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《商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》即將實(shí)施之時(shí),，國家發(fā)改委價(jià)格監(jiān)督司司長許昆林26日晚間接受中新社專訪時(shí)稱，發(fā)改委正研究在商品住房領(lǐng)域?qū)嵤┓幢├?guī)定,，以使商品房價(jià)格能夠保持在合理水平,。
看上去這真是一個(gè)很好的方式,。以反暴利的理由管制住商品房價(jià)，豈非讓天下盡開顏呢,？但說出來的開心,，要變成現(xiàn)實(shí)的開心并不容易。
首先是不易量化房地產(chǎn)暴利,，因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)綜合性很強(qiáng),，要厘清全部過程，說明每個(gè)環(huán)節(jié)賺多少錢才算暴利,，比較難,。
定義暴利的最典型辦法是成本收益比，比如以利潤率計(jì)算,。說成本一百賺一萬算暴利,，投資一百賺一百大約也算暴利。但在房地產(chǎn)開發(fā)全過程中,，這樣的利潤率,，目前未必屬于開發(fā)商，而有可能屬于不起眼的電器供應(yīng)商,，或某種品牌昂貴的家具供應(yīng)商——如窗簾,、門口的小掛件。甚至一處別墅里一把椅子,，家具商賣出了比成本高500倍的價(jià)格也有可能�,？墒�,，打擊這樣的微觀環(huán)節(jié)的暴利，肯定不會對房價(jià)產(chǎn)生合理影響,。
還拿成本收益比來說,，地產(chǎn)開發(fā)全環(huán)節(jié)中,，最大的成本是土地。土地進(jìn)入土地交易中心前,，成為商品住宅用地前是一個(gè)價(jià),；掛牌又是一個(gè)價(jià)；投標(biāo)完畢形成地王之后又一個(gè)價(jià),，并一次比一次高,，這里的利潤率，要比正常的地產(chǎn)商拿到土地做成商品住宅出售后的利潤率高很多,。
這不用細(xì)算,，只要去全國各地看看公務(wù)員的經(jīng)濟(jì)適用房和商品住宅價(jià)格相差幾倍，就可以知道土地交易在整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)的環(huán)節(jié)中,，有多大暴利,。而這種土地成本造成的差價(jià)，甚至存在于同一個(gè)城市,、同一個(gè)地段,、同一種品質(zhì)，同一個(gè)開發(fā)商開發(fā)的經(jīng)濟(jì)適用房和商品住宅之間,。而經(jīng)濟(jì)適用房的銷售時(shí)限一過,，依舊帶著土地的暴利進(jìn)入商品住宅市場。
假如要發(fā)改委反對土地開發(fā)的暴利,，發(fā)改委該出臺什么措施呢,？是不是也搞一個(gè)“土地銷售明碼標(biāo)價(jià)”規(guī)定？也讓各地政府按照《商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》之第六條“商品房經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)在商品房交易場所的醒目位置……（以）多種方式明碼標(biāo)價(jià)的,，標(biāo)價(jià)內(nèi)容應(yīng)當(dāng)保持一致”,；先規(guī)定作為商品住宅土地唯一供應(yīng)者的各級政府在土地交易場所明碼標(biāo)價(jià)，一塊地一個(gè)價(jià),，標(biāo)價(jià)內(nèi)容應(yīng)當(dāng)保持一致,。
再按照第九條“……商品房經(jīng)營者要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)一次性公開全部銷售房源，并嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)對外銷售”,，同時(shí)規(guī)定每一個(gè)地方政府一次性公開所有即將出售的商品住宅的土地,，并且各級政府嚴(yán)格按照標(biāo)價(jià)銷售。
按照市場經(jīng)濟(jì)參與主體平等的原則,，這兩點(diǎn)要求并不過分,，否則同是商品住宅開發(fā)主要環(huán)節(jié)，只許州官放火不許商人點(diǎn)燈,，厚此薄彼難免,。更何況州官的利潤要遠(yuǎn)大于商人呢？
那些故意忘記經(jīng)濟(jì)適用房會進(jìn)入商品房市場的人肯定會說，土地是公共資源市場化的過程,，當(dāng)然應(yīng)該價(jià)高者得,，否則會造成公共資源流失，這難以反駁,。所以我們只好認(rèn)為,，土地暴利是無須在房地產(chǎn)價(jià)格管制的范疇內(nèi)反對的，因?yàn)檎客恋啬怖旖?jīng)地義,。
即便按照現(xiàn)在宏觀管制房價(jià)的焦點(diǎn),，把主要矛盾集中在商品住宅的銷售價(jià)格，量化銷售價(jià)格的暴利也比較難,。中國每一個(gè)地方是那么不一樣,，如何定量出北京和三亞商品住宅的暴利幅度區(qū)別？想想天上神仙都不能解決,，因?yàn)檫@里有住宅質(zhì)量,、開發(fā)商品牌和周圍公共環(huán)境配套諸多不同。
有些成本是在地產(chǎn)商報(bào)表里看到的,，有些看到的是開發(fā)成本,，卻不屬于地產(chǎn)商加給老百姓的——如不能反對的土地暴利，如國家稅收,，再如經(jīng)營水,、電、煤,、電信和電視這些公共設(shè)施的公司,。發(fā)改委是否也該計(jì)算一下，它們有無暴利,？怎么就沒有暴利了呢,？
否則發(fā)改委在地產(chǎn)價(jià)格管制中的反暴利，就容易成為新的世說新語,。如王徽之居山陰,，忽念戴安道，雪夜乘船訪戴,，最終不了了之于門前,，卻成了千古佳話：“吾乘興而來，興盡而去,，何必見戴,？”
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