解說(shuō)：北京通州一樓盤房?jī)r(jià)直降7000,，南京部分樓盤展開降價(jià)促銷,，房?jī)r(jià)是“真降”還是“假衰”,？《今日觀察》正在評(píng)論。
主持人（史小諾）：這里是正在播出的《今日觀察》,，歡迎各位的收看。這幾天，北京的一些網(wǎng)站論壇用“震驚”這個(gè)詞來(lái)形容通州的一個(gè)樓盤降價(jià)7000元的消息,。此前,，南京的一家新樓盤宣布降價(jià)幾千元進(jìn)行促銷。聯(lián)想到不久之前,，中國(guó)人民大學(xué)發(fā)布報(bào)告稱明年的房?jī)r(jià)將會(huì)有可能下降20%,，一時(shí)間人們都在議論，房?jī)r(jià)真的會(huì)下降嗎,？有些開發(fā)商是不是扛不住了,？當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)哪些新的變化？
今天我們演播室請(qǐng)到的評(píng)論員是馬光遠(yuǎn)和張鴻,。同時(shí),，電視機(jī)前的觀眾朋友也可以通過(guò)以下的幾種方式來(lái)參與我們的討論。
首先一起來(lái)了解一下,，幾起房地產(chǎn)降價(jià)的新聞,。
解說(shuō)：位于北京通州區(qū)，新城中央核心區(qū)的京貿(mào)國(guó)際城四期,，將于近期開盤,。開盤之際，開發(fā)商打出廣告,，降價(jià)7000元,，這與此前這個(gè)樓盤每平米26800元的房?jī)r(jià)相比，降幅超過(guò)20%,。
某樓盤銷售人員：您從報(bào)紙上看到的19800元的均價(jià)指的是現(xiàn)在3號(hào)樓的剩余房源,，就是我們后邊的這個(gè)。
記者：原來(lái)是多少錢,？
某樓盤銷售人員：最開始的時(shí)候我們是26000元的均價(jià),。
解說(shuō)：京貿(mào)國(guó)際城共計(jì)13棟樓，今年1月,，1號(hào)樓開盤時(shí)價(jià)格為1.4萬(wàn)元,，2號(hào)樓3月11號(hào)開盤均價(jià)1.8萬(wàn)元，1號(hào)樓和2號(hào)樓開盤的火爆,，及隨后的通州新城規(guī)劃方案的公布,，讓3月28號(hào)開盤的3號(hào)樓價(jià)格一下竄升到2.4萬(wàn)元，數(shù)據(jù)現(xiàn)實(shí),，3號(hào)樓575套住房,，3月開盤后，一度火爆銷售達(dá)到369套,。此次價(jià)格調(diào)整,，為了不引起已購(gòu)用戶的不滿,，開發(fā)商正在向這批房源中已銷售的369套房源客戶返還原價(jià)與現(xiàn)價(jià)間近6200元每平米的差價(jià)，總計(jì)開發(fā)商將向已售房源客戶返還近2億元的現(xiàn)金,。
記者在走訪中發(fā)現(xiàn),，這種大幅降價(jià)，并非個(gè)案行為,，通州的月亮河樓盤也在大幅降價(jià),。
某樓盤銷售人員：比原來(lái)便宜，原來(lái)都是3萬(wàn)多的,。
記者：便宜了多少,？5千？
某樓盤銷售人員：便宜了大概將近一萬(wàn)塊錢吧,。
解說(shuō)：不僅是北京,，在嚴(yán)厲的調(diào)控政策下，南京的多數(shù)消費(fèi)者也選擇了觀望,，樓市成交量持續(xù)走低,，開發(fā)商有房難賣，甚至賣出去的房子也被退了回來(lái),。數(shù)據(jù)顯示,，11月份，南京共新增退房54套,，比10月份增加6套,，創(chuàng)出年內(nèi)新高。
為盡快回籠資金,，南京的一些開發(fā)商被迫降價(jià)促銷,，集慶門大街是南京比較繁華的地段之一，地處這里的新樓盤九州公寓,，主打高檔公寓產(chǎn)品,，只有一棟樓的196套房源全部為精裝修，記者在網(wǎng)上看到,，這個(gè)樓盤向房管部門的報(bào)價(jià)突破了26000元每平米。不過(guò),，開盤前,，房?jī)r(jià)已經(jīng)開始降了。
現(xiàn)在政府出了限價(jià)令了,，三個(gè)月不能漲價(jià)的那個(gè),，所以網(wǎng)上的價(jià)格報(bào)的是偏高的。一開始開盤肯定沒(méi)有那么高,，然后總價(jià)大概在100萬(wàn)到150萬(wàn)左右,，預(yù)計(jì)可能應(yīng)該在22000左右吧。
解說(shuō)：工作人員介紹，22000元的均價(jià),，如果再除去2500元每平方米的精裝修價(jià)格也不到2萬(wàn)元,，并且開盤當(dāng)天可能還有優(yōu)惠，而目前周邊的二手房均價(jià)也在20000元以上,。
主持人：我們大概還清晰的記得,，大概在半年之前，通州樓盤的這個(gè)房?jī)r(jià)上漲是非常驚人的,，好像很多老百姓都在議論,，那我們現(xiàn)在看到通州的這家樓盤，“嘩”的一下降價(jià)7000元,，從這樣一條信息當(dāng)中我們能讀出什么樣的信息,？
張鴻：就像和它三四月份的時(shí)候漲價(jià)漲的很驚人一樣，一下降7000元確實(shí)也挺驚人的,，而且對(duì)買房人來(lái)說(shuō),，這肯定是個(gè)好事，你降總比不降強(qiáng)吧,，但是如果和你說(shuō),，那個(gè)時(shí)候相比的話，我們會(huì)發(fā)現(xiàn),，它其實(shí)只是增幅在減小,，就是在這次降之前，它每平米是26800塊錢,，和一開始開盤,，今年初開盤的，那時(shí)候是13800元,，漲幅是94%,，將近翻了一番，然后這次降了7000元,，你看降的這個(gè)幅度挺大的,，但是和那個(gè)時(shí)候相比，它成了19800一平方米,，和那個(gè)時(shí)候相比漲幅仍然達(dá)到43%,，就是還是和年初相比，漲了將近一半左右,。
主持人：對(duì),，只是這個(gè)增幅在下降而已，其實(shí)它漲的幅度還是挺大,。
張鴻：對(duì),，這就是為什么我們?yōu)樗泻�,，降價(jià)是好的，而且我們覺(jué)得離我們能買的那個(gè)價(jià)格可能也更近了,，但是我們?nèi)匀挥X(jué)得這個(gè)價(jià)格挺高吧,。
主持人：馬老師覺(jué)得這個(gè)是不是進(jìn)入一個(gè)下降的通道？
馬光遠(yuǎn)：他這個(gè)還是,，我覺(jué)得要求太高了一點(diǎn),，因?yàn)槲覀冎婪績(jī)r(jià)這個(gè)太復(fù)雜了，當(dāng)然通州的房?jī)r(jià)比較簡(jiǎn)單,，它的暴漲跟它的報(bào)價(jià)的故事基本上都是一樣的,，3、4月份的時(shí)候聽到通州有一個(gè)很好的規(guī)劃,，說(shuō)要比浦東還要浦東,，甚至有可能市政府都要搬過(guò)去，搞得大家都到通州去買房,，結(jié)果從13800元,，漲到快，差不多有些地段到30000元,，這個(gè)的確令人震驚,。但是我們看到房地產(chǎn)的泡沫，每一次在破滅的時(shí)候,，郊區(qū)的房子肯定最先要降,，有概念的房子，爆炒的房子,，肯定最先要降,，像目前這么一個(gè)降法，如果說(shuō),，如果說(shuō)通州整個(gè)地界都是這么一個(gè)降法,，包括你以前，你已經(jīng)按照30000元買的,，或者28000元買的房子,，我按照20000為基準(zhǔn)，給你退款的話,，如果有這樣的好事的話,，那肯定是降了。所以我覺(jué)得按照說(shuō),，3,、4月之前,，年初的一萬(wàn)多,，來(lái)跟現(xiàn)在比較的話,，我是不同意的。我仍然認(rèn)為肯定是降了,，而且現(xiàn)在目前它能夠做出這么一個(gè)商業(yè)上的決策的話,，應(yīng)該說(shuō)最起碼他對(duì)他這個(gè)樓盤未來(lái)的走勢(shì)，并不是很看好的,，所以這個(gè)跡象本身還是比較令人比較振奮的,。
張鴻：從4月份開始調(diào)控以后，通州的這個(gè)交易量,，然后房?jī)r(jià)其實(shí)是,，交易量肯定是大幅下滑的，然后房?jī)r(jià)其實(shí)很多樓盤都在降價(jià),，前一段,，就是第二輪最狠的調(diào)控出來(lái)以后，10月份,，這個(gè)叫月亮河的項(xiàng)目,，一下降10000。
馬光遠(yuǎn)：還有有些他不降價(jià),，但是他搞的什么,，比如說(shuō)你買60平米我給你送30平米，這事實(shí)也是一種降價(jià),。所以我覺(jué)得郊區(qū)房子開始降,，像通州這樣的比較典型，雖然它很特殊,，但是它在目前的這種情況下,，降，我覺(jué)得還是有很好的一個(gè)風(fēng)向標(biāo)的意義,。
主持人：其實(shí)房子和房?jī)r(jià)一直是老百姓,，以至于媒體都是非常關(guān)注的一個(gè)焦點(diǎn)，大家茶余飯后都會(huì)說(shuō)起,，那么最近中國(guó)人民大學(xué)作出這樣一個(gè)預(yù)測(cè),，就是說(shuō)明年的房?jī)r(jià)可能會(huì)下降兩成成左右，對(duì)這樣一個(gè)觀點(diǎn),，各方也有不同的意見,，我們首先一起來(lái)了解一下這樣一個(gè)預(yù)測(cè)它是怎么做出來(lái)的。
解說(shuō)：專家預(yù)測(cè),，2011年房?jī)r(jià)下跌20%,，房?jī)r(jià)下跌時(shí)代真的來(lái)了嗎？
一個(gè)月前,，中國(guó)社科院發(fā)布報(bào)告稱,，一線城市房?jī)r(jià)將下降20%,，無(wú)獨(dú)有偶，11月21號(hào)中國(guó)人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究所等機(jī)構(gòu)發(fā)布《中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)分析與預(yù)測(cè)報(bào)告》,，指出,，在政府對(duì)樓市的持續(xù)調(diào)控下，2011年上半年房地產(chǎn)價(jià)格將會(huì)出現(xiàn)近20%的下滑,，并預(yù)計(jì)明年3,、4月份將是樓市拐點(diǎn)出現(xiàn)時(shí)期。
房?jī)r(jià)牽涉的是眾多民眾的神經(jīng),，《報(bào)告》引起市場(chǎng)熱議的同時(shí),，也飽受爭(zhēng)議，隨意去公開發(fā)布一個(gè)具有準(zhǔn)確漲跌額度的信息不是一個(gè)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膶W(xué)術(shù)機(jī)構(gòu)所應(yīng)該做的事情,。北師大不動(dòng)產(chǎn)研究所副所長(zhǎng),、中科院地理科學(xué)與資源研究所教授黃興文昨天在接受中國(guó)新聞網(wǎng)采訪時(shí)表示，不認(rèn)同人大經(jīng)濟(jì)研究所的這一《報(bào)告》的內(nèi)容,，僅依靠資金鏈斷裂,，房地產(chǎn)價(jià)格就會(huì)下降20%，沒(méi)有足夠的依據(jù)支持,。
中國(guó)人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究所聯(lián)席所長(zhǎng)毛振華認(rèn)為,，在過(guò)去經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)里面，房地產(chǎn)和汽車是國(guó)內(nèi)需求量大的主要的投資領(lǐng)域和消費(fèi)領(lǐng)域,，中國(guó)的房?jī)r(jià)如果真的出現(xiàn)了20%或者20%以上的價(jià)格降幅,，那不是成功了，而是出了大的問(wèn)題,。
央行貨幣政策委員會(huì)委員李稻葵則認(rèn)為,，這種大跌的可能性并不是很大，因?yàn)榻裉旆康禺a(chǎn)價(jià)格不是簡(jiǎn)單一兩個(gè)政策出臺(tái)調(diào)整,，就能夠調(diào)整下去的,，不過(guò)李稻葵表示，在一年左右,，或者半年左右的時(shí)間,，出現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格增速下降，到和CPI或者和GDP縮減指數(shù)基本同步的水平,，基本上就達(dá)到了房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo),，與此同時(shí)，認(rèn)同降20%的還有國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長(zhǎng),、經(jīng)濟(jì)學(xué)家巴曙松,，他認(rèn)為，今年下半年和明年房?jī)r(jià)向下已成定局，而下周到2009年年初的水平,，即降20%是健康的,，明年房?jī)r(jià)到底降不降？看來(lái)沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)答案,。
主持人：很多專家其實(shí)對(duì)房?jī)r(jià)的走勢(shì)，他的看法肯定是不一樣的,，但是會(huì)有很多業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為,，到了年底由于這個(gè)開發(fā)商的資金鏈比較緊張，他可能會(huì)降價(jià)促銷,，那么這一降價(jià)促銷,，加上這種人大的這樣一種預(yù)測(cè)，他會(huì)不會(huì)在心理上起到一種傳導(dǎo)的作用,，引起多米諾骨牌的效應(yīng),，很多樓盤跟著降價(jià)？有沒(méi)有這種可能性,？
張鴻：我想我們研究這幾個(gè)案例,，然后包括人大這樣一個(gè)報(bào)告，來(lái)討論這個(gè)話題,，其實(shí)就是在心理上,，我們來(lái)判斷一下，未來(lái)房?jī)r(jià)會(huì)怎么樣,，但是要形成一個(gè)多米諾骨牌的示范效應(yīng),，有一個(gè)前提，就是一開始斷掉的這個(gè)開發(fā)商,，他得是一個(gè)大開發(fā)商,，他“咣唧”一下一壓，然后其他的多米諾才能被壓下去,，但是這個(gè)像京貿(mào)國(guó)際城那個(gè),，它的開發(fā)商叫天旭運(yùn)河，我查了一下可能只有兩個(gè)項(xiàng)目,，也就是說(shuō)它如果,，假定，假定它是因?yàn)橘Y金鏈,，但是他說(shuō)我不是因?yàn)橘Y金鏈緊缺,，我還返還了人家2億，我怎么會(huì)資金鏈短缺呢,？那假定他是因?yàn)橘Y金鏈,，他倒下了，他影響不到別人,，他砸不到別人,。所以這次萬(wàn)科其實(shí)在武漢的那個(gè),，雖然他們不叫降價(jià)的那個(gè)……
主持人：促銷。
張鴻：促銷其實(shí)是有象征意義的,。所以現(xiàn)在我看新聞?wù)f,，武漢現(xiàn)在已經(jīng)有40多家樓盤在……
主持人：也跟著。
張鴻：打折優(yōu)惠,。對(duì),。
馬光遠(yuǎn)：對(duì)，它這個(gè)我覺(jué)得,，因?yàn)槊康侥甑�,，就到了大家預(yù)測(cè)的一個(gè)旺季了，大家都開始算命了,，但是實(shí)事求是的講,，人大的這么一個(gè)報(bào)告，之前沒(méi)有多大的權(quán)威性,，它是人大經(jīng)濟(jì)研究所的,，我們可以講，它并不是一個(gè)專業(yè)的研究房地產(chǎn)的這么一個(gè)專門的學(xué)術(shù)機(jī)構(gòu),，而且我們知道很多的研究報(bào)告,，本身在內(nèi)部都打架，3月份的說(shuō)是這樣,，4月份說(shuō)是那樣,，所以我對(duì)研究報(bào)告的很多預(yù)測(cè)，我其實(shí)一直都不是很關(guān)注,，但是這個(gè)《報(bào)告》為什么讓我們關(guān)注呢,？是因?yàn)檫@段時(shí)間很少有人說(shuō)降價(jià)了，現(xiàn)在大家“一邊倒”都在說(shuō)是不是在目前物價(jià)上漲比較的情況下,，這個(gè)房?jī)r(jià)還會(huì)有個(gè)一漲,，大白菜都在漲，雞蛋都在漲,，憑什么房?jī)r(jià)要跌,，現(xiàn)在成一個(gè)很強(qiáng)的主旋律。
張鴻：對(duì),，現(xiàn)在房?jī)r(jià)確實(shí)很奇怪,，就過(guò)去你會(huì)發(fā)現(xiàn)，就是我們?nèi)绻f(shuō)房?jī)r(jià)漲的話,，會(huì)挨罵,，很多人罵你，說(shuō)你怎么憑什么說(shuō)房?jī)r(jià)漲了，現(xiàn)在你要預(yù)測(cè)房跌會(huì)被嘲笑,。
主持人：大家都覺(jué)得不可能的,。
張鴻：對(duì)，不可能,。
馬光遠(yuǎn)：對(duì),，大家都會(huì)找出很多理由來(lái)反駁你，但是我覺(jué)得剛才我看這個(gè)小片里邊有一個(gè)人反駁說(shuō),，你不能僅僅的依靠資金鏈來(lái)判斷房地產(chǎn)的走勢(shì),，我覺(jué)得這個(gè)從科學(xué)性上來(lái)講的確是這樣的，但是從現(xiàn)實(shí)來(lái)講的話,，中國(guó)的房地產(chǎn)的走勢(shì)就是資金鏈的走勢(shì)，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)就是一個(gè)資金市,，就是一個(gè)政策市,，有資金就有房市，沒(méi)資金就沒(méi)房市,，所以我覺(jué)得把資金鏈作為一個(gè)主要的判斷是對(duì)的,。
張鴻：但是我們把它那個(gè)判斷其實(shí)這個(gè)意思，他說(shuō)不能拿資金鏈作為一個(gè)單一的判斷,，其實(shí)是資金鏈可能對(duì)于中小開發(fā)商它會(huì)倒掉,，倒掉以后那要取決于它倒掉以后，后面會(huì)不會(huì)有別的開發(fā)商來(lái)接手,，如果接手的話,，這個(gè)樓盤就還是開發(fā)商的，它就不一定會(huì)降價(jià),。你比如說(shuō)像萬(wàn)科,，它雖然在打折，但另一方面其實(shí)它不缺錢,，它在北京還在拍地,，在南京也在拍地。
馬光遠(yuǎn)：它也缺,，它在整個(gè)資金流現(xiàn)在來(lái)看的話,，比如說(shuō)這個(gè)三季度，我們看上市公司的整個(gè)資金流的話,，負(fù)債率繼續(xù)在往上走,，70%左右。
主持人：萬(wàn)科,。
馬光遠(yuǎn)：第二個(gè)是幾大龍頭企業(yè),，現(xiàn)在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流已經(jīng)出現(xiàn)了負(fù)數(shù)，那么再一個(gè)最近我覺(jué)得一些政策的跡象表明，它的資金鏈繼續(xù)在收緊,，北京市把整個(gè)的房屋預(yù)售款加強(qiáng)了它的監(jiān)管,，說(shuō)這個(gè)款你只能放在我的監(jiān)管帳戶里，事實(shí)上在此之前,，預(yù)售款的資金占開發(fā)商來(lái)源資金的兩成到四成左右,，占的比例非常大，這個(gè)一旦收緊的話,，意味著又給收緊了,，那么再加上大環(huán)境，貨幣在收緊,，一個(gè)月以內(nèi)兩次提高存款準(zhǔn)備金率,，一次加息，如果你認(rèn)為現(xiàn)在還是寬松的貨幣政策的話,，我覺(jué)得你的判斷會(huì)要出問(wèn)題的,。
張鴻：所以替人民大學(xué)那個(gè)研究做一個(gè)解釋，他也有一個(gè)前提,，他說(shuō)我們這是一個(gè)測(cè)算模型,，然后有很多假設(shè)前提，其中最主要的兩個(gè)假設(shè)前提,，第一是調(diào)控繼續(xù)再加緊,，第二就是銀行的資金繼續(xù)收窄。
主持人：他這個(gè)理論的推論我覺(jué)得他還是在一個(gè)就是假設(shè)的情況下來(lái)做出來(lái)的,。
馬光遠(yuǎn)：對(duì),，而且這個(gè)假設(shè)應(yīng)該說(shuō)，我覺(jué)得現(xiàn)在,，去年的時(shí)候我記得他出一個(gè)《報(bào)告》以后,，我是非常不認(rèn)可的，他講什么樣的,，說(shuō)的很肯定,，今年這個(gè)《報(bào)告》我是比較認(rèn)可的，認(rèn)可在什么地方呢,，第一個(gè)基本點(diǎn)我是同意的,，資金鏈肯定要收緊。按照目前的這種開發(fā)的強(qiáng)度,，按照目前開發(fā)商的資金鏈的一個(gè)基本情況的話,，如果這個(gè)我們繼續(xù)加緊的話，最多對(duì)開發(fā)商來(lái)講撐不過(guò)6個(gè)月,，也就是說(shuō)你現(xiàn)在如果硬扛的話,，你只有6個(gè)月的時(shí)間,，你不扛，往下降的話,，也許這個(gè)時(shí)間會(huì)延長(zhǎng),，我相信他會(huì)做一個(gè)選擇，這是一個(gè)是資金鏈的判斷,。第二點(diǎn),，對(duì)宏觀政策本身的判斷，貨幣政策的判斷我覺(jué)得它是對(duì)的,，未來(lái)我們的貨幣政策出于物價(jià)上漲的這么一個(gè)壓力,，不可能放松，只有收緊的可能,，那么一旦收緊的話,，對(duì)于我們這個(gè)完全依賴資金的市場(chǎng)來(lái)講的話，它不往下走誰(shuí)往下走,，所以我覺(jué)得我可以回應(yīng),，目前非常流行，非常所謂大家講非�,！敖o力”的一句話,，就是說(shuō)所有的東西都在漲,，房?jī)r(jià)為什么跌呢,，如果資金一旦收緊的話，你不跌誰(shuí)跌,。
主持人：那看來(lái)其實(shí)就是剛才我們聊到了很多,，那么中央對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控也一直是不可謂不大這個(gè)決心，那么房地產(chǎn)的動(dòng)向在今后一段時(shí)間將會(huì)怎樣走,？房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)下跌,？或者是說(shuō)保持一個(gè)相對(duì)平穩(wěn)的狀態(tài)，稍候繼續(xù)我們的評(píng)論,。
解說(shuō)：學(xué)者預(yù)測(cè),，明年房?jī)r(jià)將降兩成，不同觀點(diǎn)讓房?jī)r(jià)話題火熱升溫,，房?jī)r(jià)何時(shí)回歸理性不再霧里看花,？《今日觀察》正在評(píng)論。
主持人：歡迎繼續(xù)收看《今日觀察》,，我們接下來(lái)繼續(xù)來(lái)關(guān)注一下房?jī)r(jià),。我們知道今年以來(lái)中央關(guān)于房地產(chǎn)的調(diào)控政策是一道接著一道，那接下來(lái)我們通過(guò)一個(gè)片子一起來(lái)梳理一下,。
解說(shuō)：今年,，可以稱得上是中國(guó)樓市的政策調(diào)控年,。
4月17號(hào)，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》,，提出10條舉措,，被業(yè)內(nèi)稱作“新國(guó)十條”�,！靶聡�(guó)十條”提出實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策,，對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%,，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍,，房?jī)r(jià)過(guò)高地區(qū)還可暫停發(fā)放第三套住房貸款，目的就是為了嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購(gòu)房,。
6月4號(hào),，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等三部門發(fā)布通知，商業(yè)性個(gè)人住房貸款中,，居民家庭住房套數(shù)應(yīng)以擬購(gòu)房家庭成員名下實(shí)際擁有的成套住房數(shù)量進(jìn)行認(rèn)定,。二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)趨向于更嚴(yán)格，彰顯了政府部門的調(diào)控決心,。
9月29號(hào),，為鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成果，國(guó)家有關(guān)部門要求在房?jī)r(jià)過(guò)高,，上漲過(guò)快,，供應(yīng)緊張的城市要在一定時(shí)間內(nèi)限定居民家庭購(gòu)房套數(shù)，完善差別化的住房信貸政策,。對(duì)貸款購(gòu)買商品住房,，首付款比例調(diào)整到30%及以上，北京,、上海,、深圳、杭州,、南京,、寧波、福州,、廈門等城市陸續(xù)出臺(tái)限購(gòu)令細(xì)則,，10月3號(hào)到9號(hào)的一周里，北京新建商品房網(wǎng)簽總量為1383套,，環(huán)比上周的3867套下跌了64%,。
11月3號(hào)，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部,、財(cái)政部,、中國(guó)人民銀行,、銀監(jiān)會(huì)又聯(lián)合出臺(tái)公積金新政，強(qiáng)調(diào)第二套住房公積金個(gè)人住房貸款利率不得低于同期首套住房公積金個(gè)人住房貸款利率的1.1倍,，首付款比例不得低于50%,，嚴(yán)禁使用住房公積金個(gè)人住房貸款進(jìn)行投機(jī)性購(gòu)房，并停止向購(gòu)買第三套及以上住房的繳存職工家庭發(fā)放住房公積金個(gè)人住房貸款,。
調(diào)控政策越來(lái)越密集,，樓市能否持續(xù)健康發(fā)展？未來(lái)的房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)上漲嗎,？對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)走向,，人們正投入越來(lái)越多的關(guān)注目光。
主持人：我們看到房地產(chǎn)調(diào)控的政策是接連的出臺(tái),，接下來(lái)我們通過(guò)一個(gè)曲線圖來(lái)盤點(diǎn)一下前10個(gè)月的這樣一個(gè)房?jī)r(jià)漲幅的走勢(shì),。我們看到1—4月份是一直上漲的，從4月份到10月份連續(xù)6個(gè)月同比增幅是在放緩,，那么也是回調(diào)到了年初一個(gè)最低的幅度,，現(xiàn)在就是這個(gè)走勢(shì)很好的，就是梳理了今年的這個(gè)房?jī)r(jià)漲幅的走勢(shì),，但是我們剛才也說(shuō)到,，這個(gè)物價(jià)一直在上漲，物價(jià)上漲老百姓手里的錢,，他到底應(yīng)該覺(jué)得錢不值錢了,，比如他肯定會(huì)投到股市和樓市當(dāng)中去，如果按此來(lái)推論的話,，就是房?jī)r(jià)是不是還是會(huì)緩慢的上漲,？
馬光遠(yuǎn)：因?yàn)楝F(xiàn)在大家都在談?wù)f,，現(xiàn)在在一個(gè)通脹的這么一個(gè)大環(huán)境下,，那么房?jī)r(jià)怎么可能往下跌？實(shí)際上從這個(gè)研究中,，從經(jīng)濟(jì)學(xué)本身的研究來(lái)看的話,，房?jī)r(jià)跟通脹之間，并不是1：1的,，也就是相關(guān)性不是1：1,，差不多是0.6，這個(gè)已經(jīng)很強(qiáng)了,，也就是說(shuō)它不是說(shuō)……
主持人：完全同步,。
馬光遠(yuǎn)：房?jī)r(jià)，物價(jià)往上漲,，房?jī)r(jià)肯定會(huì)漲,，那它首先不是這么一個(gè)比例,。第二點(diǎn)目前對(duì)老百姓生活影響比較大的就是物價(jià)的過(guò)快上漲，那么如果物價(jià)過(guò)快上漲的話,，對(duì)所有老百姓都有影響,，現(xiàn)在大家有一個(gè)理論是什么呢，說(shuō)房?jī)r(jià)反正已經(jīng)漲這么高,，房?jī)r(jià)漲到這么高,，對(duì)所有的老百姓并不見得有影響了，對(duì)很多老百姓已經(jīng)來(lái)講的話,，沒(méi)有任何關(guān)系了,，你就往上漲吧，那么如果說(shuō)這個(gè)……
主持人：為什么說(shuō)沒(méi)關(guān)系呢,，他就是不買了,，是吧？
馬光遠(yuǎn)：因?yàn)楹芨甙 ?BR>
張鴻：它要再降也和你沒(méi)有太大關(guān)系了,，反正它就,，那不如上漲，然后能吸引,，它的意思其實(shí)是什么,，吸引到更多的錢到這里邊，起碼房?jī)r(jià)上漲或者是股價(jià)上漲,，比那個(gè)讓你生活必需品上漲要好一些,，那叫蓄水池，就是房屋市場(chǎng)如果能成為這個(gè)叫流動(dòng)性或者是金錢的蓄水池的話,，那其他地方的上漲幅度就會(huì)小一點(diǎn),，它是這個(gè)意思。
馬光遠(yuǎn)：就是說(shuō)可能會(huì)直接玩一個(gè)蹺蹺板,，所以為了控制物價(jià)的上漲,，我們把一部分水引到房?jī)r(jià)這個(gè)地方來(lái)，事實(shí)上這兩股水從來(lái)都是不一樣的,，因?yàn)槲覀冞@套房子的錢一直都在存在,，對(duì)吧，但是物價(jià)本身的上漲它是一個(gè)全面的,，對(duì)所有的人都有影響的,，這兩股水它走不到一塊去，永遠(yuǎn)沒(méi)有一個(gè)相交的點(diǎn),，所以我,，但是我擔(dān)心，就是在這么一個(gè)思路的影響下,，我們有可能在政策層面可能會(huì)放松,，比如說(shuō)放松對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控,，那么這樣的話，它可能一下子又會(huì)反彈,。
張鴻：但是我其實(shí)有另外一個(gè)擔(dān)心,，我覺(jué)得這個(gè)也值得警惕，其實(shí)就是剛才小諾你說(shuō)的那個(gè),，就是我現(xiàn)在經(jīng)常會(huì)有人問(wèn)我,，說(shuō)通脹快來(lái)了，可能物價(jià)漲的這么厲害,，我錢往哪投啊,，然后大家瞄了半天發(fā)現(xiàn)只有兩個(gè)地方可以去，一個(gè)是股市,，一個(gè)是樓市,，而絕大多數(shù)中國(guó)人對(duì)股市還是覺(jué)得風(fēng)險(xiǎn)太大，還是覺(jué)得有個(gè)實(shí)物在這比較踏實(shí),，所以我擔(dān)心就是上邊,，假定我們不放水，調(diào)控不放水,，在那壓著,，但是我擔(dān)心底下也給它托起來(lái)，就是這些錢還是要流到了房地產(chǎn)市場(chǎng),。
馬光遠(yuǎn)：所以我覺(jué)得要盡快地在態(tài)度方面更加的明確政策的意圖,，無(wú)論是控房?jī)r(jià)，還是控物價(jià),，最終的根源,，或者說(shuō)最有效的辦法。
張鴻：控錢,。
馬光遠(yuǎn)：還是把錢控住,，那么把錢控住的最有效的辦法，就是不要有負(fù)利率,，不要有負(fù)利率,，所以我覺(jué)得這個(gè)應(yīng)該很快的還是進(jìn)入一個(gè)比較讓人有比較明確的政策預(yù)期的加息周期,，那么這樣的話,，房?jī)r(jià)也能控住，物價(jià)也能控住,，那么整個(gè)來(lái)講的話,，我們的政策目標(biāo)也能達(dá)到。
主持人：好,，剛才聽了兩位評(píng)論員的說(shuō)法,，我們?cè)賮?lái)聽一下網(wǎng)友對(duì)此有什么樣的觀點(diǎn),，這位朋友說(shuō)，他說(shuō)“在多次重拳出擊下才出現(xiàn)一點(diǎn)下降,。究其原因,，我認(rèn)為這是買賣雙方的博弈�,！边@位朋友說(shuō),，他說(shuō)“就像推銷一種商品，當(dāng)人們?cè)谟^望猶豫的時(shí)候商家的一種促銷活動(dòng)”,，他覺(jué)得這是一種促銷活動(dòng),，“而我們知道一般商家打促銷，打促銷價(jià)錢多半已經(jīng)提價(jià),，而現(xiàn)在的樓市一樣,，也是之前已經(jīng)提價(jià)到了足夠現(xiàn)在降價(jià)的幅度，即使出現(xiàn)20%的跌幅,，只要給房地產(chǎn)商足夠的時(shí)間緩沖‘軟著陸’,，那么對(duì)于他們來(lái)說(shuō)一樣還是可以東山再起�,！�
聽完了網(wǎng)友的不同的看法之后,，我們先進(jìn)一段廣告，廣告之后來(lái)聽一下特約評(píng)論員會(huì)有怎樣的說(shuō)法,。
主持人：歡迎回到我們的節(jié)目,，接下來(lái)一起來(lái)聽一下我們的特約評(píng)論員他們會(huì)有怎樣的觀點(diǎn)。
馮科（北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)所房地產(chǎn)金融中心主任）：歐美出現(xiàn)了第二次的債務(wù)危機(jī),，國(guó)際的需求會(huì)進(jìn)一步下降,，這樣國(guó)內(nèi)的工業(yè)體系不能消化信貸多投放的資金，那么這些錢就只能跑到資產(chǎn)市場(chǎng),，要么就股票市場(chǎng),，要么就房地產(chǎn)市場(chǎng)，所以就會(huì)把這些資產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格推高,，這是流動(dòng)性過(guò)剩的一個(gè)原因,。另外，2009年信貸增長(zhǎng)9.56萬(wàn)億,，新增信貸M2的增長(zhǎng)速度達(dá)到35%,，正常年份只有17%，幾乎是正常年份的兩倍還要多,。所以在這種情況下,，社會(huì)上的資金非常的充裕，出現(xiàn)流動(dòng)性的這種過(guò)剩，而且信貸通常會(huì)滯后一年到兩年,，這兩個(gè)因素的推動(dòng)下,，房?jī)r(jià)要下調(diào)的這種壓力更大。
陳杰（復(fù)旦大學(xué)管理學(xué)院住房政策研究中心執(zhí)行主任）：一方面有政策的高壓,，但是一方面從市場(chǎng)需求,，基本面上面來(lái)說(shuō)，仍然有向上的很強(qiáng)阻力,，最近一兩年房?jī)r(jià)應(yīng)該保持個(gè)比較平整的一個(gè)態(tài)勢(shì),，政府還是會(huì)強(qiáng)力的保持著對(duì)政策的高壓，一個(gè)是政府要保持政策的可執(zhí)行度,。第二從經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的角度來(lái)說(shuō),，政府也必須抑制房地產(chǎn)過(guò)熱的市場(chǎng)，否則的話資金大量流入房地產(chǎn)業(yè)的話,，那么調(diào)結(jié)構(gòu),，長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)都是會(huì)困難非常大，很難實(shí)現(xiàn)“十二五規(guī)劃”的很多目標(biāo),。第三個(gè)是從國(guó)際角度來(lái)看,，我們現(xiàn)在國(guó)際上受到很強(qiáng)的人民幣升值的壓力，房地產(chǎn)市場(chǎng)如果仍然火爆,，那么熱錢大量涌入,，人民幣升值壓力會(huì)更大。
主持人：這個(gè)影響房?jī)r(jià)的因素實(shí)在是太多了,，所以我們經(jīng)常會(huì)聽到不同的信息,，不同的聲音，但是在怎么樣理清這些東西的時(shí)候,，我們覺(jué)得好像還是會(huì)有一些零亂,，因?yàn)檫@個(gè)大背景它的因素太多太多了，所以聽了很多特約評(píng)論員,，還包括我們今天兩位評(píng)論員的說(shuō)法,，還有網(wǎng)友的說(shuō)法之后，我們還是特別想聽一下老百姓他們的心聲是怎么樣的,。
我的地方都想是幸福里,，幸福它在哪里？那么多人買不起,。當(dāng)我來(lái)到北京以后,，我學(xué)業(yè)有成，我辛辛苦苦工作,，成了個(gè)白領(lǐng),，家鄉(xiāng)的朋友知道我的月薪都很羨慕，但是我無(wú)論如何省吃儉用,，卻攢不起首付,，我薪水很高，我工作很勤勞,，我不怕每天擠地鐵,，我從不睡懶覺(jué)，我節(jié)衣縮食,，把積蓄存入銀行,，可存折里的字?jǐn)?shù)永遠(yuǎn)趕不上房?jī)r(jià)上漲。我很知足,，好歹已經(jīng)有房住,，可我還有一個(gè)名字叫做“房奴”，每個(gè)月的工資一大半要還貸款,，不敢吃,，不敢穿，30年也還不完,，等我還夠貸款的時(shí)候,，我就要退休了，到了那個(gè)時(shí)候,，我的人生已經(jīng)立秋了,，事實(shí)說(shuō)人生應(yīng)該豐富多彩，為什么我的大半輩子都要還貸……
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