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調(diào)控政策精確有力
樓市上演“過(guò)山車”行情
從平穩(wěn)到過(guò)熱,，又從過(guò)熱迅速趨冷,，短短半年時(shí)間，房地產(chǎn)市場(chǎng)上演了一波熱鬧的“過(guò)山車”行情。
去年底,，中央出臺(tái)一系列調(diào)控政策,，遏制投機(jī)炒作和房?jī)r(jià)過(guò)快上漲,。今年初這些政策的效果開始顯現(xiàn),，1—2月，樓市出現(xiàn)了交易量萎縮,，房?jī)r(jià)上漲趨緩的趨勢(shì),。
但進(jìn)入3月份，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生變化,。尤其是3月15日后,，北京先后拍出三塊新“地王”，帶動(dòng)周邊房?jī)r(jià)紛紛上漲,，迅速改變了市場(chǎng)預(yù)期,。隨后，杭州,、上海等地土地拍賣價(jià)格不斷刷新,，北京等一線城市樓市明顯反彈,出現(xiàn)銷售火爆、房?jī)r(jià)快速上漲的現(xiàn)象,，并迅速向二、三線城市傳導(dǎo)和蔓延,，這種情況一直延續(xù)到4月上半月,。
今年4月，全國(guó)70個(gè)大中城市商品房銷售價(jià)格同比漲幅達(dá)到12%,，創(chuàng)下了2005年有此統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)以來(lái)的新高,。在2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)泡沫的情況下,，3月份房?jī)r(jià)非理性的快速上漲，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫繼續(xù)增大,，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)不斷積聚,。樓市“越調(diào)越漲”的局面，也造成了嚴(yán)重的社會(huì)影響,。
面對(duì)嚴(yán)峻的市場(chǎng)形勢(shì),，4月中旬，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定實(shí)施差別化的信貸,、土地和稅收政策,，堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭。與此前出臺(tái)的政策相比,，本輪調(diào)控力度更大,。如針對(duì)投資投機(jī)性需求增長(zhǎng)過(guò)快的情況，出臺(tái)了二套房貸首付比例不得低于50%,，限制購(gòu)買第三套及以上住房等政策,。各地也出臺(tái)了更為細(xì)化、更嚴(yán)厲的配套措施,。
分析本輪調(diào)控新政,，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，新的調(diào)控政策有足夠的精度和力度,，將從多個(gè)方面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求產(chǎn)生重大影響,。不合理的投機(jī)性住房需求得到嚴(yán)格抑制，將擠出住房市場(chǎng)的水分,。土地供應(yīng)量將明顯增加,，進(jìn)而穩(wěn)定土地價(jià)格。住房保障覆蓋面將進(jìn)一步擴(kuò)大,，減輕市場(chǎng)的需求壓力,。住房供應(yīng)總量增加，尤其是中小套型普通住房的供應(yīng)比例提高,，將有效緩解市場(chǎng)供求矛盾,。加大交易秩序監(jiān)管力度，防止開發(fā)商捂盤惜售推高房?jī)r(jià),，規(guī)范市場(chǎng)秩序,，能創(chuàng)造有利于房?jī)r(jià)合理形成的市場(chǎng)環(huán)境。
在空前嚴(yán)厲的調(diào)控政策作用下,，4月下旬開始,，各地樓市成交量迅速下滑。國(guó)家發(fā)改委,、統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示,，5月份全國(guó)商品房銷售面積6777萬(wàn)平方米,，環(huán)比下降15.8%，6月份一線城市成交量仍然在低位徘徊,。5月70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格環(huán)比上漲0．2%,，漲幅比4月縮小1.2個(gè)百分點(diǎn)，僅有10個(gè)城市環(huán)比漲幅超過(guò)1%,，12個(gè)城市出現(xiàn)下跌,，二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下跌0.4%，是2009年3月以來(lái)的首次環(huán)比下跌,，房?jī)r(jià)企穩(wěn)回落的趨勢(shì)十分明顯,。
市場(chǎng)調(diào)整剛剛開始
房?jī)r(jià)趨向回落
不僅統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示房?jī)r(jià)開始企穩(wěn)并回落，在各地的房地產(chǎn)市場(chǎng)上,，新房打折促銷范圍擴(kuò)大,、二手房議價(jià)空間加大的情況也在逐漸增加。
據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)顯示,，6月份北京,、上海、廣州,、深圳,、南京、天津等城市新房?jī)r(jià)格指數(shù)均出現(xiàn)不同程度的下跌,。恒大,、綠地、萬(wàn)科,、保利等一線開發(fā)商的部分項(xiàng)目已開始降價(jià)促銷,，以較低價(jià)格入市的新項(xiàng)目在成交量低迷的情況下取得了較好的銷售業(yè)績(jī)。
以萬(wàn)科為例,，4月份以來(lái),，萬(wàn)科在北京、深圳,、廣州,、上海等多個(gè)城市的項(xiàng)目先后以低于市場(chǎng)預(yù)期的價(jià)格入市，一些項(xiàng)目在開盤后當(dāng)周即實(shí)現(xiàn)90%以上的銷售率,。據(jù)了解,，新政出臺(tái)后萬(wàn)科的銷售均價(jià)相比新政前已下降約15%。這種順應(yīng)市場(chǎng)積極調(diào)整價(jià)格的策略開始發(fā)揮效力,，6月份萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)銷售面積85.7萬(wàn)平方米,，實(shí)現(xiàn)銷售金額87.7億元，比5月分別增長(zhǎng)82.3%和71.6%,。
“市場(chǎng)調(diào)整只是剛剛開始,，效果還將進(jìn)一步顯現(xiàn)�,！比f(wàn)科集團(tuán)總裁郁亮告訴記者,，有價(jià)無(wú)市等于沒(méi)有市場(chǎng)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該順應(yīng)市場(chǎng)形勢(shì),，積極主動(dòng)調(diào)整價(jià)格,，加快銷售，活躍市場(chǎng),。
開發(fā)商原本十分樂(lè)觀的資金面也開始出現(xiàn)趨緊態(tài)勢(shì),。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1—5月,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源同比增長(zhǎng)57.2%,，增幅比1—4月下降2.7個(gè)百分點(diǎn)。其中國(guó)內(nèi)貸款同比增長(zhǎng)43.6%,，較1—4月下降1個(gè)百分點(diǎn),；定金及預(yù)收款增長(zhǎng)61.1%，增幅較上月下降12.8個(gè)百分點(diǎn),。隨著房地產(chǎn)貸款政策繼續(xù)收緊,，如果交易量繼續(xù)萎縮、銷售資金回籠緩慢,，房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力在下半年會(huì)逐步顯現(xiàn),，這或許將迫使企業(yè)加大促銷力度。
在二手房市場(chǎng)上,，供需狀況發(fā)生了明顯轉(zhuǎn)變,。北京市統(tǒng)計(jì)局提供的數(shù)據(jù)顯示，5月份,，北京二手房實(shí)際成交量環(huán)比下降70%,，可供銷售房源與當(dāng)月實(shí)際銷售套數(shù)比在上月14.5∶1的基礎(chǔ)上繼續(xù)擴(kuò)大，達(dá)到31.1∶1,。記者采訪北京多家中介機(jī)構(gòu)均表示,，目前二手房交易的議價(jià)空間不斷增加，買賣雙方僵持一段時(shí)間后,，二手房?jī)r(jià)逐步回落在所難免,。
“房地產(chǎn)新政不僅力度大，直接影響供求關(guān)系,，也表明了中央政府抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的決心,，扭轉(zhuǎn)了市場(chǎng)各方的預(yù)期。”中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一表示,，預(yù)期的改變將促使開發(fā)商加快銷售速度,、投資投機(jī)者放盤撤離、自主性消費(fèi)者持幣觀望,，下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度將進(jìn)一步消退,，成交量繼續(xù)在低位徘徊。市場(chǎng)短期將出現(xiàn)供求平衡甚至供過(guò)于求的態(tài)勢(shì),，在這種新的供求關(guān)系下,，房?jī)r(jià)將逐步趨穩(wěn)，并出現(xiàn)合理的回落,。前期房?jī)r(jià)上漲越快的城市,，回落幅度也將越大。
調(diào)控樓市影響經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有限
堅(jiān)持調(diào)控政策適時(shí)微調(diào)
盡管調(diào)控政策在短期內(nèi)已經(jīng)初見(jiàn)成效,，但房地產(chǎn)市場(chǎng)能否實(shí)現(xiàn)健康發(fā)展,，仍然面臨較大的不確定性。朱中一表示,，當(dāng)前,，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整態(tài)勢(shì)各地不一，政策效果也存在差異,。從遏制部分城市房?jī)r(jià)快速上升的角度看,，調(diào)控政策效果明顯。但從成交量大幅萎縮的市場(chǎng)表現(xiàn)看,，如果長(zhǎng)期持續(xù)下去,，并不利于市場(chǎng)的穩(wěn)定。
房地產(chǎn)業(yè)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè),，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率高達(dá)20%,，能帶動(dòng)建筑、建材,、家電,、裝飾等數(shù)以百計(jì)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展和大量就業(yè)。人們擔(dān)心,，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行如此大力度的調(diào)控,，會(huì)影響相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，甚至影響國(guó)民經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升的勢(shì)頭,。
這種擔(dān)心并非空穴來(lái)風(fēng),，記者了解到，隨著調(diào)控政策效果不斷顯現(xiàn),，一些有可能影響市場(chǎng)長(zhǎng)期健康發(fā)展的現(xiàn)象正在抬頭,。如土地供應(yīng)流標(biāo)現(xiàn)象增多,，據(jù)統(tǒng)計(jì)，廣州,、深圳,、北京等地上半年商品住宅用地供應(yīng)量均不足計(jì)劃的30%。要完成2010年全國(guó)18.5萬(wàn)公頃的供地計(jì)劃,，下半年任務(wù)較重,。
由于市場(chǎng)預(yù)期改變，開發(fā)商大多采取防守型和保守型的開發(fā)戰(zhàn)略：縮小開發(fā)規(guī)模,，拉長(zhǎng)開發(fā)周期，降低竣工量,。在交易量萎縮,、房?jī)r(jià)下行的情況下，盡管目前的開工量和在建規(guī)模都保持較高水平,，但下半年的開發(fā)投資有可能下降,，導(dǎo)致一段時(shí)間以后市場(chǎng)供應(yīng)量下降。
房地產(chǎn)交易和開發(fā)規(guī)模的萎縮,，對(duì)上下游產(chǎn)業(yè)的影響也已經(jīng)有所顯現(xiàn),。此外，由于大批自住型需求的購(gòu)房人現(xiàn)在延期購(gòu)房,，導(dǎo)致近期租房需求大幅增加,，部分城市商品住宅的租賃價(jià)格甚至出現(xiàn)10%—20%的漲幅。增加了中低收入家庭和外來(lái)人口的租房負(fù)擔(dān),，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定和社會(huì)的和諧,。
“從短期看，樓市調(diào)控對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)會(huì)有影響,，但這種影響比較有限,。”中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)曹玉書分析道,，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn),，主要體現(xiàn)為房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)。1—5月全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資額為1.4萬(wàn)億元,，同比增長(zhǎng)38.2%,，增幅較上月擴(kuò)大2個(gè)百分點(diǎn)。隨著城鎮(zhèn)化,、工業(yè)化的推進(jìn),，人民生活水平的提高，房地產(chǎn)市場(chǎng)在未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)都有發(fā)展空間,。多數(shù)開發(fā)商仍然看好樓市的長(zhǎng)期前景,，不會(huì)因?yàn)榻诘恼{(diào)控而放棄房地產(chǎn)投資，房地產(chǎn)投資仍然會(huì)保持一定的增長(zhǎng)速度。
另一方面,，政府在調(diào)控樓市的同時(shí),，將繼續(xù)大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)，近期還特別提出加大公共租賃房建設(shè)力度,。保障性住房投資的上行,，將有效“對(duì)沖”商品房投資可能出現(xiàn)的下行。同時(shí),，房?jī)r(jià)的合理回落,，有利于經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展，從而增強(qiáng)居民在其他方面的消費(fèi)信心,，帶動(dòng)消費(fèi)需求增長(zhǎng),。
國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心有關(guān)專家建議，在進(jìn)一步貫徹落實(shí)調(diào)控政策,、使政策能夠真正發(fā)揮作用的同時(shí),，要根據(jù)市場(chǎng)的反應(yīng)適時(shí)進(jìn)行政策微調(diào)，使調(diào)控更加符合市場(chǎng)的客觀實(shí)際,。比如注重保護(hù)自住型消費(fèi)需求,，目前的二套房貸政策在抑制投機(jī)需求的同時(shí)，也抑制了部分改善型的自住需求,，可能導(dǎo)致需求大幅下降,、市場(chǎng)產(chǎn)生較大幅度振蕩。應(yīng)進(jìn)一步區(qū)分改善型和投資型需求,，對(duì)改善型需求給予一定政策支持,。
“穩(wěn)定市場(chǎng)首先要穩(wěn)定預(yù)期，這次的房地產(chǎn)新政主要是針對(duì)市場(chǎng)當(dāng)前的形勢(shì)出臺(tái)的中短期政策,，雖然見(jiàn)效快,，但不能從根本上解決市場(chǎng)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的問(wèn)題�,！敝熘幸唤ㄗh,，還需要盡快推進(jìn)土地供應(yīng)制度、財(cái)政體制,、房地產(chǎn)稅收制度等方面的制度性改革,，加快編制房地產(chǎn)業(yè)“十二五”發(fā)展規(guī)劃，建立房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制,。
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