)科能取得較好的銷售業(yè)績(jī)，主要由于萬(wàn)科的經(jīng)營(yíng)模式符合市場(chǎng)需求和政策導(dǎo)向,。具體包括兩點(diǎn),，一是萬(wàn)科在產(chǎn)品上堅(jiān)持主流定位，二是堅(jiān)持快速周轉(zhuǎn)的開發(fā)策略,。
據(jù)萬(wàn)科董事會(huì)秘書譚華杰進(jìn)一步解釋說(shuō),，這意味著即使部分城市的土地市場(chǎng)出現(xiàn)了過熱的情況，萬(wàn)科也總能在其他城市找到土地價(jià)格合理的發(fā)展機(jī)會(huì),。他介紹說(shuō),，目前萬(wàn)科銷售的產(chǎn)品中90平方米以下小戶型約占六成，144平米以下戶型占比近九成,。
據(jù)了解,，近年來(lái)萬(wàn)科業(yè)務(wù)構(gòu)成中二三線城市占比有所提升。環(huán)渤海區(qū)域今年前十一個(gè)月的銷售規(guī)模,，超過了此前一直領(lǐng)先的長(zhǎng)三角區(qū)域和珠三角區(qū)域,，而中西部區(qū)域也表現(xiàn)出了較快的上升勢(shì)頭。
龍湖地產(chǎn)一位不愿意透露姓名的房企老總認(rèn)為,，在經(jīng)過前兩輪宏觀調(diào)控之后,，房企的抗風(fēng)險(xiǎn)能力都在增強(qiáng)，故而,，面對(duì)調(diào)控能夠走出獨(dú)立行情,。但他同時(shí)坦承，由于房?jī)r(jià)并未下跌,，房企今年的利潤(rùn)率仍然會(huì)增長(zhǎng),。他對(duì)明年市場(chǎng)依然看好。
恒大,、中海,、龍湖等多家房地產(chǎn)公司此前透露，今年銷售增長(zhǎng)很大程度依賴于新拓展的城市和項(xiàng)目,。比如,，龍湖10月份僅靠常州和青島2個(gè)項(xiàng)目就獲取了20多億元的銷售額。
調(diào)控?zé)o效論
銷售火爆,，開發(fā)商對(duì)后市的信心正變得越來(lái)越強(qiáng)大,。
莫尼塔(北京)機(jī)構(gòu)一項(xiàng)調(diào)查報(bào)告顯示,，開發(fā)商后市預(yù)期有所回升。盡管多數(shù)開發(fā)商依然認(rèn)為12月交易量會(huì)環(huán)比下滑,，但預(yù)期交易量環(huán)比繼續(xù)上漲的開發(fā)商比例,，從11月的9%升至31%，預(yù)期交易量環(huán)比下跌的受訪者比例,，從11月的64%回落至54%,。11月樓市超預(yù)期的堅(jiān)挺，使得開發(fā)商開始重新向上修正自己的預(yù)期,。
與此同時(shí)，受銷售良好影響,，不缺錢的房企,，更沒有動(dòng)力降價(jià)了。
該調(diào)查顯示,，多數(shù)開發(fā)商依然認(rèn)為12月價(jià)格會(huì)環(huán)比持平,，降價(jià)促銷的動(dòng)力在迅速減弱；預(yù)期房?jī)r(jià)上漲的開發(fā)商比例也從上個(gè)月的9%回升至23%,，認(rèn)為價(jià)格環(huán)比持平的受訪者比例為54%,，而預(yù)期房?jī)r(jià)會(huì)環(huán)比下跌的受訪開發(fā)商比例，從上個(gè)月的55%顯著下滑至23%,。
11月份的房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù),，可能會(huì)令決策層頭痛。
12月1日,，中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的百城價(jià)格指數(shù)報(bào)告顯示,，11月百城住宅均價(jià)環(huán)比漲0.82%，其中86城價(jià)格上漲,。深圳上海北京為11月住宅價(jià)格最高的城市,。其中，11月最后一周,，深圳,、天津分別上漲12.93%、7.81%,。其他城市中,，海口,、昆明,、蘭州等城市成交價(jià)格環(huán)比漲幅較大，在10%-40%之間,。
在北京,，9月29日后取得預(yù)售證的62個(gè)項(xiàng)目中,，今年內(nèi)有過2次以上預(yù)售證記錄的項(xiàng)目為23個(gè)，這些項(xiàng)目二次調(diào)控后的價(jià)格相比之前上漲的項(xiàng)目達(dá)到了16個(gè),，占到了總量的70%以上,。
北京中原12月1日發(fā)布的調(diào)查報(bào)告顯示，大部分標(biāo)桿企業(yè)的銷售均價(jià)相比2009年底均有明顯上漲,。大型房企的大部分產(chǎn)品,，已轉(zhuǎn)向剛性需求的中小戶型；主要布局城市大多是正在崛起的二線城市,，比如無(wú)錫,、沈陽(yáng)等，而這部分市場(chǎng)受到調(diào)控影響較小,。
“調(diào)控政策以堵為主,，供應(yīng)不給力。歷次調(diào)控已經(jīng)證明,，光堵不增供的調(diào)控屢調(diào)屢漲,，9月底開始的二輪調(diào)控除北京增加了部分郊區(qū)土地供應(yīng)外，其他城市增供有限,，使得市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)的上漲預(yù)期不變,。”北京中原三級(jí)市場(chǎng)部研究總監(jiān)張大偉對(duì)本報(bào)記者表示,。
“政府出臺(tái)的房屋信貸政策,，從現(xiàn)在看來(lái)，基本上是無(wú)效的,�,！敝袊�(guó)社會(huì)科學(xué)院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所投資與市場(chǎng)研究室主任曹建海在近期與一位房地產(chǎn)老總交流中驚奇地發(fā)現(xiàn)，該老總把自己手下的錢幾乎都買了房子,。
“買了將近100套,，大家都是買來(lái)防通脹的�,！辈芙êＵJ(rèn)為,，調(diào)控接下來(lái)，一方面要對(duì)地方政府實(shí)行最嚴(yán)厲的問責(zé)制,；另一方面應(yīng)當(dāng)出臺(tái)房產(chǎn)稅,；另外在貨幣政策上應(yīng)該執(zhí)行緊縮貨幣政策。
海爾地產(chǎn)董事長(zhǎng)盧鏗在接受本報(bào)記者采訪時(shí),，對(duì)近期量?jī)r(jià)齊升的勢(shì)頭也表示擔(dān)憂,。他說(shuō)，第三輪調(diào)控的出現(xiàn)完全有可能,，但從土地成本來(lái)看,，第三輪調(diào)控可能也是無(wú)效的,。
曹建海也認(rèn)為，由于各級(jí)政府有嚴(yán)重的GDP情結(jié)以及土地財(cái)政情結(jié),，即使出臺(tái)第三輪調(diào)控政策,，也可能是不痛不癢，很難從根本上解決問題,。
最近一周,，武漢、杭州,、溫州,、廣州等地再次出現(xiàn)了新一輪地王。