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中國銀監(jiān)會劉明康主席上周表示,，將對銀行業(yè)金融機構(gòu)開展新一輪房貸壓力測試,，用以判斷和評估房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險大小，為金融監(jiān)管部門在銀行業(yè)風(fēng)險管理層面提供決策依據(jù),�,；庀嚓P(guān)風(fēng)險,，對金融體系的穩(wěn)健運行休戚相關(guān)。當(dāng)前加大監(jiān)控力度,，既有提前充足估計問題嚴(yán)重性的考量,，也有為將來預(yù)防和規(guī)避可能的風(fēng)險而積累數(shù)據(jù)資料的意圖。
由于忽視了普通民眾購房支付能力不足的現(xiàn)實，在多數(shù)地方政府“漲幅不低于GDP增幅”或“掛鉤可支配收入漲幅”的調(diào)控目標(biāo)出臺后,，社會各方對房地產(chǎn)調(diào)控的效果和執(zhí)行力產(chǎn)生了很大懷疑,，銀監(jiān)會此時宣布新一輪加大強度的壓力測試，讓人自然而然聯(lián)想到這應(yīng)該是“政策,、資金,、土地”三位一體的協(xié)調(diào)動作，是針對地方政府認(rèn)識不到位,、執(zhí)行不力現(xiàn)狀的糾偏和引導(dǎo)措施之一,。而在已公布房價控制目標(biāo)的城市中，西安率先把新建住房價格增長幅度調(diào)整為與當(dāng)年城鎮(zhèn)可支配收入增長幅度相結(jié)合,，并限定為3.5個百分點之內(nèi),，則是一個積極信號。
尤其引人注目的是,，這次壓力測試以靈活審慎為原則,，把房價下跌50%納入了測試的重點范圍，并給出了住房成交面積下降等前所未有的假設(shè)情形,，同時把房價下降區(qū)分為輕,、中、重三種特殊標(biāo)準(zhǔn),，分別需要測試房價平均下跌30%,、利率上調(diào)27個基點的輕度情形；房價下跌40%,、利率上調(diào)54個基點的中度情形,；以及房價下跌50%、利率上調(diào)108個基點的重度情形,。新測試標(biāo)準(zhǔn)遠(yuǎn)高于去年5月房貸壓力測試設(shè)定的10%,、20%和30%，頗耐人尋味,，顯示出監(jiān)管部門對房貸將來面臨的風(fēng)險損失,，對房貸安全性存在的重大隱憂，有了較充分的估計,。
自然,，房貸投放量相對巨大和集中的地方，也正是風(fēng)險高度集中的地方,，比如北京,、上海、深圳,、廣州,、重慶、杭州、南京等七大重點城市,，因為住房信貸風(fēng)險長期累積而被列入房貸高風(fēng)險地區(qū),。而顯著提高風(fēng)險預(yù)警級別，需要通過壓力測試搜集風(fēng)險承受指標(biāo)數(shù)據(jù),，比照房價較大幅度下跌條件進(jìn)行壓力測試,，這將是評估風(fēng)險暴發(fā)對金融體制可能造成沖擊的嚴(yán)重性度量，當(dāng)是銀監(jiān)會做足風(fēng)險規(guī)避功課的題中應(yīng)有之意,。
當(dāng)前,，銀行的盈利模式中過多注入了房價“血液”，銀行風(fēng)險中過多嵌入了房價的影子,。因此,，為防范和化解金融風(fēng)險的集中和暴發(fā)，筆者以為最好的辦法,，就是在風(fēng)險上把銀行和房地產(chǎn)行業(yè)切割開來,，在兩者間砌起一道有效的制度“防火墻”，不讓房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險傳導(dǎo)到金融系統(tǒng)而釀成大禍,，將是上善之策,。
改變發(fā)展模式，調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu),，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局,，都得面臨陣痛，既需要“壯士斷腕”的膽識和勇氣,，也需要“氣定山河”的果斷決策,。如果從1993年住房改革算起，我國房地產(chǎn)行業(yè)已有18年的上行發(fā)展歷程,，似乎超越和顛覆了行業(yè)發(fā)展的周期性規(guī)律,。如果僅從1998年取消福利分房的時間點來算，這輪房價上升周期也已經(jīng)走過13年,，過度發(fā)展的特征已十分明顯,。單純作為一個行業(yè)來觀察，不僅自身體量過分龐大,，吸納社會資金、占用資源的能力早顯過頭之嫌,，而且占用老百姓有限消費資金的能力也超越了任何行業(yè),，對各行各業(yè)協(xié)調(diào)、科學(xué)發(fā)展造成了傷害,。毋庸置疑,，為了整個經(jīng)濟和金融體系的穩(wěn)健運行，經(jīng)濟“去房地產(chǎn)化”將是結(jié)構(gòu)深度調(diào)整繞不開的一道關(guān)，而且已經(jīng)到了十分急迫的程度了,。
而以經(jīng)濟發(fā)展長周期來看,，當(dāng)下的經(jīng)濟轉(zhuǎn)型理應(yīng)是讓房子回歸居住本能最有利的時機，如能加緊剔除附加在住房上的投資和投機功能,，去除把房子等同于財富和貨幣的符號化功能,，房地產(chǎn)行業(yè)就會回歸本位發(fā)展，整個產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化將能成為現(xiàn)實,，被房地產(chǎn)過分吸納的資金和資源,，將會被源源不斷釋放出來，“創(chuàng)新驅(qū)動”就有了現(xiàn)實基礎(chǔ)和土壤,。
至于把房價調(diào)控目標(biāo)和GDP增長幅度相掛鉤,，則是對調(diào)控政策的誤讀和曲解。通過統(tǒng)計數(shù)據(jù)計算和分析,，可以看得更清楚,。我國改革開放的30多年來，整個GDP基本上都是持續(xù)增長的,，增長的復(fù)合數(shù)值平均是9.9%,。如果未來房價的上漲和GDP掛鉤，從邏輯結(jié)構(gòu)上來看,，就意味著房價未來有可能持續(xù)上升,，而且要是GDP將來均值仍然增長9.9%，房價增長比GDP略低,，只增長9%,，那么即使只考慮未來5年后，房價的漲幅在現(xiàn)在的基礎(chǔ)上將超過50%,。要是大家現(xiàn)在已經(jīng)可以確認(rèn)未來5年投機房地產(chǎn)的收益預(yù)期有50%的無風(fēng)險收益,，那不光那些投機性資金不會離開房地產(chǎn)市場，而且毫無疑問將有更多其他行業(yè)的生產(chǎn),、流通資金會選擇進(jìn)入房地產(chǎn)市場淘金,，這豈不是進(jìn)一步加劇了經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的失衡？
其實,，從去年4月中旬提出房地產(chǎn)調(diào)控開始,，到去年9月底第二輪房地產(chǎn)調(diào)控措施出臺，宏觀決策的路線圖其實早已清晰明朗了,，但資金依然密集囤積炒房領(lǐng)域而不能自拔,，直到今年元月下旬第三輪次房地產(chǎn)調(diào)控高調(diào)出場，囤積在房地產(chǎn)領(lǐng)域的大量投機性資金,，終于明顯感受到了連續(xù)預(yù)警的累計作用,，嗅到了房地產(chǎn)回歸本位漸行漸近的氣息,，大量的房地產(chǎn)領(lǐng)域長期尋求增值的套利資金，或?qū)⒉坏貌贿x擇離開房地產(chǎn)市場去尋找其他機會,。
稍早時候,，溫家寶總理在主持國務(wù)院常務(wù)會議時，對“普通商品住房價格與調(diào)控目標(biāo)和群眾期待相比仍有較大差距”表達(dá)很大的關(guān)注和擔(dān)憂,，并指出“特別是有的城市房價過高,、上漲過快的局面沒有根本改變，有的地方落實中央調(diào)控政策的措施也不夠有力”是導(dǎo)致人民群眾不滿意的根源,，為了鞏固和加強總的調(diào)控效果,，國務(wù)院派出了巡視組去16個省市區(qū)全面督查。而從多方面跡象看,，以這次督查為契機,，中央政府或許還將會給地方政府加碼，制定更嚴(yán)格的調(diào)控政策,。不排除國務(wù)院專門針對各省市調(diào)控政策的落實情況,，出臺新機制、新方式,、新手段的可能,。
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