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房產(chǎn)稅終于慢慢浮出水面,。據(jù)報(bào)道，財(cái)政部已原則同意重慶市開征商品房房產(chǎn)稅,。與此同時(shí),，市場傳聞的上海版房產(chǎn)稅方案是，如果出現(xiàn)新增購房,，對名下所有房產(chǎn)面積,，超過200平方米以上進(jìn)行征收。
房產(chǎn)稅推出后對房價(jià)會(huì)有多大的影響,？這是市場高度關(guān)注的問題,。從短期來看，房產(chǎn)稅對中國房地產(chǎn)市場的影響微乎其微,。據(jù)消息人士稱,，在重慶的方案中，計(jì)入征收房產(chǎn)稅商品房的建筑面積可能為144平方米以上,，多套房建筑面積實(shí)施累加制,，超過200平方米也可能被征收房產(chǎn)稅。而房產(chǎn)稅稅率可能為房地產(chǎn)當(dāng)年市場價(jià)格的0.5%－1.5%,。關(guān)于上海的房產(chǎn)稅,，有消息稱將新老劃斷，只針對未來新出售的房產(chǎn)征收,。
莫尼塔投資公司數(shù)據(jù)顯示,，以別墅和200平方米以上的高檔住宅為例，截至去年11月,，重慶高檔房產(chǎn)占整個(gè)商品房銷售6%,，銷售金額為10.4%；而從全國高檔房產(chǎn)占比來看,；若在全國范圍內(nèi)對高端房產(chǎn)征收房產(chǎn)稅,，影響范圍僅占整個(gè)地產(chǎn)銷售約為4.9%或更少。依照2009年全國高檔住宅銷售面積約為0.46億平方米估算,，若房產(chǎn)稅率為0.8%,，即使全國范圍內(nèi)對新增高檔住宅征房產(chǎn)稅，只能征收38.5億元人民幣稅款,，相對于去年全國土地出讓成交總價(jià)款2.7萬億元,，只是九牛一毛,。而且拍賣土地的收入來得簡單干脆，房產(chǎn)稅的征收則比較繁瑣,。因此,，房產(chǎn)稅不會(huì)動(dòng)搖地方政府對土地收入的依賴。
因此,，房產(chǎn)稅短期內(nèi)對房價(jià)的影響可以忽略不計(jì),。去年重慶商品房價(jià)格一年內(nèi)上漲了約50%，而且是在把套內(nèi)面積計(jì)價(jià)改為建筑面積計(jì)價(jià)的情況下,。這樣的投資收益,，即使房產(chǎn)稅稅率是1.5%，也足夠覆蓋30多年的房產(chǎn)稅,，更何況房產(chǎn)稅是按年分批交的,。在有可能成為第二個(gè)房產(chǎn)稅試點(diǎn)的上海，去年房價(jià)漲幅高達(dá)38.9%,，按照前述分析,，房產(chǎn)稅對投資需求的抑制同樣非常有限。這與2007年提高印花稅稅率但未能抑制股市投機(jī)是一樣的道理,。
不過從中長期來看,，房產(chǎn)稅影響較大，對房價(jià)影響將會(huì)逐漸顯現(xiàn),。重慶與上�,，F(xiàn)在只是試點(diǎn)，而最終的征收范圍肯定會(huì)擴(kuò)大到全國,。如果最初只針對新購的房產(chǎn),，最終也有可能擴(kuò)大征收房產(chǎn)稅的范圍，部分房產(chǎn)的稅率可能高出預(yù)期,。重慶市市長黃奇帆在去年6月曾透露了重慶房產(chǎn)稅將實(shí)行累進(jìn)稅率,。我們認(rèn)為,，考慮到中國的國情,，地方政府對房地產(chǎn)的價(jià)值評(píng)估有較大的影響力，房地產(chǎn)價(jià)值多少很可能由政府說了算,，而房屋估價(jià)與房產(chǎn)稅稅額成正比,，因此房產(chǎn)稅將會(huì)成為調(diào)控房價(jià)的一個(gè)工具。
目前房子已是少數(shù)人參與的游戲,。中國截至2009年,，按城鎮(zhèn)戶籍人口計(jì)算的城鎮(zhèn)人均居住面積已超過30平方米。非城鎮(zhèn)戶籍的人雖有房產(chǎn)需求,，但絕大多數(shù)缺乏有效購買力,。因此從總量上,，中國住宅并不稀缺，推動(dòng)房價(jià)上漲的是少數(shù)富人的投資需求,。央行最近在北京的一個(gè)調(diào)查發(fā)現(xiàn),，北京市居民完全產(chǎn)權(quán)自有住房率為72.4%，多套住房擁有率達(dá)到18.3%,。一方面說明北京住宅可為超過90%的家庭解決居住問題,，另一方面投資人持有了不少房產(chǎn)。預(yù)計(jì)今年房產(chǎn)增值幅度與稅率的倍數(shù)會(huì)大幅縮小,，房產(chǎn)稅很有可能降低投資需求,，并可能令部分投資人拋售閑置房產(chǎn)，平衡樓市的供求關(guān)系,。
從國外的例子看,，長期而言房產(chǎn)只能保值而不能增值。在美國,，扣除通脹的美國真實(shí)房價(jià)指數(shù)1890年為100,，1990年也不過126，100年只增值了26%,，一個(gè)很重要的原因是美國不包括阿拉斯加的幾十個(gè)州平均稅率為1.44%的房產(chǎn)稅的存在,。中國一旦在全國開征房產(chǎn)稅，即使家庭唯一的住宅免稅,，穩(wěn)定的現(xiàn)金流支出,，也將形成對房價(jià)的長期壓力，不斷擠壓中國的房地產(chǎn)泡沫,。
總而言之,，短期內(nèi)房產(chǎn)稅對中國房地產(chǎn)市場的影響將非常有限。但中長期來看,，隨著房產(chǎn)稅征收的全面鋪開,，將不斷擠壓中國的房地產(chǎn)泡沫。
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