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樓市調(diào)控已超過(guò)一年,，政策不斷加碼,，房?jī)r(jià)拐點(diǎn)卻遲遲未現(xiàn)，樓市陷入僵持,。近期溫家寶總理再度表態(tài),，使房?jī)r(jià)回歸到合理水平的決心是堅(jiān)定不移的,。分析目前房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況不難發(fā)現(xiàn)，供不應(yīng)求,、資金相對(duì)充裕依然是房?jī)r(jià)居高不下的主要原因,，而徹底扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)上行預(yù)期，打破樓市僵局,，還需要信貸緊縮,、土地供應(yīng)和保障房建設(shè)等多管齊下。
房?jī)r(jià)走勢(shì)與開(kāi)發(fā)商資金狀況密切相關(guān),，目前開(kāi)發(fā)商資金狀況遠(yuǎn)遠(yuǎn)未惡化到2008年金融危機(jī)時(shí)的水平,。按照申萬(wàn)一級(jí)行業(yè)分類，136家上市房企發(fā)布的一季報(bào)顯示,，期末持有貨幣資金合計(jì)2235億元,，而同期短期借款為845億元,，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債為852億元，貨幣資金遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)后兩者之和,，短期償債壓力并不大,。與此同時(shí)，盡管上市房企資產(chǎn)負(fù)債率普遍超過(guò)60%,，但預(yù)收賬款高達(dá)3673億元,，實(shí)際凈負(fù)債率并不高。
盡管今年以來(lái)國(guó)內(nèi)信貸和融資趨緊,，但房企通過(guò)境外融資獲得了大量資金,，主要通過(guò)發(fā)行美元或人民幣債券、優(yōu)先票據(jù)及短期融資券等,。世聯(lián)地產(chǎn)發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),，今年以來(lái)20余家開(kāi)發(fā)商海外融資的規(guī)模超過(guò)620億元人民幣。境外發(fā)行高息債券雖然年利普遍在10%以上,，但在境內(nèi)信貸和融資渠道收窄的背景下,，為開(kāi)發(fā)商提供了足夠的“過(guò)冬”儲(chǔ)備。
與此同時(shí),，大中城市房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求局面仍未得到緩解,。在嚴(yán)厲調(diào)控政策之下，不少開(kāi)發(fā)商采取延遲開(kāi)盤,、繼續(xù)觀望的態(tài)度,，各地新盤上市量持續(xù)萎縮。以深圳為例,，截至5月9日,，可售房源為20522套，按照每天成交100套為例,，僅夠消化7個(gè)月,。即使在五一房展會(huì)上，也罕有本地項(xiàng)目進(jìn)行優(yōu)惠促銷,。
為打破房地產(chǎn)市場(chǎng)這種僵持局面,，業(yè)內(nèi)專家預(yù)測(cè)，近期或?qū)⒊雠_(tái)新一輪調(diào)控政策,，多管齊下扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)上行預(yù)期,。
收緊信貸有望成為最重要的政策。不僅是商業(yè)銀行繼續(xù)收緊開(kāi)發(fā)貸款,，房地產(chǎn)信托也將成為嚴(yán)厲管束的對(duì)象,。中國(guó)信托業(yè)協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)顯示，一季度投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的新增信托項(xiàng)目金額高達(dá)710.9億元,，同比增長(zhǎng)了12.5%,。新調(diào)控政策有望收緊開(kāi)發(fā)商信托融資渠道,，增強(qiáng)信貸緊縮的效應(yīng)，避免熱錢通過(guò)信托融資途徑進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè),。
限購(gòu)政策有望擴(kuò)大至更多城市,，以防止投資資金涌向三四線城市，形成新的泡沫,。今年初36個(gè)城市宣布實(shí)施限購(gòu)措施，其中包括4個(gè)直轄市,、5個(gè)計(jì)劃單列市及27個(gè)省會(huì)城市,。但隨之而來(lái)的是，開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)而拓展非限購(gòu)城市市場(chǎng),，新的投資沖動(dòng)與泡沫向三,、四線城市蔓延，大大抵消了調(diào)控效果,。
土地政策亦有可能做出一些調(diào)整,，從根源上避免地價(jià)推高房?jī)r(jià)。一方面是繼續(xù)加大保障房用地供應(yīng),，確保保障房建設(shè)用地規(guī)模,；另一方面對(duì)商品房用地招拍掛制度加以完善，改變過(guò)去單一的價(jià)高者得的方式,，綜合考慮各種因素控制地價(jià),，扭轉(zhuǎn)地價(jià)快速上漲的局面。有消息稱,，“限房?jī)r(jià),、競(jìng)地價(jià)”的模式有望在更多城市推行。
此外,，保障性住房建設(shè)將提速,，改變目前房源供不應(yīng)求，開(kāi)發(fā)商推盤不積極的現(xiàn)狀,，促進(jìn)總體房?jī)r(jià)回歸合理水平,。溫總理在視察北京保障性住房建設(shè)工地時(shí)指出，保障性住房建設(shè)要講規(guī)模,，講質(zhì)量,，講配套。所謂規(guī)模,，就是說(shuō)保障性住房要在住宅建設(shè)中占一定比例,，全國(guó)的目標(biāo)是20%，北京提出要超過(guò)20%甚至達(dá)到30%,。一旦保障性住房的大量上市,，將有助于改變房源供應(yīng)結(jié)構(gòu),，改變居民單一依賴商品房的局面。
樓市僵局將要邁向何方,，房?jī)r(jià)拐點(diǎn)何時(shí)才能出現(xiàn),，已成為目前業(yè)內(nèi)關(guān)注的焦點(diǎn)。有專家指出,，房?jī)r(jià)拐點(diǎn)的信號(hào)尚未出現(xiàn),，房?jī)r(jià)真正向下拐根本上還是要依靠流動(dòng)性的緊縮，隨著貨幣政策繼續(xù)收緊,，未來(lái)有望迎來(lái)流動(dòng)性的“拐點(diǎn)”,，樓市僵局才能徹底打破。
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