從3月“分類調(diào)控”到7月“千方百計(jì)消化庫(kù)存”的基調(diào)變化,，顯示放松限購(gòu)，輔之以貸款成本短期內(nèi)趨勢(shì)性下降的激活需求的樓市政策已經(jīng)形成,，“去庫(kù)存”和“促銷售”將是未來樓市政策主題,。除一線城市外，基于限購(gòu)全面松綁能釋放出部分需求,，再加上房貸緊縮局面緩解,，市場(chǎng)對(duì)于樓市悲觀的預(yù)期將會(huì)改變。同時(shí),，其他領(lǐng)域“微刺激”力度穩(wěn)中有降,，貨幣政策定向?qū)捤梢矠楦纳茦鞘匈Y金面創(chuàng)造了條件，樓市短期內(nèi)回升應(yīng)是大概率事件,。
研判樓市政策的走向,，過去存在一個(gè)屢屢應(yīng)驗(yàn)的規(guī)律，那就是“經(jīng)濟(jì)上行時(shí)保民生,、經(jīng)濟(jì)下行時(shí)保經(jīng)濟(jì)”,。當(dāng)然，這一規(guī)律若拿到目前應(yīng)用的話,，還要考慮調(diào)結(jié)構(gòu)問題,。因此，看待當(dāng)前的樓市政策,，不能不緊扣今年以來靠“微刺激”托底經(jīng)濟(jì),，并為調(diào)結(jié)構(gòu)創(chuàng)造空間的大環(huán)境,。這樣，對(duì)樓市政策從3月的“分類調(diào)控”到7月的“千方百計(jì)消化庫(kù)存”的基調(diào)變化就會(huì)有較為清楚的認(rèn)識(shí),，對(duì)下半年的樓市政策走向,，也能拿捏得八九不離十。
一季度經(jīng)濟(jì)增速滑出7.5%的下限時(shí),，樓市的情況更糟,，信貸全面緊縮，開發(fā)商迅速收縮拿地和新開工(連續(xù)數(shù)月出現(xiàn)20%以上降幅),，主要城市成交量下滑30%左右,，嚴(yán)重拖累固定資產(chǎn)投資。即便如此,，部分城市試圖松綁限購(gòu)時(shí),，中央政府依舊以“零容忍”的高壓態(tài)勢(shì)及時(shí)叫停。因?yàn)樵凇罢{(diào)結(jié)構(gòu)”的戰(zhàn)略下,，降低經(jīng)濟(jì)對(duì)樓市的依賴度是不得不忍受的痛,。而對(duì)商品房銷售繼續(xù)下探，以及未來對(duì)于固定資產(chǎn)投資,、財(cái)政和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的沖擊,，政府決意通過“微刺激”來緩和。
因此,，今年樓市“分類調(diào)控”基調(diào)在上半年事實(shí)上偏向了緊縮的一面,。但是，以央行加杠桿(定向?qū)捤?和政府加杠桿(基建和鐵路投資)為主要內(nèi)容的“微刺激”,，盡管在“穩(wěn)增長(zhǎng)”上效果顯著,，但宏觀數(shù)據(jù)和微觀數(shù)據(jù)的背離，即固定資產(chǎn)投資,、工業(yè)增加值等逐月向好,，但原材料、能源價(jià)格指數(shù)卻持續(xù)走弱,，讓管理層開始擔(dān)憂“微刺激”政策可能會(huì)走歪：鑒于新經(jīng)濟(jì)還未站穩(wěn)，樓市在持續(xù)下滑,，讓上下游看不到盈利機(jī)會(huì),，“微刺激”政策不僅無法激活民間投資，還可能會(huì)惡化產(chǎn)能過剩,、預(yù)算軟約束,、政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。如果是這樣,，則不僅背離“微刺激”的政策初衷,，更將擠壓“調(diào)結(jié)構(gòu)”,、“促轉(zhuǎn)型”的戰(zhàn)略空間。
今年以來廣義貨幣M2增速已達(dá)14.7%,，比年初制訂的13%目標(biāo)高出1.7個(gè)百分點(diǎn),，在社會(huì)資金并不缺乏的情況下，融資成本卻居高不下,。這更讓管理層擔(dān)憂,，由于私人部門投資的動(dòng)力不足、信心不強(qiáng),，政府唱“獨(dú)角戲”的“微刺激”,，其所釋放出的財(cái)政和貨幣資金，恐將無法避免效率低和預(yù)算軟約束的宿命,，無法避免一放松就重回“發(fā)鈔救市”的老路,，無法避免“保增長(zhǎng)”和“調(diào)結(jié)構(gòu)”的不兼容。也就是說,，政府一旦加杠桿,，釋放出政府部門投資風(fēng)險(xiǎn)低的信號(hào)，資金就會(huì)趨利避害地流向不計(jì)投資成本的國(guó)有制造業(yè),、融資平臺(tái),，民間資金需求被擠出就不可避免，這是融資成本居高不下的源頭,�,；蛘哒f，融資成本居高不下是內(nèi)生現(xiàn)象,。
中央政府對(duì)“微刺激”負(fù)面效應(yīng)的擔(dān)憂,，在央行《2014年二季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》體現(xiàn)得很明顯，報(bào)告淡化了經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險(xiǎn),，更多強(qiáng)調(diào)了“微刺激”政策下的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn),、未來可能出現(xiàn)通脹、全社會(huì)融資成本難降,、產(chǎn)能過剩,、延緩結(jié)構(gòu)性改革等方面的問題。因此,，二季度經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)后,，政府及時(shí)兌現(xiàn)了“微刺激”托而不舉的意圖，有意識(shí)降低了“微刺激”的力度,。
同時(shí),，中央政府對(duì)地方救樓市態(tài)度也有了明顯的變化，突出表現(xiàn)在5、6月金融監(jiān)管部門“喊話”,，要求支持合理住房消費(fèi),，限購(gòu)紅線可以突破了。從6月底呼和浩特正式發(fā)文松綁限購(gòu),，不到兩個(gè)月的時(shí)間,，除一線和少數(shù)幾個(gè)二線重點(diǎn)城市外，46個(gè)限購(gòu)城市中的絕大部分退出了限購(gòu),。而且,，在7月11日召開的全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作座談會(huì)上，新任住建部部長(zhǎng)陳政高提出了下半年樓市要“千方百計(jì)消化庫(kù)存”,，這是樓市政策從偏緊縮的“分類調(diào)控”向偏寬松的“去庫(kù)存”轉(zhuǎn)變的信號(hào),。同時(shí)，“定向?qū)捤伞必泿耪叩膶?shí)施,，從去年底一直緊張的銀行資金面開始好轉(zhuǎn),，銀行也開始通過加速房貸發(fā)放、貸款回歸基準(zhǔn)利率來支持去庫(kù)存,。
樓市政策之所以在短短三個(gè)月時(shí)間內(nèi)出現(xiàn)如此大的變化,，顯然更多是從緩沖“微刺激”力度降低和“穩(wěn)增長(zhǎng)”底線思維出發(fā)的，當(dāng)然樓市下滑超預(yù)期也是一個(gè)重要原因,。因?yàn)�,，看近期公布�?月的數(shù)據(jù)，今年前7個(gè)月商品房銷售同比下滑7.6%,，降幅比上半年擴(kuò)大1.6個(gè)百分點(diǎn),，這意味著新開工和開發(fā)投資的底部仍舊沒有到來，將繼續(xù)沖擊“穩(wěn)增長(zhǎng)”的底線,。7月,，國(guó)家在棚戶區(qū)改造上突然發(fā)力(央行1.3萬億再貸款)，其目的也就是為了緩沖房地產(chǎn)超預(yù)期下滑和“微刺激”力度的減弱,。
另外,，“微刺激”政策也需要樓市支持。一方面,，目前全社會(huì)的總債務(wù)負(fù)擔(dān)已攀升至GDP的2.5倍,，地方政府債務(wù)率達(dá)到150%，非金融企業(yè)(主要是國(guó)有制造企業(yè),、融資平臺(tái))債務(wù)率在100%至130%之間,。從防范債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的角度看，這兩個(gè)部門加杠桿的空間已經(jīng)沒有了,，只有通過財(cái)政收入才能充實(shí)地方加杠桿的“彈藥”，落實(shí)“微刺激”政策。從目前看,，激活樓市以增加稅收和土地出讓收入是短期內(nèi)增加地方收入最行得通的渠道,，也是基建投資資金最重要的來源;另一方面，目前居民部門的債務(wù)率在28%至35%,，在世界各國(guó)來說是最低的,，有加杠桿的空間，而棚戶區(qū)改造多出來的新增樓市供應(yīng),，也需要通過居民買房來消化,。因此，通過松綁限購(gòu),、個(gè)人住房貸款回歸基準(zhǔn)利率來釋放住房需求,，在未來“微刺激”政策框架中的地位將大大提升。
但是,，以基建投資為主的“微刺激”力度有所下降時(shí),，上游原材料和下游制造業(yè)就更低迷了，而房地產(chǎn)緊縮性政策全面放松的政策效應(yīng)相對(duì)滯后,，造成7月工業(yè)增加值和固定資產(chǎn)投資雙雙回落,。這更加凸現(xiàn)了民間投資的內(nèi)生動(dòng)力是何等的薄弱，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是何等的依賴政府基建投資和房地產(chǎn),，而銀行表內(nèi)外信貸資金也因需求下降而大幅度縮減,。
因此，基于全盤考慮,，下半年“微刺激”力度不會(huì)太大,，當(dāng)將更注重精準(zhǔn)發(fā)力和定向支持。從以放松限購(gòu),，輔之以貸款成本短期內(nèi)趨勢(shì)性下降的樓市政策來看,，激活需求的思路已經(jīng)形成，“去庫(kù)存”和“促銷售”將是未來樓市政策的主題,。除一線城市外,，基于限購(gòu)全面松綁能釋放出部分需求，再加上房貸緊縮局面緩解,，市場(chǎng)對(duì)于樓市悲觀的預(yù)期將得到改觀,。樓市短期內(nèi)回升應(yīng)是大概率事件。
