●政府將刺激住房需求作為拉動宏觀經(jīng)濟(jì)的重要手段,，購房融資成本降低,，金融杠桿加大，支持了改善性住房需求的釋放,，也吸引了特大城市投資投機(jī)需求的提前進(jìn)場,。
●我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)正面臨深刻轉(zhuǎn)型，第三產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)總量中的比重將不斷上升,，而第二產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)總量中的比重將趨于下降,。由于第三產(chǎn)業(yè)主要集中于一、二線城市,，而第二產(chǎn)業(yè)則是三,、四線城市的重要經(jīng)濟(jì)支柱，這種產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型實(shí)際上指明了未來的城市的人口分布藍(lán)圖,。
●下半年一二線城市開發(fā)企業(yè)將率先加大補(bǔ)充庫存力度,，帶動一二線城市土地市場回暖和開發(fā)投資回升，這對宏觀經(jīng)濟(jì)增速將有一定的拉動效應(yīng),。
2015年上半年,，中國樓市在金融顯著寬松、政策刺激力度空前,、股市大起落等重大事件的綜合作用下,，經(jīng)歷了由全局性低迷到銷量顯著回升、局部房價反彈的轉(zhuǎn)折,。由于不同區(qū)域市場住房庫存下降速度不一,，下半年中國樓市存在結(jié)構(gòu)性的房價快速上漲風(fēng)險。
上半年樓市回顧：銷量逐步回升,，房價局部反彈
2015年上半年,，在宏觀刺激力度加大特別是金融寬松的大背景下,，房地產(chǎn)交易回升。一二線城市率先完成去庫存過程,，房價止跌反彈,。三四線城市由于前期庫存過高、需求相對疲軟,，房價仍延續(xù)2014年的跌勢,。由于總體庫存較高，開發(fā)投資仍慣性下滑,，拖累了宏觀經(jīng)濟(jì)增速,。在熱點(diǎn)城市，投資投機(jī)者也開始提前進(jìn)場,。
一二線城市房價率先反彈,，三四線城市房價延續(xù)調(diào)整。隨著宏觀刺激力度的加大,，2015年5月,，中國大中城市房價扭轉(zhuǎn)了自2014年5月以來的跌勢，出現(xiàn)了一定程度的價格反彈,。100個大中城市樣本住宅平均價格上漲為10569元,，比3月份上漲了46元。從環(huán)比看,，2015年3月,，100個大中城市中，房價環(huán)比上漲的有43個,，持平的有2個,，環(huán)比下降的僅55個。到2015年5月,，環(huán)比上漲的城市增至48個,，房價環(huán)比下降的城市降為52個。從同比看,，2015年5月,，房價同比下降的城市為87個，同比上漲的城市為13個,，房價突破上年同期高點(diǎn)的城市個數(shù)與3月份相比未發(fā)生變化,。
在宏觀需求刺激下，不同城市庫存去化速度不一,。一二線城市庫存去化速度較快,，房價結(jié)束調(diào)整率先反彈。三四線城市庫存仍然較高,，延續(xù)2014年二季度以來的跌勢,。2015年3月，一線城市房價微漲,，二三線城市房價齊跌,。100個大中城市中，一線城市房價指數(shù)環(huán)比上漲0.03%,，同比下降1.73%,；二線城市房價指數(shù)環(huán)比下降0.35%，同比下降5.58%,；三線城市房價指數(shù)環(huán)比下降0.07%,，同比下降6.27%。到2015年5月,，一線城市房價漲速加快,，二線城市房價止跌反彈，三線城市房價繼續(xù)下跌,。100個大中城市中,，一線城市房價指數(shù)環(huán)比上漲1.48%，同比下降0.05%,，二線城市房價指數(shù)環(huán)比上漲0.25%,，同比下降5.11%，三線城市房價指數(shù)環(huán)比下降0.35%,，同比下降6.29%,。
銷量逐步回升，庫存增速減緩,。2015年下半年,，中國商品住房銷售量增速顯著回升。2015年3月,，中國商品住房累計銷售面積為16,，078.80萬平方米，同比下降9.8%,。商品住房累計銷售額為10,，062.17億元，同比下降9.1%,。到2015年5月,，中國商品住房累計銷售面積為31935萬平方米，同比持平,，表明二季度銷售速度加快,。商品住房累計銷售額為20732億元，同比增長5.1%,。隨著銷量回升,，庫存增速減緩,。2015年3月底，中國新建商品住房待售面積42,，817萬平方米,，同比增長23.5%。到2015年5月底,，中國新建商品住房待售面積增加至43,，025平方米，同比增長21.9%,，增速比3月底下降1.6個百分點(diǎn),。
總體住房庫存仍處高位，開發(fā)投資增速慣性下滑,。由于總體住房庫存水平仍處較高位,，二季度開發(fā)企業(yè)主要以去庫存為主，對于投資購地積極性不高,，開發(fā)投資增速慣性下降,，對宏觀經(jīng)濟(jì)增速形成拖累。2015年3月,，中國商品住宅開發(fā)投資累計額為11156.219億元,，同比增長5.9%。到2015年5月,，中國商品住宅開發(fā)投資額累計為21,，645.00億元，同比增長2.9%,，增速比3月份下降3個百分點(diǎn),。2015年3月，中國商品住宅累計新開工面積為16,，791.32萬平方米,，同比下降20.9%。2015年5月,，中國商品住宅累計新開工面積為35,，091.00萬平方米，同比下降17.6%,。
政策刺激力度加大,，投資投機(jī)需求進(jìn)場。政府將刺激住房需求作為拉動宏觀經(jīng)濟(jì)的重要手段,，購房融資成本降低,，金融杠桿加大，支持了改善性住房需求的釋放，也吸引了特大城市投資投機(jī)需求的提前進(jìn)場,。宏觀政策刺激是促成2015年下半年住房銷售速度顯著提升的重要原因,。2015年1季度，中國GDP同比增速降至6.95%,，為2009年2季度以來的最低點(diǎn),。出于對宏觀經(jīng)濟(jì)不景氣的擔(dān)憂，中央政府加大了住房需求刺激力度,，住房信貸政策顯著趨于寬松。
當(dāng)前主要問題：區(qū)域市場發(fā)展失衡結(jié)構(gòu)性過剩與結(jié)構(gòu)性短缺并存
當(dāng)前我國住房市場最大的問題是,，區(qū)域住房市場發(fā)展嚴(yán)重失衡,，結(jié)構(gòu)性過剩與結(jié)構(gòu)性短缺并存。一二線城市住房供求矛盾突出房價畸高,，三四線及以下城市住房階段性過剩庫存高企,。不恰當(dāng)?shù)暮暧^刺激政策，一方面可能引發(fā)一二線城市房價快速上漲,，另一方面還將加劇三四線城市未來的過剩,。
三四線城市短期供過于求，去庫存將是首要任務(wù),。過去十年,，在快速城鎮(zhèn)化與工業(yè)化浪潮的強(qiáng)力推動下，城鎮(zhèn)住房整體呈現(xiàn)供不應(yīng)求的態(tài)勢,。一方面,，大量農(nóng)村人口涌入城市，形成巨大的住房剛性需求,。另一方面,，工業(yè)大發(fā)展、經(jīng)濟(jì)起飛所帶來的國民家庭收入快速增長,，必然催生大量改善家庭原有居住條件的訴求,。與此相對應(yīng)的是，我國原有的城市規(guī)模狹小,、住房老舊,，無法滿足爆發(fā)性增長的住房需求。但2014年以來,，住房“總量供不應(yīng)求”時代已經(jīng)淡出,，“結(jié)構(gòu)性過剩”時代已經(jīng)到來,。城鎮(zhèn)化與工業(yè)化作為過去十年住房市場發(fā)展的超級引擎,，目前都處于減速狀態(tài)。經(jīng)濟(jì)增長進(jìn)入所謂的“新常態(tài)”，城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)正面臨著巨大的轉(zhuǎn)型升級壓力,。由于收入增長決定人口流向,，經(jīng)濟(jì)減速也意味著城市對人口的吸引力正在減弱。在需求總量退熱的同時,，中國城鎮(zhèn)住房卻已經(jīng)累積了巨額的存量,，并且仍在按以往的慣性高速增長。特別在一些三,、四線城市,，商品住房積壓現(xiàn)象已經(jīng)很嚴(yán)重。2014年,，盡管政府對住房需求管控政策已經(jīng)趨于寬松,，但住房市場仍然在主動下調(diào)。這表明,，住房市場形勢正由總量供不應(yīng)求進(jìn)入結(jié)構(gòu)性過剩階段,。此外，過去十年,，各地方政府通過“高鐵新城”,、“金融中心”、“沿河新區(qū)”等各種題材,，遍地開花式地開發(fā)建設(shè)了數(shù)量龐大的新城,。隨著房地產(chǎn)熱的退潮，其中有一部分可能淪為鬼城或空城,。
一二線城市住房仍將供不應(yīng)求,，擴(kuò)大供給仍是主線。雖然住房總量短缺的時代已經(jīng)過去,，三四線城市住房短期過剩明顯,，但由于人口的流入及收入水平的提高，一二線城市住房仍將存在一定程度短缺,。我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)正面臨深刻轉(zhuǎn)型,，第三產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)總量中的比重將不斷上升，而第二產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)總量中的比重將趨于下降,。由于第三產(chǎn)業(yè)主要集中于一,、二線城市，而第二產(chǎn)業(yè)則是三,、四線城市的重要經(jīng)濟(jì)支柱,，這種產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型實(shí)際上指明了未來的城市的人口分布藍(lán)圖。未來一段時間三,、四線城市人口總體將持續(xù)外流,，而一、二線城市人口總體將繼續(xù)保持流入態(tài)勢。三,、四線城市目前商品住房高庫存及滯銷問題已經(jīng)較為嚴(yán)重,，而其未來一段時間內(nèi)的人口又呈流出態(tài)勢，住房供給結(jié)構(gòu)性過剩問題必將會更加突出,。而一二線城市隨著人口的繼續(xù)流入住房仍將供不應(yīng)求,，擴(kuò)大供給仍是樓市發(fā)展主線。
出現(xiàn)過剩的主要是區(qū)位和配套條件差的住房,，優(yōu)質(zhì)住房仍將短缺,。雖然從量的方面看，中國城鎮(zhèn)商品住房已經(jīng)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性過剩,。但從質(zhì)的方面看,，很大一部分家庭居住條件仍然較差，狹小公寓,、老舊公寓或不成套住宅占存量住房的比重很大,。隨著人們收入的增長和對生活品質(zhì)要求的進(jìn)一步提升,，對優(yōu)質(zhì)住房的需求還將穩(wěn)步增長,，優(yōu)質(zhì)住房仍然具有一定的稀缺性。
當(dāng)前住房需求刺激政策將加劇住房市場結(jié)構(gòu)失衡,。歷史經(jīng)驗(yàn)表明,，在經(jīng)濟(jì)增速下降的條件下，政府容易走上利用過刺激住房需求保住經(jīng)濟(jì)增速的舊路,。當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)的增長主要靠投資拉動,，而住房投資當(dāng)前固定資產(chǎn)投資的主體。如果再考慮到上下游產(chǎn)業(yè)的作用,，住房產(chǎn)業(yè)對宏觀經(jīng)濟(jì)的拉動作用舉足輕重,，是名副其實(shí)的國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)。住房建筑及裝飾行業(yè)也將吸納大量農(nóng)民工就業(yè),，具有極重要的社會穩(wěn)定意義,。此外，住房市場的景氣度將直接影響公眾的經(jīng)濟(jì)信心,。在目前全球經(jīng)濟(jì)不景氣,，中國經(jīng)濟(jì)增速也不斷下滑的條件下，政府必然寄希望于通過刺激房地產(chǎn)市場,，來保證經(jīng)濟(jì)增長與社會底層就業(yè),，提振經(jīng)濟(jì)信心。刺激住房市場成為政府保證經(jīng)濟(jì)增長的一個重要籌碼,。
但是,，單一住房需求刺激政策將加大宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險和房地產(chǎn)市場不穩(wěn)定性，使一二線城市房價短期飛漲，三四線城市過�,，F(xiàn)象更加嚴(yán)重,，從而阻礙房地產(chǎn)市場改革的深化。在市場相對過剩時代,，住房市場仍蘊(yùn)含著巨大的潛在需求,，需要通過深化供給機(jī)制改革才能加以釋放。讓城鎮(zhèn)居民能夠較低成本地獲得高品質(zhì),、個性化的住房,，是啟動住房改善性需求的關(guān)鍵。單純的住房需求刺激政策只能擴(kuò)大住房投機(jī),，加大住房過剩水平,，難以有效提高居民住房條件。特別是金融刺激政策,，還容易帶來通脹,、金融不穩(wěn)定等嚴(yán)重后果。
下半年樓市展望：一二線城市快速上漲三四線城市相對穩(wěn)定
總體而言,，2015年下半年,，一二線城市房價可能加速上漲，三四線城市穩(wěn)中有降或穩(wěn)中有升,。房地產(chǎn)開發(fā)投資緩慢回升,，帶動宏觀經(jīng)濟(jì)增速向好。
一二線城市去庫存速度加快,，存在快速上漲風(fēng)險,。在宏觀金融刺激、住房需求的行政管制政策不斷松綁及股市財富效應(yīng)等的綜合作用下,，預(yù)計下半年一二線城市住房銷售將繼續(xù)加速,。由于2014年以來住房開發(fā)活動進(jìn)入階段性低谷，短期后繼供應(yīng)難以迅速放大,。當(dāng)庫存被消耗到低于合理值時,，住房將出現(xiàn)短期供不應(yīng)求的局面，房價有可能加速上漲,。買漲不買跌的慣性將進(jìn)一步推動住房交易的放大,。這個時間節(jié)點(diǎn)大約在2015年3季度未到2015年4季度。
三四線及以下城市以去庫存為主,，房價相對穩(wěn)定,。三四線及以下城市面臨著住房庫存水平高、人口老化,、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型困難,、需求增速較低等問題,。即使銷售速度有所加快，短期庫存水平短期難以下降到合理值范圍內(nèi),。穩(wěn)價走量將仍是三四線及以下城市2015年下半年的主線,。具體到不同的城市，房價可能小幅上漲或下跌,。
開發(fā)投資緩慢回升,，帶動宏觀經(jīng)濟(jì)增速觸底回升。隨著銷售速度加快庫存水平降低,，下半年一二線城市開發(fā)企業(yè)將率先加大補(bǔ)充庫存力度,，帶動一二線城市土地市場回暖和開發(fā)投資回升，這對宏觀經(jīng)濟(jì)增速將有一定的拉動效應(yīng),。
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