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在新一輪房地產(chǎn)市場調(diào)控中,，抑制不合理的住房消費需求是其中一項重要政策,，那么不合理的住房消費行為有哪些表現(xiàn)，為什么要樹立理性的消費觀念,，其中政府應該發(fā)揮怎樣的作用,？針對這些問題,，住房城鄉(xiāng)建設部政策研究中心副主任秦虹日前接受新華社記者專訪。
問：抑制不合理的住房需求,，一直是房地產(chǎn)市場調(diào)控政策中的主要內(nèi)容,，您認為哪些住房需求是不合理的呢？
答：中國人歷來有存錢,、蓋房,、置業(yè)和為兒孫積攢家產(chǎn)的文化傳統(tǒng)，而房產(chǎn)就是家庭中最大的一項資產(chǎn),。
當前對待住房問題,，社會上很多年青人“無房不婚”、“一步到位”,、“低齡購房”,、“啃老購房”等都是一些不理性和不合理的購房觀念。
問：不合理的住房需求對房地產(chǎn)市場有什么影響,？
答：當前我國各種住房需求疊加,，正常自住需求中疊加了投資需求，現(xiàn)時需求中疊加了未來需求,，改善需求中疊加了拆遷需求,。
每年我國城鎮(zhèn)住房竣工量7億至8億平方米的量不可謂不大，但這些投資性,、保值避險性,、超前性和恐慌性需求的增加對市場供給產(chǎn)生了很大的壓力，也使正常的住房需求空間受到擠壓,。各種需求的集中釋放,，導致供求關系長期處于不平衡之中，房價上漲就不可避免,。
問：一些群眾認為買房子有利于資產(chǎn)保值，是“只賺不賠”的買賣,，您怎么看,？
答：購房本身是一種投資行為，是一種固定資產(chǎn)投資行為,，是把家庭的貨幣資產(chǎn)轉變成房屋資產(chǎn)的行為,，是積累家庭財富的行為。如果購房還利用了銀行貸款,，那么就是動用了銀行杠桿來放大投資能力的行為,。
這種購房投資存在三重風險。其一,，這種投資數(shù)額較大,，通常需要依靠銀行貸款,，那么必須要連續(xù)性投資(還款)，否則前期投資就會受到損失,，所以對購房者的收入的積累和工作的穩(wěn)定要求較高,。而剛畢業(yè)參加工作的年青人，往往是積累少,、工作不穩(wěn)定,、收入變動大的群體，一旦失業(yè),，還款壓力陡增,，失房風險極大。
其二,，這種投資的變現(xiàn)相對股票等證券復雜程度較大,，稅費、時間等交易成本較高,，變現(xiàn)較難，一旦因考慮不周購房不適當,，再更換住房成本很高,，特別是在人口流動性小的城市更是如此。
其三,，利率上升或房價下跌的風險,，如美國次貸危機出現(xiàn)，利率大幅快速上升,，房價出現(xiàn)大跌,，許多家庭出現(xiàn)了負資產(chǎn)，斷供失房就大量出現(xiàn),。
在很多國家,，購房年齡都在40歲左右，而北京平均只有27歲,，這些年青人在自身尚不具備充分的積累和投資能力時,，過早購房，其抗拒風險的能力十分脆弱,，處理不當,，將會給家庭甚至父輩帶來無窮的煩惱。
問：如何引導全社會樹立理性的住房消費觀念,？
答：首先,，要有防范購房風險的制度環(huán)境，特別是銀行在發(fā)放購房貸款時,，應嚴格考察購房家庭的收支狀況和信用記錄,。
根據(jù)防范風險的要求,，家庭購房還貸支出應在總收入(或總支出)中占30%以下才是合理的、安全的界限,。如果高于30%,，說明生存壓力大，購房風險高,，不具備購房能力,。另外，不僅要看當期的收入水平,，還應看以往的信用情況,，如果信用記錄較差，長期穩(wěn)定還款的風險就高,。
在美國,，信用記錄高的家庭可獲得固定利率貸款，而信用記錄低的家庭只能得到浮動利率貸款,，風險相對要高很多,。
其次，要為年青人積累購房能力創(chuàng)造社會環(huán)境,，以法律規(guī)范租賃市場,。人總是要有房子住的，不買房就得租房,，目前之所以年青人要買房而不愿租房,，與我國的住房租賃市場不發(fā)達、不規(guī)范有很大的關系,。頻繁搬家,，隨時漲價，時常毀約等都對年青人帶來不少的損失和煩惱,。
我國應該借鑒國外的成功經(jīng)驗,，利用法律規(guī)范住房租賃市場，如可規(guī)定“合同期間不得漲房租”,，“每次房租上漲幅度不得超過3%”,，“不得強行中止合同”等條款，還可以規(guī)定房租的上限,，再加上相應的處罰條款,，依法保護租房者的利益。年青人在度過購房的積累期后再購房,，壓力和風險就會大大降低,。
第三，政府自身或鼓勵企業(yè)提供長期租賃的住房，彌補和引導住房租賃市場的發(fā)展,，切實幫助年青人度過這個購房積累期,。
第四，控制好房價上漲速度,，形成較合理的租售比,。我國目前購房年齡降低，與房價上漲過快不無關系,，如果收入增長的速度長時期持續(xù)低于房價上漲速度,，低齡化、超前性,、恐慌性購房就很難避免,。
今年以來的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，目標就是抑制房價過快上漲,，這有利于年青人合理安排購房計劃,，減少盲目購房和勉強購房帶來的風險。
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