降息釋放出寬松的信號,，一定程度上減輕了購房者月供負擔,，強化了房價回升預期,。但筆者認為,，本輪旨在引導實體經(jīng)濟融資成本下行的利率下調(diào)不會改變樓市整體調(diào)整格局。
央行降息,，這對房價已持續(xù)6個月環(huán)比下降的中國樓市來說,，無疑是重磅利好，相關(guān)市場參與者關(guān)于房價將反轉(zhuǎn)回升的呼聲也隨之出現(xiàn),，據(jù)媒體報道,，一些房企已開始傳達“漲價令”。樓市量價齊升的火爆場面似乎正呼之欲出,。
無疑,，降息釋放出寬松的信號，一定程度上減輕了購房者月供負擔,，強化了房價回升預期。但筆者認為,，本輪旨在引導實體經(jīng)濟融資成本下行的利率下調(diào)不會改變樓市整體調(diào)整格局,。
從歷史經(jīng)驗看，貨幣因素確實是影響短期房價的重要因素,。但貨幣之水要潤澤到樓市,，還需要樓市持續(xù)上漲的一致預期支撐。這是過去十余年來樓市單邊持續(xù)快速上漲的一個重要原因,。但當前,，經(jīng)濟新常態(tài)下房價過快上漲的基礎(chǔ)已經(jīng)發(fā)生改變，本質(zhì)上說,，房價過快上漲需要相應(yīng)上漲的購買力支撐,，新常態(tài)下經(jīng)濟潛在產(chǎn)出（購買力）已無法承受高房價及房價過快上漲壓力，房價持續(xù)上漲預期已顯著改變。
筆者從產(chǎn)業(yè)周期和政策周期兩個維度對中國房地產(chǎn)長周期進行了深入觀察,。從產(chǎn)業(yè)周期看,，樓市整體供大于求的格局已經(jīng)形成，當前中國房地產(chǎn)業(yè)已基本走完了長周期的上升階段,。在樓市庫存高企,、邊際供給能力處于高位；大部分需求因高房價得不到滿足,；再加上房價彈性逐漸增強的市場環(huán)境下,，房價下行趨勢將是確定的。此外,，從政策周期看,，房地產(chǎn)業(yè)已排除在“穩(wěn)增長”框架之外，新一屆政府不必（也無需）通過“刺激”房地產(chǎn)市場來穩(wěn)增長,，這是中國房地產(chǎn)長周期內(nèi)景氣轉(zhuǎn)換的時代背景,。從產(chǎn)業(yè)周期和政策周期兩個維度可以發(fā)現(xiàn)，中國房地產(chǎn)業(yè)已開始步入長周期的拐點區(qū)域,，過高的房價整體上已步入下行通道,。
降息將促進潛在剛需（含改善型需求）提前入市，對樓市“量價”都有一定的支撐作用,，這也是樓市健康持續(xù)發(fā)展的前提和目的,。但“剛需”從來就不是導致中國樓市“量價”暴漲并螺旋上升的原因。據(jù)西南財經(jīng)大學中國家庭金融調(diào)查與研究中心數(shù)據(jù)顯示,，當前城鎮(zhèn)可實現(xiàn)剛性和改善型住房需求不足4%,，“剛需”恰恰是高房價的受害者和出局者。大量投資投機性需求是中國過去十余年來房價一路飆升的唯一動力,。但正如前述,，由于過去單邊持續(xù)上漲的預期已經(jīng)改變，投資投機性需求將不會因此次降息而暴增,，從而導致樓市整體調(diào)整格局改變,。
當前經(jīng)濟下行、通脹率很低,，尤其房價已持續(xù)半年調(diào)整,，是此次降息的前提條件之一。一方面,，房價調(diào)整已持續(xù)半年之久,，這是讓市場對樓市整體調(diào)整的預期充分吸收、固化,，從而不會因針對部分企業(yè)（特別是小微企業(yè)）融資成本高而降息的措施“傷害”到樓市的調(diào)整進程,，盡量減少對樓市理性回歸的“負效應(yīng)”,；另一方面，經(jīng)濟下行壓力持續(xù)了較長時間,，企業(yè)經(jīng)營困難有所加大,，部分企業(yè)（特別是小微企業(yè)）對融資成本的承受能力有所降低，可能損害到“穩(wěn)增長,、促就業(yè),、惠民生”的區(qū)間管理底線。降息措施此時出臺,，充分體現(xiàn)了貨幣政策“刀尖”上的平衡藝術(shù),。
綜上所述，筆者認為,，當前房價不會因降息而再度恢復到過去的價格暴漲循環(huán)之中,，樓市仍將延續(xù)整體調(diào)整格局。
