|
4月中旬開始的本輪調(diào)控政策出臺至今2月余,，在強烈的觀望情緒下,，全國各大城市成交量繼續(xù)維持低位。作為房地產(chǎn)行業(yè)的上游,，土地市場同樣受到了調(diào)控政策的影響,，熱度明顯降低。不過,，近期部分房企紛紛趁低“抄底”吸納優(yōu)質(zhì)地塊,。如行業(yè)龍頭萬科，在銷售大幅下滑的5月買入了8個新項目,。而在廣州,，4月以來首次推出的2幅住宅用地，也吸引了至少3家開發(fā)商于今日參與競價,。
土地市場成交低迷溢價率明顯下滑
4月中旬以來,，部分重點城市樓市成交量持續(xù)萎靡,。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心最新的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，重點城市樓市成交面積環(huán)比全線下降,，在其監(jiān)測的35個城市中,，成交面積幾乎全線下跌，其中南京下跌幅度最大,，達75.27%,，杭州、成都次之,，下跌幅度均超過50%,。北京(不含政策性住房)、上海,、深圳的環(huán)比跌幅分別為33.67%,、22.9%和28.9%。
這種成交量的萎靡與5月一脈相承,。5月中原監(jiān)測的9大重點城市一手住宅成交量環(huán)比大幅下降,，普遍降幅在五成左右。9城市中,，以杭州的降幅最大,，環(huán)比降八成以上；其次是京,、滬,、深、渝4城市,，環(huán)比降幅在5—6成,；成都和武漢兩市降幅約為3成。
作為房地產(chǎn)行業(yè)的上游,，土地市場顯然也受到了調(diào)控政策的影響,。成交低迷，不少房企揣著現(xiàn)金不敢輕舉妄動,，導(dǎo)致土地市場熱度明顯降低,。
中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，5月全國12個被監(jiān)測城市的居住用地成交面積672公頃,，雖然環(huán)比增長22%,，但較前12個月均值仍低12%。此外,，5月居住用地的溢價率繼續(xù)明顯下滑,。除上海多幅熱點地塊成交，導(dǎo)致溢價率高達123%，其余城市均未超過40%,。而標(biāo)桿房企的購地支出環(huán)比也比上月下跌兩成左右,。6月4日—6月17日，全國12個被監(jiān)測城市宅地成交更是僅33公頃,，較新政前周平均的194公頃下降83%,。
具體到一線城市來看，也有不少有意思的現(xiàn)象,。北京房山6月22日招標(biāo)出讓兩塊居住用地，最后分別拍得12.18億和1.6億,，這也已經(jīng)算是北京近期很大一宗的土地交易了,；廣州今日將出讓2個位于荔灣區(qū)的地塊，但實際上原本還有一個位于白云區(qū)金沙洲的“前地王”也將公開出讓,，但6月4日,，廣州市房管局又緊急通知暫緩出讓該地塊；此外,，深圳已經(jīng)很長一段時間無地出讓,，而上海土地市場也已連續(xù)4周陷入停滯。
4月中旬以來,，部分重點城市樓市成交量持續(xù)萎靡,。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心最新的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，重點城市樓市成交面積環(huán)比全線下降,，在其監(jiān)測的35個城市中,，成交面積幾乎全線下跌，其中南京下跌幅度最大,，達75.27%,，杭州、成都次之,，下跌幅度均超過50%,。北京(不含政策性住房)、上海,、深圳的環(huán)比跌幅分別為33.67%,、22.9%和28.9%。
這種成交量的萎靡與5月一脈相承,。5月中原監(jiān)測的9大重點城市一手住宅成交量環(huán)比大幅下降,，普遍降幅在五成左右。9城市中,，以杭州的降幅最大,，環(huán)比降八成以上；其次是京、滬,、深,、渝4城市，環(huán)比降幅在5—6成,；成都和武漢兩市降幅約為3成,。
作為房地產(chǎn)行業(yè)的上游，土地市場顯然也受到了調(diào)控政策的影響,。成交低迷,，不少房企揣著現(xiàn)金不敢輕舉妄動，導(dǎo)致土地市場熱度明顯降低,。
中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,，5月全國12個被監(jiān)測城市的居住用地成交面積672公頃，雖然環(huán)比增長22%,，但較前12個月均值仍低12%,。此外，5月居住用地的溢價率繼續(xù)明顯下滑,。除上海多幅熱點地塊成交,，導(dǎo)致溢價率高達123%，其余城市均未超過40%,。而標(biāo)桿房企的購地支出環(huán)比也比上月下跌兩成左右,。6月4日—6月17日，全國12個被監(jiān)測城市宅地成交更是僅33公頃,，較新政前周平均的194公頃下降83%,。
具體到一線城市來看，也有不少有意思的現(xiàn)象,。北京房山6月22日招標(biāo)出讓兩塊居住用地,，最后分別拍得12.18億和1.6億，這也已經(jīng)算是北京近期很大一宗的土地交易了,；廣州今日將出讓2個位于荔灣區(qū)的地塊,，但實際上原本還有一個位于白云區(qū)金沙洲的“前地王”也將公開出讓，但6月4日,，廣州市房管局又緊急通知暫緩出讓該地塊,；此外，深圳已經(jīng)很長一段時間無地出讓,，而上海土地市場也已連續(xù)4周陷入停滯,。
萬科保利趁低價吸納優(yōu)質(zhì)地塊
不過，一片萎靡冷清的土地市場背后,，似乎也正暗流涌動著,。中原地產(chǎn)監(jiān)測顯示,，5月上海、北京,、成都等地均有大型開發(fā)商及企業(yè)聯(lián)合體出擊,，趁淡市低價吸納優(yōu)質(zhì)地塊。
由于優(yōu)質(zhì)地塊仍受青睞,，5月各地土地市場流標(biāo)率維持低位,。中原監(jiān)測的12城市累計本月84幅宅地中僅8幅流標(biāo)，流標(biāo)率僅13%,。其中上海,、廣州、重慶,、南京,、杭州全部成交，無地塊流標(biāo),。有業(yè)內(nèi)人士指出，土地市場低位徘徊,，部分房企開始入市“抄底”,，是一個值得注意現(xiàn)象。
動作最明顯的當(dāng)是一直被視為行業(yè)風(fēng)向標(biāo)的萬科,。一直為2008—2009年錯失了很多抄底機會而耿耿于懷的萬科,，在銷售大幅下滑的5月份，竟也悄然購入了8個新項目,。這8個項目中,，除北京房山區(qū)長陽鎮(zhèn)起步區(qū)3號地外，其他均位于成都,、沈陽,、貴州、西安,、杭州,、唐山等二三線城市。除了北京和杭州地塊樓面地價稍高,，其余地塊樓面均在一兩千元的價位,，甚至成都項目僅870元/平方米。而另據(jù)粗略統(tǒng)計,，萬科今年已經(jīng)買入了至少35個新項目,，為此萬科僅需支付不足200億元。
此外,，保利于5月購入了4個項目,，其中兩個位于上海的地塊均在上海浦江鎮(zhèn)，屬熱點地塊，樓面地價卻不到萬元,；另兩個項目位于沈陽和成都,，價格在千元上下。綠城5月購入2項目,，分別位于杭州和寧波,。總體來看,，這3家標(biāo)桿房企所購地塊有兩大明顯特點,，一是總價較低，二是基本都位于二三線城市,，而這些地區(qū)受新政影響也相對一線城市較小,。
業(yè)內(nèi)人士分析，房企生存的根本是資金,、發(fā)展的根本則是土地,，雖然近期銷量急劇下挫資金鏈壓力增大，但實力較強的房企則可以趁低吸納優(yōu)質(zhì)地塊,，以搶得新政下的樓市先機,。連香港恒隆地產(chǎn)[30.10
-0.99%]董事長陳啟宗都高調(diào)宣稱將“擁抱熊市”，認(rèn)為目前正是非常好的拿地時機,，將以便宜的價格拿到位置較好,、面積較大的土地。
萬科等標(biāo)桿房企的動作和陳啟宗的心態(tài)也許可以代表不少房企的心聲,，不少房企開始聞風(fēng)而動,。僅6月25日一天，榮盛房地產(chǎn)就以總價6.6億元,、溢價率120%,，競得了徐州毛紡廠北地塊；華業(yè)地產(chǎn)[5.34
1.14%]旗下公司也以5.98億元競得大連市21號地塊,。而將于今日出讓的廣州荔灣老城區(qū)兩幅住宅用地,，目前已分別吸引了3家開發(fā)商報名競價。
警惕有實力開發(fā)商低位“囤地”
當(dāng)然,，“抄底”是需要大量現(xiàn)金的,。尤其是新政出臺后，先是銀行對開發(fā)商貸款進行審查,，貸款拿地受到嚴(yán)格限制,；隨后開發(fā)商的信托貸款融資渠道遭到封殺；6月初上市房地產(chǎn)公司增發(fā)融資夭折,。開發(fā)商一面受融資困擾,，另一面則受到稅務(wù)部門清算土地增值稅的考驗,，對房企資金流形成剪刀差壓力。這也促進了開發(fā)商更傾向于快速銷售回籠資金,。
而本輪調(diào)控的思路之一是通過增加土地供應(yīng),、增加市場供應(yīng)，從而促使房價趨于理性,。但從實際情況來看,，即使在調(diào)控政策極嚴(yán)厲的當(dāng)下，開發(fā)商外部融資渠道依然未全面收緊,，境外銀行貸款,、境外債券仍可發(fā)行。這也為有實力的開發(fā)商趁低“囤地”奠定了基礎(chǔ),。中原報告指出,，從目前開發(fā)商的表現(xiàn)來看，在低庫存的情況下,，通過慢慢出貨以待市場復(fù)蘇仍然是多數(shù)開發(fā)商,，尤其是土地儲備量較多的開發(fā)商的普遍想法。若開發(fā)商繼續(xù)選擇慢開盤,、低銷售的經(jīng)營策略,，即便政府持續(xù)加大土地市場供應(yīng)，也僅僅是增加了開發(fā)商的土地儲備,，而不能快速進入施工建設(shè)環(huán)節(jié)以形成有效的住宅供應(yīng)。房價真正降下來的難度也會大大增加,。
此外,，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在土地資源越來越稀缺的情況下,，有實力的大房企獲得優(yōu)質(zhì)地塊的機會比小開發(fā)商大得多,，中小企業(yè)將逐步退出一線市場的競爭。而當(dāng)前的市場環(huán)境更是在一定程度上起到了催化劑作用,。有實力的開發(fā)商會借機擴張,，搶占更大的市場份額，留給中小企業(yè)的生存空間將越來越小,，應(yīng)該注意防止行業(yè)過度壟斷,。
|