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在樓市調(diào)控重壓之下,，中國銀行業(yè)又展開新一輪房貸壓力測試,。報載，新一輪房地產(chǎn)壓力測試增加了住房成交面積下降等假設(shè)情形,，并提高了房價下降的輕,、中、重三種情況的標準,。這三種情形分別是：房價平均下跌30％,、利率上調(diào)27個基點,；房價下跌40％、利率上調(diào)54個基點,；房價下跌50％,、利率上調(diào)108個基點的情況。（4月22日《京華時報》）
這一輪房貸壓力測試不同于以往,，不僅增加了假設(shè)情形,，提高了房價下降的標準，而且還把北京,、上海,、深圳、廣州,、重慶,、杭州、南京等7大城市列為房貸高風險地區(qū),。盡管金融監(jiān)管部門一再淡化房貸壓力測試的色彩,，稱“各種情景假設(shè)不代表銀監(jiān)會對房地產(chǎn)市場走勢的判斷，也不代表房地產(chǎn)信貸政策可能出現(xiàn)變動”,，但結(jié)合調(diào)控力度來看,，其實有某種暗示。
不久前,，溫家寶總理在浙江調(diào)研時強調(diào),，中央加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的目標是明確的，決心是堅定的,。發(fā)改委官員日前也表示,，各地不要對樓市調(diào)控抱有幻想。而且,，國務(wù)院督察組4月份進行的調(diào)控督察力度空前,。種種跡象表明，這一輪宏觀調(diào)控不達目的不罷休,。此次房貸壓力測試,，其實也是暗示房價下行可能性增大，出于金融安全考慮,，提醒銀行做好最壞打算,。
目前來看，銀行并未做最壞打算,。一方面，在商業(yè)銀行的眼里始終認為房貸是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),。另一方面,，從去年的房貸壓力測試結(jié)果來看,，銀行普遍樂觀。多家銀行紛紛表態(tài),，房價下降三四成銀行完全有能力消化風險,；甚至還有銀行表示，即使房價下跌50%,，總體風險可控,。因此，不排除這一輪房貸壓力測試結(jié)果出爐后,，銀行依然樂觀,；而且，銀行或許還認為調(diào)控能讓房價“穩(wěn)中有降”已算成功,，房價下跌50％幾乎不可能,。
在筆者看來，銀行對房貸壓力測試結(jié)果的樂觀,，值得警惕,。房貸壓力測試作為前瞻性風險管理手段之一是需要的，但前提是這種測試手段是否合理,。去年房貸壓力測試之后,，農(nóng)行的報告就對測試結(jié)果發(fā)出一連串質(zhì)疑。各種質(zhì)疑折射出,，現(xiàn)行房貸壓力測試,，不僅讓房貸風險簡單化了，還靜態(tài)化了,，而實際上房貸風險相當復(fù)雜,，而且市場是動態(tài)的。這樣得來的測試結(jié)果就值得質(zhì)疑,，樂觀也是盲目樂觀,。
另外，不排除某些銀行的樂觀是“假樂觀”,。對于去年房貸壓力測試結(jié)果,，有人發(fā)出這樣的質(zhì)疑：銀行是否有內(nèi)、外兩筆賬,，一筆對外穩(wěn)定信心,，一筆對內(nèi)警示風險？這種可能也是有的,，因為房貸壓力測試基本上是銀行自己完成,，誰會愿意公開自己存在房貸風險呢？某種意義而言,，由于測試方式的簡單化,、靜態(tài)化,，加上銀行自我測試，對結(jié)果普遍樂觀,，這種測試就有點“自娛自樂”的味道,。
據(jù)悉，早在2004年銀監(jiān)會通過的《商業(yè)銀行市場風險管理指引》就明確提出：“市場風險內(nèi)部模型存在一定局限性”,。這說明監(jiān)管部門很清楚,，即使再合理的房貸壓力測試，也只是一種假設(shè),，而實際情況是復(fù)雜多變的,。這種假設(shè)僅僅是提醒商業(yè)銀行警惕房貸風險，防止房貸風險傷及銀行進而威脅金融安全,。如果對這種假設(shè)的結(jié)果盲目樂觀,，就會隱藏著更大風險。
銀監(jiān)會曾多次提示銀行防范房地產(chǎn)貸款風險,，幾次要求銀行進行房貸壓力測試,。顯然，監(jiān)管部門有憂慮,，而銀行卻顯得樂觀,，這說明銀行普遍缺少“最壞的想象”。在筆者看來,，由于近年來房地產(chǎn)過快發(fā)展和房貸過快增長,，加上操作欠規(guī)范、監(jiān)管不到位,，實際的房貸風險很有可能大于房貸壓力測試結(jié)果和其他估算,。因此，監(jiān)管部門不能止于要求銀行進行房貸壓力測試,，還應(yīng)該完善測試方法,，并指導(dǎo)、監(jiān)督銀行測試,。
筆者注意到一組數(shù)據(jù),，2004年上海中資銀行房貸的平均不良率只有1%左右，但到2006年,，上海中資銀行個人房貸的平均不良率已經(jīng)上升到了8.6%,，兩年多的時間，上海房貸的不良率上升了7倍多,。這表明一旦出現(xiàn)問題,，惡化的速度相當快。因此，即使現(xiàn)在看上去房貸很安全,，我們也要有“最壞的想象”,、“最壞的打算”,。
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