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房?jī)r(jià)１７個(gè)月來環(huán)比首次下降,、成交量逐步走出“谷底”、房地產(chǎn)開發(fā)投資維持較快增長(zhǎng)……國家統(tǒng)計(jì)局日前公布的今年１至６月房地產(chǎn)市場(chǎng)的相關(guān)數(shù)據(jù),，直觀地說明了上半年樓市調(diào)控取得初步成效,。不過，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的曲折性超過預(yù)期,，下半年宏觀調(diào)控面臨的“兩難”問題增多,。在此形勢(shì)下，樓市調(diào)控如何“迎難而進(jìn)”,？
樓市“半年報(bào)”：調(diào)控效應(yīng)正在顯現(xiàn)
種種跡象表明，本輪調(diào)控確實(shí)點(diǎn)中了不少投機(jī)者的命門,，高溫樓市有了“退熱”跡象,。國家統(tǒng)計(jì)局的最新數(shù)據(jù)表明，調(diào)控效果初步顯現(xiàn),。
——房?jī)r(jià)快速上漲的勢(shì)頭初步得到遏制,。６月，全國７０個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格漲幅比５月縮�,。眰�(gè)百分點(diǎn),，環(huán)比下降０．１％。進(jìn)一步梳理發(fā)現(xiàn)：４月份,，７０個(gè)城市中,，只有三亞一個(gè)城市房?jī)r(jià)環(huán)比微跌，如今“下跌面”波及至２８?jìng)�(gè)城市,，北京,、上海、深圳,、廣州四個(gè)一線城市房?jī)r(jià)均告下跌,。
——成交量從低迷到漸出“谷底”。３月,，全國商品房銷售面積尚有８２０６萬平方米,；至５月，已降至６８００萬平方米。至６月,，部分觀望者入市,，全國商品房銷售面積回升至９２００萬平方米，為上半年最高位,。
——開發(fā)投資保持“高位不落”,。盡管遭遇嚴(yán)厲的調(diào)控政策，４－６月全國房屋新開工面積仍達(dá)到４.８２億平方米,，開發(fā)投資達(dá)到１３１５３億元,，總額大大超過前３個(gè)月。業(yè)內(nèi)關(guān)于“房地產(chǎn)投資將大幅跌落”的擔(dān)心,，并未成為現(xiàn)實(shí),。
——開發(fā)貸和個(gè)貸明顯收緊。上半年,，房地產(chǎn)企業(yè)國內(nèi)貸款同比增幅回落,，從年初的４６．１％回落至上半年的３４．５％；貸方面,，前四個(gè)月的逐月累計(jì)增幅均在１００％以上,，但至６月已降至６０．４％。
中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一表示,，這些數(shù)據(jù)表明,，調(diào)控政策在短期內(nèi)已初見成效，特別是在遏制部分城市房?jī)r(jià)快速上漲的角度看,，效果明顯,。但房地產(chǎn)市場(chǎng)能否健康發(fā)展，仍面臨一定的不確定性,，目前首要的任務(wù)是穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期,。
“本輪調(diào)控在抑制投資性需求方面達(dá)到了效果�,！敝袊笖�(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心總經(jīng)理葛海峰說,，“但一些剛性的購房需求也被抑制了，后期應(yīng)加大市場(chǎng)供給,�,！�
深度搏弈期：五大癥狀不容忽視
“中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)，好比一個(gè)高燒不退的病人,，主治醫(yī)生辨證施治,，病情暫時(shí)緩解了，但要除根,，還需要持續(xù)治療,，效果有待觀察。”中央黨校研究員曾業(yè)松說,，“一些癥狀表明,，當(dāng)前樓市正處于買賣雙方和市場(chǎng)各利益主體的深度搏弈期，調(diào)控決不能松懈,�,！�
局部地區(qū)樓市“高燒不退”。６月,，７０個(gè)大中城市中有４９個(gè)城市新建住宅價(jià)格環(huán)比持平或保持上漲,，其中上漲城市均為二三線城市；有３９個(gè)城市的二手住宅價(jià)格環(huán)比持平或上漲,。
高房?jī)r(jià)“堅(jiān)冰”未融,。以住宅期房銷售均價(jià)為例，今年１月至５月,，北京四環(huán)路以內(nèi)的價(jià)格每平方米漲到３４６２０元,，而六環(huán)路以外每平方米也超過萬元，達(dá)到１１７４８元,。而一些樓盤打折基準(zhǔn)價(jià)也是３月中旬的高點(diǎn),，存在“假摔”之嫌。
信貸悄然“放水”,。記者１３日從上海某房貸機(jī)構(gòu)獲知,，目前，與該機(jī)構(gòu)合作的一些分行,、支行，有選擇性地對(duì)黃金地段的住宅貸款開了“綠燈”：如只要客戶首套房沒有貸款,，第二套房也可享受首付三成和利率折扣等優(yōu)惠,；停貸第三套房，個(gè)別銀行從一開始就沒有執(zhí)行過,。該機(jī)構(gòu)６月辦理的１５％的單子都屬于這種“放松的二套房貸”,，其中大部分都是投資者,。
投資轉(zhuǎn)移而非退出。目前一些二三線城市的概念板塊增溫,，投資性購房增加，呈現(xiàn)量增價(jià)漲的態(tài)勢(shì),。”數(shù)據(jù)顯示,，目前沈陽投資性購房比例接近３０％，而一年前僅為１０％左右,。
房企逆市拿地風(fēng)潮涌現(xiàn),。與一些市場(chǎng)傳言相反，上半年的土地市場(chǎng)并未隨著樓市調(diào)控而完全陷入停滯,，雖然出現(xiàn)了流拍和土地成交萎縮的短期現(xiàn)象,，但近期一些房企“攻城略地”開始加速。數(shù)據(jù)顯示,，上半年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積同比增長(zhǎng)３５．６％,，土地購置費(fèi)同比增長(zhǎng)８４．０％,，進(jìn)入４月調(diào)控周期后，房企土地購置面積和費(fèi)用仍在大幅增加,。
國家行政學(xué)院教授張孝德說,，新一輪樓市調(diào)控已有３個(gè)月,，在樓市調(diào)控政策重壓下，從投機(jī)者到房地產(chǎn)商,，自然會(huì)打個(gè)寒噤，但仍在豪賭未來樓市的升值預(yù)期,。樓市回歸理性，仍需相關(guān)部門和地方政府強(qiáng)化執(zhí)行力,。
值得注意的是,，目前一些地方政府遲遲未出臺(tái)樓市調(diào)控細(xì)則,，有的甚至宣揚(yáng)“補(bǔ)漲論”，用買房落戶等政策來拉升地產(chǎn)業(yè),；有的地方則動(dòng)輒賣地“造城”，大手筆的背后是地方財(cái)政的“土地依賴癥”未有改觀,。
最復(fù)雜之年：“兩難”樓市如何調(diào)控
在實(shí)體經(jīng)濟(jì)曲折復(fù)蘇的背景下,，半年房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)終現(xiàn)“拐點(diǎn)”,，市場(chǎng)上出現(xiàn)了“第三套房貸松動(dòng)”等難辨真?zhèn)蔚男盘?hào)，以及類似“房地產(chǎn)調(diào)控政策即將松綁”的論調(diào),，已持續(xù)３個(gè)月的房地產(chǎn)調(diào)控到底是“收”還是“放”,，調(diào)控應(yīng)如何發(fā)力,？
權(quán)威人士強(qiáng)調(diào),，國際金融危機(jī)影響的嚴(yán)重性和經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的曲折性都超過了預(yù)期,，宏觀調(diào)控面臨的“兩難”問題增多。長(zhǎng)期存在的結(jié)構(gòu)性問題和當(dāng)前突出的緊迫性問題必須兼顧,，而這些都必須在經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展的前提下進(jìn)行,。
受訪的多位專家和業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心，“放”可能使得之不易的調(diào)控成果毀于一旦,，隨之而來的就是房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)新一輪報(bào)復(fù)性反彈,，而過度“收”顯然也會(huì)傷及經(jīng)濟(jì)。
一方面,，６月７０個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)同比上漲１１.４％,，去年６月房?jī)r(jià)在救市的效應(yīng)下,，已出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊漲的局面,，而今年同比仍增長(zhǎng)，說明調(diào)控依然任重道遠(yuǎn),。
另一方面,，一些地方政府已經(jīng)對(duì)樓市調(diào)控可能造成地方財(cái)政收入被“牽累”等表示了擔(dān)心,，而鋼鐵及鐵礦石銷量和價(jià)格的下跌,，也讓人們看到了房地產(chǎn)業(yè)拖累實(shí)體經(jīng)濟(jì)的隱憂,。
清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉說：“中國住房市場(chǎng)要經(jīng)歷一個(gè)相當(dāng)?shù)恼{(diào)整期，去消化前幾年形成的價(jià)格泡沫,，使之回歸與經(jīng)濟(jì)基本面及居民家庭支付能力基本協(xié)調(diào)的水平,。如果宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)入緩慢增長(zhǎng)階段，這個(gè)調(diào)整期可能還會(huì)延長(zhǎng),。”
盡管理性回歸之路艱難,，但防止樓市的大起大落始終是各方的共識(shí),。專家認(rèn)為：“房?jī)r(jià)的暴漲暴跌,，對(duì)消費(fèi)者、行業(yè),、銀行和政府都是一種很大的傷害,。”
中國指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟表示,，從歷年經(jīng)驗(yàn)來看,，處理好房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟(jì)關(guān)系的一個(gè)關(guān)鍵問題，是要房地產(chǎn)開發(fā)投資保持一定的增長(zhǎng)。在“兩難”形勢(shì)下推進(jìn)調(diào)控,，重點(diǎn)之一就是落實(shí)保障性住房計(jì)劃，強(qiáng)化政策的執(zhí)行力來干預(yù)市場(chǎng)預(yù)期,。
上海永慶房屋公司總經(jīng)理陳史翎認(rèn)為,，要保持房地產(chǎn)信貸政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，一手抓“降房?jī)r(jià)”,，一手抓“增供應(yīng)”，從源頭上穩(wěn)定預(yù)期,，盤活市場(chǎng)，還要嚴(yán)查開發(fā)商的囤地和捂盤行為,。
不少專家認(rèn)為，對(duì)于少數(shù)房?jī)r(jià)較高的地區(qū),，房?jī)r(jià)的適當(dāng)回落是正常的,。而樓市走向理性回歸的步伐有多快,，主要取決于宏觀經(jīng)濟(jì)的總體走勢(shì),。從歷年對(duì)樓市調(diào)控的過程看,，地方政府,、銀行,、開發(fā)商在內(nèi)的多種強(qiáng)勢(shì)利益相關(guān)群體的影響也不可小視。高房?jī)r(jià)問題不僅僅是房地產(chǎn)行業(yè)的問題,，上關(guān)乎數(shù)萬億元的商業(yè)貸款和個(gè)人貸款，下涉及幾十個(gè)相關(guān)行業(yè),，中間還夾雜著千家萬戶,。專家表示,，樓市調(diào)控不能指望畢其功于一役，只能采用“漸進(jìn)療法”,。
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