國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近日公布新數(shù)據(jù),，1.9億平方米待售房,，透露出何種信息,？房地產(chǎn)市場(chǎng)中各類(lèi)數(shù)據(jù)怎樣才能去偽存真,？《今日觀察》正在評(píng)論,。
主持人（陳偉鴻）：這里是正在播出的《今日觀察》,，歡迎各位的收看,。就在很多人都在對(duì)近期媒體上爆炒的,，幾個(gè)關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的驚人數(shù)字展開(kāi)各種各樣猜測(cè)的時(shí)候呢,。昨晚,，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局終于公布了權(quán)威的數(shù)字：1.9億平方米，這是目前中國(guó)的所有待售商品房的總量,。那么這個(gè)數(shù)字是高還是低,？我們能夠從這當(dāng)中解讀出什么樣的信息？市場(chǎng)上林林總總的房地產(chǎn)的數(shù)據(jù),，怎樣才能夠去偽存真,？讓我們不再霧里看花？今天的節(jié)目我們將就此來(lái)展開(kāi)評(píng)論,。
我們現(xiàn)場(chǎng)的兩位評(píng)論員是馬光遠(yuǎn)和張鴻,。
好了，節(jié)目一開(kāi)始我們先來(lái)看一看統(tǒng)計(jì)局最新公布的房地產(chǎn)的數(shù)據(jù),。
8月4日,，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站上的數(shù)據(jù)顯示，截至2010年6月末,，全國(guó)商品房待售面積一共為19182萬(wàn)平方米,，接近2億平方米，同比增長(zhǎng)6.4%,，其中，住宅面積為10646萬(wàn)平方米,，同比增長(zhǎng)0.2%,。如果按照每套住房100平方米來(lái)估算，1億平方米全國(guó)住宅待售面積,，意味著有100萬(wàn)套左右的商品房待售,。其中，除了2006年商品房待售面積同比有所下降外,，我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)商品房待銷(xiāo)面積一直在增長(zhǎng),。2008年商品房待售面積同比增長(zhǎng)幅度最大，達(dá)到38.3%，截至2010年6月末,，該項(xiàng)數(shù)據(jù)與2005年年末相比增加近5000萬(wàn)平方米,，值得注意的是，截至2009年年末,，全國(guó)商品房待售面積為19947萬(wàn)平方米,，與今年6月末19182萬(wàn)平方米的待售面積十分接近，并且有所減少,。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局此次數(shù)據(jù)公告中特別強(qiáng)調(diào),，商品房待售面積不等于住房空置面積，商品房待售面積是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已竣工商品房中,，尚未售出或出租的面積,，住房空置面積是指某一時(shí)點(diǎn)上，已經(jīng)售出,，但實(shí)際無(wú)人居住的住房面積,。
2010年上半年，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積3.94億平方米,，比去年同期增長(zhǎng)15.4%,，增幅比1—5月回落7.1個(gè)百分點(diǎn)，其中,，商品住宅銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)12.7%,，上半年商品房銷(xiāo)售額1.98萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)25.4%,，增幅比1—5月回落13個(gè)百分點(diǎn),，其中，商品住宅銷(xiāo)售額增長(zhǎng)20.3%,。
主持人：從剛才的梳理當(dāng)中大家看到這些年來(lái),，我們國(guó)內(nèi)的商品房的待售面積似乎是在不斷的增加當(dāng)中，我想現(xiàn)在大家最關(guān)心的就是統(tǒng)計(jì)局剛剛發(fā)布的1.9億平方米的這個(gè)待售面積啊,，在兩位看來(lái)這樣的一個(gè)數(shù)字我們可以得到什么樣的信息,？
張鴻：我得到的信息，就是今年上半年房子賣(mài)得還挺好的,，這可能和我們普通觀眾的直接感受還有愿望不太一致,，因?yàn)槟憧淳褪墙刂菇衲晟习肽辏拇鄣淖≌娣e是1.06億平米,，去年末是1.15億平米,，這樣下降了7%，待售面積其實(shí)就是庫(kù)存嘛,，庫(kù)存減少了7%,，說(shuō)明上半年賣(mài)得還挺好,。所以你看證券公司給房地產(chǎn)公司，就上市公司,，給他們關(guān)于這個(gè)信息的點(diǎn)評(píng),，基本上沒(méi)有負(fù)面的，很少,。你比如說(shuō)這個(gè)你看招商證券今天一大早就說(shuō),，說(shuō)“待售面積低于預(yù)期，本來(lái)以為賣(mài)得不好,，現(xiàn)在覺(jué)得賣(mài)得還,，起碼還算不錯(cuò)”，然后國(guó)信證券說(shuō),，“待售沒(méi)那么嚴(yán)重”,，因?yàn)檫@個(gè)比例沒(méi)那么高。然后湘財(cái)證券給的是最中性的,，就說(shuō)“這個(gè)對(duì)上市公司沒(méi)有太大的這個(gè)正面影響”,。
主持人：直接的影響？
張鴻：也沒(méi)有太大的負(fù)面影響,。那對(duì)普通老百姓的這個(gè)影響有多大呢,，我們?cè)谛吕宋⒉┥习l(fā)了調(diào)查以后呢，然后就有網(wǎng)友說(shuō),，我看到一個(gè)“泰山之巔一峰松”他就說(shuō),，他說(shuō)“這個(gè)數(shù)據(jù)沒(méi)太多意義，太概括了”,，為什么意義不是特別大呢,，就是可能大家糾結(jié)的是另外一個(gè)數(shù)據(jù)，就是空置率,，因?yàn)榭罩寐食戳撕荛L(zhǎng)時(shí)間了,。但是這一次統(tǒng)計(jì)局說(shuō)這個(gè)空置率，我們不公布,。
主持人：我們的待售面積不等于空置的面積,？
張鴻：對(duì)，我們公布的不是那個(gè)數(shù)據(jù),，但是那個(gè)數(shù)據(jù)恰恰是能夠代表我們覺(jué)得這個(gè)市場(chǎng)上投機(jī)氛圍有多重的數(shù)據(jù),，所以現(xiàn)在既然那個(gè)數(shù)據(jù)不清，那我們也就不知道它是什么了,。
主持人：似乎還是有點(diǎn)不太清晰，是吧,。
馬光遠(yuǎn)：對(duì),。
主持人：光遠(yuǎn)呢,，你從這當(dāng)中可以看到什么？
馬光遠(yuǎn)：我覺(jué)得第一個(gè)也不能說(shuō)根據(jù)這個(gè)數(shù)據(jù),，比如說(shuō)2009年底的時(shí)候是1.99,，那么現(xiàn)在變成這個(gè)1.91，好像往下降了一點(diǎn),，也不能據(jù)此判斷就說(shuō)我們的宏觀調(diào)控沒(méi)有起到作用,，因?yàn)槲覀冋齼喊私?jīng)的我們的政策發(fā)力是4月17號(hào)。所以我們現(xiàn)在一方面我們知道,，總的這個(gè)待售的面積有多少,，那么另一方面我們還得知道，4月17號(hào)以后這個(gè)面積積累了多少,，我覺(jué)得這個(gè)可能是最重要的,，那么根據(jù)這個(gè)，我們才能夠判斷宏觀調(diào)控我們起到了多大的一個(gè)作用,。那么第二點(diǎn)張鴻剛才講了,，原先的這個(gè)我們更關(guān)注的可能是一個(gè)空置率，也就是說(shuō)既包括已經(jīng)竣工的但沒(méi)有銷(xiāo)售出去,，沒(méi)有租出去的,，還包括二手房，也就是說(shuō)已經(jīng)賣(mài)出去的那些沒(méi)人住的,，這兩個(gè)加起來(lái)的可能才是最有意義的,，但是我們現(xiàn)在看到的是這么一個(gè)數(shù)字，那么從這么一個(gè)數(shù)字來(lái)看的話,，這五年里邊,，這個(gè)數(shù)字變化并不大。所以我們?nèi)绻f(shuō)按照這個(gè)來(lái)檢驗(yàn)宏觀調(diào)控的成果,，來(lái)看我們的這個(gè)整個(gè)市場(chǎng)有沒(méi)有泡沫的話,，那么這個(gè)數(shù)據(jù)顯然它的作用是非常有限的。所以我認(rèn)為這個(gè)數(shù)據(jù)那么一方面我們可以動(dòng)態(tài)的去看,，比如說(shuō)我們宏觀調(diào)控的政策發(fā)力以后那么它的數(shù)字應(yīng)該多少,。那么另一方面，我們更希望在公布這個(gè)新房沒(méi)有銷(xiāo)出去的同時(shí),，把二手房的空置率也告訴我們有多少,，加起來(lái)的數(shù)字才最有意義。
主持人：這個(gè)可能才更有一個(gè)參照的價(jià)值啊,。
馬光遠(yuǎn)：對(duì),。
主持人：那對(duì)于大家都在關(guān)注的這個(gè)數(shù)字的，我知道人民大學(xué)土地管理系的葉劍平主任,，也有他自己的分析,，馬上我們來(lái)聽(tīng)一聽(tīng)他的觀點(diǎn),。
葉劍平（中國(guó)人民大學(xué)土地管理系主任）：這個(gè)數(shù)據(jù)的計(jì)算就等于可銷(xiāo)售的商品房，供應(yīng)量有這么多,，一個(gè)信息說(shuō)明銷(xiāo)售的速度放慢了,，供應(yīng)的量相對(duì)來(lái)說(shuō)就多了，如果從政策來(lái)說(shuō)宏觀調(diào)控起了一定的作用,，大家觀望情緒在增大,；第二，主要就是說(shuō)我們的供應(yīng)能力還是比較強(qiáng)的,，從供求關(guān)系來(lái)說(shuō),，供應(yīng)量達(dá)到了一個(gè)平衡，改變了原來(lái)供不應(yīng)求的狀態(tài),。實(shí)際上就是開(kāi)發(fā)商或者銷(xiāo)售方和需求消費(fèi)者之間的一個(gè)博弈,，如果銷(xiāo)售被激發(fā)起來(lái)，消化這些就很快,，如果銷(xiāo)售還在博弈過(guò)程中,，可能這個(gè)數(shù)據(jù)還會(huì)增加。所以如果從趨勢(shì)來(lái)說(shuō),，就得看兩個(gè)月之間的博弈,，博弈的結(jié)果可能要達(dá)到一個(gè)新的平衡。
主持人：在參與我們網(wǎng)絡(luò)討論的這些網(wǎng)友當(dāng)中,，我也注意到有很多人也發(fā)表了他們對(duì)這個(gè)數(shù)字的一些分析和看法,。
來(lái)，馬上看一看我們的第一位網(wǎng)友啊,。這位叫“云落枯砂”的網(wǎng)友說(shuō),，“眼下關(guān)于樓市的數(shù)據(jù)紛繁，而此次待售面積增加的權(quán)威發(fā)布可以看出市場(chǎng)供應(yīng)量還是穩(wěn)定增長(zhǎng)的,，期待國(guó)家能夠盡快的對(duì)全國(guó)住房進(jìn)行普查,，得出更多更真實(shí)的數(shù)據(jù)，以便出臺(tái)更多更完善的適合我國(guó)國(guó)情的房產(chǎn)政策,，讓我們的房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)步發(fā)展,。”
再來(lái)看看署名叫“蜜蜂”的網(wǎng)友他的觀點(diǎn),，“雖然樓市新政已經(jīng)過(guò)百日了,，但是市場(chǎng)變化并不會(huì)這么快就達(dá)到人們想象當(dāng)中的局面，尤其是要下調(diào)價(jià)格,，1.92億平方米面積的空置商品房,，這個(gè)數(shù)字也確實(shí)很驚人，但是還是要具體情況具體分析,，不知這些空置房是否是我們所在城市的房源,，相信新政的繼續(xù)調(diào)控之下,，樓市的走勢(shì)會(huì)更加貼近人們的生活�,！�
剛才我們看到很多網(wǎng)友在分析這一數(shù)字的時(shí)候都非常關(guān)注，數(shù)字的準(zhǔn)確性,，確實(shí)呢,，一個(gè)數(shù)字的出臺(tái)往往會(huì)讓這個(gè)市場(chǎng)有更多的一些反映。不久之前我也注意到房地產(chǎn)市場(chǎng)上就有這樣的兩個(gè)數(shù)字,，引得整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)和媒體界都議論紛紛,，這是什么樣的兩個(gè)數(shù)字，我們一塊來(lái)看一看,。
房地產(chǎn)數(shù)據(jù)不斷涌現(xiàn),，但是缺乏權(quán)威說(shuō)法和充足的官方數(shù)據(jù)，媒體不時(shí)報(bào)出的一些消息,，也經(jīng)常讓人感到迷惑,。
7月底有媒體報(bào)道，國(guó)家電網(wǎng)公司在660個(gè)城市的調(diào)查顯示,，有高達(dá)6540萬(wàn)套住宅的電表連續(xù)6個(gè)月讀數(shù)為零,，按每套房三口計(jì)算，可供近2億人居住,。不過(guò),，國(guó)家電網(wǎng)公司宣傳處相關(guān)負(fù)責(zé)人很快表示，電網(wǎng)公司從未進(jìn)行過(guò)電表是否不走等方面的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)和調(diào)查,。全國(guó)目前共有3億個(gè)電表用戶(hù),，構(gòu)成非常復(fù)雜，企業(yè)用戶(hù)和農(nóng)村用戶(hù)夾雜在一起,，電表主要是機(jī)械表或插卡電表,，很難甄別城市空置房。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司“我愛(ài)我家”負(fù)責(zé)人則表示,，近10年,，全國(guó)一共才建了7000余萬(wàn)套住宅，不可能空置6000多萬(wàn)套,。
北京聯(lián)合大學(xué)應(yīng)用文理學(xué)院城市科學(xué)系課題組拿出他們的數(shù)據(jù),，對(duì)北京50多個(gè)2004年—2006年售出后入住的小區(qū)用電情況進(jìn)行抽樣調(diào)查，得出27.16%的住房空置率結(jié)果,。
此外,，8月2號(hào)《中國(guó)證券報(bào)》透露，國(guó)土資源部已經(jīng)統(tǒng)計(jì)了一份有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地閑置情況表,，涉及全國(guó)1457宗閑置土地,，詳細(xì)列出了省,、市、項(xiàng)目名稱(chēng),、閑置土地的受讓人,、合同編號(hào)、約定開(kāi)竣工時(shí)間等,。其中,，北京、廣州,、海南,、江蘇四地閑置土地?cái)?shù)量占全國(guó)的近四分之一，70%以上閑置土地性質(zhì)為住宅用地,。國(guó)土部已將統(tǒng)計(jì)表交于銀監(jiān)會(huì),，銀監(jiān)會(huì)將根據(jù)這份名單做一次全面的風(fēng)險(xiǎn)排查，其中,，80%的閑置土地可能被收回,。但須說(shuō)明的是，今天國(guó)土資源部有關(guān)人士又表示,，他們并沒(méi)有發(fā)出黑名單,。
主持人：就是剛才我們看到的這兩個(gè)數(shù)字，在市場(chǎng)上引發(fā)了軒然大波,，但是我們看到大家對(duì)這個(gè)數(shù)字是非常敏感的,，我相信二位也曾經(jīng)對(duì)這兩個(gè)數(shù)字很敏感過(guò)，那么在整個(gè)事件過(guò)程當(dāng)中你們覺(jué)得不可思議的地方在哪里,？
張鴻：其實(shí)房地產(chǎn)敏感的數(shù)字可不是光這兩個(gè),。
主持人：沒(méi)錯(cuò)。
張鴻：一直以來(lái)有很多,，基本的路子都是這樣的,，就是民間負(fù)責(zé)發(fā)布，業(yè)界負(fù)責(zé)討論,，官方負(fù)責(zé)辟謠,。
主持人：最后不了了之了。
張鴻：對(duì),，你比如說(shuō)6000多萬(wàn)套的這個(gè)房子,，我們現(xiàn)在能查到的，最早的是房地產(chǎn)評(píng)論人牛刀在他博客里面有一篇文章,，引用了說(shuō)國(guó)家電網(wǎng)的一個(gè)數(shù)據(jù),，說(shuō)查了半年電表不動(dòng)，然后這就算空置，然后一共是6000多萬(wàn)套,，媒體就開(kāi)始廣泛引用,，一算說(shuō)這能滿足2億人的住房，所以大就覺(jué)得……
主持人：因?yàn)榭雌饋?lái)似乎是一個(gè)可靠的新聞源頭,？
張鴻：對(duì),，然后緊接著電網(wǎng)出來(lái)辟謠了，說(shuō)我們沒(méi)有做過(guò)這種調(diào)查,，但是不影響業(yè)界的討論,，比如說(shuō)任志強(qiáng)啊，還有一些這個(gè)房地產(chǎn)評(píng)論人啊,，房地產(chǎn)業(yè)界的人啊，就開(kāi)始算,，說(shuō)如果6000多萬(wàn)套的話,，那就相當(dāng)于最近這10年來(lái)的房子都是閑置的，因?yàn)檫@10年來(lái)可能一共才建7000萬(wàn)套左右,，一共才40多億平米,，但是你要是6000萬(wàn)套按照70平一套算的話，可能也是40億了,。我專(zhuān)程還給牛刀打了一個(gè)電話,，牛刀說(shuō)，我說(shuō)的不是6000多萬(wàn)套,，是6000多萬(wàn)套后邊有一個(gè)括號(hào)是間,，就是很多房子是一間一間的，而且這個(gè)基數(shù)不光是新蓋的這些商品房,，還包括這個(gè)市場(chǎng)上存在著廣泛的單位分的房啊,，然后還有什么廉租房啊等等，算到一塊去了,，只要它閑置我就算,。
主持人：這幾個(gè)標(biāo)準(zhǔn)可就差遠(yuǎn)了？
張鴻：對(duì),，所以這個(gè)你就扯不清楚了,，但是我們需要真的消息的時(shí)候，這個(gè)全都是辟謠,，所以我們就很難知道具體的數(shù)字到底是多少,。
主持人：好像這就是在房地產(chǎn)市場(chǎng)的汪洋大海當(dāng)中游泳，有人拋下來(lái)一個(gè)救生圈,，不管是真的假的,，好的壞的，所有人就撲上去了。
馬光遠(yuǎn)：對(duì),，除了這個(gè)6000多萬(wàn)套的這個(gè)空置房以外,，最近一段我們講這個(gè)黑名單。
主持人：所謂的黑名單,。
馬光遠(yuǎn)：所謂的黑名單,。
主持人：1457，這是另一個(gè)數(shù)字,。
馬光遠(yuǎn)：這個(gè)數(shù)字我一看,，我當(dāng)時(shí)我看了這個(gè)之后，我沒(méi)有點(diǎn)新聞,，我沒(méi)有點(diǎn)新聞,，為什么呢？我覺(jué)得肯定會(huì)辟謠,，第一是這個(gè)數(shù)字的確太大了,，如果說(shuō)這個(gè)數(shù)字是真的話，國(guó)土資源部可能會(huì)要問(wèn)責(zé)的,，相關(guān)的國(guó)土,，地方的國(guó)土管理部門(mén)，那么如果出現(xiàn)這種大面積的土地閑置情況的話,，我覺(jué)得這個(gè)數(shù)字應(yīng)該是一個(gè)逐步的匯報(bào)給我們的,，而不是說(shuō)一下子出這么一個(gè)數(shù)字。但是,，我今天看了一下這個(gè)好像又不是一個(gè)謠言,，為什么呢？分省,、分地區(qū),、分城市，甚至每一塊土地的合同編號(hào),，土地使用權(quán)的擁有權(quán)人,，上面都非常清楚。所以這個(gè)數(shù)字我覺(jué)得我倒相信,，雖然我沒(méi)有看,，剛開(kāi)始，但是我現(xiàn)在寧可相信它是一個(gè)真的數(shù)字,，如果整個(gè)算下來(lái)的話,，我們這幾年土地閑置的情況的話，每一塊土地當(dāng)然,，這每一塊土地究竟有多大面積,，現(xiàn)在網(wǎng)上表都列出來(lái)了，事實(shí)上我覺(jué)得整體的情況，還是符合我們對(duì)整個(gè)土地市場(chǎng)閑置情況的一個(gè)基本判斷的,。所以我相信我說(shuō)這個(gè)它不是一個(gè)謠言該有多好,，但是現(xiàn)在既然辟謠了，但是,，就像張鴻剛才講的,，真的數(shù)字究竟在什么地方，沒(méi)有人告訴我們,，如果說(shuō)我們講這個(gè)空置房的6000多萬(wàn)套,，這個(gè)數(shù)字，因?yàn)樗懊姹热缯f(shuō)要統(tǒng)計(jì)電表,，半年以上不住的話,，那么這個(gè)統(tǒng)計(jì)難度如果比較大的話，那么土地閑置的難度相對(duì)小多了,。
主持人：對(duì),，一眼望去你就能知道了。
馬光遠(yuǎn)：因?yàn)閮赡曷�,，兩年你再看一下時(shí)間就可以，我相信在我們所有的統(tǒng)計(jì)數(shù)字里邊這屬于比較簡(jiǎn)單的,。
主持人：這個(gè)操作難度最小的,。
馬光遠(yuǎn)：對(duì)，也屬于一個(gè)一下子能夠告訴大家真相的,，我覺(jué)得在第一時(shí)間辟謠當(dāng)然非常重要,，那么在第一時(shí)間告訴我們真相更重要，那么既然我們今年國(guó)土資源部把清理土地閑置的情況作為自己的一個(gè)最主要的工作的話,，那么到現(xiàn)在為止,，我們最起碼半年過(guò)去了，應(yīng)該有一個(gè)統(tǒng)計(jì)數(shù)字吧,，所以我期待在辟謠的同時(shí),，告訴我們真實(shí)的數(shù)字究竟是什么，給我們一個(gè)真實(shí)的判斷,。
主持人：沒(méi)錯(cuò),，這是很多人的一個(gè)期待，因?yàn)楝F(xiàn)今中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入到一個(gè)深度博弈的階段,，下一步到底如何走,，我想不僅僅是開(kāi)發(fā)商在關(guān)注，包括民眾,，包括媒體同樣都非常關(guān)注,。那在這樣的一個(gè)氛圍當(dāng)中，也許任何一點(diǎn)的風(fēng)吹草動(dòng)可能就會(huì)引起軒然大波，究竟如何才能夠真正地去偽存真,，不再霧里看花呢,？稍候的節(jié)目繼續(xù)我們的評(píng)論。
怎樣化解真假難辯的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)迷局,？如何建立完整有效的房地產(chǎn)信息體系,？各方觀點(diǎn)解析房地產(chǎn)調(diào)控下一步走向�,！督袢沼^察》正在評(píng)論,。
主持人：歡迎各位繼續(xù)收看今天的《今日觀察》，節(jié)目當(dāng)中我們要和大家一起來(lái)觀察的是房地產(chǎn)市場(chǎng)上一些真假難辯的數(shù)字,。好了,，我們來(lái)看看網(wǎng)友通過(guò)漫畫(huà)傳遞出來(lái)的這些觀點(diǎn)，首先我們看到的這個(gè)漫畫(huà),，這個(gè)人已經(jīng)徹底被繞暈了,，因?yàn)樗闹苓呌懈鞣N各樣的數(shù)字啊，所謂的住房空置率,、房屋成交量,、閑置土地面積、景氣指數(shù)等等,，這個(gè)漫畫(huà)的標(biāo)題就一個(gè)字,，非常的精準(zhǔn)“暈”。
馬光遠(yuǎn)：對(duì),，他處在一個(gè)數(shù)字的迷局里邊,。
主持人：對(duì)。
馬光遠(yuǎn)：我覺(jué)得對(duì)于一些房地產(chǎn)的專(zhuān)業(yè)人士來(lái)看這些數(shù)字的話,，也許都看不懂,，更何況普通的民眾，所以我覺(jué)得一方面我們可能要建立一個(gè)比較數(shù)據(jù)的這么一個(gè)體系,，另一方面,，告訴我們真實(shí)的數(shù)據(jù)，不要讓我們“暈”,。
主持人：對(duì),，也不要取這么多的數(shù)值來(lái)告訴大家。再來(lái)看一看第二幅漫畫(huà),，張鴻你怎么來(lái)看這幅漫畫(huà),？
張鴻：這個(gè)其實(shí)就是說(shuō)房?jī)r(jià)跌得不夠，大家覺(jué)得不解渴,，但是其實(shí)可怕的,。
主持人：空間還挺大,？
張鴻：對(duì)，其實(shí)可怕的是那些持幣觀望然后隨時(shí)準(zhǔn)備去抄底,，這說(shuō)明什么呢,？說(shuō)明大家上漲的預(yù)期沒(méi)改，就是你哪怕是水龍頭打開(kāi)了,，然后大家進(jìn)去的錢(qián)可能更多,，所以你要想讓它下跌的話，最重要的是改變那些持幣準(zhǔn)備隨時(shí)殺進(jìn)去的那些人的預(yù)期,。
主持人：對(duì),，那就要不要讓我們?cè)偬幵趧偛殴膺h(yuǎn)所說(shuō)的“數(shù)字迷局”當(dāng)中，我覺(jué)得這個(gè)詞非常好,，我們來(lái)看看媒體對(duì)于這段時(shí)間有關(guān)于地產(chǎn)的數(shù)字迷局有著什么樣的一些評(píng)論,。
房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)數(shù)據(jù)和信息不僅關(guān)系到房地產(chǎn)調(diào)控，還涉及社會(huì)資源配置,，財(cái)富分配等問(wèn)題,，多家媒體就此發(fā)表了自己的觀點(diǎn)。
《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》的文章指出,，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)具有明顯的信息不對(duì)稱(chēng)性,，而消費(fèi)者自身又缺乏過(guò)濾虛假信息的手段和方式，一些有失客觀,，甚至是無(wú)中生有的信息往往令其形成有悖于市場(chǎng)真實(shí)情況的判斷,。
《北京青年報(bào)》的文章，從市場(chǎng)的角度進(jìn)行了分析,，打擊投機(jī)性購(gòu)房是此輪房地產(chǎn)調(diào)控的一個(gè)著力點(diǎn)。種種跡象顯示,，新一輪房地產(chǎn)調(diào)控措施已初步見(jiàn)效,，作為主要調(diào)控對(duì)象的“部分城市”商品房銷(xiāo)售，出現(xiàn)了“量跌價(jià)滯”的局面,，但房?jī)r(jià)并未在前期暴漲的基礎(chǔ)上明顯下降,，市場(chǎng)進(jìn)入深度博弈期，走勢(shì)尚難預(yù)料,。這種情況下如能掌握房屋數(shù)據(jù)及信息,，有助于人們理解國(guó)家現(xiàn)有宏觀調(diào)控政策，也能為各地細(xì)化和執(zhí)行國(guó)家政策提供有效支持,。
中國(guó)新聞網(wǎng)的文章引用經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國(guó)忠的觀點(diǎn)指出,，中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫跟其他泡沫不同之處在于，它有著前所未有的數(shù)量,，中國(guó)不存在著供給不足,。2010到2011年的時(shí)候,，可能會(huì)形成大量的投機(jī)庫(kù)存。未來(lái)中國(guó)的房地產(chǎn)調(diào)控政策應(yīng)該更具有連貫的戰(zhàn)略,，而不是對(duì)投機(jī)行為不時(shí)發(fā)起不可持續(xù)的打擊,。
主持人：在媒體的這些評(píng)論當(dāng)中，我們聽(tīng)到了一個(gè)清晰的聲音,，就是希望中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠建立起屬于自己的一個(gè)比較客觀,，比較清晰的房地產(chǎn)的信息體系，當(dāng)然我相信這是可以建立的,，但是建立的過(guò)程當(dāng)中如何去完善,？誰(shuí)來(lái)建？誰(shuí)來(lái)監(jiān)管讓它變得更加的科學(xué)和公正,？
馬光遠(yuǎn)：真實(shí),。
主持人：真實(shí)。
張鴻：一些基礎(chǔ)的數(shù)據(jù)顯然是官方有義務(wù)提供的,，因?yàn)槿绻f(shuō),，提供的信息不全面的話，它往往得出的結(jié)論是非�,？膳碌�,。我給你算一下，就是昨天統(tǒng)計(jì)局公布的這個(gè)數(shù)據(jù),，如果我們單純算這個(gè)數(shù)據(jù)的話,，你會(huì)得出一個(gè)什么樣的結(jié)論。就是現(xiàn)在上半年的住宅待售面積是1億平米左右,，統(tǒng)計(jì)局基本上算房子是每一套按照107平算的,，1億平米除以107平可以得出99萬(wàn)套，就是上半年到現(xiàn)在為止還有99萬(wàn)套房子沒(méi)有賣(mài)出去,。而去年全年的商品房的銷(xiāo)量是804萬(wàn)套,，今年上半年的商品房的銷(xiāo)量是368萬(wàn)套，什么意思呢,？就是99萬(wàn)套待售的只夠一個(gè)半月就賣(mài)光了,。所以?xún)H僅從這個(gè)數(shù)字來(lái)算的話，你會(huì)得出供不應(yīng)求了,，是吧,，那房?jī)r(jià)會(huì)怎樣呢？所以還需要其他的數(shù)字,，什么數(shù)字呢,？就是上半年新開(kāi)工的面積是多少？上半年竣工的面積是多少,？上半年已經(jīng)拿到了預(yù)售許可證,，但是沒(méi)有在竣工上備案的房子有多少,？還有一方，是需求的一方,，就是買(mǎi)房人的這個(gè)心理需求是多少,？這個(gè)很多工業(yè)里面，制造業(yè)里面有“景氣”,，就是我的心理指數(shù),，因?yàn)榧俣ㄖ挥?9萬(wàn)套可以賣(mài)，但是我的心理需求只有80萬(wàn)套,，是供大于求,。所以這些數(shù)字有的是需要我們基礎(chǔ)的官方來(lái)提供的，有的是需要各個(gè)中介來(lái)提供的,，如果這些數(shù)字沒(méi)有,，我們選擇不到的話，那就只能是誰(shuí)想讓哪個(gè)數(shù)字代表自己的利益,，誰(shuí)就選擇性的說(shuō)出那個(gè)數(shù)字,。
主持人：光遠(yuǎn)在你看來(lái)，誰(shuí)來(lái)做這樣的一個(gè)工作,，可能更能夠保證我們這個(gè)體系的一個(gè)真實(shí)性,？
馬光遠(yuǎn)：當(dāng)然我們現(xiàn)在老是講話語(yǔ)權(quán)，我覺(jué)得信息的發(fā)布權(quán)是很重要的,，所以第一個(gè)發(fā)出一個(gè)真實(shí)的信息,，對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)目前的這種壟斷狀況來(lái)看的話，非常重要,，很可惜的是我們看到,，發(fā)布這些信息的無(wú)論是機(jī)構(gòu)也好，還是媒體也好,，他們的真實(shí)性和權(quán)威性都遭到了質(zhì)疑,。整個(gè)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在信息方面的亂象，給我的感覺(jué)就好像那個(gè)諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)阿克爾洛夫,，他講的檸檬市場(chǎng),，就是舊貨市場(chǎng),，整個(gè)信息完全不對(duì)稱(chēng),，那么導(dǎo)致一些真實(shí)的信息反而被虛假信息給擠出市場(chǎng)了。那么從現(xiàn)在來(lái)看的話,，我覺(jué)得第一,，當(dāng)然官方的數(shù)據(jù)是非常重要的。
主持人：沒(méi)錯(cuò),。
馬光遠(yuǎn)：官方的數(shù)據(jù)最起碼我覺(jué)得著代表著一個(gè)總體未來(lái)政策調(diào)控的一個(gè)方向,；第二點(diǎn),，科研機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)也非常重要。但是現(xiàn)在我們來(lái)看的話,，整個(gè)市場(chǎng)上科研機(jī)構(gòu)的很多數(shù)據(jù)又來(lái)自于中介,，這個(gè)是非常搞笑的。我覺(jué)得因?yàn)橹薪�,，我們不能說(shuō)所有中介的數(shù)據(jù)都是沒(méi)有價(jià)值的,，但是畢竟，中介他在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)他是有利益的,，整個(gè)數(shù)據(jù)的發(fā)布我們現(xiàn)在看到,，那么目前整個(gè)包括中國(guó)指數(shù)研究院，包括一些中介機(jī)構(gòu)發(fā)表的一些數(shù)據(jù),，那么很多情況下有些數(shù)據(jù)真的經(jīng)不住歷史的考驗(yàn),，經(jīng)不住真實(shí)的考驗(yàn)。那在這種情況下,，我覺(jué)得就整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)要改變這么一個(gè)信息亂象的話,，最關(guān)鍵的，第一,，相關(guān)政府部門(mén)必須控制,，必須對(duì)整個(gè)信息有主導(dǎo)權(quán)；那么第二點(diǎn),，我們要更多的能夠鼓勵(lì)一些科研機(jī)構(gòu),，建立一些權(quán)威的指標(biāo)體系；第三個(gè),，中介機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)我們可以作為參照,。那么最終一個(gè)比較理想的當(dāng)然是大家都在發(fā)表數(shù)據(jù)，但是最終形成一個(gè)權(quán)威的,。
主持人：對(duì),。
馬光遠(yuǎn)：所以我倒不認(rèn)為政府可以壟斷這個(gè)信息的發(fā)布權(quán)，但最起碼在目前的情況下,，政府應(yīng)該主導(dǎo)這個(gè)信息的發(fā)布權(quán),，而不僅僅是辟謠。
主持人：我想這才是真正改變信息亂象,，讓這個(gè)市場(chǎng)不再充斥著各種各樣的數(shù)字和謠言的一個(gè)最切實(shí)可行的做法,。
再來(lái)看看網(wǎng)友有著什么樣的一些建議，這位網(wǎng)友說(shuō),，“統(tǒng)計(jì)局說(shuō)了,，我們有很多待售的房子，下面的售樓部說(shuō),，我們的房子都賣(mài)完了,，所以他想問(wèn)一問(wèn),，我們到底該信誰(shuí)呢？房?jī)r(jià)過(guò)高,，房地產(chǎn)引發(fā)的產(chǎn)能過(guò)剩是突出的問(wèn)題,，我想中國(guó)經(jīng)濟(jì)要想健康發(fā)展，調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng),，進(jìn)行經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型,，是我們必須要堅(jiān)決執(zhí)行的基本國(guó)策�,！�
接下來(lái)我們?cè)賮?lái)聽(tīng)一聽(tīng)今天的特約評(píng)論員對(duì)此有什么樣的觀點(diǎn),。
陳國(guó)強(qiáng)（北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)）：我想這個(gè)還是由這些專(zhuān)業(yè)的統(tǒng)計(jì)部門(mén)或者是跟住建部門(mén)，專(zhuān)業(yè)的管理部門(mén)提供相關(guān)的數(shù)據(jù),，可能比較可信可靠一點(diǎn),。當(dāng)然也希望這些統(tǒng)計(jì)部門(mén)也好，專(zhuān)業(yè)管理部門(mén)也好,，在發(fā)布相關(guān)數(shù)據(jù)的時(shí)候,，可能需要更慎重，更謹(jǐn)慎一些,。另外一個(gè),，我想也可能從受眾的角度，也希望在政策維穩(wěn)的前提之下,，獲得一個(gè)比較穩(wěn)定的持續(xù)的政策信號(hào),，政策如果是沒(méi)有變，是穩(wěn)定的狀態(tài),，那么不應(yīng)該釋放出一些讓人產(chǎn)生誤解的這種信號(hào),。
主持人：陳國(guó)強(qiáng)先生其實(shí)也在強(qiáng)調(diào)要由專(zhuān)業(yè)的統(tǒng)計(jì)部門(mén)來(lái)做這個(gè)數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)和發(fā)布，那么我們要從這個(gè)地產(chǎn)的長(zhǎng)遠(yuǎn)的調(diào)控的這個(gè)目標(biāo)來(lái)說(shuō),，當(dāng)下的這個(gè)當(dāng)務(wù)之急到底是什么,？首先應(yīng)該做一些什么？
張鴻：信息首先要通暢和公開(kāi),，其次呢,，目標(biāo)要明確，否則的話,，這個(gè)市場(chǎng)上信息會(huì)滿天飛的,，今天彭博社和路透社都發(fā)了一個(gè)消息，就是銀監(jiān)會(huì)要求北京,、上海,、廣州,、杭州,，所有的銀行停止發(fā)第三套房貸,，這個(gè)解決了什么問(wèn)題呢，如果是真的,，它就解決了我們前面的目標(biāo)不是特別明顯,，我們說(shuō)部分過(guò)快上漲的城市，不知道,，起碼如果有這個(gè)消息的話,，這四個(gè)是過(guò)快上漲的城市。所以如果這個(gè)消息是真的話,，我希望能夠公開(kāi)這個(gè)消息,，如果它是假的話，那就盡快辟謠,。
馬光遠(yuǎn)：我覺(jué)得這個(gè)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)大家對(duì)“空置”既然這么感興趣,。
主持人：這么敏感。
馬光遠(yuǎn)：這么敏感的話,，說(shuō)明這個(gè)數(shù)據(jù)本身還是非常有價(jià)值的,，所以我覺(jué)得不要去刻意的回避這個(gè)，現(xiàn)在我看到,，其實(shí)2006年的時(shí)候國(guó)家統(tǒng)計(jì)局就把這個(gè)“空置”作為一個(gè)統(tǒng)計(jì)指標(biāo),，但是現(xiàn)在又變成了一個(gè)“待售面積”，我覺(jué)得這有點(diǎn)刻意地去回避了,。
主持人：是,。
馬光遠(yuǎn)：我們沒(méi)有必要刻意回避，我們應(yīng)該去完善它,，既然這個(gè)指標(biāo)大家都害怕,，大家都敏感，說(shuō)明它……
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