國(guó)務(wù)院副總理李克強(qiáng)八天內(nèi)兩提抑制房地產(chǎn)投機(jī)炒作行為，房地產(chǎn)調(diào)控政策信號(hào)如何解讀,？《今日觀察》正在評(píng)論,。
主持人（史小諾）：這里是正在播出的《今日觀察》，歡迎各位的收看,。本月13號(hào)和21號(hào),，國(guó)務(wù)院副總理李克強(qiáng)分別在北京和江蘇常州，兩次強(qiáng)調(diào)要加快保障性住房重大民生工程建設(shè),，繼續(xù)落實(shí)好房地產(chǎn)調(diào)控政策措施,，堅(jiān)決抑制投機(jī)炒作的行為。在房地產(chǎn)進(jìn)入深度博弈的當(dāng)下,，李克強(qiáng)副總理的短短八天之內(nèi)連續(xù)兩次表態(tài),，透露出了怎樣的新的信號(hào)？房地產(chǎn)調(diào)控還有多長(zhǎng)的路要走,？今天我們將會(huì)就此展開評(píng)論,。
今天我們的評(píng)論員是霍德明先生和張鴻。
首先我們一起來了解一下新聞背景,。
21日,，中共中央政治局常委，國(guó)務(wù)院副總理李克強(qiáng),，在加快保障性安居工程建設(shè)工作座談會(huì)上強(qiáng)調(diào),，實(shí)施保障性安居工程要從各地實(shí)際出發(fā)，突出重點(diǎn),，分類指導(dǎo),，實(shí)施保障性安居工程，地方政府是責(zé)任主體,，把這項(xiàng)工程建設(shè)好,，各項(xiàng)政策要跟上。李克強(qiáng)要求各地要繼續(xù)落實(shí)好國(guó)務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的政策措施,，切實(shí)增加住房有效供應(yīng),，堅(jiān)決抑制投機(jī)炒作行為，鞏固調(diào)控成果,，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期穩(wěn)定健康發(fā)展,。
8月13日，李克強(qiáng)在北京市考察廉租住房,，公共租賃住房等建設(shè)時(shí)強(qiáng)調(diào),，要加快保障性安居工程建設(shè)步伐,，改善中低收入群眾基本住房條件，繼續(xù)貫徹國(guó)務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的一系列政策措施,，堅(jiān)決抑制投機(jī)炒作等不合理需求,。
在八天時(shí)間里，李克強(qiáng)兩次強(qiáng)調(diào)抑制房地產(chǎn)投機(jī),，備受各界關(guān)注,。住房關(guān)系民生，保障性住房建設(shè),，更是與低收入群體密切相關(guān),，目前，各地紛紛采取措施加快保障性安居工程建設(shè),。
今年,，北京保障性住房開發(fā)投資達(dá)到214億元，供應(yīng)土地1123公頃,，新開工11.6萬套,，竣工2.3萬套，中低價(jià)位中小套房的土地供應(yīng)達(dá)到1202公頃,，占住宅土地供應(yīng)總量的83%,。
上海，市級(jí)財(cái)政專項(xiàng)安排補(bǔ)助資金14億元,，支持各區(qū)縣籌措廉租住房房源,，新選址23幅、建設(shè)用地面積達(dá)到105平方公里的土地,，實(shí)施土地儲(chǔ)備,，用于以保障性住房為主的大型居住社區(qū)建設(shè)。
天津,，今年保障性住房建設(shè)和棚戶區(qū)改造計(jì)劃投資總額332億元,，已完成投資201億元，完成率達(dá)到60.5%,，有媒體指出，加快保障性安居工程建設(shè)工作座談會(huì),，不僅在于對(duì)年初定下的在全國(guó)建設(shè)580萬套保障性住房目標(biāo)的檢查落實(shí),，和對(duì)下一步工作的安排，更在于它傳達(dá)出繼續(xù)推進(jìn)房地產(chǎn)調(diào)控的政策信號(hào),。
主持人：那么很多人認(rèn)為李克強(qiáng)副總理的這兩次講話,，可以說是給一直以來觀望情緒比較濃厚的房地產(chǎn)市場(chǎng)給了一個(gè)調(diào)子，那我想請(qǐng)問兩位評(píng)論員,，你們是怎樣來解讀或者是看待李克強(qiáng)副總理兩次講話的,？霍教授,。
霍德明（財(cái)經(jīng)頻道評(píng)論員）：我覺得至少給了我們兩個(gè)信號(hào)。第一個(gè)是強(qiáng)調(diào)保障性安居工程,，也就是說對(duì)于一般的中下階層,，為什么呢，因?yàn)樗ㄔO(shè)保障性住房有580萬套,，相當(dāng)大的一個(gè)數(shù)字,。
主持人：對(duì)。
霍德明：不過第二個(gè),，他是堅(jiān)決抑制投機(jī)炒作的行為,，我覺得這句話是說給房地產(chǎn)開發(fā)商聽的，如果說是不能夠堅(jiān)持下去的話,，那么對(duì)于炒作這一塊,，將會(huì)有更多，更嚴(yán)厲的措施進(jìn)去,。所以我覺得兩種信號(hào)在八天里面,，一直連續(xù)釋放出來，可以說對(duì)于下半年的房地產(chǎn)的這個(gè)走勢(shì),，應(yīng)該算是定了個(gè)調(diào)了,。
張鴻（財(cái)經(jīng)頻道評(píng)論員）：你看他其實(shí)兩次談話的場(chǎng)合都和保障性住房有關(guān)，一次是考察,，一次是座談會(huì),，但是其實(shí)說的呢，都是這個(gè)房地產(chǎn)調(diào)控的基本上這個(gè)核心問題,，就不光是保障性住房,，比如說抑制投機(jī)炒作這是我們“國(guó)十條”里面非常明確的。還有一個(gè)就是增加住房的有效供給,。就是一個(gè)是抑制不當(dāng)需求,，一個(gè)是增加供給。然后還提到說要“鞏固調(diào)控成果”,，其實(shí)說白了就是不松動(dòng),，調(diào)控不松動(dòng)。
主持人：要繼續(xù)下去,。
張鴻：對(duì),，也從另一個(gè)側(cè)面告訴我們，調(diào)控已經(jīng)有一些成果在了,，所以要堅(jiān)持下去,。還有一個(gè)就是他特別提到了，要地方政府在保障性住房上要負(fù)責(zé),，這個(gè)其實(shí)和“國(guó)十條”也是一脈相承的,，“國(guó)十條”第一條就說,，“要建立問責(zé)制，省級(jí)政府要對(duì)房?jī)r(jià)負(fù)責(zé)”,，不光是保障性住房,，就是房?jī)r(jià)如果非合理性的這個(gè)上漲的話，也是要負(fù)責(zé),。所以綜合這兩次講話,，其實(shí)說的都是一個(gè)事情，就是要繼續(xù)調(diào)控,。
主持人：這也是表達(dá)了中央政府的一個(gè)決心和這個(gè)路子還會(huì)繼續(xù)走下去,。相關(guān)話題我們?cè)賮砜匆幌挛覀兙W(wǎng)友的評(píng)論，這位朋友叫“游戲人生”,，我們對(duì)他進(jìn)行一個(gè)視頻連線,，您好！
網(wǎng)友：您好,！主持人,。
主持人：能給我們做一個(gè)自我介紹，你是哪里的人�,�,？
網(wǎng)友：我是浙江麗水人。
主持人：那我想問一下,，你們平時(shí)談?wù)摲績(jī)r(jià)多嗎,，你認(rèn)為你們那里的房子，房?jī)r(jià)現(xiàn)在怎么樣,？
網(wǎng)友：平時(shí)的話,，因?yàn)檎锰幱谖覀儸F(xiàn)在這個(gè)年齡的話，我們可能議論最多的就是房子的問題了,，那么在我們這座城市,，在國(guó)家出臺(tái)政策以前房?jī)r(jià)是非常高的，不過自從今年這些相關(guān)政策出臺(tái)之后,，目前房?jī)r(jià)也是趨于穩(wěn)定了,。
主持人：那今年下半年有買這個(gè)房子的意愿嗎，和期待嗎,？
網(wǎng)友：我覺得還是要再觀望一下比較好,，因?yàn)槲矣X得政策方面國(guó)家已經(jīng)出臺(tái)了很多，但是可能這個(gè)就是,，要有一個(gè)過程,，我想看一下它的底線是哪里,。
主持人：那我想請(qǐng)問一下,，因?yàn)槲铱茨愫苣贻p啊,，你參加工作幾年了？
網(wǎng)友：有四年了,。
主持人：那你覺得你目前的這個(gè)工作狀態(tài)和經(jīng)濟(jì)狀況,，你覺得你買房子是不是還是有些困難？
網(wǎng)友：我曾經(jīng)粗略的算過一筆帳,，就是我和我的愛人兩個(gè)人,，如果說不吃不喝的話，大概用八年的時(shí)間可以買一套大概40幾萬的二手房,，就是說全額付款,，那么如果說是中間再考慮到其他的問題，我覺得這個(gè)買房壓力還是蠻大的,，你包括像孩子啊,，還有一些社會(huì)上的，包括房?jī)r(jià)的變動(dòng)等等都有可能會(huì)影響到這些,。
主持人：好的,，謝謝，謝謝你的參與,。
接下來我們?cè)賮砜匆粋�(gè)網(wǎng)絡(luò)的相關(guān)調(diào)查,，這個(gè)題目是“您目前的購(gòu)房計(jì)劃是？”現(xiàn)在計(jì)劃買房目前正處于觀望當(dāng)中的是39.8%,，大概是四成左右的朋友,，已經(jīng)購(gòu)房的是21.7%，沒有考慮過買房是14.5%,，考慮廉租住房或者是公共租賃住房12%,，考慮一直租房下去，租房更加便宜是7.20%,，看來我們的網(wǎng)友對(duì)這個(gè)購(gòu)房的計(jì)劃是各有各的不同,。
其實(shí)對(duì)于未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)，是仁者見仁,，智者見智,，而且一直以來大家也是有著不同的判斷。那么當(dāng)下中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)到底是一個(gè)怎樣的狀況,？我們通過一個(gè)短片一起來了解一下,。
房地產(chǎn)觀望氣氛濃厚，房?jī)r(jià)走勢(shì)將會(huì)如何,？這是當(dāng)下關(guān)心樓市的人們最為關(guān)注的,。
價(jià)格方面，7月份,，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲10.3%，漲幅比6月份縮小1.1個(gè)百分點(diǎn),，但環(huán)比持平,，其中，新建住宅與上月持平,，二手住宅下降0.1%,，買賣雙方在價(jià)格上依然互不相讓，記者日前在北京部分新開樓盤進(jìn)行調(diào)查,。
記者：價(jià)格有降嗎,？
房地產(chǎn)銷售人員：沒有，都是在升的,，逐步在升的,。
記者：現(xiàn)在不是在調(diào)控嗎？
房地產(chǎn)銷售人員：調(diào)控也沒有降,，只是沒有再漲了,。
中國(guó)經(jīng)濟(jì)景氣監(jiān)測(cè)中心報(bào)告顯示，二季度,，我國(guó)城市消費(fèi)者預(yù)期房?jī)r(jià)下降的比重明顯增加,，一線城市,，消費(fèi)者預(yù)期房?jī)r(jià)上漲的比重為36%，比一季度減少24個(gè)百分點(diǎn),，預(yù)期房?jī)r(jià)下降的比重為41%,，比一季度增加18個(gè)百分點(diǎn)。二線城市消費(fèi)者二季度預(yù)期房?jī)r(jià)下降的比重為30%,，比一季度增加15個(gè)百分點(diǎn),。
低迷樓市如何激活？日前媒體紛紛報(bào)道,，北京華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)勸開發(fā)商認(rèn)清形勢(shì),，以降價(jià)換取銷售，并調(diào)侃說,，“開發(fā)商還是從了吧,，有什么可博的�,！比f科董事長(zhǎng)王石則認(rèn)為,，“目前觀望的低谷已經(jīng)過去,，一線城市房?jī)r(jià)下調(diào)的空間在10%—15%左右�,！迸c此同時(shí)他認(rèn)為,，樓市的剛性需求購(gòu)買力還是非常強(qiáng)。
當(dāng)下樓市成交量持續(xù)在低谷徘徊,，1—7月，全國(guó)商品房銷售面積4.58億平方米,，比去年同期增長(zhǎng)9.7%,，增幅比上半年回落了5.7個(gè)百分點(diǎn)，與成交低迷相伴隨的是,，不少城市土地購(gòu)置面積和完成土地的開發(fā)面積仍在同比下降,，房地產(chǎn)下半年開發(fā)投資或?qū)⒊霈F(xiàn)明顯回落，在此情況下,，建議暫緩出臺(tái)新的緊縮性房地產(chǎn)調(diào)控政策的聲音時(shí)有耳聞,。
業(yè)內(nèi)人士指出，鑒于樓市目前仍將處于嚴(yán)格的調(diào)控政策之下,，預(yù)計(jì)各地成交量的復(fù)蘇過程將會(huì)較為緩慢,，歷次調(diào)控的經(jīng)驗(yàn)表明，在市場(chǎng)僵持之際,，率先降價(jià)促銷的房企多能占得市場(chǎng)先機(jī),，這不僅利于自身資金鏈的良性運(yùn)作，也能在市場(chǎng)調(diào)控之際把握主動(dòng),。
主持人：那么剛才從短片當(dāng)中我們也是看到不同的房地產(chǎn)商他們有著不同的聲音,，那么張鴻你對(duì)我們現(xiàn)在很多地產(chǎn)商他們新的這個(gè)表態(tài)，有著怎樣的說法和看法,？
張鴻：其實(shí)很多知名開發(fā)商不光是這幾個(gè)了,，都紛紛在這個(gè)敏感的時(shí)期出來表態(tài)，但是我覺得他們好像,，最近一段時(shí)間口徑出奇的一致,，就覺得未來可能要下跌，而且是不得不下跌,，任志強(qiáng)說“我們從了吧”,，聽上去特別像調(diào)侃，但是我相信作為一個(gè)開發(fā)商從他的角度來說,，他是真的是盼望著那些開發(fā)商能夠聽他的這個(gè)苦言相勸,，因?yàn)樗�有原因，我們沒有表現(xiàn)出來,，就是他,，他的原因是，他說如果你不從的話，如果我們開發(fā)商不降價(jià)的話,，那很可能引發(fā)新一輪的這個(gè)更加嚴(yán)厲的政策,，何苦呢，那你不如降降價(jià)吧,。我想他們有這樣的一個(gè)基本上共同的一個(gè)判斷,，背后一定有非常理性的一個(gè)分析過程。
主持人：對(duì),。
張鴻：比如說我可以舉一個(gè)簡(jiǎn)單的例子,，就是房地產(chǎn)商的這個(gè)資金鏈，那《上海證券報(bào)》引用了一個(gè)評(píng)論,，分析就是說半年報(bào)看起來80多家的房企,，然后他們的資金鏈到底是怎么情況？說凈現(xiàn)金流今年上半年,，合計(jì)是負(fù)的732億,，去年上半年凈現(xiàn)金流是328億。
主持人：相差這么大,。
張鴻：里外里是1000個(gè)億的這個(gè)差距,。
主持人：對(duì)。
張鴻：就是缺錢嘛,，缺錢怎么,，然后呢，這個(gè)融資難度也大,，比如說他想增發(fā)個(gè)新股啊,，這個(gè)現(xiàn)在對(duì)他壓力也大，然后銀監(jiān)會(huì)現(xiàn)在也說,，說你如果有囤地現(xiàn)象的話我們就不給你貸款了,，對(duì)吧，這也是“國(guó)十條”里邊的要求,。再加上去年的房地產(chǎn)的這個(gè)良好的一個(gè)勢(shì)頭,，很多公司都拿到地了，然后那些地呢,，將在,，很可能在今年9、10月份就變成房子,，所以潘石屹說,，你說房子增加了，然后錢又少了,，那房?jī)r(jià)未來還會(huì)怎樣呢,，房?jī)r(jià)未來可能就是要下跌,。
主持人：他說是有10%—15%的這樣的一個(gè)空間？
張鴻：對(duì),，王石說可能有10—15%的,，當(dāng)然對(duì)普通老百姓來說可能還不解渴啊，我不相信說現(xiàn)在的這一輪繼續(xù)調(diào)控的話,，會(huì)有像2008年,，2009年初的那個(gè)調(diào)控，會(huì)有一些大的地產(chǎn)商可能資金鏈“嘭”一下就斷了,，然后就垮掉了,，不大可能，因?yàn)榇蟮牡禺a(chǎn)商經(jīng)過去年的整個(gè)信貸的增加……
主持人：他可能資金積累了,？
張鴻：對(duì)，他們活得,，能活得挺好的,，但是不排除有很小的開發(fā)商，他咬牙挺,，但是他挺不住了,，“啪”一下資金鏈斷了，那他可能就會(huì)成為第一棵稻草,，多米諾效應(yīng),，然后就可能就引發(fā)整個(gè)房地產(chǎn)的這個(gè)下降。所以就是說下半年的整個(gè)的一個(gè)銷售任務(wù)對(duì)開發(fā)商來說也是特別大,，所以他們現(xiàn)在的判斷就是,，可能第一，在政策上我們不得不降價(jià),，第二,，從我們自己的這個(gè)銷售來講可能也得主動(dòng)降價(jià)。
霍德明：我覺得對(duì)于下半年房?jī)r(jià)到底會(huì)不會(huì)真的降價(jià),，這目前來看還是一個(gè)焦灼的狀態(tài),，就像是足球，那球還在中場(chǎng)踢呢,，為什么呢,？我看到的數(shù)據(jù)是，這個(gè)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的7月份全國(guó)70大中城市里面,，它的房?jī)r(jià)環(huán)比,，跟6月份比是持平的，不過同一個(gè)時(shí)間也是發(fā)改委公布的7月份36個(gè)城市里面,，它和前一個(gè)月,，跟6月份比的話,，它還上漲了1.61%，當(dāng)然這是年增率,，所以我覺得增幅不高,，也就是說我們還沒有真的看到有關(guān)于房?jī)r(jià)在真正持續(xù)下跌的這個(gè)現(xiàn)象，所以我說它是個(gè)深度博弈啊,，博弈大概是在政府一方面,，還有另外一方面就是開發(fā)商了，當(dāng)然了這個(gè)博弈的結(jié)果張鴻剛剛講了,，如果看財(cái)務(wù),，尤其在資金流上面，它是不是能撐得下去,，但是我得提醒我們的國(guó)土部在8月22號(hào),，又公布了一個(gè)新的所謂“2815宗閑置土地”的事，我想大家都已經(jīng)注意到了,，而且對(duì)于這個(gè)土地他已經(jīng)約談了很多地方的所謂的負(fù)責(zé)人了,，要看什么，看10月份,，你這邊要給我做一個(gè)結(jié)果出來了,。當(dāng)這么一個(gè)問責(zé)的精神，如果問責(zé)的實(shí)事能夠真的落實(shí)的話,，那這個(gè)閑置土地一旦釋出來,，一旦開始要建房子的話，那么對(duì)于全國(guó)的房?jī)r(jià),，我想應(yīng)該還是有一個(gè)比較……
主持人：好的抑制作用,。
霍德明：好的抑制作用的。
主持人：就像兩位所說的,，現(xiàn)在目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是在一個(gè)深度博弈和這個(gè)焦灼的狀態(tài)之下,，那么房地產(chǎn)調(diào)控確實(shí)是需要持之以恒，在接下來調(diào)控的過程當(dāng)中,，我們的著力點(diǎn)主要應(yīng)該放在哪些方面,？稍候繼續(xù)我們的評(píng)論。
低迷樓市,，房?jī)r(jià)松動(dòng)跡象是否將會(huì)蔓延,？地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖，政策落實(shí)如何穩(wěn)步推進(jìn),？《今日觀察》正在評(píng)論,。
主持人：好，歡迎回到我們的節(jié)目,，接下來繼續(xù)我們的房地產(chǎn)調(diào)控話題,，我們一起來看兩幅漫畫,。這幅漫畫叫做這個(gè)城市調(diào)控。
霍德明：這個(gè)有意思,，漫畫你看,。
主持人：對(duì)。
霍德明：他想要把這個(gè)房?jī)r(jià)用幾個(gè)繩子……
主持人：牽住,。
霍德明：把它牽住,，把它釘錨，釘下去,，其實(shí)這里面就叫你不要炒作,，如果你真的房?jī)r(jià)要沖上天去的話，我看天羅地網(wǎng),，搞個(gè)大鎖把它整個(gè)套上去,，那個(gè)時(shí)候我想是所謂我們最不愿意看到的事情。
主持人：這個(gè)看來我們就是政府還是有這樣一個(gè)信心和決心的,。再來看下一幅,，“別怕，這點(diǎn)風(fēng)不算大”,，這應(yīng)該是咱們地產(chǎn)商的一種聲音,。
張鴻：對(duì),，這是房地產(chǎn)大佬說的話,，但是你注意他旁邊還有小的這個(gè)地產(chǎn)商，我不相信開發(fā)商是鐵板一塊,，肯定有一些小的開發(fā)商在持續(xù)的調(diào)控下面,，肯定他會(huì)撐不住的。
主持人：熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)偏高也是業(yè)內(nèi)和我們老百姓一直以來非常關(guān)注的一個(gè)焦點(diǎn)話題,，而且從財(cái)經(jīng)頻道的很多節(jié)目當(dāng)中,，我們其實(shí)經(jīng)常可以看到,，國(guó)外的樓市到底怎么樣,？他們的調(diào)控政策是怎樣把控的？接下來我們通過一個(gè)片子,，一起來了解一下,。
說起房地產(chǎn)和房?jī)r(jià)，不妨把目光聚焦國(guó)外一些城市,。
東京附近的樓盤公寓售價(jià)很高,，如在靠近銀座的東京都港區(qū)芝浦的一處高級(jí)公寓，80平方米售價(jià)6580萬日元,，約合人民幣526萬元,。而在東京核心區(qū)以外,，房屋售價(jià)并非高得讓人不可企及，位置相當(dāng)于北京五環(huán)附近一套70平米的房子售價(jià)在200萬人民幣左右,。在東京都以外的神奈川價(jià)格則更加便宜一些,，如1988年建造的一套20平米的房子，售價(jià)在50萬人民幣左右,，如果出租每月租金相當(dāng)于人民幣3800元,。神奈川當(dāng)?shù)毓蛦T平均一個(gè)月的工資約合1.6萬元人民幣，這樣算下來,，3800元的房租不算很貴,。
再看德國(guó)，從1977年至今,，德國(guó)房?jī)r(jià)平均只上升60%,，同期人均收入上升三倍，即德國(guó)房?jī)r(jià)平均每年只上漲1%,，德國(guó)實(shí)行先存后貸合同儲(chǔ)蓄計(jì)劃,，即買樓者先存入樓價(jià)50%才獲貸款。即,，如果你決定買樓,，可以先行存款，直到存款相當(dāng)于樓價(jià)50%便可買樓,，存款是固定利率,，貸款也是固定利率，沒有變化,。另外只有42%的家庭擁有自住物業(yè),，其余58%是租樓，由于供應(yīng)充足,，樓價(jià)平均每年只升1%,。置業(yè)只作為自住，不能博資產(chǎn)升值,。
針對(duì)當(dāng)前我國(guó)樓市僵局如何打破,？媒體也在建言。新華社文章援引專家觀點(diǎn),，解決目前高房?jī)r(jià)的根本出路在達(dá)到需求和供給的某種平衡,，現(xiàn)行的住房保障政策下，廉租房針對(duì)最低收入階層,，只租不售,；經(jīng)濟(jì)適用房針對(duì)收入較高但又買不起商品房的居民，只售不租,。而公共租賃房可以實(shí)現(xiàn)廣泛覆蓋,，不屬于廉租房保障對(duì)象,，又無力購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房，商品房的“夾心層”也能覆蓋到,。
《人民日?qǐng)?bào)》文章,，在落實(shí)當(dāng)前短期樓市調(diào)控政策的同時(shí)，更加注重長(zhǎng)期制度建設(shè),，如改革和完善土地招拍掛制度,，改變單純“價(jià)高者得”的土地供應(yīng)模式；研究改革中央和地方分稅制,，改變地方財(cái)政過度依賴土地出讓收入的狀況,；探索如何將差別化信貸政策常態(tài)化；加緊研究房地產(chǎn)稅制改革,，加快編制房地產(chǎn)業(yè)“十二五”發(fā)展規(guī)劃,，建立房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。
主持人：剛才我們看到很多其他國(guó)外的一些房地產(chǎn)的一些基本狀況,，那霍教授請(qǐng)你給我們介紹一下,，國(guó)外目前他們大城市，或者是說周邊城市他們的房?jī)r(jià)情況怎么樣,？他們的調(diào)控政策是怎么樣的,？穩(wěn)定嗎？
霍德明：是,，我想大家也看到了,，像這個(gè)發(fā)達(dá)國(guó)家，比如說德國(guó),，它8000萬人口,，它的房?jī)r(jià)在去年33年里面,，每年1%的增長(zhǎng)速度,，所以這種速度是非常平穩(wěn)的，對(duì)于德國(guó)的老百姓來講,，他基本上不需要為買房子,，或者是租房子事情，反正就是個(gè)人做個(gè)選擇就是了,。
主持人：他們就更不會(huì)去炒房了,？
霍德明：當(dāng)然了，對(duì)于德國(guó),，當(dāng)然我們說它還是一個(gè)中型的國(guó)家,，跟中國(guó)的13億人比的話，美國(guó)可能還稍微是個(gè)大國(guó),，我們也注意到了,，美國(guó)它過去這段時(shí)間里面,，的確有這個(gè)房?jī)r(jià)泡沫，不過我也得說,，那是大部分在大城市里面的,，對(duì)于美國(guó)所謂二線城市啊，一線城市的房?jī)r(jià)固然漲得很快,，但是我的了解,，我的很多朋友住在二線城市里面，大概二,、三十萬美元啊,，也是有一個(gè)所謂的單獨(dú)的一個(gè)我們講都是別墅了，在這么一個(gè)很平穩(wěn)的房?jī)r(jià),，你如果在一般二線城市里面安居樂業(yè)的話,，也是不會(huì)受到房地產(chǎn)波動(dòng)的影響。
主持人：那像您的觀點(diǎn),，我覺得聽起來是不是在我們中國(guó)目前來說,，是二、三線城市的房?jī)r(jià),，如果能夠稍微穩(wěn)定一下的話,，它可能對(duì)全國(guó)的這個(gè)房地產(chǎn)的調(diào)控也是一個(gè)很好的辦法？
霍德明：當(dāng)然了,，尤其對(duì)大部分的老百姓還是住在二,、三線的城市里面了，更何況很多將來農(nóng)村的這些朋友們,，他搬到了也是在二,、三線的城市，所以那個(gè)地方的房?jī)r(jià)是相當(dāng)重要,。
主持人：那一直以來我們也是聽說了這樣一種觀點(diǎn),，就是加大住房供給也是控制房地產(chǎn)這個(gè)房?jī)r(jià)的一個(gè)很好的辦法，那么怎樣更多更好的增加這個(gè)住房的供給,？
張鴻：我想首先是保障性住房的供給,，這個(gè)是我們現(xiàn)在一直在抓的，而且我不認(rèn)為說保障性住房供給的增加是一個(gè)調(diào)控手段,，它應(yīng)該是政府的義務(wù),，應(yīng)該是一個(gè)長(zhǎng)期的一個(gè)機(jī)制，但是很多地方政府確實(shí)是保障性住房建設(shè)上面,，他沒有特別強(qiáng)的動(dòng)力,，因?yàn)檫@是要花錢的。比如說去年也就是在這個(gè)時(shí)候，全國(guó)人大有一個(gè)調(diào)研,，到8月份的時(shí)候全國(guó)的保障性住房建設(shè)才20%幾,，那現(xiàn)在又到8月份了，今年的保障性住房建設(shè)到底它的進(jìn)程是什么樣的,，我們現(xiàn)在還沒有看到,，我們相信會(huì)比去年好。但是地方政府總是說,，說我們?nèi)卞X,，所以我也看到有專家算帳說，缺口其實(shí)沒有那么大,，比如說國(guó)研中心的巴曙松,，他就說地方政府其實(shí)建保障性住房不差錢只差地，但是你算過來以后你會(huì)發(fā)現(xiàn),，這個(gè)地也是錢,。
主持人：對(duì)。
張鴻：因?yàn)榈胤秸畷?huì)要把這個(gè)地拿出去拍賣,，然后他如果建保障性住房的話,，他的收益就會(huì)減少很多。所以第一,，我們要保證地方政府有一個(gè)驅(qū)動(dòng),，我愿意去建保障性住房，起碼應(yīng)該保證自己的土地收益在10%,，這是一個(gè)硬性標(biāo)準(zhǔn),。其次，這個(gè)中央政府是不是可以在財(cái)稅體制上考慮,，如果地方政府的錢不夠的話,，那是不是也應(yīng)該有一個(gè)幫助。還有一個(gè)就是商品房的供給,，商品房的供給其實(shí)在“國(guó)十條”里邊提得非常清楚,，有專門的一條，然后還有一條就是說在它的前端,，就增加土地的供給,，比如說第五條就是“增加居住用地的有效供給”,，然后起到的是什么呢,，“抑制居住用地出讓價(jià)格非理性的上漲”，怎么才能抑制它的非理性上漲呢,，就是要改變供地的方式,，如果我們能夠讓土地市場(chǎng)上主體多一些，形成一個(gè)有效競(jìng)爭(zhēng)的土地市場(chǎng)的話，那我相信土地供應(yīng)能夠上去,，但是價(jià)格很可能下來,。
主持人：所以相關(guān)的政策我們也都有，關(guān)鍵是怎樣落實(shí)下去,。
張鴻：對(duì),。
主持人：好，相關(guān)的話題我們繼續(xù)來看一下網(wǎng)友的評(píng)論,。這位朋友叫做“樂陶然”他是這樣說的,，他說“房地產(chǎn)市場(chǎng)想要健康發(fā)展，離不開政府的調(diào)控,，保障性住房的供給增加,，會(huì)緩解一下住房難的問題，查處違法違規(guī)囤地,，會(huì)解決土地難的解決,，問題一個(gè)一個(gè)的堅(jiān)持解決，期待安居的夢(mèng)會(huì)實(shí)現(xiàn),�,！�
還有一位朋友說，“‘國(guó)十條’出臺(tái)之后,，一線城市的房?jī)r(jià)確實(shí)得到了一定的控制,，房?jī)r(jià)也是有小幅的降低，但是,，大城市的開發(fā)商紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)二線城市,，二線城市的房?jī)r(jià)在一陣徘徊之后也開始搖搖直上。希望對(duì)二線城市的調(diào)控不要忽視,�,！边@也是和我們專家的說法是比較一致的。
那就相關(guān)的話題我們一起來聽一下我們特約評(píng)論員的一些說法,。
馮科（北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)所房地產(chǎn)金融中心主任）：我覺得房?jī)r(jià)的調(diào)控還沒有達(dá)到預(yù)期的效果,，房地產(chǎn)開發(fā)商整體的資金鏈比較松動(dòng)，平均來看,，我估計(jì)房地產(chǎn)開發(fā)商能承受一年半的調(diào)控周期,。今年第四季度結(jié)束以后，房地產(chǎn)商才會(huì)感覺到一點(diǎn)點(diǎn)緊張,，所以我們要注意結(jié)構(gòu)化的調(diào)整,，我們?cè)谝种菩枨蟛荒軌蛲瑫r(shí)抑制供給。二套房貸,、三套房貸不能絲毫放松,，所以我認(rèn)為我們現(xiàn)在的政策不應(yīng)該“一刀切”,，限制購(gòu)房者約束他的購(gòu)買力的時(shí)候，應(yīng)該增加住房的有效供應(yīng),，以改變供求失衡的局面,，至少要達(dá)到一種供求的平衡，我想這是下一步調(diào)控一個(gè)重要的方面,。
尹中立（中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所金融市場(chǎng)研究室主任）：加大保障性住房實(shí)際上并不是缺錢的問題,，因?yàn)槊磕晖恋厥杖攵家詳?shù)以萬億計(jì)，去年土地出讓金實(shí)際上是1.5萬億,，拿出10%就是1000多億的資金建保障性住房足夠了,，所以，將保障性住房的落實(shí)情況列入地方政府主要領(lǐng)導(dǎo)的業(yè)績(jī)考核體系當(dāng)中,，保障性住房的建設(shè)就迎刃而解了,。
主持人：今天的節(jié)目以來我們一直在談這個(gè)房地產(chǎn)調(diào)控的政策，不要松動(dòng),，要堅(jiān)持下去,，兩位還有沒有什么更好的具體的一些建議？
張鴻：其實(shí)就是“國(guó)十條”堅(jiān)定不移地把它執(zhí)行下去,，因?yàn)椤笆畻l”要全面鋪開的話,，其實(shí)是一個(gè)特別大的一個(gè)工程，現(xiàn)在我們?cè)诙糁仆稒C(jī)上已經(jīng)做得很好了,，但是比如說供地方時(shí)的這個(gè)跟進(jìn),，比如說加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息，這是第十條,。舉一個(gè)很簡(jiǎn)單的例子,，就前階段這個(gè)國(guó)土部公布的2815宗的閑置土地，對(duì)吧,，這個(gè)信息其實(shí)如果把它全部公開的話,，比如說你這個(gè)地塊到底是哪的，然后開發(fā)商到底是哪的,，他現(xiàn)在已經(jīng)囤了多長(zhǎng)時(shí)間了,，這些信息如果全部公開的話，它其實(shí)是有助于輿論監(jiān)督,，然后有助于我們判斷地方政府,，包括管理部門他們?cè)谡{(diào)控上面的一個(gè)決心和意愿。
主持人：對(duì),，就是不光是公布這個(gè)數(shù)字,，同時(shí)還要監(jiān)督這個(gè)具體的名單，然后讓他們進(jìn)行下去,。
張鴻：對(duì),。
霍德明：我覺得兩件事情還是剛開始說的,，第一個(gè)還是安居工程方面,，以及對(duì)于民生是非常重要的,，就張鴻已經(jīng)剛才提到了，中央政府,，地方政府都有心要做好這件事情,，而在抑制房?jī)r(jià)尤其抑制投機(jī)這一塊，剛才也有網(wǎng)友提到了,，它是不是在二,、三線城市里面又會(huì)有這個(gè)房?jī)r(jià)投機(jī)啊，又還會(huì)有新的北京,、上海這種原來超漲超跌的這種現(xiàn)象出現(xiàn),，所以我既然已經(jīng)有了前面的安居工程以及抑制房?jī)r(jià)投機(jī)的這個(gè)經(jīng)驗(yàn)的話，對(duì)二,、三線城市將來,，我想這個(gè)經(jīng)驗(yàn)還是可以再持續(xù)下去的……
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