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最近,，上海市的一則關(guān)于土地使用權(quán)預(yù)申請(qǐng)的公告中規(guī)定，在土地使用權(quán)期滿之后,，由“出讓人收回并補(bǔ)償相應(yīng)殘余價(jià)值”,。而在“上海國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓預(yù)申請(qǐng)須知”中則顯示，土地期滿后的處理方法為“出讓人無(wú)償收回”,。
上海市的這些規(guī)定意味著,，土地使用權(quán)期滿之后，即使你的房子足夠牢固,，也面臨著土地使用權(quán)被“無(wú)償收回”,、房屋無(wú)處安放的尷尬。這個(gè)規(guī)定引發(fā)了《物權(quán)法》之后,，民眾對(duì)于“70年”的新一輪焦慮,。
70年之后土地使用權(quán)如何處理，在《物權(quán)法》立法的時(shí)候就引發(fā)了第一輪焦慮：是續(xù)期,，還是收回,？是有償續(xù)期，還是無(wú)償,？最后并無(wú)結(jié)論,。但起碼，在土地使用權(quán)期滿之后應(yīng)當(dāng)自動(dòng)續(xù)期這一點(diǎn)上,，是達(dá)成基本共識(shí)的,。《物權(quán)法》由此共識(shí)規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的,，自動(dòng)續(xù)期,。”唯一沒(méi)有明確的是,，續(xù)期是無(wú)償,，還是有償。
“70年”引發(fā)的第二輪焦慮是2009年三月,，一份流傳的名為《土地管理法(修訂草案征求意見(jiàn)稿)》的文件,，這份意見(jiàn)稿中最受人關(guān)注的是住宅70年到期后“按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定自動(dòng)續(xù)期”替換了原來(lái)表述明確的“無(wú)償自動(dòng)續(xù)期”。顯然，該征求意見(jiàn)稿沒(méi)有違背《物權(quán)法》“自動(dòng)續(xù)期”的規(guī)定,。
上海市由出讓人“無(wú)償收回”的規(guī)定,，倒退回《物權(quán)法》出臺(tái)前。在1990年國(guó)務(wù)院頒布的《國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》里,，不僅規(guī)定了“居住用地最高年限為70年”，更是規(guī)定“土地使用權(quán)期滿,，土地使用權(quán)及其地上建筑物,、其他附著物所有權(quán)由國(guó)家無(wú)償取得。土地使用者應(yīng)當(dāng)交還土地使用證,，并依照規(guī)定辦理注銷(xiāo)登記,。”
這個(gè)規(guī)定,，充分體現(xiàn)了“公權(quán)”和“私權(quán)”兩種權(quán)利在博弈中的不對(duì)等地位,，也體現(xiàn)了對(duì)私人產(chǎn)權(quán)的不尊重的立法指導(dǎo)思想。歷史總是在進(jìn)步,，3年之后出臺(tái)的《城市房地產(chǎn)管理法》,，相對(duì)于這個(gè)規(guī)定，就有明顯的進(jìn)步：房產(chǎn)土地使用權(quán)到期,，房產(chǎn)所有人必須提前一年申請(qǐng)續(xù)期,，否則土地使用權(quán)將會(huì)由國(guó)家無(wú)償收回。
為什么上海市罔顧法治和理念的進(jìn)步與變遷,，公然做出既違背現(xiàn)有法律的基本精神,，又讓民眾焦慮的明顯倒退的規(guī)定，實(shí)在令人百思不得其解,。
由“70年”引發(fā)的焦慮已由一個(gè)法律事件演化成一個(gè)影響中國(guó)社會(huì)未來(lái)的公共事件,。高地價(jià)導(dǎo)致的高房?jī)r(jià)已讓民眾苦不堪言，用終其一生的收入購(gòu)置房產(chǎn)之后,，還要在70年后被“無(wú)償收回”,，誰(shuí)人不焦慮？
在高房?jī)r(jià)已嚴(yán)重影響社會(huì)和諧的情況下,，無(wú)論是法律層面,，還是政策層面，都不宜用“70年”大限這樣的問(wèn)題來(lái)刺激民眾,。一些地方政府在土地資源衰竭的情況下,，很有可能將“70年大限”之后的續(xù)期看成土地財(cái)政一個(gè)新的增長(zhǎng)點(diǎn)，要么無(wú)償收回,，要么高價(jià)續(xù)期,，這是民眾無(wú)法接受的，更會(huì)影響民心的穩(wěn)定。
公眾期待,，盡快啟動(dòng)《土地管理法》的修訂,，并在土地管理法中明確70年后“土地?zé)o償續(xù)期”的原則，這既是得民心之舉,，更是貫徹《物權(quán)法》的法治原則和精神,。地方政府即使要“有償續(xù)期”，也只能是象征性收費(fèi),，不能再度造成民眾負(fù)擔(dān),。眼下，建議有關(guān)部門(mén)和上海市,，重新評(píng)估和糾正這個(gè)明顯違背《物權(quán)法》原則的做法,，撫慰民眾的焦慮。
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