國(guó)慶節(jié)前,，央行出乎市場(chǎng)預(yù)期放松了房貸政策。對(duì)于房貸新政,，很多人都把注意力放在了首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的放寬上,，但實(shí)際上，這次新政的重大影響在于,，房貸政策導(dǎo)向在實(shí)際效果上重新轉(zhuǎn)向支持投資,、投機(jī)性購(gòu)房。
新政的核心點(diǎn),，是明確了“擁有一套住房結(jié)清貸款后,，再買(mǎi)房按照首套房貸款執(zhí)行,，首付30%，利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍,�,！倍抡年P(guān)鍵點(diǎn)在于：“對(duì)擁有兩套及以上住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，又申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)住房,，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)借款人償付能力,、信用狀況等因素審慎把握并具體確定首付款比例和貸款利率水平�,！边@等于把此前的“第二套及以上住房首付款60%,，利率在基準(zhǔn)利率上上浮1.1倍”的限貸政策徹底取消了。
“首套房利率最低打七折”的規(guī)定,，看似支持了剛需和改善型需求,，但在實(shí)際操作中，基本是畫(huà)餅充饑,。從效益性上分析,，目前五年期以上的貸款基準(zhǔn)利率為6.8%，打七折就是4.76%,，而現(xiàn)在存款這種低成本資金已經(jīng)很難吸收進(jìn)來(lái),，銀行基本依靠發(fā)售理財(cái)產(chǎn)品籌資，利率成本在5%以上,，再算上人工等成本,，七折房貸利率就是筆賠本的買(mǎi)賣(mài)，銀行怎么會(huì)有積極性?從流動(dòng)性來(lái)看,，房貸一般期限為五年至三十年,，加之我國(guó)資產(chǎn)證券化程度很低，所以房貸是流動(dòng)性最差的,。在流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)日益加大的情況下,，銀行自然不會(huì)不顧風(fēng)險(xiǎn)去發(fā)放七折房貸。
在筆者看來(lái),，央行在信貸政策上重新支持投資,、投機(jī)性購(gòu)房是一把雙刃劍：一方面，可能促使低迷的房地產(chǎn)行業(yè)迅速?gòu)?fù)蘇,，促使房?jī)r(jià)在短期內(nèi)重拾漲勢(shì);另一方面，也會(huì)向市場(chǎng)放出一個(gè)讓人恐慌的信號(hào)——連信貸都放水了,，足以看出房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷和蕭條程度,，以及房?jī)r(jià)長(zhǎng)期繼續(xù)走低的不可逆轉(zhuǎn)性，這會(huì)使得市場(chǎng)需求更加謹(jǐn)慎,，購(gòu)房人更不敢輕易入市,，商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)更加惜貸,。
