據(jù)國家統(tǒng)計局公開發(fā)布數(shù)據(jù),，2014年10月份全國70個大中城市中,，新建商品住宅價格環(huán)比下降的城市有69個，持平的城市有1個;環(huán)比價格變動中，最小降幅為0.2%,，最大降幅為1.6%,。始自去年四季度以來的樓市周期性調整,，房價趨勢性回落已經成為樓市運行新常態(tài),。
居民住房擁有率已較高
看淡樓市源于不動產在家庭財富配置空間縮小。房地產業(yè)在滿足人類居住需求這一自然屬性同時,，還兼具家庭財富配置功能,。過去十多年來，房地產業(yè)充當了我國宏觀經濟增長的重要引擎,，從根本上說是住宅不動產在家庭財富配置比例連續(xù)上升的結果,。據(jù)交銀中國財富景氣指數(shù)調查，過去十年來大多數(shù)城市居民家庭積累的不動產迅速增值,，大約占家庭總資產的3/4,。
事實上，1998年我國住房分配制度改革釋放了巨大的需求潛力,，住宅不動產已經成為家庭財富的標準配置,。據(jù)2012年浙江大學不動產投資研究中心、清華大學媒介調查實驗室等聯(lián)合發(fā)布的《中國居住小康指數(shù)》報告顯示,，涉及4個一線城市,、2個直轄市、26個省會城市和8個重點城市在內的40個城市中,，除上海以67.9%的居民擁有住房率排在末位,，長沙以90.1%的擁有率位居首位，其余被調查城市的居民擁有住房比率均在70%-80%之間,。同時,，調查顯示，2009年以來,，超過七成居民購買了住房,。考慮到當前我國人口遷徙習慣,，一線城市人口集聚,，因而住房擁有率低屬于正常現(xiàn)象,。但與其他國際都市相比,，我國一線城市居民住房擁有率也明顯偏高。另據(jù)《中國家庭金融調查》,，2013年我國住房空置率為22.4%,，比2011年上升了1.8個百分點,。經過十多年的快速發(fā)展，我國城鎮(zhèn)居民住房擁有率已經較高,，未來發(fā)展空間已明顯收窄,。
同時，國別研究表明,，發(fā)達國家富裕家庭持有的不動產(房產)比例平均低于38%，金融資產成為家庭財富的主要配置,。特別是當不動產在家庭資產配置中比例過高時,，不僅需要承擔變現(xiàn)風險，而且還要支付數(shù)額不菲的維護成本,，在經濟上并不可行,。因此，隨著我國居民家庭財富配置結構調整趨向固化,，住宅不動產在家庭財富比重中趨向穩(wěn)定,，繼續(xù)擴大的空間日益縮小，使得房地產業(yè)驅動宏觀經濟增長的動力出現(xiàn)下降,。而這種回落并不以人的意志為轉移,。
發(fā)展方式轉變須減少對樓市依賴
看淡樓市也是對我國經濟發(fā)展方式轉變的期待。經濟發(fā)展方式轉變是我國經濟粗放式增長向集約式發(fā)展的必然之路,。過去較長時間,，以投資驅動為經濟增長引擎的增長模式，不可避免要重視土地財政的作用,，主要依靠地方政府主導投資的撬動,。而土地財政得以運轉的根本前提在于房地產市場的超常規(guī)發(fā)展。從價值流轉形式看,，土地財政實際上是地租轉化的一種形式,，轉化路徑依賴于住宅銷售，也就是貨幣價值與實物價值之間的交換,。在轉換過程中,，居民貨幣財富也轉化為不動產財富。這種形式的財富轉化,，需要以地方政府未來加快基礎設施建設,、擴大城市外延為先決條件。
但以地方政府投資為主導的投資增長模式,，在缺乏有效預算控制和效率考核的情況下,，很容易轉變?yōu)槊つ拷ǔ堑臎_動，造成資源浪費�,，F(xiàn)在國內部分三線,、四線城市房地產業(yè)過度開發(fā),，既是資源使用的巨大浪費，也是地方政府主導投資盲目性的重要表象,。應該看到,，土地財政難以長期維持。土地財政的資金來源仍然是普通居民的貨幣財富積累,。貨幣財富向實物財富的轉化不可能無限期延續(xù),。一旦居民貨幣財富增長放緩，財富形式轉換過程將會中止,，土地財政面臨坍塌風險,。因此，經濟發(fā)展方式轉變,，必須要減少對房地產業(yè)的依賴,，房地產業(yè)運行須回歸理性。
不動產也須謹防風險
看淡樓市還是規(guī)避不動產風險上升的自主選擇,。過去十多年住宅不動產價格的快速上漲,，往往使投資者忘記投資過程可能存在的風險。事實上,，不動產也面臨風險,，主要包括貶值風險和變現(xiàn)風險。前者意味著不動產市值縮水,，后者指的是住宅價值難以在市場上成功變現(xiàn),。盡管住宅不動產屬于家庭消費必需品，但因為其總價值較高,，交易并不便利,，流動性較差。過去十多年我國住宅價格累積漲幅巨大,，已經嚴重背離住房租金與居民收入,，存在強大的內部調整壓力。在這種市場預期下,，住宅不動產不僅面臨價值縮水風險,，而且也同時遭遇變現(xiàn)風險。而住宅價格前期上漲越快,，后期調整的幅度也越大,。不僅如此，隨著住宅價格停漲并回落,，住宅不動產投資價值與其他金融產品相比的優(yōu)勢不再,。據(jù)中國人民銀行2014年三季度城鎮(zhèn)儲戶問卷調查結果，住房已經不是城鎮(zhèn)居民投資的首選,。在宏觀經濟下行壓力不減背景下,，出于風險顧慮,，多數(shù)家庭將重新審視財富配置結構，增加股票,、理財產品的金融資產比重,，適當降低住宅配置比例。
未來我國房地產業(yè)發(fā)展在三線,、四線城市,。盡管當前我國房地產市場區(qū)域分化日益明顯�,？傮w看,，一線城市仍被市場預期前景光明，三線,、四線城市房地產市場崩盤風險較大。短期內,，基于庫存壓力,，上述判斷合乎實際。但從長遠看,，我國新型城鎮(zhèn)化致力于農村人口入城,，將為三線、四線城市的房地產業(yè)發(fā)展注入新空間,。一線城市高昂的生活成本不適合收入水平較低的農村務工人員入城,。三線、四線城市房價總體水平較低,，如果制度上實現(xiàn)農村土地有效流轉,，那么通過土地流轉實現(xiàn)財富積累的農村人口最容易在三線、四線城市定居生活,。關鍵是要維持三線,、四線城市較低的住宅價格。
全力避免房地產業(yè)出現(xiàn)崩盤式調整,。樓市崩盤將是一個全輸?shù)木置�,。因此，需要各界通力合作,，在全面把握房地產業(yè)運行規(guī)律的前提下,，避免樓市崩盤。
