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樓市調(diào)控已超過一年，政策不斷加碼,，房價拐點卻遲遲未現(xiàn),，樓市陷入僵持。近期溫家寶總理再度表態(tài)，使房價回歸到合理水平的決心是堅定不移的,。分析目前房地產(chǎn)市場狀況不難發(fā)現(xiàn),，供不應求、資金相對充裕依然是房價居高不下的主要原因,，而徹底扭轉(zhuǎn)市場上行預期,，打破樓市僵局，還需要信貸緊縮,、土地供應和保障房建設等多管齊下,。
房價走勢與開發(fā)商資金狀況密切相關，目前開發(fā)商資金狀況遠遠未惡化到2008年金融危機時的水平,。按照申萬一級行業(yè)分類,，136家上市房企發(fā)布的一季報顯示，期末持有貨幣資金合計2235億元,，而同期短期借款為845億元,，一年內(nèi)到期的非流動負債為852億元，貨幣資金遠遠超過后兩者之和,，短期償債壓力并不大,。與此同時，盡管上市房企資產(chǎn)負債率普遍超過60%,，但預收賬款高達3673億元,，實際凈負債率并不高。
盡管今年以來國內(nèi)信貸和融資趨緊,，但房企通過境外融資獲得了大量資金,，主要通過發(fā)行美元或人民幣債券、優(yōu)先票據(jù)及短期融資券等,。世聯(lián)地產(chǎn)發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù),，今年以來20余家開發(fā)商海外融資的規(guī)模超過620億元人民幣。境外發(fā)行高息債券雖然年利普遍在10%以上,，但在境內(nèi)信貸和融資渠道收窄的背景下,，為開發(fā)商提供了足夠的“過冬”儲備。
與此同時,，大中城市房地產(chǎn)市場供不應求局面仍未得到緩解,。在嚴厲調(diào)控政策之下，不少開發(fā)商采取延遲開盤,、繼續(xù)觀望的態(tài)度,，各地新盤上市量持續(xù)萎縮。以深圳為例,，截至5月9日,，可售房源為20522套,，按照每天成交100套為例，僅夠消化7個月,。即使在五一房展會上,，也罕有本地項目進行優(yōu)惠促銷。
為打破房地產(chǎn)市場這種僵持局面,，業(yè)內(nèi)專家預測,，近期或?qū)⒊雠_新一輪調(diào)控政策，多管齊下扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)市場上行預期,。
收緊信貸有望成為最重要的政策。不僅是商業(yè)銀行繼續(xù)收緊開發(fā)貸款,，房地產(chǎn)信托也將成為嚴厲管束的對象,。中國信托業(yè)協(xié)會的數(shù)據(jù)顯示，一季度投向房地產(chǎn)領域的新增信托項目金額高達710.9億元,，同比增長了12.5%,。新調(diào)控政策有望收緊開發(fā)商信托融資渠道，增強信貸緊縮的效應,，避免熱錢通過信托融資途徑進入房地產(chǎn)行業(yè),。
限購政策有望擴大至更多城市，以防止投資資金涌向三四線城市,，形成新的泡沫,。今年初36個城市宣布實施限購措施，其中包括4個直轄市,、5個計劃單列市及27個省會城市,。但隨之而來的是，開發(fā)商轉(zhuǎn)而拓展非限購城市市場,，新的投資沖動與泡沫向三,、四線城市蔓延，大大抵消了調(diào)控效果,。
土地政策亦有可能做出一些調(diào)整,，從根源上避免地價推高房價。一方面是繼續(xù)加大保障房用地供應,，確保保障房建設用地規(guī)模,；另一方面對商品房用地招拍掛制度加以完善，改變過去單一的價高者得的方式,，綜合考慮各種因素控制地價,，扭轉(zhuǎn)地價快速上漲的局面。有消息稱,，“限房價,、競地價”的模式有望在更多城市推行,。
此外，保障性住房建設將提速,，改變目前房源供不應求,，開發(fā)商推盤不積極的現(xiàn)狀，促進總體房價回歸合理水平,。溫總理在視察北京保障性住房建設工地時指出,，保障性住房建設要講規(guī)模，講質(zhì)量,，講配套,。所謂規(guī)模，就是說保障性住房要在住宅建設中占一定比例,，全國的目標是20%,，北京提出要超過20%甚至達到30%。一旦保障性住房的大量上市,，將有助于改變房源供應結(jié)構(gòu),，改變居民單一依賴商品房的局面。
樓市僵局將要邁向何方,，房價拐點何時才能出現(xiàn),，已成為目前業(yè)內(nèi)關注的焦點。有專家指出,，房價拐點的信號尚未出現(xiàn),，房價真正向下拐根本上還是要依靠流動性的緊縮，隨著貨幣政策繼續(xù)收緊,，未來有望迎來流動性的“拐點”,，樓市僵局才能徹底打破。
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