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無可爭議的事實(shí)是,，去年的地王,，今年甩貨賤賣了。所以廉價(jià)甩賣,，才是萬科長陽半島首期854套房源2天內(nèi)被搶光的秘密,。萬科這一次“賤賣”可以看作是此前公園五號商業(yè)地產(chǎn)賤賣的延續(xù)。當(dāng)然,，任何時(shí)候低價(jià)賤賣都是情非得已,。外界看到的慶功宴也許是表象，地王“踏空”才是真相,。
854套房源,，2天售罄！是逆市熱銷還是忍痛甩貨,？在火爆的銷售現(xiàn)場,，誰又能察覺北京萬科董事長毛大慶的痛苦？
昔日地王今日賤賣
7月24日,，萬科長陽半島開盤,。854套房源，近7000組意向購房者,，2天內(nèi)搶購一空,。在成交量一片低迷的北京房地產(chǎn)市場，萬科讓所有人感覺到樓市酷暑的炙熱,，不過,，除了萬科的高層自己。
2009年9月,，剛從凱德置地跳槽萬科的毛大慶親自率隊(duì)參與競拍房山區(qū)長陽鎮(zhèn)起步區(qū)1號地項(xiàng)目,。在經(jīng)過長達(dá)164輪的激烈競價(jià)后，國資背景的開發(fā)企業(yè)中建,、北京城建和中國遠(yuǎn)洋退出,，萬科以22億元的高價(jià)最終勝出，成為當(dāng)時(shí)的房山地王,。該項(xiàng)目總投資61.13億元,，總建筑面積達(dá)100萬平方米，成為萬科進(jìn)入北京23年來開發(fā)的最大項(xiàng)目,。
當(dāng)時(shí),，該塊土地的樓面地價(jià)已經(jīng)接近6500元/平方米。業(yè)界保守預(yù)估，中糧萬科在此項(xiàng)目上的定價(jià),，將在15000至17000元/平方米,。如果沒有遭遇地產(chǎn)宏觀調(diào)控，長陽半島項(xiàng)目將為萬科帶來豐厚的收入和利潤,。
但是,，宏觀調(diào)控打亂了萬科的計(jì)劃。長陽半島正式開盤時(shí),，整個(gè)項(xiàng)目均價(jià)13400元/平方米,，其中板樓15000元/平方米左右，塔樓中部分靠近地鐵的房源售價(jià)甚至不足11000元/平方米,。首期開盤的854套房源中,，主力戶型是85平方米左右的兩居和90平方米左右的三居,。按照這一開盤均價(jià),，作為商品房的長陽半島與相鄰的6號地限價(jià)房項(xiàng)目12500元/平方米的平均售價(jià)相比，高出僅僅900元/平方米,。而萬科長陽半島賣的是精裝修,，“鄰居”限價(jià)房只是毛坯房。
現(xiàn)金流或已吃緊
綜合萬科公布的數(shù)據(jù)顯示,，萬科2010年上半年累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積320.2萬平方米,，實(shí)現(xiàn)銷售金額367.7億元，成為上半年惟一一家銷售超過300億元的企業(yè),。
但是根據(jù)中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)字,，同樣是2010年上半年，萬科共取得39個(gè)項(xiàng)目,，以251.44億元的拿地總價(jià)和1040.28萬平方米總規(guī)劃面積占據(jù)著總價(jià)以及總面積兩榜榜首,。
251.44億元買地錢，加之在全國幾十個(gè)在建工程所需源源不斷投入的資金,，讓萬科的現(xiàn)金流空前緊張,。即便半年367.7億元這樣驕人的業(yè)績，也讓萬科不得不采取低價(jià)策略,，犧牲掉唾手可得的利潤,，加快現(xiàn)金的回收。
申銀萬國近日發(fā)布的一份研究報(bào)告顯示,，僅在6月份,，萬科在全國所有項(xiàng)目平均降價(jià)幅度達(dá)到14.3%，其中前期價(jià)格較高的項(xiàng)目降價(jià)幅度更大,，上海地區(qū)降價(jià)幅度達(dá)到20%,，深圳達(dá)到15%。要知道，萬科的靈魂人物王石多次公開宣揚(yáng),，“毛利潤超過25%的項(xiàng)目萬科不會去做”,。如按照17000元/平方米的預(yù)期價(jià)格計(jì)算，萬科長陽半島項(xiàng)目的降價(jià)幅度為21%,。如果王石所言最高25%毛利屬實(shí),，則萬科長陽半島項(xiàng)目毛利不到5%，已經(jīng)是虧本甩賣了,！
萬科相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,，萬科這一期房源售罄后的認(rèn)購金額超過10億元。如果不是遭遇宏觀調(diào)控,，長陽半島不賤賣,，僅首期就最少可以多賣2.5億元。 |