業(yè)主購房五年，始終拿不到房產證,。開發(fā)商百般托詞,、屢屢承諾，卻一直不去辦理,，背后究竟有什么原因,？相關部門無力監(jiān)管、法律維權意義不大,，業(yè)主遇到此類情況,，難道真的束手無策？記者近日調查北京一處樓盤,，走近房產證“難產”之謎,。
房產證辦不下來業(yè)主“一點辦法都沒有”
“房產證已經(jīng)拖了好幾年了，(開發(fā)商)每次都說再等等,，我們已經(jīng)打了好幾年的電話,，每次開發(fā)商都給我們一個日期，到那個日期再打電話開發(fā)商就說還是辦不下來,�,！币惶崞鸱慨a證，北京的王女士便很無奈,。
王女士2005年10月在馬連道東街15號院的紅蓮晴園購買了一套兩室一廳的房屋,，購房合同約定房屋交付使用后720日內取得房產證，但直到目前還沒看到房產證的影子,。
在同一小區(qū)購房的彭女士也有類似遭遇,。“我們對房子的戶型不滿意,、孩子也上不了好小學,，所以想換一套，但因為一直沒拿到房產證,，如果出現(xiàn)糾紛會特別麻煩,，所以沒能賣。因為房產證,，我們不得不暫時擱置眼前的一些計劃,。”
據(jù)彭女士介紹,，該小區(qū)1,、2號樓的幾百戶業(yè)主至今都未拿到房產證,，很多業(yè)主曾多次詢問和催促開發(fā)商，開發(fā)商要么語焉不詳,、要么百般托詞,，始終不積極辦理房產證或進行賠償。
記者在業(yè)主與開發(fā)商簽訂的購房合同上看到,，合同規(guī)定如因出賣人的責任,，買受人不能在規(guī)定期限內取得房地產權屬證書的，買受人可退房并獲得房價款和已付房價款1%賠償金,；如果不退房,，可獲得已付房價款1%的違約金。
“按照合同約定,，我們只能拿到6000多元的違約金,，但我們的損失遠遠不止這些！”彭女士說,。而王女士也對記者說,，“我們只能等，一點辦法都沒有,。如果現(xiàn)在退房,，以目前的房價什么房都買不起；如果要違約金也沒有多少,，而且開發(fā)商連這些違約金也不給,。”
房產證“難產”已成行業(yè)“潛規(guī)則”,？
就房產證為何五年未辦這一問題,，記者直接詢問了紅蓮晴園項目的開發(fā)商，一名劉姓銷售總監(jiān)這樣說：“沒有什么原因,。每個小區(qū),、項目的具體情況都不一樣，我們是按正常程序辦的,，房產證現(xiàn)在正在辦理,。”
記者了解到,，國務院《城市房地產開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條明確規(guī)定：“現(xiàn)售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起90日內,，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)�,！钡珦�(jù)業(yè)內人士稱,，在現(xiàn)實操作中，開發(fā)商很少能在90日內辦理房產證，最多是在90日內辦理大產權證,；而購房合同上約定的房產證辦理時限一般都為一至兩年,。
這名業(yè)內人士說，其實只要辦理了大產權證,，將大證和購房合同交給房管局,，業(yè)主的分割產權證的辦理時間最長不應超過20天，就算購房人以貸款方式買房,，最長時限也不應超過一個月。
對此開發(fā)商仍未正面回答,，只是說：“這兩年政策波動比較大,，間接影響了房產證的辦理，具體原因就不方便說了,�,！辈粌H如此，開發(fā)商還表示：“這樣的事情很正常,，快的話一年兩年,，慢的四五年都正常，據(jù)我所知房產證還有辦十年的,�,！�
業(yè)內人士向記者分析，房產證拖延不辦可能有幾種原因,，其中最主要的是因前期手續(xù)不全而導致大產權證無法辦理,。如果已經(jīng)辦理了大證，那么問題可能是,，辦證時開發(fā)商要繳納此前代收的契稅和公共維修基金,，這部分資金總額很大，開發(fā)商資金可能一時周轉不過來,。
另外,，開發(fā)商在樓盤建設過程中，還有可能抵押土地或項目來融資,，這也會影響辦理大產權證和業(yè)主的分割產權證,。除此之外，驗收不合格,、未繳納配套費等都可能是原因,。
業(yè)主遭遇維權難如何贏得話語權
記者采訪了解到，逾期辦理房產證在房產糾紛中占相當大比重,，購房多年卻拿不到產權證的業(yè)主不在少數(shù),。那么，拿不到房產證究竟有什么風險，業(yè)主又應該如何維權和增加話語權,？
北京市隆安律師事務所尹富強律師就此事分析稱：既然合同有明確約定,，業(yè)主均可按照合同約定主張開發(fā)商按約定時間辦理房產證，一旦遲延同樣可以主張相應的違約金,。尹富強表示：誠然業(yè)主的維權意識已蘇醒,，在一定程度上已“威懾”到不法公司的違約違法行為。但主動維護自身權益的比例還有待進一步提高,�,！懊癫慌e，官不糾”,，權益受到侵害,，不利用法律賦予的訴權，司法機關也不能主動干涉,。
房產糾紛專家,、盈科律師事務所高級律師張仁藏分析認為，房產證是房屋權屬惟一,、也是最直觀的憑證,。如果業(yè)主一直無法拿到房產證，對房產的所有權就得不到確定,。在不能做權屬轉移的情況下,，房屋就不能交易，業(yè)主作為交易相對方,，也面臨很大風險,。
因此，購房者在簽訂合同前,，首先要對樓盤有一定了解,，查詢項目土地的性質是出讓還是劃撥，如果是劃撥就無法拿到產權證,；同時,，也要重視并積極辦理房屋產權登記。
張仁藏說,，在約定期限內未取得房產證,，開發(fā)商肯定存在違約行為，業(yè)主可以起訴開發(fā)商,，要求開發(fā)商在一定時間內辦理房產證,，并承擔違約責任。需注意的是,，業(yè)主要避免錯過訴訟時效,，應在訴訟時效內主張權利,。張仁藏說，業(yè)主在發(fā)現(xiàn)自己權利受到侵害時要盡快提起訴訟或以其他方式維權,，拖太久會增加難度,；有相似情況的業(yè)主最好聯(lián)合起來共同維權，以增加維權力度,。
而在實際操作中,，很多業(yè)主即便維權，能獲得的違約金也很有限,，選擇退房又損失太大,。對于這種兩難境地，張仁藏建議,，可在商品房預售合同的范本中,，加重開發(fā)商的違約責任，以發(fā)揮更大的約束作用,。
同時，造成維權難的另一原因是,，對開發(fā)商逾期辦證的行為缺乏有力的監(jiān)督與懲罰機制,。有多名業(yè)主稱，他們在向區(qū)房管局咨詢此事時,，工作人員只是要他們與開發(fā)商聯(lián)系,；而記者在詢問時也得到這樣的答復：“開發(fā)商不來辦，我們也沒辦法,。我們沒有義務督促開發(fā)商來辦證,。”