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獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國(guó)忠與鳳凰衛(wèi)視財(cái)經(jīng)主持人曾靜漪攜新書(shū)《謝國(guó)忠的忠告》與讀者見(jiàn)面,，就房產(chǎn)泡沫,、人民幣匯率、大學(xué)生就業(yè)等多個(gè)當(dāng)下經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)展開(kāi)精彩對(duì)話,。
《謝國(guó)忠的忠告》一書(shū)由鳳凰衛(wèi)視知名財(cái)經(jīng)主持人曾瀞漪與謝國(guó)忠的對(duì)話組成,，對(duì)中國(guó)樓市,、股市如何擠除泡沫、政府在市場(chǎng)中如何定位,、怎樣做一個(gè)理性投資者,、中國(guó)經(jīng)濟(jì)如何轉(zhuǎn)型、全球化時(shí)代中國(guó)怎樣維護(hù)自己的利益,、沖擊全球的金融風(fēng)暴給中國(guó)提供了什么教訓(xùn)等焦點(diǎn)問(wèn)題,，作出了獨(dú)到的分析，同時(shí)提出了大量極具沖擊力的政策建議,。
問(wèn)：請(qǐng)問(wèn)人民幣兌美元匯率,，屢創(chuàng)新高，未來(lái)將會(huì)怎么樣,？
謝國(guó)忠：中國(guó)的匯率市場(chǎng)累計(jì)12個(gè)月有一定的交易量的市場(chǎng),，12個(gè)月到六點(diǎn)五幾，最近一段時(shí)間差不多是這個(gè)水平,。當(dāng)然,，如果美國(guó)政府愿意跟中國(guó)政府談一個(gè)協(xié)議，漲多少,，以后就沒(méi)有壓力了。但是現(xiàn)在可能性不是很大,，美國(guó)要求中國(guó)至少漲兩成以上,，幅度非常高。中國(guó)政府不會(huì)接受這樣的要求的。我們看到人民幣像市場(chǎng)預(yù)期這樣,，這是第一,。第二，兩國(guó)之間的摩擦?xí)恢毖永m(xù)下去,。
問(wèn)：今年出臺(tái)了很多嚴(yán)格的針對(duì)房地產(chǎn)方面的政策,，您覺(jué)得最嚴(yán)厲的政策已經(jīng)出臺(tái)了嗎？我的意思是說(shuō)接下來(lái)還有更嚴(yán)厲的政策出臺(tái)嗎,？
謝國(guó)忠：最重要的是加息,。中國(guó)現(xiàn)在加息很大，遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后通脹的趨勢(shì),。中國(guó)通過(guò)一些手段來(lái)控制一些物價(jià),。國(guó)家加息是不可避免的，在政府沒(méi)有加息的情況下,，金融機(jī)構(gòu)自己在加息,。我們看到很多的產(chǎn)品利息大幅超過(guò)央行的政策。銀行中有存款的短缺,。貨幣的價(jià)格利息是不對(duì)的,。市場(chǎng)失衡的情況越來(lái)越嚴(yán)重，必須要加息,，不加息無(wú)法壓制,。
房地產(chǎn)主要的一些政策比較管用的是貨幣的增長(zhǎng)控制，今年18%,，今年GDP預(yù)測(cè)增長(zhǎng)20%,，貨幣相對(duì)收緊，而且這個(gè)趨勢(shì)不會(huì)改變,。在這種情況下,，房地產(chǎn)創(chuàng)新高可能性非常小。如果創(chuàng)新高,，貨幣供應(yīng)量要遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)GDP,，像去年。受貨幣緊縮政策影響,，創(chuàng)新高不可能,。但是二線城市有可能，盤(pán)子小,，會(huì)通過(guò)貨幣的重新分配,。房?jī)r(jià)回落要取決于預(yù)期變化。對(duì)樓市的預(yù)期還是非�,；鸨�,，我在上海有一個(gè)理財(cái)?shù)难杏憰?huì),，下面人不開(kāi)心，說(shuō)沒(méi)地了怎么會(huì)掉呢,？不能想象后果怎么樣,。在泡沫當(dāng)中人都是朝自己想發(fā)展的方向想，大多都這么想,，承認(rèn)是泡沫,，但是不能爆，爆太嚴(yán)重,，政府不會(huì)接受,。價(jià)格會(huì)掉，不好后果都有一個(gè)解釋不可能出現(xiàn),。
跟過(guò)去美國(guó)房地產(chǎn)一樣,，過(guò)去五六十年沒(méi)有一年是掉的。為什么房?jī)r(jià)從來(lái)沒(méi)有掉過(guò),？問(wèn)題是過(guò)去沒(méi)掉過(guò),，不代表將來(lái)沒(méi)。我覺(jué)得房地產(chǎn)的問(wèn)題是這么多人相信這個(gè)情況,，房地產(chǎn)不會(huì)掉,，只有等到大家的心態(tài)。房?jī)r(jià)一直不漲,，貨幣不夠,，等放棄的時(shí)候房?jī)r(jià)會(huì)大幅下降。原來(lái)持有房地產(chǎn)的回報(bào),，賺錢(qián)通過(guò)漲價(jià)賺錢(qián),。有一天突然覺(jué)得漲價(jià)不可能，收租回報(bào),，至少超過(guò)5%的回報(bào)率,。這樣房地產(chǎn)會(huì)下降。從來(lái)沒(méi)有一個(gè)房地產(chǎn)會(huì)掉一半,，為什么美國(guó)房地產(chǎn)還會(huì)掉,？掉了一半的時(shí)候，政府救,，大家覺(jué)得政府的力量擋住了,。過(guò)了一段時(shí)間政府沒(méi)救好，又可以掉一半,。各個(gè)地方都可以看到這個(gè)情況,。
曾瀞漪：我記得在這本書(shū)上大家探討股市和房市的時(shí)候，大家一旦聽(tīng)到下跌的時(shí)候不太開(kāi)心,，我跟謝國(guó)忠聊有很深的疑問(wèn),。大家對(duì)股市漲跌心態(tài)沒(méi)有前面的瘋狂了,。我記得在06,、07年股市漲很瘋,，我問(wèn)他為什么會(huì)這樣，股市跌到1800點(diǎn),，中國(guó)人受到教訓(xùn),，有痛的感覺(jué)。買(mǎi)股票緊一些,。中國(guó)在房地產(chǎn)沒(méi)有痛過(guò),，不知道痛什么時(shí)候來(lái)，知道痛的時(shí)候才知道對(duì)還是錯(cuò)的,，我們拭目以待,。下面我們請(qǐng)深圳晶報(bào)的朋友。
問(wèn)：您說(shuō)房?jī)r(jià)還有泡沫,，預(yù)測(cè)有下跌,。我之前看您的新聞?wù)f房?jī)r(jià)跌到兩個(gè)月工資買(mǎi)一平米。您覺(jué)得在深圳這個(gè)地方房?jī)r(jià)跌到什么樣的水平,。到什么樣的程度才是可以接受的,，也是可以見(jiàn)底的？
謝國(guó)忠：房地產(chǎn)搞的很難受,，房租回報(bào)率7%-8%,，掉到7%-8%。買(mǎi)房子還是租房子,，無(wú)所謂,。不像香港。香港為什么房地產(chǎn)會(huì)調(diào)那么快,。因?yàn)槔⒆约簾o(wú)法控制,。利息上去之后，房地產(chǎn)掉一半才花了一年的時(shí)間掉一半,。這一半的基礎(chǔ)上又掉了一半,，花了三年多的時(shí)間。從99年的下半年到2000年回升,，又下降,，最終底是03年5月份。03年5月份最高點(diǎn)是07年7月份,。調(diào)整很快的,。美國(guó)是06年下跌，一年掉了不到10%就快速下滑,，滑了20%,，又停下來(lái),，現(xiàn)在又下滑。房地產(chǎn)調(diào)整有可能很多年,，像日本這樣極端的例子,，調(diào)整了二十年，每年掉一點(diǎn),。美國(guó)花了4年時(shí)間掉了30%多,。中國(guó)的調(diào)整有可能也會(huì)是四年的時(shí)間。
現(xiàn)在無(wú)法調(diào),，大家都覺(jué)得一定會(huì)漲,，像中國(guó)房地產(chǎn)浙江人的力量很大。不會(huì)掉的,，掉下來(lái)之后經(jīng)濟(jì)會(huì)有嚴(yán)重的后果,，從后果開(kāi)始想為什么這個(gè)東西不會(huì)出現(xiàn)。為什么,？出現(xiàn)以后后果很嚴(yán)重,，是這樣考慮問(wèn)題的。
從市場(chǎng)這邊,，手里持有很多,，不愿意賣。從開(kāi)發(fā)商這邊,，借了那么多錢(qián),，覺(jué)得現(xiàn)在不缺錢(qián)，要在等等漲價(jià)�,，F(xiàn)在一線城市的銷售是這幾年平均的一半,。跟六月份相比漲了一倍，跟平均水平相比很低的,。
房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)字不準(zhǔn),，因?yàn)槭切路浚荒暌院髢赡暌院蠼回浀�,。在上海講,，最高點(diǎn)350萬(wàn)平方米，平均2萬(wàn)平米,，今年5月份30多萬(wàn)平方米,，是高點(diǎn)的10%。現(xiàn)在回到近100萬(wàn),，也是平均的一半,。今天的水平來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商資金不是很大,，是缺錢(qián)的,。如果在境外發(fā)債,，還是缺錢(qián)的。等到有一天,，必須要回籠資金和降價(jià),，降到10%-15%，量又來(lái)了,，平穩(wěn)一點(diǎn)時(shí)間,，到了第二年有比較大的調(diào)整。為什么,？人民幣升值的預(yù)期也沒(méi)了。大家都認(rèn)為是一邊倒,，短期是自我實(shí)現(xiàn)的,，一邊倒最終都會(huì)恢復(fù)。
一邊倒的市場(chǎng)都是神話,。有人寫(xiě)中國(guó)的貨幣比美國(guó)大,，早就大。是全世界加起來(lái)的組合,。說(shuō)人民幣一定要漲,，汽車產(chǎn)能多了汽車會(huì)降，香蕉多了價(jià)格也降,，為什么人民幣漲那么多,，還要升值？中國(guó)的貶值預(yù)期從98年開(kāi)始,，房地產(chǎn)就跨了,。很多人說(shuō)房地產(chǎn)沒(méi)吃過(guò)苦，上一波老百姓沒(méi)卷入,，是開(kāi)發(fā)商和海外來(lái)的人,，買(mǎi)給國(guó)內(nèi)的親戚朋友的，這些人被卷入了,。上海的房?jī)r(jià)從97年到01年掉了2/3,。都說(shuō)上海房?jī)r(jià)高，確實(shí)高,。很多人不記得這個(gè)痛苦,，因?yàn)楫?dāng)時(shí)沒(méi)有中產(chǎn)階級(jí)，老百姓沒(méi)有房地產(chǎn)市場(chǎng)的力量,。公司很多都是有國(guó)企的,，現(xiàn)在很多公司消失了。像萬(wàn)科,，深圳一些公司,，海南一些公司還記得,。
人民幣貶值短期內(nèi)出現(xiàn)可能性是零，但是兩年以內(nèi)可能,。大家都說(shuō)不會(huì),，轉(zhuǎn)過(guò)來(lái)可以實(shí)現(xiàn)的。利息很高的時(shí)候房子一定是便宜的,，美國(guó)現(xiàn)在一定是便宜的,。但是，便宜的房子還在跌,。
問(wèn)：針對(duì)您說(shuō)的房?jī)r(jià)問(wèn)題,，現(xiàn)在中國(guó)政府各地出現(xiàn)了限購(gòu)令，不知道怎么看待,？是一種行政的手段干預(yù)市場(chǎng),。老百姓買(mǎi)房是個(gè)人，是非市場(chǎng)的手段來(lái)做,。您剛才提到了人民幣升值的問(wèn)題,，至少國(guó)內(nèi)媒體報(bào)道的是美國(guó)強(qiáng)硬要求升值。您說(shuō)未來(lái)會(huì)出現(xiàn)貶值的預(yù)期,，為什么現(xiàn)在升值未來(lái)要求貶值呢,？如果貶值美國(guó)態(tài)度怎么樣？
謝國(guó)忠：首先,，房地產(chǎn)沒(méi)有完全市場(chǎng)化,，土地在政府手里，開(kāi)發(fā)商的毛利率是20%-30%,，等于只有一個(gè)開(kāi)發(fā)商,，是中國(guó)政府，不可能完全是市場(chǎng),。這種情況下,，行政手段也是可以理解的。最重要的是最好市場(chǎng)化,，市場(chǎng)化要大多數(shù)人買(mǎi)得起,。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的核心是60%的人買(mǎi)得起。中國(guó)第一次出現(xiàn)了白領(lǐng)靠自己的努力買(mǎi)不起房子,。把所有人的努力貶掉,。這完全是政府的行為。
第二個(gè)問(wèn)題,，美國(guó)有沒(méi)有陰謀,，今天逼你升值，明天逼你貶值，外國(guó)人沒(méi)有那么復(fù)雜,，沒(méi)有三國(guó)演義這本書(shū),。不像中國(guó)的領(lǐng)導(dǎo)十年換一次，換下來(lái)人還是原來(lái)在里面的,。美國(guó)是過(guò)兩年就選掉了,。要升值的時(shí)候是因?yàn)榧绷耍蜆I(yè)不足,。過(guò)兩年通脹起來(lái)的時(shí)候,，老百姓覺(jué)得通脹來(lái)了，就加息了,，加息的時(shí)候就回流,，就出現(xiàn)了貶值的壓力。朝前看是貨幣政策過(guò)于寬松,，循環(huán),。
問(wèn)：您對(duì)于現(xiàn)在想購(gòu)房者的忠告還是鼓勵(lì)他們觀望？我是做閱讀方面的,，像財(cái)經(jīng)這一類，面對(duì)普遍讀者來(lái)說(shuō),，他們感受里沒(méi)有那么強(qiáng),。剛翻了一下書(shū)，是曾女士和您一些對(duì)話的整理,，既然節(jié)目已經(jīng)出了,，書(shū)跟節(jié)目有什么不同？設(shè)計(jì)的書(shū),，房?jī)r(jià)和通貨膨脹話題會(huì)很暢銷,。但是過(guò)一兩年是不是已經(jīng)過(guò)時(shí)，這本書(shū)是不是快餐的產(chǎn)物,？
謝國(guó)忠：我覺(jué)得今天是可以租房,，不是買(mǎi)房。租房是2%-3%,，房子的貶值也是這個(gè),，沒(méi)有投資的價(jià)值，等于是免費(fèi)的,。相對(duì)來(lái)說(shuō),，租房現(xiàn)在是比較核算的。一般來(lái)說(shuō),，買(mǎi)房房租回報(bào)率5%以上才合適,。2%買(mǎi)房子，是因?yàn)槟阏J(rèn)為房子會(huì)漲,，我個(gè)人認(rèn)為現(xiàn)在房?jī)r(jià)不會(huì)漲,。小的二線城市可能會(huì),，大的城市中，在貨幣政策收緊的情況下,，貨幣供應(yīng)量上升速度下降的情況下,，再要?jiǎng)?chuàng)新高可能性小。
曾瀞漪：這本書(shū)雖然是過(guò)去幾年我們之間對(duì)話的集結(jié),。我跟謝國(guó)忠聊當(dāng)中,，可以了解這幾年中國(guó)發(fā)展哪個(gè)時(shí)代什么問(wèn)題。時(shí)間過(guò)的很快,，變化很大,，整理時(shí)發(fā)現(xiàn)很多都忘記了。我相信大家已經(jīng)忘記當(dāng)時(shí)股市瘋狂導(dǎo)致出現(xiàn)沮喪的情況,。我整理這本書(shū)的時(shí)候,，驚訝的發(fā)現(xiàn)談到這么多跟股市有關(guān)的。這樣的過(guò)程中間很多人沒(méi)有吸取教訓(xùn),。房地產(chǎn)市場(chǎng)再次出現(xiàn),。一個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)家，當(dāng)人們?cè)诳吹椒治龊皖A(yù)測(cè)的時(shí)候,，只是關(guān)心謝國(guó)忠是不是談了浙江的土地,，或者說(shuō)股市應(yīng)該在2500點(diǎn)以上，只是在意數(shù)字,，沒(méi)有清楚的記得在訪談過(guò)程中為什么沒(méi)有出現(xiàn)這個(gè)問(wèn)題,，思緒、邏輯是什么,？可以了解一個(gè)事情分析的背后不是數(shù)字,，是邏輯和思考方式。對(duì)于很多年輕朋友來(lái)說(shuō),，又或者是目前接收到的反饋,，一些投資者來(lái)看，很多人看到半夜都不睡覺(jué),。會(huì)關(guān)注中國(guó)最有良心的經(jīng)濟(jì)學(xué)家怎么思索經(jīng)濟(jì)未來(lái)的問(wèn)題,。
問(wèn)：謝老師在財(cái)經(jīng)專欄以財(cái)經(jīng)專家出現(xiàn)。出了書(shū)是面對(duì)更多的讀者,，以前讀者有自己的獨(dú)立判斷,，現(xiàn)在一出來(lái)《謝國(guó)忠的忠告》，下面是事關(guān)每個(gè)人的前途,，很誘人,。萬(wàn)一您的判斷是錯(cuò)的，對(duì)大家的影響很多。出這本書(shū)是處于什么目的,？我看到稿酬是捐給慈善,。您的判斷如果錯(cuò)誤可能會(huì)導(dǎo)致出現(xiàn)一些后果。
謝國(guó)忠：我是不喜歡出書(shū)的,，中國(guó)的書(shū)特別多我覺(jué)得沒(méi)有什么價(jià)值,，不喜歡出書(shū)。后來(lái)想想也沒(méi)什么壞事,。很多朋友說(shuō),，很多文章放在一起看看挺好的。這和過(guò)去一樣,，是過(guò)去的訪談書(shū)面記錄,。我覺(jué)得出出來(lái)挺好的，有新的人看這些東西,。至于會(huì)不會(huì)誤導(dǎo),。07年的時(shí)候我說(shuō)中國(guó)股市進(jìn)入泡沫可能會(huì)漲一倍，事后崩盤(pán),，要玩要知道是泡沫,。一般的老百姓說(shuō)到底是漲還是跌，被誤解的可能性會(huì)多,。這本書(shū)中反復(fù)強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn),，08年我就跳出來(lái)說(shuō)不應(yīng)該買(mǎi)，現(xiàn)在才有把握了,。07年說(shuō)股市要掉，8月份說(shuō)11月份會(huì)掉,，對(duì)一個(gè)泡沫的判斷,，泡沫是動(dòng)物性，要全放出來(lái)才倒過(guò)來(lái),。原來(lái)我也以為房地產(chǎn)會(huì)再漲一波,，讓動(dòng)物性放出來(lái)。政府覺(jué)得再玩下去會(huì)玩出事,，政府覺(jué)得不能玩了,。這是政治和宏觀的環(huán)境和人的心態(tài)，三者結(jié)合起來(lái)出現(xiàn)了這樣的情況,。這個(gè)想法也不會(huì)出大事,。對(duì)投資者反復(fù)強(qiáng)調(diào)，自己不懂的不要買(mǎi),。不要買(mǎi)東西按照別人的推薦,，至少看看周邊人是不是都買(mǎi)了，別人都買(mǎi)了，就別買(mǎi),。記住這個(gè)原則,，至少不會(huì)虧錢(qián)，還有賺錢(qián)的機(jī)會(huì),。
曾瀞漪：這本書(shū)不止是關(guān)注的房?jī)r(jià)還是炒的股價(jià),。還有中國(guó)對(duì)外發(fā)展的戰(zhàn)略，包括原材料價(jià)值,。我記得很深刻的要（BT和力和力拓）合并的時(shí)候,，謝國(guó)忠知道這個(gè)消息馬上打電話如果說(shuō)將來(lái)合并的話，對(duì)中國(guó)的鐵礦影響非常大,。當(dāng)時(shí)馬上提醒中國(guó)政府,，當(dāng)時(shí)中國(guó)主權(quán)基金剛剛成立，無(wú)論用多少錢(qián)都要中斷,。關(guān)注中國(guó)和中國(guó)對(duì)外的發(fā)展,，這本書(shū)值得大家讀一讀。
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