全面放松樓市調(diào)控已呈蔓延之勢(shì),，只要能夠救樓市，一些地方恨不得把所有的政策一股腦兒發(fā)布完畢,。目前,，主要城市的限購(gòu)體系全面瓦解，限貸政策也岌岌可危,，被稱為樓市調(diào)控“雙殺手锏”的限購(gòu)限貸將全面退出，而其他救市力度也超出預(yù)期,，打的幌子無(wú)一例外的是“取消行政干預(yù),、回歸市場(chǎng)化發(fā)展”。
毫無(wú)疑問,，過多的行政干預(yù),、缺乏長(zhǎng)期系統(tǒng)規(guī)劃的政策體系是造成樓市種種亂象的根源,。貫徹國(guó)家關(guān)于構(gòu)建多層次市場(chǎng)化住房供應(yīng)體系、減少行政審批和干預(yù),，回歸市場(chǎng)化調(diào)控,，有合理性，也是必要的,。但目前存在一種不良傾向，即打著“去行政化”和“市場(chǎng)化”的幌子,，恨不得將所有行政性措施一撤到底,，繼續(xù)將房地產(chǎn)作為救經(jīng)濟(jì)、救財(cái)政收入,、救政府項(xiàng)目、救上下游50多個(gè)子行業(yè)和穩(wěn)定銀行信貸質(zhì)量的唯一工具和救命稻草,。
當(dāng)樓市處于上行時(shí)期,，所有利益相關(guān)者皆大歡喜，一旦樓市下行則誰(shuí)都不高興了,。目前，不論是從宏觀經(jīng)濟(jì),，還是從就業(yè)、地方政府資金來(lái)源看,，對(duì)房地產(chǎn)的依賴到了無(wú)以復(fù)加的地步,。筆者在很多地方調(diào)研時(shí)發(fā)現(xiàn),，目前一些民生補(bǔ)貼也因?yàn)橥恋睾头康禺a(chǎn)稅收縮水而無(wú)法足額發(fā)放,，城市基礎(chǔ)設(shè)施和政府的一些開發(fā)項(xiàng)目很多都已經(jīng)停擺。因此,，國(guó)家放松行政干預(yù)、強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)自主調(diào)控的說(shuō)法正中地方下懷,，一股腦兒地放松相關(guān)政策是必然的事情,。
樓市在過度繁榮時(shí)期需要壓一壓，在出現(xiàn)蕭條后需要扶一扶,，這是一個(gè)簡(jiǎn)單的道理,。問題是，目前樓市下滑是一回事,，是否需要扶則是另外一回事,。從全國(guó)來(lái)看，目前銷售量?jī)r(jià)整體跌幅不超過10%,，而即便是10%的跌幅,，也是在2013年歷史最高水平下的適度回調(diào)。2013年,，全國(guó)商品房銷售超過了13億平方米,，創(chuàng)歷史最高水平，比5年前的2008年翻了一番,，平均房?jī)r(jià)相比2008年也翻了近一番,。如果相比2013年之前幾年的同期水平,，今年的量?jī)r(jià)水平仍舊處在高位,。在這種情況下,，展開救市根本說(shuō)不過去。
主要城市房產(chǎn)成交量盡管出現(xiàn)30%左右的跌幅,，但這是房?jī)r(jià)過高,、供應(yīng)質(zhì)量太差和剛需主體支付能力不足造成的，是一種再正常不過的調(diào)整,。對(duì)于這些城市來(lái)說(shuō),，樓市問題是結(jié)構(gòu)性問題，而不是周期波動(dòng)的供需總量問題,。只有當(dāng)價(jià)格已經(jīng)降下來(lái)、供應(yīng)結(jié)構(gòu)(轉(zhuǎn)變只追求“高大上”,、忽視剛需產(chǎn)品的供應(yīng)模式)已改善,、城市外圍或新區(qū)的公共配套已做好之后,，市場(chǎng)仍然疲弱才能考慮政策放松,。
從房?jī)r(jià)看,，不管是70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)，還是百城房?jī)r(jià)指數(shù),，全國(guó)主要城市的房?jī)r(jià)與去年同期相比依舊在上漲。而2013年同期的房?jī)r(jià)水平是歷史最高水平,，相比2008年的房?jī)r(jià)水平有70%到120%的上漲,。也就是說(shuō)，目前的房?jī)r(jià)水平仍舊在繼續(xù)攀登歷史更高峰,。采取放松限購(gòu)限貸等行政限制性措施，盡管符合市場(chǎng)化發(fā)展的趨勢(shì),，但只能緩解周期性下滑,，充其量解決的是供求總量問題，不僅無(wú)法觸及結(jié)構(gòu)的問題,，而且掩蓋了結(jié)構(gòu)性問題解決的急迫性。
事實(shí)上,，國(guó)家層面希望能同時(shí)解決樓市的結(jié)構(gòu)性問題和周期性問題,，新任住建部部長(zhǎng)陳政高在其上任后的第一場(chǎng)全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作座談會(huì)上指出，今年下半年樓市政策要落實(shí)三個(gè)方面的工作：千方百計(jì)地消化庫(kù)存,、進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整、完善房地產(chǎn)項(xiàng)目周邊配套設(shè)施,。消化庫(kù)存旨在解決周期性問題,，而房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整和完善樓市項(xiàng)目周邊配套則旨在解決結(jié)構(gòu)性問題。
但是,，目前各地出臺(tái)的救市政策,，不管是放松限購(gòu)、限貸,，還是購(gòu)房入戶、稅收減免,、降低公積金提取和貸款的門檻,，無(wú)一例外地指向了消化庫(kù)存，即想方設(shè)法把房子賣出去,，解決周期性的問題,，而有意無(wú)意地忽視了結(jié)構(gòu)性問題,，這不僅是在延續(xù)過去的救市思路，而且是繼續(xù)將房地產(chǎn)作為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì),、增加稅收,、實(shí)現(xiàn)地方官員政績(jī)的工具。這種舊思維與樓市大周期下行已經(jīng)開啟后,，樓市發(fā)展需要徹底轉(zhuǎn)變思路是完全背道而馳的。
未來(lái),，在樓市進(jìn)入大周期下行,、供求已經(jīng)平衡或供應(yīng)過剩、存量住房利用成為主題的“新常態(tài)”背景下,，房地產(chǎn)開發(fā)模式不能再繼續(xù)維系規(guī)模擴(kuò)張,、簡(jiǎn)單復(fù)制,、制造概念、推動(dòng)預(yù)期的泡沫化,、粗放化擴(kuò)張思路;不能只關(guān)注房?jī)r(jià)地價(jià)的升值潛力,，不關(guān)注房屋的可居住性，不能只關(guān)注樓市對(duì)于經(jīng)濟(jì)和財(cái)政的影響,，不關(guān)注行業(yè)本身的運(yùn)行規(guī)律。在樓市運(yùn)行進(jìn)入“新常態(tài)”后,，政府必須要接受樓市開發(fā)和銷售低速增長(zhǎng)是必然性,，并通過加強(qiáng)公共服務(wù)配套，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)來(lái)做實(shí)供應(yīng)的有效性,，更好地匹配需求，這是促進(jìn)樓市進(jìn)入新一輪增長(zhǎng)的唯一機(jī)會(huì),。
在限購(gòu)放松之前,，各界都在呼吁要放松限購(gòu),，但發(fā)現(xiàn)放松限購(gòu)提振樓市的效果僅限于一兩周,。于是又有人說(shuō)，限購(gòu)之所以效果不彰,，關(guān)鍵在于銀行信貸的支持力度不夠,，于是又開始呼吁要放松限貸。目前,，限貸寬松是必然的，但筆者認(rèn)為,，相比限購(gòu)來(lái)說(shuō),，限貸放松對(duì)于樓市刺激的效果好不到哪去，不解決樓市結(jié)構(gòu)性問題,，樓市回暖將遙遙無(wú)期。令人憂慮的是,，對(duì)于解決目前樓市結(jié)構(gòu)性問題到了集體漠視的地步,，反而一致地強(qiáng)調(diào)目前樓市是如何疲軟，夸大當(dāng)前市場(chǎng)非常有限的調(diào)整的負(fù)面作用,，這是一個(gè)非常危險(xiǎn)的信號(hào)。
