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從08年開始,，萬科 (論壇 新聞)就將產品研發(fā)的重心轉移到青年置業(yè)線上來,，為此萬科還被不少業(yè)內人士笑稱“掉檔”。
如今的新政為萬科平反后,，大家才恍然大悟,，不得不佩服萬科的高瞻遠矚,。最近推出的青年置業(yè)計劃網(wǎng)絡淘房會的頗大收獲就是最好的證明。以網(wǎng)絡營銷的手段作為平臺,，給了購房者實在的優(yōu)惠,，而且順應新政的萬科，也嘗到了甜頭,，既然新政扼制房價上漲,，但是對剛需依然力挺。被業(yè)內外稱為“萬科偷偷降價”的行為著實引領了一股強大的首置風潮,。
這次的“偷偷降價”其實很光明正大,。5月20號，200多塊公交站臺,，商報,、華西、成都買房,、明日快一周等多家媒體廣告同時上線,，網(wǎng)絡陣線包括搜狐焦點網(wǎng)、天涯,、吃喝玩樂,、問房子等8大網(wǎng)絡首頁齊齊掛上了“新政萬科房，樂壞丈母娘”的標語，只要你上網(wǎng),，就能看見一個皮影丈母娘樂呵呵的在你眼前晃來晃去,。全系精裝房源，萬科·金域西嶺,，萬科·海悅匯城,，萬科·金色海蓉，萬科·魅力之城以及萬科·金潤華府,，不同的產品及方位滿足更多青年置業(yè)者的購房需求,，同時也讓刁鉆的丈母娘樂壞了。
相對于以往兩次成都萬科做的青年置業(yè)計劃來說,，本次青年置業(yè)計劃的最大亮點是與網(wǎng)絡平臺“問房子”,、“買房客”合作推出網(wǎng)絡淘房會，先在網(wǎng)絡報名,，再以團購者的身份參與到看房,、購房的活動中。網(wǎng)絡淘房會是萬科的一大突破,，延續(xù)了萬科一貫的獨到眼光,，不到一個月的時間里成交總金額約3000萬元的事實證明萬科的選擇沒有錯，“問房子”,、“買房客”為購房者提供的購房顧問式服務,，為這個慘淡的市場譜下了一曲樂章，萬科樂了,，首置青年也樂了,。
據(jù)悉，本次淘房會的房源均系萬科的優(yōu)質房源,，對與購房者來說,，這無疑是一巨大的驚喜，性價比高,、實惠,，這樣的房子誰不愛？然而對萬科而言,，通過淘房會重新驗證了網(wǎng)絡渠道的有效性,，成交的精準性也相應提高。房地產公司的通過網(wǎng)絡銷售,，減少地產營銷的中間成本,，而將節(jié)約的成本部分返還給購房者是淘房會團購的一大特征。據(jù)稱本次購房者也將確實得到返現(xiàn),，在活動后期，更是應廣大年輕網(wǎng)友的要求推出淘房送婚紗照的活動,。
除了活動之初的廣告以外很少網(wǎng)絡上有看到關于淘房會的其他動向,，其實在進了淘房會Q
Q群以后才知道里邊的討論是何等熱鬧,。而群主也給筆者提到，作為問房子這個專業(yè)論壇的工作人員,，他們要做的只是給到買房人專業(yè)的建議以及帶領大家去到售樓部選房,，而且他們也建議大家多看多選。
淘房會已經(jīng)接近尾聲,，據(jù)悉,，僅僅是通過網(wǎng)絡銷售的房源套數(shù)，某樓盤竟然達到了該月銷售總量的30%,，也有一些外地的同學看到網(wǎng)絡廣告后不遠千里的從北京,、上海、廣州等地飛回來（當然這也是與萬科報銷機票不無關系的）,，這同時也證明了地產的網(wǎng)絡銷售是行得通的,。萬科作為地產行業(yè)的領航者，敢為人先,。希望房子的網(wǎng)絡銷售能越走越遠,，將地產的營銷成本降低從而讓購房者限度的收益。而剛剛也接到買房客工作人員的電話說本次淘房會結束之后,，問房子還會組織一次更大規(guī)模的網(wǎng)絡淘房會,，預計會有十家開發(fā)商參與到新一輪的網(wǎng)絡淘房中來。我們大家一起期待吧,，這又將是一場盛延,。
因融資受阻，不少房企大佬從7月起將次第開始承受資金壓力,。根據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者獲得的數(shù)據(jù),，自去年9月至今，已有近40家大型房企發(fā)布了增發(fā)預案,，但其中沒有任何一家的融資計劃得以通過,。據(jù)此，一位業(yè)內人士向《每日經(jīng)濟新聞》說,，如果調控政策繼續(xù)施壓,、成交量繼續(xù)低迷，從7月起到年底,，富力,、招商地產、萬科,，復地等一批大型上市房企將依次面臨更大的來自資金層面的壓力,。
風向標：萬科112億融資被疑難成行
在當前的政策環(huán)境和市場狀況下，萬科此前提出的112億元的融資計劃實施的難度已經(jīng)超出了萬科董事長王石的預料。萬科的融資方案由2009年9月15日的萬科股東大會通過,。雖然在股東大會及次日的公司公告中,，萬科并沒有給出這筆融資方案的具體實施時間表，但王石在當年12月向媒體透露,，這筆融資預計將于2010年上半年完成,。以此計算，萬科高層對這筆112億元的再融資計劃定下的最后期限就在昨日(6月30日),。
在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時,，中原地產研究中心研究總監(jiān)陶琦認為，萬科112億元的融資計劃“基本流產”,，不太可能實施,。因為本次地產調控的一個政策導向就是逼迫房企出貨以增加市場供應。如果政府不收緊大型房企融資,，一旦大型房企資金充裕,，在當前買賣雙方僵持的背景下，它們便更具硬扛的底氣,，尤其是萬科112億元的再融資方案對市場而言更具風向標意味,。
對于公司112億元融資方案的進展情況，在給《每日經(jīng)濟新聞》記者的回復中,，萬科只是回復道：“公司融資方案目前仍處在監(jiān)管部門審核過程中,。該融資方案仍會遵循正常的程序進行”。
三大阻力：多家房企撤銷融資計劃
萬科再融資計劃可能受阻只是時下房企融資艱難現(xiàn)狀的縮影,，在此之前,，招商地產、世茂房地產的融資計劃也相繼夭折,�,！睹咳战�(jīng)濟新聞》記者了解到，自去年9月以來,，近40家發(fā)布了增發(fā)預案的大型房企中,，沒有一家房企的融資計劃得以通過。
6月12日,，冠城大通發(fā)布公告稱,，決定撤銷公司2009年擬融資不超過16億元的配股方案。
而就在此前4天的6月8日,，世茂房地產同樣撤銷了2009年擬定的17億元融資計劃,。
中原地產研究中心分析師許萌對《每日經(jīng)濟新聞》記者說，首先,，冠城大通與世茂房地產再融資計劃“夭折”的主要原因在于,，如果政府放行這些大型房企的融資計劃,，將充實它們的資金鏈，強化其對抗政策的實力,。而5月5日,，包括廣宇集團、天�,；ǖ�8家“非主流”房企的再融資計劃之所以能夠通過，是因為它們沒有大型房企那樣硬扛房價的資本,，通過融資反而有利于增加市場供應量,。
許萌繼續(xù)指出，其次,，自去年9月開始,，證監(jiān)會聯(lián)手國土資源部，在房企IPO或再融資審核之前增加了一道程序,，即國土資源部會出具相關意見,。如果該房企在土地使用上存在囤地現(xiàn)象，則IPO或再融資將被否決,。由于大部分大型房企或多或少都存在囤地捂盤問題,，所以其通過再融資計劃的難度增大了；最后,，時下A股股指已落至2400點下,，資本市場環(huán)境不利于再融資方案的順暢實施，時下眾多房企的股價已跌破當時確定的增發(fā)價,，即使監(jiān)管部門放行,，企業(yè)再融資計劃也很難順利成行。招商地產的遭遇就是例證,。
5月12日,，招商地產主動宣布撤銷不超過50億元的非公開增發(fā)融資方案，原因在于“受經(jīng)濟環(huán)境和政策變化影響,，資本市場地產板塊調整顯著,，公司股價亦大幅下調�,！�
據(jù)調查,，2009年8月，招商地產發(fā)布再融資方案時,，當時確定的發(fā)行底價為28.12元/股,。因為當時公司股價高位時曾達到39.50元/股。但今年4月始,，在地產調控的陰影下,，招商地產股價一路下滑,，4月16日，招商地產收盤價已探至21.23元/股,。不得已之下,，4月招商地產將增發(fā)融資發(fā)行價下調至20.60元/股，但此后公司股價仍難改下滑趨勢,，5月11日,，即招商地產宣布撤銷融資計劃前一天，其股價已降至15.81元/股,，早已跌破了調整后的20.60元/股增發(fā)價,。
北大公共經(jīng)濟研究中心研究員韓世同對此現(xiàn)象評論道，“在股市和樓市都不被看好的情況下,，這些房企進行再融資只能賤賣,，并且可能會造成股價的再次下跌，因此取消再融資方案是不得已的選擇”,。
來自申銀萬國的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，截至5月12日，2009年以來已公布了再融資方案的49家房地產上市公司中,，已有32家的股價跌破增發(fā)價,，比例達65.3%。
據(jù)此,，韓世同指出,，接下來將會有越來越多的房企因此而忍痛取消再融資方案。
“活水”不活：銷售飄綠回款減緩
作為房企資金來源的左膀右臂,，如今“左膀”——對外融資已被鉗制,，“右臂”——銷售回款也因成交僵持而頗顯乏力。
萬科5月銷售額為51.1億元,，同比下降20.2%,，環(huán)比下降34%；世茂房地產5月份實現(xiàn)銷售額15億元,，環(huán)比下滑40%,，同比下滑50%；富力5月銷售收入約12.53億元,，同比與環(huán)比跌幅分別為48%與48.9%,。
北京美聯(lián)物業(yè)副總經(jīng)理楊明麗對此認為，調控背景下市場各方陷入觀望,，這種觀望情緒或許將繼續(xù)維持至9月份,。這也意味著，房企資金短期內還很難通過銷售回款得到較大補充,。
房企承壓：降價或提前上演
許萌指出,，在資本市場融資受阻和銷售回款減緩下,，目前公司債發(fā)行、銀行貸款及房地產信托等房企其他融資渠道也已被全面收緊,。
屋漏偏逢連夜雨,，時下在廣東的廣州、珠海等地,，房企預售款開始實行監(jiān)管,，一個項目的預售款只能用于本預售項目工程的支出，不能挪到其他項目使用,。
陶琦對此認為,，這是調控背景下政府進一步收緊房企資金的行為，以降低大型房企硬扛政策的實力,。因為預售款專用的政策對大型房企的影響較大，它們本可通過對各個項目預售款進行合理的資金調配,，以優(yōu)化公司資金鏈,。
萬科對此卻比較淡然，指出“國內房地產行業(yè)引入預售制度的主要出發(fā)點是現(xiàn)有融資渠道無法滿足房地產開發(fā)的需要,，預售款因此成為房地產開發(fā)企業(yè)最重要的替代融資渠道,。但在歐美多數(shù)發(fā)達國家，資本市場成熟,，融資渠道發(fā)達,，開發(fā)商很少依賴房屋預售來籌集資金。從與國際接軌,，保護購房者,、按揭貸款銀行等相關主體權益的角度考慮，國內預售制度的融資功能必然會逐步弱化,�,！钡蔡貏e提醒，“在逐步弱化預售制度融資功能的同時,，有必要拓寬行業(yè)的其他融資渠道,。”
此外,，時下坊間正在傳言,，房企開發(fā)資金中的自有資金比例將被進一步提高至50%，如果屬實,，此舉有如給了房企資金鏈“當頭一棒”,。
不過，陶琦認為此傳言不太可靠,，因為如果屬實,，很多房企或許只能選擇退出了,，因為目前很多房企自有資金率甚至連35%都達不到，突然再增加15%的自有資金率,，“這不是讓人別干了嗎,？”值得注意的是，盡管這一傳聞不一定會實施,，但畢竟顯示出一定的調控預期,。
根據(jù)記者了解到得信息，7月底,，回歸A股第三次延后的富力可能會率先面臨資金壓力,，10月底，招商地產將加入此行列,，12月底,，復地與萬科也將面臨壓力。同時,，保利,、華潤置地、金地,、綠城與中海的資金鏈仍處于安全狀態(tài),，恒大與雅居樂的資金鏈風險仍會低于2008年底。
一位業(yè)內人士據(jù)此認為,，短期內,，市場上還很難見到大型房企普降的現(xiàn)象。到了一定時候,，一些房企迫于資金鏈壓力,，會開始有選擇性地降價，以釋放成交量,，那時降價將成為唯一的選擇,。
不過，對此說法,，萬科回復稱,，截至2月末，公司尚未使用的授信額度達545億元,。時下公司資金鏈狀況良好,，足以應對任何可能的市場變化。
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