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在新一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控中,，抑制不合理的住房消費(fèi)需求是其中一項(xiàng)重要政策，那么不合理的住房消費(fèi)行為有哪些表現(xiàn),，為什么要樹(shù)立理性的消費(fèi)觀念，其中政府應(yīng)該發(fā)揮怎樣的作用,？針對(duì)這些問(wèn)題,，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任秦虹日前接受新華社記者專訪,。
問(wèn)：抑制不合理的住房需求，一直是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策中的主要內(nèi)容,，您認(rèn)為哪些住房需求是不合理的呢,？
答：中國(guó)人歷來(lái)有存錢(qián)、蓋房,、置業(yè)和為兒孫積攢家產(chǎn)的文化傳統(tǒng)，而房產(chǎn)就是家庭中最大的一項(xiàng)資產(chǎn),。
當(dāng)前對(duì)待住房問(wèn)題,，社會(huì)上很多年青人“無(wú)房不婚”、“一步到位”,、“低齡購(gòu)房”、“啃老購(gòu)房”等都是一些不理性和不合理的購(gòu)房觀念,。
問(wèn)：不合理的住房需求對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有什么影響,？
答：當(dāng)前我國(guó)各種住房需求疊加，正常自住需求中疊加了投資需求,，現(xiàn)時(shí)需求中疊加了未來(lái)需求,，改善需求中疊加了拆遷需求,。
每年我國(guó)城鎮(zhèn)住房竣工量7億至8億平方米的量不可謂不大,，但這些投資性、保值避險(xiǎn)性、超前性和恐慌性需求的增加對(duì)市場(chǎng)供給產(chǎn)生了很大的壓力,，也使正常的住房需求空間受到擠壓。各種需求的集中釋放,，導(dǎo)致供求關(guān)系長(zhǎng)期處于不平衡之中,，房?jī)r(jià)上漲就不可避免。
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缺乏積累和投資能力,，過(guò)早購(gòu)房存在三重風(fēng)險(xiǎn) |
問(wèn)：一些群眾認(rèn)為買房子有利于資產(chǎn)保值,，是“只賺不賠”的買賣,，您怎么看,？
答：購(gòu)房本身是一種投資行為，是一種固定資產(chǎn)投資行為,，是把家庭的貨幣資產(chǎn)轉(zhuǎn)變成房屋資產(chǎn)的行為,，是積累家庭財(cái)富的行為。如果購(gòu)房還利用了銀行貸款,，那么就是動(dòng)用了銀行杠桿來(lái)放大投資能力的行為,。
這種購(gòu)房投資存在三重風(fēng)險(xiǎn)。其一,，這種投資數(shù)額較大,，通常需要依靠銀行貸款，那么必須要連續(xù)性投資(還款),，否則前期投資就會(huì)受到損失,，所以對(duì)購(gòu)房者的收入的積累和工作的穩(wěn)定要求較高。而剛畢業(yè)參加工作的年青人,，往往是積累少,、工作不穩(wěn)定、收入變動(dòng)大的群體,，一旦失業(yè)，還款壓力陡增,，失房風(fēng)險(xiǎn)極大,。
其二，這種投資的變現(xiàn)相對(duì)股票等證券復(fù)雜程度較大,，稅費(fèi),、時(shí)間等交易成本較高，變現(xiàn)較難,，一旦因考慮不周購(gòu)房不適當(dāng),，再更換住房成本很高,，特別是在人口流動(dòng)性小的城市更是如此,。
其三,，利率上升或房?jī)r(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn),，如美國(guó)次貸危機(jī)出現(xiàn)，利率大幅快速上升,，房?jī)r(jià)出現(xiàn)大跌,，許多家庭出現(xiàn)了負(fù)資產(chǎn),，斷供失房就大量出現(xiàn),。
在很多國(guó)家，購(gòu)房年齡都在40歲左右,，而北京平均只有27歲,，這些年青人在自身尚不具備充分的積累和投資能力時(shí)，過(guò)早購(gòu)房,，其抗拒風(fēng)險(xiǎn)的能力十分脆弱,，處理不當(dāng)，將會(huì)給家庭甚至父輩帶來(lái)無(wú)窮的煩惱,。
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四項(xiàng)措施引導(dǎo)樹(shù)立理性住房消費(fèi)觀念 |
問(wèn)：如何引導(dǎo)全社會(huì)樹(shù)立理性的住房消費(fèi)觀念,？
答：首先，要有防范購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)的制度環(huán)境,，特別是銀行在發(fā)放購(gòu)房貸款時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格考察購(gòu)房家庭的收支狀況和信用記錄,。
根據(jù)防范風(fēng)險(xiǎn)的要求,，家庭購(gòu)房還貸支出應(yīng)在總收入(或總支出)中占30%以下才是合理的、安全的界限,。如果高于30%,，說(shuō)明生存壓力大，購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)高,，不具備購(gòu)房能力,。另外，不僅要看當(dāng)期的收入水平,，還應(yīng)看以往的信用情況,，如果信用記錄較差，長(zhǎng)期穩(wěn)定還款的風(fēng)險(xiǎn)就高,。
在美國(guó),，信用記錄高的家庭可獲得固定利率貸款,，而信用記錄低的家庭只能得到浮動(dòng)利率貸款，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)要高很多,。
其次,，要為年青人積累購(gòu)房能力創(chuàng)造社會(huì)環(huán)境，以法律規(guī)范租賃市場(chǎng),。人總是要有房子住的,，不買房就得租房，目前之所以年青人要買房而不愿租房,，與我國(guó)的住房租賃市場(chǎng)不發(fā)達(dá),、不規(guī)范有很大的關(guān)系。頻繁搬家,，隨時(shí)漲價(jià),，時(shí)常毀約等都對(duì)年青人帶來(lái)不少的損失和煩惱。
我國(guó)應(yīng)該借鑒國(guó)外的成功經(jīng)驗(yàn),，利用法律規(guī)范住房租賃市場(chǎng),，如可規(guī)定“合同期間不得漲房租”，“每次房租上漲幅度不得超過(guò)3%”,，“不得強(qiáng)行中止合同”等條款,，還可以規(guī)定房租的上限，再加上相應(yīng)的處罰條款,，依法保護(hù)租房者的利益,。年青人在度過(guò)購(gòu)房的積累期后再購(gòu)房,，壓力和風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)大大降低,。
第三，政府自身或鼓勵(lì)企業(yè)提供長(zhǎng)期租賃的住房,，彌補(bǔ)和引導(dǎo)住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展，切實(shí)幫助年青人度過(guò)這個(gè)購(gòu)房積累期,。
第四,，控制好房?jī)r(jià)上漲速度，形成較合理的租售比,。我國(guó)目前購(gòu)房年齡降低，與房?jī)r(jià)上漲過(guò)快不無(wú)關(guān)系,，如果收入增長(zhǎng)的速度長(zhǎng)時(shí)期持續(xù)低于房?jī)r(jià)上漲速度,，低齡化、超前性,、恐慌性購(gòu)房就很難避免,。
今年以來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策,，目標(biāo)就是抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，這有利于年青人合理安排購(gòu)房計(jì)劃,，減少盲目購(gòu)房和勉強(qiáng)購(gòu)房帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn),。
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