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在經(jīng)歷了一輪房價暴漲之后,，被各方看做是北京未來又一處CBD的通州新城終于動工建設,。
記者了解到，由于通州新城屬于北京規(guī)劃重點發(fā)展的功能區(qū),，北京市國土局等相關部門已經(jīng)在土地,、規(guī)劃,、建設等方面先期進行了周密的安排，正因如此,，幾乎在通州新城開工的同時,，八塊商業(yè)綜合用地亦得以進入土地市場進行出讓。
汲取目前CBD核心區(qū)的規(guī)劃方式，這些土地在規(guī)劃層面均采用了規(guī)劃先行,、產(chǎn)業(yè)配套前置的方式,，試圖通過開發(fā)節(jié)奏的控制，實現(xiàn)區(qū)域產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟發(fā)展,，再行帶動住宅開發(fā)的模式,，而這也為已經(jīng)回歸理性的通州地產(chǎn)板塊開發(fā)提供了更為明朗的前景與路徑選擇。
新城正式開工通州產(chǎn)業(yè)先導
“通州新城的開發(fā),，正在力圖避免功能區(qū)開發(fā)簡單異化為城市房地產(chǎn)開發(fā)的老問題,。”在研究了通州新城目前的開發(fā)進度與節(jié)奏之后,，中國城市科學研究院城市規(guī)劃研究所研究員鄧兆文表示,。
能讓鄧兆文如此評價通州新城建設的，是由于在10月13日通州新城正式開工建設之前,，預先出讓的并非是住宅用地,，而全部是商業(yè)金融類的綜合用地。鄧兆文認為,，這一點與其他區(qū)域簡單的將功能區(qū)開發(fā)等同于賣地經(jīng)濟的做法不同,，商業(yè)金融類用地而不是住宅用地的先行出讓，是一種明確的先產(chǎn)業(yè),、再土地的經(jīng)濟發(fā)展模式,，具有長期的可持續(xù)性。
記者從八塊地的招標公告中獲悉,，這八宗地塊都將以“七通一平”形式供地,，供應建筑面積高達109.9萬平方米，且均位于運河核心區(qū),。其中,，最小的一塊地建筑面積為6.02萬平方米，最大的一塊地高達44.11萬平方米,。其中華業(yè)地產(chǎn),、香港富華集團等品牌地產(chǎn)企業(yè)已先后中標。
“從預申請情況來看,，通州運河核心區(qū)的地塊吸引了不少知名房地產(chǎn)企業(yè)參與,，于是我們選擇了其中八塊位置更好的多功能用地先期上市交易�,！蓖ㄖ輩^(qū)有關部門負責人介紹,，由于按照市政府的計劃，這些地塊項目必須在年底之前開工,，因此地塊在結(jié)束預申請程序兩周后便進入交易環(huán)節(jié),。由于事先通過預申請進行了市場摸底,，國土部門并不太擔心首批通州核心區(qū)商業(yè)用地遇冷，果斷采用了招標方式,。
截至目前,，八塊已經(jīng)投入市場的商業(yè)綜合用地中，已經(jīng)有四塊成功出讓,，華業(yè)地產(chǎn),、富華集團等在品牌房企成為這四塊土地的“買主”。除此之外,，萬科股份,、綠地集團也都以不同的方式，對通州新城未來的土地供應表現(xiàn)出了濃厚的興趣,。
業(yè)內(nèi)人士對記者表示,，此次通州大規(guī)模推出商業(yè)用地，可以改善,、豐富該地區(qū)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),，并且緩解該地區(qū)居民每日出行給京通等道路帶來的巨大交通壓力。然而,，交通問題的緩解,，還遠不是通州新城開工建設模式所需獲得的全部。
“更關鍵的是這為通州新城未來功能的健康發(fā)展奠定了基礎,，由于先行出讓的是商業(yè)金融類的綜合用地,，這為未來大型商業(yè)、金融企業(yè)的進駐提供了較大的空間,，而這種模式,，實際上是提供了多次收益，而不是一次賣地收益的可能,，賣地只有一次收入,，產(chǎn)業(yè)先導之后，一方面,，可以享有稅收,、就業(yè)等方面的收益，另一方面,，這些企業(yè)帶動的區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展,，會帶來足夠的就業(yè)人口的遷入，從而為未來住宅房地產(chǎn),，特別高端房地產(chǎn)的開發(fā)，提供基本的需求支持,�,！编囌孜恼f,。
借鑒CBD地產(chǎn)板塊效應初現(xiàn)
“正如CBD發(fā)展，通州新城規(guī)劃核心在五河交匯處,，而與之發(fā)展相對應的需要新生活區(qū)的支持,。”中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰認為,。
他告訴記者：“通州核心區(qū)南區(qū),，本身定位在高端居住區(qū)。隨著后續(xù)開發(fā)的持續(xù)放量,，該區(qū)域有望成為未來新城最具宜居價值和最具增值潛力的生活區(qū),。”
記者了解到,，李文杰所指通州核心區(qū)南區(qū)目前在售的是華業(yè)·東方玫瑰,，該區(qū)域大量地塊被規(guī)劃為居住用地，而多家品牌開發(fā)商已對區(qū)域多宗地塊情有獨鐘,，只待地塊入市即搶灘登陸,。
北京樓市向來有“板塊輪動”的傳統(tǒng)。從早年間的依靠使館涉外區(qū)域形成的三元橋板塊,，再到后來依附于朝陽公園形成的朝陽公園板塊等,，造就了鳳凰城、棕櫚泉,、陽光上東等北京知名的高檔項目,，而朝陽公園高檔居住板塊的形成，實際上就是依賴于國貿(mào)CBD的人群——這些具備高消費能力的客戶群,，實際上支撐了朝陽公園等周邊高檔住宅板塊的熱銷與發(fā)展,。
“板塊化的發(fā)展，有互相促進的作用,，也有互相借勢的作用,，但更關鍵的是，有產(chǎn)業(yè)支撐,，而不是完全的空炒概念,。”鄧兆文如此評價,。在此之前,，因為通州新城龐大而周全的規(guī)劃與市場對未來通州新城在未來北京城市區(qū)域功能格局中的預期，通州房價一夜之間遭到爆炒,，一度超過四環(huán)以內(nèi)的房價,。
近年來，隨著北京城區(qū)可供土地的減少和房價的快速上漲,，越來越多的置業(yè)需求開始外溢,。但由于各種原因,，郊區(qū)置業(yè)者往往被教育、商業(yè)等配套的不足與匱乏所困擾,。這也使得諸多區(qū)域難以形成真正意義上的“生活區(qū)”,。而從目前通州市場來看，政府對核心區(qū)的明確定位及大盤開發(fā)商對項目的大筆投入,，有望從根本上化解之前困擾置業(yè)者的諸多問題,。
品質(zhì)優(yōu)先通州樓市回歸理性
記者了解到，目前通州在售熱點項目多達20個左右,。綜合北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)和北京中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示,，截至8月底，通州區(qū)今年共入市的普通住宅項目為21個,，提供的可售住宅總量為6578套,。競爭加大，也迫使新推入市的樓盤大打品質(zhì)牌,，以提高性價比,，獲取購房者的青睞。
記者在即將銷售的通州最大樓盤華業(yè)東方玫瑰項目現(xiàn)場看到,，該項目兩萬平方米的實景樣板區(qū)已經(jīng)裝修完畢,。據(jù)介紹，即將開盤樓座是在去年首次開盤后的升級產(chǎn)品,，主推40平方米至60平方米的一居,，以及88平方米的二居。產(chǎn)品的綜合品質(zhì)以及現(xiàn)場園林景觀均比去年有所提升,。園林景觀達到18萬平方米,，相當于一個城市公園的體量。項目銷售負責人告訴記者,，由于此次產(chǎn)品升級,，加上通州新城利好，近來來訪來電量劇增,，對項目的銷售頗有信心,。
除了華業(yè)東方玫瑰之外，即將開盤的還有富力金禧花園,、遠洋東方等項目,，兩個項目均提出要打品質(zhì)牌。前者總建筑面積28.77萬平方米,，容積率2.77,，分三期開發(fā)，為精裝修,，以高級石材為基座,；后者占地面積約4.6萬平方米,，總建筑面積約13.6萬平方米，規(guī)模不大,，但是也有景觀資源優(yōu)勢。
“調(diào)控時代是產(chǎn)品取勝,，項目如果想獲得市場和購買者的認可,，就要在產(chǎn)品上下工夫�,！敝性禺a(chǎn)華北區(qū)域總經(jīng)理李文杰表示,，價格敏感性逐漸式微的后調(diào)控時代，樓盤更多的是依據(jù)品質(zhì)和性價比取勝,。
“購買華業(yè)東方玫瑰,，不僅看重的是項目品質(zhì)，更重要的是這里的生活,。從幼兒園到小學這里全有,，同時還有11萬平方米的綜合配套，衣食住行全解決了”,。一位置業(yè)者如是說,。而這樣的消費者心態(tài)，或許也正是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)爭搶進駐這一區(qū)域的真正原因所在,。