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無可爭議的事實是,，去年的地王,，今年甩貨賤賣了。所以廉價甩賣,，才是萬科長陽半島首期854套房源2天內(nèi)被搶光的秘密,。萬科這一次“賤賣”可以看作是此前公園五號商業(yè)地產(chǎn)賤賣的延續(xù),。當然，任何時候低價賤賣都是情非得已,。外界看到的慶功宴也許是表象,，地王“踏空”才是真相。
854套房源,，2天售罄,！是逆市熱銷還是忍痛甩貨？在火爆的銷售現(xiàn)場,，誰又能察覺北京萬科董事長毛大慶的痛苦,？
昔日地王今日賤賣
7月24日，萬科長陽半島開盤,。854套房源,，近7000組意向購房者，2天內(nèi)搶購一空,。在成交量一片低迷的北京房地產(chǎn)市場,，萬科讓所有人感覺到樓市酷暑的炙熱，不過,，除了萬科的高層自己,。
2009年9月，剛從凱德置地跳槽萬科的毛大慶親自率隊參與競拍房山區(qū)長陽鎮(zhèn)起步區(qū)1號地項目,。在經(jīng)過長達164輪的激烈競價后,，國資背景的開發(fā)企業(yè)中建、北京城建和中國遠洋退出,，萬科以22億元的高價最終勝出,，成為當時的房山地王。該項目總投資61.13億元，總建筑面積達100萬平方米,，成為萬科進入北京23年來開發(fā)的最大項目,。
當時,，該塊土地的樓面地價已經(jīng)接近6500元/平方米,。業(yè)界保守預估，中糧萬科在此項目上的定價,，將在15000至17000元/平方米,。如果沒有遭遇地產(chǎn)宏觀調(diào)控，長陽半島項目將為萬科帶來豐厚的收入和利潤,。
但是,，宏觀調(diào)控打亂了萬科的計劃。長陽半島正式開盤時,，整個項目均價13400元/平方米,，其中板樓15000元/平方米左右，塔樓中部分靠近地鐵的房源售價甚至不足11000元/平方米,。首期開盤的854套房源中,，主力戶型是85平方米左右的兩居和90平方米左右的三居。按照這一開盤均價,，作為商品房的長陽半島與相鄰的6號地限價房項目12500元/平方米的平均售價相比,，高出僅僅900元/平方米。而萬科長陽半島賣的是精裝修,，“鄰居”限價房只是毛坯房,。
現(xiàn)金流或已吃緊
綜合萬科公布的數(shù)據(jù)顯示，萬科2010年上半年累計實現(xiàn)銷售面積320.2萬平方米,，實現(xiàn)銷售金額367.7億元,，成為上半年惟一一家銷售超過300億元的企業(yè)。
但是根據(jù)中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計數(shù)字,，同樣是2010年上半年,，萬科共取得39個項目，以251.44億元的拿地總價和1040.28萬平方米總規(guī)劃面積占據(jù)著總價以及總面積兩榜榜首,。
251.44億元買地錢,，加之在全國幾十個在建工程所需源源不斷投入的資金，讓萬科的現(xiàn)金流空前緊張,。即便半年367.7億元這樣驕人的業(yè)績,，也讓萬科不得不采取低價策略，犧牲掉唾手可得的利潤,，加快現(xiàn)金的回收,。
申銀萬國近日發(fā)布的一份研究報告顯示，僅在6月份，萬科在全國所有項目平均降價幅度達到14.3%,，其中前期價格較高的項目降價幅度更大,，上海地區(qū)降價幅度達到20%，深圳達到15%,。要知道,，萬科的靈魂人物王石多次公開宣揚，“毛利潤超過25%的項目萬科不會去做”,。如按照17000元/平方米的預期價格計算,，萬科長陽半島項目的降價幅度為21%。如果王石所言最高25%毛利屬實,，則萬科長陽半島項目毛利不到5%,，已經(jīng)是虧本甩賣了！
萬科相關負責人表示,，萬科這一期房源售罄后的認購金額超過10億元,。如果不是遭遇宏觀調(diào)控，長陽半島不賤賣,，僅首期就最少可以多賣2.5億元,。 |