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[進(jìn)入汶川地震專(zhuān)題]
地震對(duì)房?jī)r(jià)不僅會(huì)產(chǎn)生影響,，而且，可能會(huì)產(chǎn)生比較大的影響,。地震使得公眾對(duì)住房質(zhì)量提出更高的要求,，這意味著，現(xiàn)在市場(chǎng)中龐大的無(wú)法滿足消費(fèi)者安全需求的存量住房,，將被釋放出來(lái),，導(dǎo)致市場(chǎng)中住房供應(yīng)量的突然放大。同時(shí),，地震也將對(duì)人們的購(gòu)房理念,、保值理念產(chǎn)生顛覆性影響。
四川汶川大地震,，是新中國(guó)成立以來(lái)破壞性最強(qiáng),、波及范圍最廣、救災(zāi)難度最大的一次地震。這場(chǎng)災(zāi)難對(duì)我國(guó)GDP的影響有限,，已經(jīng)成為共識(shí),，但是，對(duì)房?jī)r(jià)的影響卻存在比較大的爭(zhēng)議,。
一種觀點(diǎn)認(rèn)為,，地震對(duì)房地產(chǎn)總體市場(chǎng)沒(méi)有影響，因?yàn)榇ū钡貐^(qū)基本上屬于農(nóng)村地區(qū),，受災(zāi)民眾多數(shù)不屬于商品房有效消費(fèi)群體,。一種觀點(diǎn)則認(rèn)為，地震將對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)產(chǎn)生非常大的影響,。具體到原因,，則相對(duì)比較復(fù)雜，因?yàn)槊總�(gè)人使用的分析工具有比較大的區(qū)別,。
我傾向于后者,。地震對(duì)房?jī)r(jià)不僅會(huì)產(chǎn)生影響，而且,，可能會(huì)產(chǎn)生比較大的影響,。
首先，是非常持久的心理影響,，這將不僅會(huì)抑制人們的購(gòu)房需求,，還會(huì)在短期內(nèi)把存量住房推向市場(chǎng),，從而,，使房?jī)r(jià)步入下跌軌道。
這次地震所造成的影響,，并不僅限于北川農(nóng)村地區(qū),，它波及四川、甘肅,、陜西,、重慶等16個(gè)省（區(qū),、市）,，417個(gè)縣，災(zāi)區(qū)總面積44萬(wàn)平方公里,，受災(zāi)人口4561萬(wàn)人,。這意味著什么？意味著中西部16個(gè)�,。▍^(qū),、市）的許多消費(fèi)者，將不得不重視現(xiàn)有住房的抗震等安全性能。地震摧毀房屋導(dǎo)致的大宗財(cái)產(chǎn)的毀滅,，將給購(gòu)房者尤其投資和投機(jī)性購(gòu)房者帶來(lái)巨大心理壓力,。今后在買(mǎi)房的時(shí)候，他們首先就要考慮防震問(wèn)題,，將對(duì)住房質(zhì)量提出更高的要求,。這意味著，現(xiàn)在市場(chǎng)中龐大的無(wú)法滿足消費(fèi)者安全需求的存量住房,，將被釋放出來(lái),，導(dǎo)致市場(chǎng)中住房供應(yīng)量的突然放大，從而,，對(duì)房?jī)r(jià)構(gòu)成強(qiáng)大壓力,。
由于我國(guó)已經(jīng)30多年沒(méi)有發(fā)生過(guò)這樣的大地震，不少樓盤(pán)要么在設(shè)計(jì)時(shí)沒(méi)有嚴(yán)格遵守防震標(biāo)準(zhǔn),，要么在建設(shè)過(guò)程中因偷工減料等行為,，影響到了抗震性能。在近年來(lái)對(duì)房地產(chǎn)的投訴中,，質(zhì)量投訴始終是名列第一位的,，其中，“新房的裂縫問(wèn)題已經(jīng)成為居民住宅質(zhì)量投訴的焦點(diǎn)”,。這源于制度缺陷,。根據(jù)我國(guó)現(xiàn)有規(guī)定，新建商品房的竣工質(zhì)量驗(yàn)收實(shí)行由開(kāi)發(fā)商自行進(jìn)行,、工程監(jiān)理資料備案制度,，開(kāi)發(fā)商只要出具《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》就可以交付，出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題在所難免,。
也正因?yàn)檫@一點(diǎn),，消費(fèi)者對(duì)缺少制度性監(jiān)督和制約的開(kāi)發(fā)商所建設(shè)的房屋質(zhì)量存在著不信任感，這種不信任感將隨著未來(lái)制度的完善和監(jiān)督機(jī)制的健全而逐漸得到緩解,，而在此之前,，不信任感與不安全感將對(duì)人們的購(gòu)房行為產(chǎn)生非常大的影響。
其次,，是對(duì)購(gòu)房理念的顛覆,。
人們購(gòu)房主要有三種：一是自住，二是投資,，即買(mǎi)房出租,，三是投機(jī)，即低價(jià)買(mǎi)高價(jià)賣(mài)賺取差價(jià),。這次地震發(fā)生后,，三種買(mǎi)房需求都受到了打擊,。
地震發(fā)生后，幾乎所有的銀行業(yè)都表示它們并不承擔(dān)地震風(fēng)險(xiǎn),，按照正常程序銀行有權(quán)追回貸款,。其理由是：借款人在向銀行申請(qǐng)貸款時(shí)，除了與銀行簽訂借款合同外,，還要簽訂房屋抵押合同,，這兩份合同屬于主從關(guān)系，雖然因?yàn)榈卣饘?dǎo)致房屋標(biāo)的物滅失,，從而導(dǎo)致房屋抵押合同終止,，但不影響借款合同的有效性，借款人仍要承擔(dān)還款責(zé)任,。
這意味著,，一旦房屋因地震或其他自然災(zāi)害發(fā)生倒塌，承受損失的既不是銀行,，也不是開(kāi)發(fā)商,，而是購(gòu)房者自己，并且,，即使在房屋倒塌,，不動(dòng)產(chǎn)消失的情況下，貸款還必須繼續(xù)償還,。雖然央行表示,，將考慮災(zāi)區(qū)民眾的具體情況，采取妥善的辦法解決這一問(wèn)題,。但是,，此事給購(gòu)房人帶來(lái)的震撼是顯而易見(jiàn)的，過(guò)去那些熱衷于買(mǎi)房的人開(kāi)始考慮租房,。
在我國(guó),，目前租房是非常劃算的,，因?yàn)榉績(jī)r(jià)很高,，而租金卻很低，房屋的租售比小,。所謂“租售比”是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積房?jī)r(jià)之間的比值,。根據(jù)國(guó)際慣例，如果租售比低于1：300,，意味著房產(chǎn)投資價(jià)值小,，房產(chǎn)泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)；如果高于1：200,，表明這一區(qū)域房產(chǎn)投資潛力相對(duì)較大,，投資價(jià)值較大,，而在我國(guó)，深圳,、廣州等地的租售比,，甚至達(dá)到1：1000。等到房屋報(bào)廢時(shí)也收不回成本,。房屋的投資價(jià)值本來(lái)就在喪失,，地震進(jìn)一步加劇了投資價(jià)值的喪失。至于投機(jī)價(jià)值就更不用說(shuō)了,，現(xiàn)在的存量住房要賣(mài)出去就已經(jīng)困難,，房?jī)r(jià)的上漲預(yù)期正被下跌預(yù)期所取代，房?jī)r(jià)的下跌是必然的,，只是強(qiáng)度的區(qū)別而已,。
第三，是地震把房?jī)r(jià)與土地的剝離,。
我國(guó)的房?jī)r(jià)經(jīng)歷了一個(gè)接近10年的上漲周期,，在此過(guò)程中，人們普遍認(rèn)為,，房?jī)r(jià)是逐漸升值的,，這一理念深入人心，以至于出現(xiàn)了“歷史將證明房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)都是只漲不跌的”這種極端的邏輯,。人們之所以產(chǎn)生這種看法,，是因?yàn)槲覈?guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，把土地使用權(quán)的價(jià)值與房產(chǎn)本身的價(jià)值混合在了一起,，認(rèn)定房屋在升值,。實(shí)際上，房?jī)r(jià)的上漲不是房屋升值的結(jié)果,，而是土地升值的結(jié)果,。房屋每年都是要折舊的，尤其對(duì)于土地使用權(quán)只有70年的住宅而言,，更是如此,。
但是，地震把兩者剝離了,。當(dāng)那些按揭購(gòu)房的人失去房屋時(shí),，他們面臨著銀行繼續(xù)追債的問(wèn)題，退一步說(shuō),，即使國(guó)家考慮到災(zāi)區(qū)的實(shí)際情況,，讓按揭購(gòu)房者晚幾年還貸，他也無(wú)法在原址上繼續(xù)建房,。道理很簡(jiǎn)單,，隨著房屋的倒塌,，由于欠債，他對(duì)土地的使用權(quán)也喪失了,，將被銀行收回,。銀行只有這樣，才能挽回部分損失,，因此,，銀行不可能在土地使用權(quán)方面作出更大的讓步。這將使人們對(duì)房屋的保值作用有一個(gè)顛覆性的認(rèn)識(shí),，房屋作為最佳保值手段的地位將受到動(dòng)搖,。
另外，公共住宅投入對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的取代,，也將在一定程度上影響房?jī)r(jià)——主要是針對(duì)受災(zāi)地區(qū)而言,。受災(zāi)地區(qū)房倒屋塌，一些城鎮(zhèn)甚至被夷為平地,，這需要政府投入大量的財(cái)政資金,，幫助災(zāi)區(qū)重建家園，而這一過(guò)程是公共財(cái)政投入而非市場(chǎng)化的投入,，在相當(dāng)長(zhǎng)的一個(gè)時(shí)期內(nèi),，災(zāi)區(qū)沒(méi)有發(fā)展市場(chǎng)化商品房的能力。這也會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生抑制作用,，因?yàn)橥苿?dòng)房?jī)r(jià)上漲的市場(chǎng)化因素被公共財(cái)政的力量所取代,，保障性住房占據(jù)了主導(dǎo)，壓縮了商品房發(fā)展的空間,。無(wú)論是新加坡還是我國(guó)香港地區(qū)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)都告訴我們,，在保障性住房占據(jù)較大比例的時(shí)候，房?jī)r(jià)可能步入下跌軌道,。 |