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1月26日的新國(guó)八條細(xì)則推行以來(lái),，各地樓市走勢(shì)出現(xiàn)分化,。中國(guó)指數(shù)研究院監(jiān)測(cè)最新數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)35個(gè)城市中,，京滬杭等17個(gè)城市出現(xiàn)環(huán)比量?jī)r(jià)齊升之態(tài)勢(shì),，21個(gè)城市成交量環(huán)比上漲,，26個(gè)城市均價(jià)環(huán)比上漲，其中三亞房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅達(dá)25.85%,，廣州和蘇州等地的房?jī)r(jià)跌幅則超10%,。
分化的走勢(shì)，難辨真?zhèn)蔚臄?shù)據(jù),，與指望用限購(gòu)令,、限價(jià)令和保障房來(lái)調(diào)降房?jī)r(jià)的人們的預(yù)期相距甚遠(yuǎn)。事實(shí)上,，市場(chǎng)這種復(fù)雜走勢(shì),，正是各地對(duì)樓市調(diào)控復(fù)雜心態(tài)的反映。早在落實(shí)新國(guó)八條細(xì)則之時(shí),，各地就不同程度把限價(jià)令演繹成限漲令,，引發(fā)市場(chǎng)一陣唏噓。近日傳聞海口將取消限購(gòu)令,，之后�,？谙嚓P(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人對(duì)此進(jìn)行辟謠，稱�,？跀M率先叫停限購(gòu)令系誤讀,，不限購(gòu)指的是可能對(duì)產(chǎn)權(quán)式酒店等旅游地產(chǎn)實(shí)行差異化管理。
�,？诜矫娴谋僦{和澄清在預(yù)料之中,。目前許多地方量?jī)r(jià)齊升，甚至部分城市房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅超越限漲令目標(biāo),，中央政府各部門(mén)也儲(chǔ)備了更多政策以強(qiáng)化市場(chǎng)對(duì)政策的可信度,。這個(gè)時(shí)候，地方政府縱然有土地收益下降的壓力,，但至少不會(huì)明目張膽地公開(kāi)背離樓市調(diào)控主基調(diào),。何況，中央已把城市住房問(wèn)題上升到政治問(wèn)題來(lái)看待,，這種大環(huán)境壓縮了各地在樓市調(diào)控問(wèn)題上的自由裁量空間,。
那些因土地財(cái)政收入下降而導(dǎo)致財(cái)政缺口擴(kuò)大的地方，最現(xiàn)實(shí)的選擇是爭(zhēng)取更多的中央轉(zhuǎn)移支付資金支持,，如中央代發(fā)地方債的支持,、國(guó)有金融機(jī)構(gòu)的金融資源支持等。尋找政策變通空間也是可行選擇,，如通過(guò)把普通商品住房與商業(yè)地產(chǎn),、旅游地產(chǎn)進(jìn)行區(qū)別，“限購(gòu)令,、限價(jià)令”只針對(duì)普通商品房,，當(dāng)前各地也確實(shí)在或明或暗地進(jìn)行這樣的操作。目前各地日益凸顯的商業(yè)地產(chǎn)泡沫,，反映各地在執(zhí)行樓市調(diào)控中區(qū)別對(duì)待普通商品房和商業(yè)地產(chǎn)是一種普遍現(xiàn)象,，并非海口之獨(dú)創(chuàng),。
不論是限價(jià)令異化為限漲令,，還是海口這種結(jié)構(gòu)化限購(gòu)政策,，都給人們提出了兩大問(wèn)題：一,、在各地樓市出現(xiàn)再上漲苗頭時(shí)，如何維護(hù)調(diào)控政策的威信,，即如何給市場(chǎng)以可信的允諾,。是否需要進(jìn)一步升級(jí)調(diào)控,，強(qiáng)化地方政府的履責(zé)約束；二,、如何把捏好調(diào)控力度,，不至于樓市因調(diào)控而失控，出現(xiàn)矯枉過(guò)正的局面,。
當(dāng)前樓市調(diào)控所涉利益格局十分復(fù)雜,，中央與地方政府間的利益協(xié)調(diào)尤為關(guān)鍵。一方面,，在土地財(cái)政作為地方政府重要財(cái)政來(lái)源情況下,，要求地方政府履行調(diào)控職責(zé)，很難單憑政策高壓來(lái)實(shí)現(xiàn),，這需要中央政府通過(guò)專項(xiàng)轉(zhuǎn)移支付等手段緩解地方政府的財(cái)政壓力,。殊不知，部分土地財(cái)政依存度較高的地方政府,，一旦樓市調(diào)控導(dǎo)致土地財(cái)政收入下降,，會(huì)直接影響到保障房建設(shè)，而保障房建設(shè)是落實(shí)樓市調(diào)控目標(biāo)的主要支撐,。另一方面,，目前不論是中央還是地方，并不希望房?jī)r(jià)下跌,，一旦房?jī)r(jià)下跌成為趨勢(shì)，市場(chǎng)勢(shì)能很容易令下跌過(guò)程失控,，從而導(dǎo)致樓市調(diào)控政策失靈,。
調(diào)控以來(lái)，各地樓市從普遍量跌價(jià)滯到目前部分城市出現(xiàn)量?jī)r(jià)環(huán)比齊升,，與各級(jí)政府在探索如何平衡“落實(shí)樓市調(diào)控與把捏調(diào)控節(jié)奏避免房?jī)r(jià)失控”有關(guān),。這也就不難理解，為何各地限價(jià)令變身為限漲令而中央各部委更多采取觀望而并未及時(shí)強(qiáng)力遏制,。畢竟,，避免調(diào)控矯枉過(guò)正是各級(jí)政府必須時(shí)刻警示的問(wèn)題；而目前部分城市樓市出現(xiàn)回暖,，則似乎向各級(jí)調(diào)控部門(mén)發(fā)出信號(hào),，樓市調(diào)控政策還可以有微幅收緊的空間。這是調(diào)控政策不斷試錯(cuò)以達(dá)到其合意目標(biāo)的探索過(guò)程,。
但是,，這一平衡目標(biāo)是任何強(qiáng)大的組織都難以準(zhǔn)確把握的。限購(gòu)令,、限價(jià)令等干擾市場(chǎng)價(jià)格信號(hào)和市場(chǎng)交易秩序的政策,，注定很難長(zhǎng)期維系。當(dāng)前房?jī)r(jià)能夠在如此高位上堅(jiān)挺，靠的恰恰是大量投資,、投機(jī)性需求,，以目前絕大多數(shù)居民的收入水平根本無(wú)力購(gòu)房置業(yè)，即便是月入萬(wàn)元的中等偏上收入者也只能望房興嘆,。調(diào)控對(duì)價(jià)格信號(hào)和交易秩序的行政“引導(dǎo)”,，使得市場(chǎng)各方都不敢在這種環(huán)境下貿(mào)然行事，而采取走一步看一步的策略,。因此,，正是因?yàn)楦骼婕瘓F(tuán)都意識(shí)到管理層旨在維持房?jī)r(jià)穩(wěn)定不再飆升而非促使其理性回歸，開(kāi)發(fā)商才敢于把當(dāng)前現(xiàn)金流緊張權(quán)作過(guò)緊日子,，并傾向通過(guò)各種方法獲取資金來(lái)支撐局面,，而不是加緊銷(xiāo)售，清理庫(kù)存,。如果樓市無(wú)法獲得投資,、投機(jī)性需求的支撐，當(dāng)前各地樓市回暖將是曇花一現(xiàn),。
由此可見(jiàn),，當(dāng)前各地在樓市調(diào)控上采取不同程度的變通措施，以減緩限購(gòu)令,、限價(jià)令的沖擊,，表面上是因?yàn)樨?cái)政問(wèn)題，但其實(shí)也是行政調(diào)控政策無(wú)法馴服市場(chǎng)規(guī)律之下的唯一選擇,。因此,，即便用加碼調(diào)控的辦法來(lái)提高民眾對(duì)樓市調(diào)控政策的信心，調(diào)控者也會(huì)面臨左右為難的困境,，投資投機(jī)需求是雙刃劍,，監(jiān)管層并不愿看到房?jī)r(jià)因失去投資投機(jī)需求而出現(xiàn)失控性的理性回歸。
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