截至12月1日，萬科2010年度銷售總額突破1000億元。這一數(shù)字,，相當于美國四大住宅公司銷售高峰時的總和。
在調(diào)控政策不斷推出的2010年,，以萬科為代表的房地產(chǎn)企業(yè)，卻創(chuàng)出了歷史最好的銷售業(yè)績,，這是否是調(diào)控再次失效的標志？
業(yè)內(nèi)人士認為,，以堵為主的宏觀調(diào)控政策,，并沒有加大土地供應力度。歷次調(diào)控已經(jīng)證明,，光堵不增的調(diào)控,，只會屢調(diào)屢漲。9月底開始的二輪調(diào)控除城市土地增供有限,，使得市場對房價的上漲預期不變,。由于地方政府的GDP情結和土地財政現(xiàn)狀，即使出臺第三輪調(diào)控政策,，也很難從根本上解決問題,。
“政府出臺的房屋信貸政策，從現(xiàn)在看來,，基本上是無效的,。”
房企大狂歡
對于萬科來說,，1000億的幸福來得有點快,。
據(jù)萬科內(nèi)部人士透露,，前11個月，萬科累計實現(xiàn)銷售面積828.8萬平方米,，銷售金額998.1億元,。再加上12月1日的新增簽約金額，萬科的銷售額首次突破千億大關,。萬科12月2日晚間提供給本報的統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明,，截至2010年12月1日，萬科已累計實現(xiàn)銷售面積830.7萬平方米,，銷售金額1000.6億元,。至此，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)第一家年銷售額千億級公司正式誕生,。
“但這已經(jīng)成為歷史,，我們還有更廣闊的發(fā)展空間�,！碑斕�,，萬科總裁郁亮給員工發(fā)了一封內(nèi)部郵件，“感謝員工這一年辛苦工作,，并希望大家更努力工作,。”
千億,，這是萬科在2004年提出的2014年遠景目標,，現(xiàn)在整整提前了49個月。而據(jù)中原集團預測,，至11月份,，已經(jīng)有11家房地產(chǎn)公司提前實現(xiàn)或接近完成了年度銷售目標。
普通人很難想象,，在號稱“史上最嚴厲”宏觀調(diào)控的2010年,，居然有那么多的房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)下了銷售新高。即使是9月29日剛剛出臺的第二波樓市調(diào)控政策,，僅僅兩個月之后也遭遇失效的危險,。
萬科并不孤獨。一批知名房企在經(jīng)歷8-11月的銷售火爆期后,，成功扭轉(zhuǎn)了今年4月調(diào)控啟動以后銷售低迷的形勢,。
今年上半年，只有恒大一家完成了全年目標的50%,，絕大多數(shù)房企銷售沒有達到全年的30%,。萬科也僅實現(xiàn)銷售額368億，因此被質(zhì)疑無法完成年初制定的800億目標,。但8月以后,，市場發(fā)生驚天逆轉(zhuǎn),。哪怕是七個部門9月29日作出第二波調(diào)控以后，亦未能阻止開發(fā)商們喜氣洋洋的銷售勢頭,。
中原集團對13家標桿房企監(jiān)測顯示,，截至11月份，預計將有9家房企提前完成年度銷售目標,。這其中包括保利,、復地、金地,、雅居樂等等,；而剩余四家，富力和華潤也于11月份接近年度銷售目標,。
據(jù)已公布11月銷售數(shù)據(jù)的富力公告顯示,，截至11月底，富力總錄得銷售收入共約人民幣280.94億元,，銷售面積約2,162,300平方米,。與去年同期相比，銷售面積下降了2%,，銷售收入?yún)s增長了24%,。富力對完成全年300億的銷售目標充滿信心。
為什么是萬科
在一批房企的大狂歡背后,，是中國歷史上最嚴厲調(diào)控下騎虎難下的難題,。
經(jīng)濟學家趙曉認為，在供不應求的基本格局和流動性過剩格局均未根本改變的情況下,，房價下跌只是小概率事件,。政府的調(diào)控將在與市場的較量中敗下陣來。
但郁亮認為,，新一輪政策推出后，已經(jīng)對市場產(chǎn)生明顯影響,。
根據(jù)全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生的說法,，房地產(chǎn)調(diào)控已取得初步成效。主要表現(xiàn)為：房價滯漲,、成交量增幅下滑,、房地產(chǎn)信貸增幅下降。
但為何萬科等開發(fā)商能取得如此燦爛的銷售業(yè)績,？
中原集團分析師劉淵把房企銷售額逆市旺銷,，歸結于房企產(chǎn)品線拉長以及二三線布局。
“在調(diào)控的背景下,，以高端住宅為主的綠城銷售就不如去年,。去年底綠城甚至揚言要趕超萬科,。”劉淵表示,，萬科的千億銷售也主要是由于其產(chǎn)品線主要為中端,。另外，其銷售收益主要來自于二三線,，而這部分地區(qū)受調(diào)控影響相對較小,。
萬科提供的新聞資料也顯示，2010年萬科新進入了昆明,、貴陽,、唐山、吉林,、廊坊,、揚州、煙臺,、烏魯木齊,、清遠等城市，目前進入城市超過40個,，布局更趨均衡全面,。
“房價和地價存在聯(lián)動關系，各地市場存在差異性,。萬科的快速開發(fā)策略和戰(zhàn)略縱深布局非常有利于過濾行業(yè)波動,。”郁亮此前曾在公開場合表示,，萬科的戰(zhàn)略縱深優(yōu)勢使公司有了更大的騰挪空間,。
郁亮透過新聞資料告訴記者：萬科能取得較好的銷售業(yè)績，主要由于萬科的經(jīng)營模式符合市場需求和政策導向,。具體包括兩點,，一是萬科在產(chǎn)品上堅持主流定位，二是堅持快速周轉(zhuǎn)的開發(fā)策略,。
據(jù)萬科董事會秘書譚華杰進一步解釋說,，這意味著即使部分城市的土地市場出現(xiàn)了過熱的情況，萬科也總能在其他城市找到土地價格合理的發(fā)展機會,。他介紹說,，目前萬科銷售的產(chǎn)品中90平方米以下小戶型約占六成，144平米以下戶型占比近九成,。
據(jù)了解,，近年來萬科業(yè)務構成中二三線城市占比有所提升。環(huán)渤海區(qū)域今年前十一個月的銷售規(guī)模,，超過了此前一直領先的長三角區(qū)域和珠三角區(qū)域,，而中西部區(qū)域也表現(xiàn)出了較快的上升勢頭,。
龍湖地產(chǎn)一位不愿意透露姓名的房企老總認為，在經(jīng)過前兩輪宏觀調(diào)控之后,，房企的抗風險能力都在增強,，故而，面對調(diào)控能夠走出獨立行情,。但他同時坦承,，由于房價并未下跌，房企今年的利潤率仍然會增長,。他對明年市場依然看好,。
恒大、中海,、龍湖等多家房地產(chǎn)公司此前透露,，今年銷售增長很大程度依賴于新拓展的城市和項目。比如,，龍湖10月份僅靠常州和青島2個項目就獲取了20多億元的銷售額,。
調(diào)控無效論
銷售火爆，開發(fā)商對后市的信心正變得越來越強大,。
莫尼塔(北京)機構一項調(diào)查報告顯示,，開發(fā)商后市預期有所回升。盡管多數(shù)開發(fā)商依然認為12月交易量會環(huán)比下滑,，但預期交易量環(huán)比繼續(xù)上漲的開發(fā)商比例,，從11月的9%升至31%，預期交易量環(huán)比下跌的受訪者比例,，從11月的64%回落至54%,。11月樓市超預期的堅挺，使得開發(fā)商開始重新向上修正自己的預期,。
與此同時,，受銷售良好影響，不缺錢的房企,，更沒有動力降價了,。
該調(diào)查顯示，多數(shù)開發(fā)商依然認為12月價格會環(huán)比持平,，降價促銷的動力在迅速減弱；預期房價上漲的開發(fā)商比例也從上個月的9%回升至23%,，認為價格環(huán)比持平的受訪者比例為54%,，而預期房價會環(huán)比下跌的受訪開發(fā)商比例，從上個月的55%顯著下滑至23%,。
11月份的房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù),，可能會令決策層頭痛,。
12月1日，中國指數(shù)研究院發(fā)布的百城價格指數(shù)報告顯示,，11月百城住宅均價環(huán)比漲0.82%,，其中86城價格上漲。深圳上海北京為11月住宅價格最高的城市,。其中,，11月最后一周，深圳,、天津分別上漲12.93%,、7.81%。其他城市中,，�,？凇⒗ッ�,、蘭州等城市成交價格環(huán)比漲幅較大,，在10%-40%之間。
在北京,，9月29日后取得預售證的62個項目中,，今年內(nèi)有過2次以上預售證記錄的項目為23個，這些項目二次調(diào)控后的價格相比之前上漲的項目達到了16個,，占到了總量的70%以上,。
北京中原12月1日發(fā)布的調(diào)查報告顯示，大部分標桿企業(yè)的銷售均價相比2009年底均有明顯上漲,。大型房企的大部分產(chǎn)品,，已轉(zhuǎn)向剛性需求的中小戶型；主要布局城市大多是正在崛起的二線城市,，比如無錫,、沈陽等，而這部分市場受到調(diào)控影響較小,。
“調(diào)控政策以堵為主,，供應不給力。歷次調(diào)控已經(jīng)證明,，光堵不增供的調(diào)控屢調(diào)屢漲,，9月底開始的二輪調(diào)控除北京增加了部分郊區(qū)土地供應外，其他城市增供有限,，使得市場對房價的上漲預期不變,。”北京中原三級市場部研究總監(jiān)張大偉對本報記者表示。
“政府出臺的房屋信貸政策,，從現(xiàn)在看來,，基本上是無效的�,！敝袊鐣茖W院工業(yè)經(jīng)濟研究所投資與市場研究室主任曹建海在近期與一位房地產(chǎn)老總交流中驚奇地發(fā)現(xiàn),，該老總把自己手下的錢幾乎都買了房子。
“買了將近100套,，大家都是買來防通脹的,。”曹建海認為,，調(diào)控接下來,，一方面要對地方政府實行最嚴厲的問責制；另一方面應當出臺房產(chǎn)稅,；另外在貨幣政策上應該執(zhí)行緊縮貨幣政策,。
海爾地產(chǎn)董事長盧鏗在接受本報記者采訪時，對近期量價齊升的勢頭也表示擔憂,。他說,，第三輪調(diào)控的出現(xiàn)完全有可能，但從土地成本來看,，第三輪調(diào)控可能也是無效的,。
曹建海也認為，由于各級政府有嚴重的GDP情結以及土地財政情結,，即使出臺第三輪調(diào)控政策,，也可能是不痛不癢，很難從根本上解決問題,。
最近一周,，武漢、杭州,、溫州,、廣州等地再次出現(xiàn)了新一輪地王。