央行和銀監(jiān)會在國慶長假前夕出臺的《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作通知》立即攪動樓市,。在此利好政策刺激下,，據(jù)說不少二線城市都在黃金周看到了樓市回暖的曙光，一些開發(fā)商開始了搶客大戰(zhàn),，或者準(zhǔn)備提價,，部分購房人也開始躁動起來。
從理論上推測,，此次房貸政策松綁,，無論是“認(rèn)貸不認(rèn)房”，還是“七折利率優(yōu)惠”,，都能刺激需求,，讓樓市企穩(wěn)甚至回升。這一救市措施的力度也大于限購松綁,。但是,，開發(fā)商不能過于樂觀,，購房人也不能盲目躁動,。
首先，這一輪樓市降溫不是宏觀調(diào)控的結(jié)果,，而是市場之手推動的結(jié)果,。雖然房貸新政是一大利好政策,，但房價走向最終還是取決于供需關(guān)系。從供應(yīng)的角度來說,，很多城市庫存量仍然偏大,。從需求角度來說，央行不久前公布的調(diào)查結(jié)果顯示,，居民購房意愿持續(xù)下降,。
房貸新政實施后，必然能改變一些人的購房意愿,，有利于消化樓市庫存,，但由于房價仍處于高位，就會影響到很多需求的釋放,。還要意識到,，這一次房價下降還與大量保障房上市有關(guān)，今后各種保障房還會源源不斷上市,，需求將會不斷被分流,。另外，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記將會倒逼部分房產(chǎn)投放市場,，增加供應(yīng),。
其次，就房貸新政本身而言,，象征意義或許大于實際意義,。不可否認(rèn)，房貸新政會改變很多開發(fā)商和部分購房人的預(yù)期,，但主要影響恐怕還在心理層面,，實際作用有限。這是因為,，金融監(jiān)管部門并不能強制商業(yè)銀行嚴(yán)格執(zhí)行房貸新政,，而且臨近年末，各商業(yè)銀行的資金一般比較緊張,，未必有能力執(zhí)行新政,。以“七折利率優(yōu)惠”為例，雖然能降低購房成本,，但由于房貸利率打七折之后,，商業(yè)銀行的盈利空間會大幅壓縮，這樣一來,，很多銀行就未必執(zhí)行這一優(yōu)惠政策,。當(dāng)購房人享受不到實質(zhì)優(yōu)惠時，是否還會出手就要打一個問號。
總之,，房貸新政是樓市利好政策,，但實施效果還需要觀察。筆者認(rèn)為,，開發(fā)商應(yīng)該利用房貸新政抓緊消化庫存,，進(jìn)入正常開發(fā)軌道，而不應(yīng)借機(jī)提價;購房者應(yīng)該理性決策,，而不應(yīng)盲目躁動,。尤其是在庫存量較大的三、四線城市,，供需雙方更應(yīng)保持理性,。期待房貸新政讓樓市企穩(wěn)，而不是制造不穩(wěn)定,。
