全面放松樓市調(diào)控已呈蔓延之勢,，只要能夠救樓市,，一些地方恨不得把所有的政策一股腦兒發(fā)布完畢,。目前,，主要城市的限購體系全面瓦解,，限貸政策也岌岌可危,，被稱為樓市調(diào)控“雙殺手锏”的限購限貸將全面退出,，而其他救市力度也超出預(yù)期,，打的幌子無一例外的是“取消行政干預(yù),、回歸市場化發(fā)展”,。
毫無疑問，過多的行政干預(yù),、缺乏長期系統(tǒng)規(guī)劃的政策體系是造成樓市種種亂象的根源,。貫徹國家關(guān)于構(gòu)建多層次市場化住房供應(yīng)體系、減少行政審批和干預(yù),，回歸市場化調(diào)控,，有合理性，也是必要的,。但目前存在一種不良傾向,，即打著“去行政化”和“市場化”的幌子,，恨不得將所有行政性措施一撤到底，繼續(xù)將房地產(chǎn)作為救經(jīng)濟,、救財政收入,、救政府項目、救上下游50多個子行業(yè)和穩(wěn)定銀行信貸質(zhì)量的唯一工具和救命稻草,。
當(dāng)樓市處于上行時期,，所有利益相關(guān)者皆大歡喜，一旦樓市下行則誰都不高興了,。目前,，不論是從宏觀經(jīng)濟，還是從就業(yè),、地方政府資金來源看,，對房地產(chǎn)的依賴到了無以復(fù)加的地步,。筆者在很多地方調(diào)研時發(fā)現(xiàn),，目前一些民生補貼也因為土地和房地產(chǎn)稅收縮水而無法足額發(fā)放，城市基礎(chǔ)設(shè)施和政府的一些開發(fā)項目很多都已經(jīng)停擺,。因此,，國家放松行政干預(yù)、強調(diào)市場自主調(diào)控的說法正中地方下懷,，一股腦兒地放松相關(guān)政策是必然的事情,。
樓市在過度繁榮時期需要壓一壓，在出現(xiàn)蕭條后需要扶一扶,，這是一個簡單的道理,。問題是，目前樓市下滑是一回事,，是否需要扶則是另外一回事,。從全國來看，目前銷售量價整體跌幅不超過10%,，而即便是10%的跌幅,，也是在2013年歷史最高水平下的適度回調(diào)。2013年,，全國商品房銷售超過了13億平方米,，創(chuàng)歷史最高水平，比5年前的2008年翻了一番,，平均房價相比2008年也翻了近一番,。如果相比2013年之前幾年的同期水平，今年的量價水平仍舊處在高位,。在這種情況下,，展開救市根本說不過去,。
主要城市房產(chǎn)成交量盡管出現(xiàn)30%左右的跌幅，但這是房價過高,、供應(yīng)質(zhì)量太差和剛需主體支付能力不足造成的,，是一種再正常不過的調(diào)整。對于這些城市來說,，樓市問題是結(jié)構(gòu)性問題,，而不是周期波動的供需總量問題。只有當(dāng)價格已經(jīng)降下來,、供應(yīng)結(jié)構(gòu)(轉(zhuǎn)變只追求“高大上”,、忽視剛需產(chǎn)品的供應(yīng)模式)已改善、城市外圍或新區(qū)的公共配套已做好之后,，市場仍然疲弱才能考慮政策放松,。
從房價看，不管是70個大中城市房價指數(shù),，還是百城房價指數(shù),，全國主要城市的房價與去年同期相比依舊在上漲。而2013年同期的房價水平是歷史最高水平,，相比2008年的房價水平有70%到120%的上漲,。也就是說，目前的房價水平仍舊在繼續(xù)攀登歷史更高峰,。采取放松限購限貸等行政限制性措施,，盡管符合市場化發(fā)展的趨勢，但只能緩解周期性下滑,，充其量解決的是供求總量問題,，不僅無法觸及結(jié)構(gòu)的問題，而且掩蓋了結(jié)構(gòu)性問題解決的急迫性,。
事實上,，國家層面希望能同時解決樓市的結(jié)構(gòu)性問題和周期性問題，新任住建部部長陳政高在其上任后的第一場全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作座談會上指出,，今年下半年樓市政策要落實三個方面的工作：千方百計地消化庫存,、進一步加強房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整、完善房地產(chǎn)項目周邊配套設(shè)施,。消化庫存旨在解決周期性問題,，而房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整和完善樓市項目周邊配套則旨在解決結(jié)構(gòu)性問題。
但是,，目前各地出臺的救市政策,，不管是放松限購、限貸,，還是購房入戶,、稅收減免,、降低公積金提取和貸款的門檻，無一例外地指向了消化庫存,，即想方設(shè)法把房子賣出去,，解決周期性的問題，而有意無意地忽視了結(jié)構(gòu)性問題,，這不僅是在延續(xù)過去的救市思路,，而且是繼續(xù)將房地產(chǎn)作為拉動經(jīng)濟、增加稅收,、實現(xiàn)地方官員政績的工具,。這種舊思維與樓市大周期下行已經(jīng)開啟后，樓市發(fā)展需要徹底轉(zhuǎn)變思路是完全背道而馳的,。
未來,，在樓市進入大周期下行、供求已經(jīng)平衡或供應(yīng)過剩,、存量住房利用成為主題的“新常態(tài)”背景下,，房地產(chǎn)開發(fā)模式不能再繼續(xù)維系規(guī)模擴張、簡單復(fù)制,、制造概念,、推動預(yù)期的泡沫化,、粗放化擴張思路;不能只關(guān)注房價地價的升值潛力,，不關(guān)注房屋的可居住性，不能只關(guān)注樓市對于經(jīng)濟和財政的影響,，不關(guān)注行業(yè)本身的運行規(guī)律,。在樓市運行進入“新常態(tài)”后，政府必須要接受樓市開發(fā)和銷售低速增長是必然性,，并通過加強公共服務(wù)配套,，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)來做實供應(yīng)的有效性，更好地匹配需求,，這是促進樓市進入新一輪增長的唯一機會,。
在限購放松之前，各界都在呼吁要放松限購,，但發(fā)現(xiàn)放松限購提振樓市的效果僅限于一兩周,。于是又有人說，限購之所以效果不彰,，關(guān)鍵在于銀行信貸的支持力度不夠,，于是又開始呼吁要放松限貸。目前,，限貸寬松是必然的,，但筆者認(rèn)為,，相比限購來說，限貸放松對于樓市刺激的效果好不到哪去,，不解決樓市結(jié)構(gòu)性問題,，樓市回暖將遙遙無期。令人憂慮的是,，對于解決目前樓市結(jié)構(gòu)性問題到了集體漠視的地步,，反而一致地強調(diào)目前樓市是如何疲軟，夸大當(dāng)前市場非常有限的調(diào)整的負(fù)面作用,，這是一個非常危險的信號,。
