●政府將刺激住房需求作為拉動(dòng)宏觀經(jīng)濟(jì)的重要手段,，購房融資成本降低,，金融杠桿加大,，支持了改善性住房需求的釋放，也吸引了特大城市投資投機(jī)需求的提前進(jìn)場(chǎng),。
●我國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)正面臨深刻轉(zhuǎn)型,，第三產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)總量中的比重將不斷上升，而第二產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)總量中的比重將趨于下降,。由于第三產(chǎn)業(yè)主要集中于一,、二線城市,，而第二產(chǎn)業(yè)則是三、四線城市的重要經(jīng)濟(jì)支柱,，這種產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型實(shí)際上指明了未來的城市的人口分布藍(lán)圖,。
●下半年一二線城市開發(fā)企業(yè)將率先加大補(bǔ)充庫存力度，帶動(dòng)一二線城市土地市場(chǎng)回暖和開發(fā)投資回升,，這對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)增速將有一定的拉動(dòng)效應(yīng),。
2015年上半年，中國(guó)樓市在金融顯著寬松,、政策刺激力度空前,、股市大起落等重大事件的綜合作用下，經(jīng)歷了由全局性低迷到銷量顯著回升,、局部房?jī)r(jià)反彈的轉(zhuǎn)折,。由于不同區(qū)域市場(chǎng)住房庫存下降速度不一，下半年中國(guó)樓市存在結(jié)構(gòu)性的房?jī)r(jià)快速上漲風(fēng)險(xiǎn),。
上半年樓市回顧：銷量逐步回升,，房?jī)r(jià)局部反彈
2015年上半年，在宏觀刺激力度加大特別是金融寬松的大背景下,，房地產(chǎn)交易回升,。一二線城市率先完成去庫存過程，房?jī)r(jià)止跌反彈,。三四線城市由于前期庫存過高,、需求相對(duì)疲軟，房?jī)r(jià)仍延續(xù)2014年的跌勢(shì),。由于總體庫存較高,，開發(fā)投資仍慣性下滑，拖累了宏觀經(jīng)濟(jì)增速,。在熱點(diǎn)城市,，投資投機(jī)者也開始提前進(jìn)場(chǎng)。
一二線城市房?jī)r(jià)率先反彈,，三四線城市房?jī)r(jià)延續(xù)調(diào)整,。隨著宏觀刺激力度的加大，2015年5月,，中國(guó)大中城市房?jī)r(jià)扭轉(zhuǎn)了自2014年5月以來的跌勢(shì),，出現(xiàn)了一定程度的價(jià)格反彈。100個(gè)大中城市樣本住宅平均價(jià)格上漲為10569元,，比3月份上漲了46元,。從環(huán)比看，2015年3月，100個(gè)大中城市中,，房?jī)r(jià)環(huán)比上漲的有43個(gè),，持平的有2個(gè)，環(huán)比下降的僅55個(gè),。到2015年5月,，環(huán)比上漲的城市增至48個(gè)，房?jī)r(jià)環(huán)比下降的城市降為52個(gè),。從同比看,，2015年5月，房?jī)r(jià)同比下降的城市為87個(gè),，同比上漲的城市為13個(gè),，房?jī)r(jià)突破上年同期高點(diǎn)的城市個(gè)數(shù)與3月份相比未發(fā)生變化。
在宏觀需求刺激下,，不同城市庫存去化速度不一,。一二線城市庫存去化速度較快，房?jī)r(jià)結(jié)束調(diào)整率先反彈,。三四線城市庫存仍然較高,，延續(xù)2014年二季度以來的跌勢(shì)。2015年3月,，一線城市房?jī)r(jià)微漲,，二三線城市房?jī)r(jià)齊跌。100個(gè)大中城市中,，一線城市房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比上漲0.03%,，同比下降1.73%；二線城市房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比下降0.35%,，同比下降5.58%；三線城市房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比下降0.07%,，同比下降6.27%,。到2015年5月，一線城市房?jī)r(jià)漲速加快,，二線城市房?jī)r(jià)止跌反彈,，三線城市房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌。100個(gè)大中城市中,，一線城市房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比上漲1.48%,，同比下降0.05%，二線城市房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比上漲0.25%,，同比下降5.11%,，三線城市房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比下降0.35%，同比下降6.29%,。
銷量逐步回升,，庫存增速減緩,。2015年下半年，中國(guó)商品住房銷售量增速顯著回升,。2015年3月,，中國(guó)商品住房累計(jì)銷售面積為16，078.80萬平方米,，同比下降9.8%,。商品住房累計(jì)銷售額為10，062.17億元,，同比下降9.1%,。到2015年5月，中國(guó)商品住房累計(jì)銷售面積為31935萬平方米,，同比持平,，表明二季度銷售速度加快。商品住房累計(jì)銷售額為20732億元,，同比增長(zhǎng)5.1%,。隨著銷量回升，庫存增速減緩,。2015年3月底,，中國(guó)新建商品住房待售面積42，817萬平方米,，同比增長(zhǎng)23.5%,。到2015年5月底，中國(guó)新建商品住房待售面積增加至43,，025平方米,，同比增長(zhǎng)21.9%，增速比3月底下降1.6個(gè)百分點(diǎn),。
總體住房庫存仍處高位,，開發(fā)投資增速慣性下滑。由于總體住房庫存水平仍處較高位,，二季度開發(fā)企業(yè)主要以去庫存為主,，對(duì)于投資購地積極性不高，開發(fā)投資增速慣性下降,，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)增速形成拖累,。2015年3月，中國(guó)商品住宅開發(fā)投資累計(jì)額為11156.219億元,，同比增長(zhǎng)5.9%,。到2015年5月，中國(guó)商品住宅開發(fā)投資額累計(jì)為21，645.00億元,，同比增長(zhǎng)2.9%,，增速比3月份下降3個(gè)百分點(diǎn)。2015年3月,，中國(guó)商品住宅累計(jì)新開工面積為16,，791.32萬平方米，同比下降20.9%,。2015年5月,，中國(guó)商品住宅累計(jì)新開工面積為35，091.00萬平方米,，同比下降17.6%,。
政策刺激力度加大，投資投機(jī)需求進(jìn)場(chǎng),。政府將刺激住房需求作為拉動(dòng)宏觀經(jīng)濟(jì)的重要手段,，購房融資成本降低，金融杠桿加大,，支持了改善性住房需求的釋放,，也吸引了特大城市投資投機(jī)需求的提前進(jìn)場(chǎng)。宏觀政策刺激是促成2015年下半年住房銷售速度顯著提升的重要原因,。2015年1季度,，中國(guó)GDP同比增速降至6.95%，為2009年2季度以來的最低點(diǎn),。出于對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)不景氣的擔(dān)憂,，中央政府加大了住房需求刺激力度，住房信貸政策顯著趨于寬松,。
當(dāng)前主要問題：區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展失衡結(jié)構(gòu)性過剩與結(jié)構(gòu)性短缺并存
當(dāng)前我國(guó)住房市場(chǎng)最大的問題是,，區(qū)域住房市場(chǎng)發(fā)展嚴(yán)重失衡，結(jié)構(gòu)性過剩與結(jié)構(gòu)性短缺并存,。一二線城市住房供求矛盾突出房?jī)r(jià)畸高,，三四線及以下城市住房階段性過剩庫存高企。不恰當(dāng)?shù)暮暧^刺激政策,，一方面可能引發(fā)一二線城市房?jī)r(jià)快速上漲，另一方面還將加劇三四線城市未來的過剩,。
三四線城市短期供過于求,，去庫存將是首要任務(wù)。過去十年,，在快速城鎮(zhèn)化與工業(yè)化浪潮的強(qiáng)力推動(dòng)下,，城鎮(zhèn)住房整體呈現(xiàn)供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)。一方面，大量農(nóng)村人口涌入城市,，形成巨大的住房剛性需求,。另一方面，工業(yè)大發(fā)展,、經(jīng)濟(jì)起飛所帶來的國(guó)民家庭收入快速增長(zhǎng),，必然催生大量改善家庭原有居住條件的訴求。與此相對(duì)應(yīng)的是,，我國(guó)原有的城市規(guī)模狹小,、住房老舊，無法滿足爆發(fā)性增長(zhǎng)的住房需求,。但2014年以來,，住房“總量供不應(yīng)求”時(shí)代已經(jīng)淡出，“結(jié)構(gòu)性過�,！睍r(shí)代已經(jīng)到來,。城鎮(zhèn)化與工業(yè)化作為過去十年住房市場(chǎng)發(fā)展的超級(jí)引擎，目前都處于減速狀態(tài),。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)進(jìn)入所謂的“新常態(tài)”,，城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)正面臨著巨大的轉(zhuǎn)型升級(jí)壓力。由于收入增長(zhǎng)決定人口流向,，經(jīng)濟(jì)減速也意味著城市對(duì)人口的吸引力正在減弱,。在需求總量退熱的同時(shí)，中國(guó)城鎮(zhèn)住房卻已經(jīng)累積了巨額的存量,，并且仍在按以往的慣性高速增長(zhǎng),。特別在一些三、四線城市,，商品住房積壓現(xiàn)象已經(jīng)很嚴(yán)重,。2014年，盡管政府對(duì)住房需求管控政策已經(jīng)趨于寬松,，但住房市場(chǎng)仍然在主動(dòng)下調(diào),。這表明，住房市場(chǎng)形勢(shì)正由總量供不應(yīng)求進(jìn)入結(jié)構(gòu)性過剩階段,。此外,，過去十年，各地方政府通過“高鐵新城”,、“金融中心”,、“沿河新區(qū)”等各種題材，遍地開花式地開發(fā)建設(shè)了數(shù)量龐大的新城,。隨著房地產(chǎn)熱的退潮,，其中有一部分可能淪為鬼城或空城,。
一二線城市住房仍將供不應(yīng)求，擴(kuò)大供給仍是主線,。雖然住房總量短缺的時(shí)代已經(jīng)過去,，三四線城市住房短期過剩明顯，但由于人口的流入及收入水平的提高,，一二線城市住房仍將存在一定程度短缺,。我國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)正面臨深刻轉(zhuǎn)型，第三產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)總量中的比重將不斷上升,，而第二產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)總量中的比重將趨于下降,。由于第三產(chǎn)業(yè)主要集中于一、二線城市,，而第二產(chǎn)業(yè)則是三,、四線城市的重要經(jīng)濟(jì)支柱，這種產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型實(shí)際上指明了未來的城市的人口分布藍(lán)圖,。未來一段時(shí)間三,、四線城市人口總體將持續(xù)外流，而一,、二線城市人口總體將繼續(xù)保持流入態(tài)勢(shì),。三、四線城市目前商品住房高庫存及滯銷問題已經(jīng)較為嚴(yán)重,，而其未來一段時(shí)間內(nèi)的人口又呈流出態(tài)勢(shì),，住房供給結(jié)構(gòu)性過剩問題必將會(huì)更加突出。而一二線城市隨著人口的繼續(xù)流入住房仍將供不應(yīng)求,，擴(kuò)大供給仍是樓市發(fā)展主線,。
出現(xiàn)過剩的主要是區(qū)位和配套條件差的住房，優(yōu)質(zhì)住房仍將短缺,。雖然從量的方面看,，中國(guó)城鎮(zhèn)商品住房已經(jīng)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性過剩。但從質(zhì)的方面看,，很大一部分家庭居住條件仍然較差,，狹小公寓、老舊公寓或不成套住宅占存量住房的比重很大,。隨著人們收入的增長(zhǎng)和對(duì)生活品質(zhì)要求的進(jìn)一步提升,，對(duì)優(yōu)質(zhì)住房的需求還將穩(wěn)步增長(zhǎng)，優(yōu)質(zhì)住房仍然具有一定的稀缺性,。
當(dāng)前住房需求刺激政策將加劇住房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)失衡,。歷史經(jīng)驗(yàn)表明，在經(jīng)濟(jì)增速下降的條件下,，政府容易走上利用過刺激住房需求保住經(jīng)濟(jì)增速的舊路,。當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)主要靠投資拉動(dòng)，而住房投資當(dāng)前固定資產(chǎn)投資的主體,。如果再考慮到上下游產(chǎn)業(yè)的作用,，住房產(chǎn)業(yè)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用舉足輕重，是名副其實(shí)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè),。住房建筑及裝飾行業(yè)也將吸納大量農(nóng)民工就業(yè),，具有極重要的社會(huì)穩(wěn)定意義。此外,，住房市場(chǎng)的景氣度將直接影響公眾的經(jīng)濟(jì)信心,。在目前全球經(jīng)濟(jì)不景氣，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速也不斷下滑的條件下,，政府必然寄希望于通過刺激房地產(chǎn)市場(chǎng),，來保證經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與社會(huì)底層就業(yè)，提振經(jīng)濟(jì)信心,。刺激住房市場(chǎng)成為政府保證經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的一個(gè)重要籌碼,。
但是，單一住房需求刺激政策將加大宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)和房地產(chǎn)市場(chǎng)不穩(wěn)定性,，使一二線城市房?jī)r(jià)短期飛漲,，三四線城市過剩現(xiàn)象更加嚴(yán)重,，從而阻礙房地產(chǎn)市場(chǎng)改革的深化,。在市場(chǎng)相對(duì)過剩時(shí)代，住房市場(chǎng)仍蘊(yùn)含著巨大的潛在需求,，需要通過深化供給機(jī)制改革才能加以釋放,。讓城鎮(zhèn)居民能夠較低成本地獲得高品質(zhì)、個(gè)性化的住房,，是啟動(dòng)住房改善性需求的關(guān)鍵,。單純的住房需求刺激政策只能擴(kuò)大住房投機(jī)，加大住房過剩水平,，難以有效提高居民住房條件,。特別是金融刺激政策，還容易帶來通脹,、金融不穩(wěn)定等嚴(yán)重后果,。
下半年樓市展望：一二線城市快速上漲三四線城市相對(duì)穩(wěn)定
總體而言，2015年下半年,，一二線城市房?jī)r(jià)可能加速上漲,，三四線城市穩(wěn)中有降或穩(wěn)中有升。房地產(chǎn)開發(fā)投資緩慢回升,，帶動(dòng)宏觀經(jīng)濟(jì)增速向好,。
一二線城市去庫存速度加快,，存在快速上漲風(fēng)險(xiǎn)。在宏觀金融刺激,、住房需求的行政管制政策不斷松綁及股市財(cái)富效應(yīng)等的綜合作用下,，預(yù)計(jì)下半年一二線城市住房銷售將繼續(xù)加速。由于2014年以來住房開發(fā)活動(dòng)進(jìn)入階段性低谷,，短期后繼供應(yīng)難以迅速放大,。當(dāng)庫存被消耗到低于合理值時(shí)，住房將出現(xiàn)短期供不應(yīng)求的局面,，房?jī)r(jià)有可能加速上漲,。買漲不買跌的慣性將進(jìn)一步推動(dòng)住房交易的放大。這個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)大約在2015年3季度未到2015年4季度,。
三四線及以下城市以去庫存為主,，房?jī)r(jià)相對(duì)穩(wěn)定。三四線及以下城市面臨著住房庫存水平高,、人口老化,、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型困難、需求增速較低等問題,。即使銷售速度有所加快,，短期庫存水平短期難以下降到合理值范圍內(nèi)。穩(wěn)價(jià)走量將仍是三四線及以下城市2015年下半年的主線,。具體到不同的城市,，房?jī)r(jià)可能小幅上漲或下跌。
開發(fā)投資緩慢回升,，帶動(dòng)宏觀經(jīng)濟(jì)增速觸底回升,。隨著銷售速度加快庫存水平降低，下半年一二線城市開發(fā)企業(yè)將率先加大補(bǔ)充庫存力度,，帶動(dòng)一二線城市土地市場(chǎng)回暖和開發(fā)投資回升,，這對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)增速將有一定的拉動(dòng)效應(yīng)。
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