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房產(chǎn)稅終于慢慢浮出水面,。據(jù)報(bào)道，財(cái)政部已原則同意重慶市開(kāi)征商品房房產(chǎn)稅,。與此同時(shí),，市場(chǎng)傳聞的上海版房產(chǎn)稅方案是,，如果出現(xiàn)新增購(gòu)房,，對(duì)名下所有房產(chǎn)面積，超過(guò)200平方米以上進(jìn)行征收,。
房產(chǎn)稅推出后對(duì)房?jī)r(jià)會(huì)有多大的影響,？這是市場(chǎng)高度關(guān)注的問(wèn)題。從短期來(lái)看,，房產(chǎn)稅對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響微乎其微,。據(jù)消息人士稱，在重慶的方案中,，計(jì)入征收房產(chǎn)稅商品房的建筑面積可能為144平方米以上,，多套房建筑面積實(shí)施累加制，超過(guò)200平方米也可能被征收房產(chǎn)稅,。而房產(chǎn)稅稅率可能為房地產(chǎn)當(dāng)年市場(chǎng)價(jià)格的0.5%－1.5%,。關(guān)于上海的房產(chǎn)稅，有消息稱將新老劃斷,，只針對(duì)未來(lái)新出售的房產(chǎn)征收,。
莫尼塔投資公司數(shù)據(jù)顯示，以別墅和200平方米以上的高檔住宅為例,，截至去年11月,，重慶高檔房產(chǎn)占整個(gè)商品房銷售6%,，銷售金額為10.4%,；而從全國(guó)高檔房產(chǎn)占比來(lái)看；若在全國(guó)范圍內(nèi)對(duì)高端房產(chǎn)征收房產(chǎn)稅,，影響范圍僅占整個(gè)地產(chǎn)銷售約為4.9%或更少,。依照2009年全國(guó)高檔住宅銷售面積約為0.46億平方米估算，若房產(chǎn)稅率為0.8%,，即使全國(guó)范圍內(nèi)對(duì)新增高檔住宅征房產(chǎn)稅,，只能征收38.5億元人民幣稅款，相對(duì)于去年全國(guó)土地出讓成交總價(jià)款2.7萬(wàn)億元,，只是九牛一毛,。而且拍賣土地的收入來(lái)得簡(jiǎn)單干脆，房產(chǎn)稅的征收則比較繁瑣,。因此,，房產(chǎn)稅不會(huì)動(dòng)搖地方政府對(duì)土地收入的依賴。
因此,，房產(chǎn)稅短期內(nèi)對(duì)房?jī)r(jià)的影響可以忽略不計(jì),。去年重慶商品房?jī)r(jià)格一年內(nèi)上漲了約50%，而且是在把套內(nèi)面積計(jì)價(jià)改為建筑面積計(jì)價(jià)的情況下,。這樣的投資收益,，即使房產(chǎn)稅稅率是1.5%,，也足夠覆蓋30多年的房產(chǎn)稅，更何況房產(chǎn)稅是按年分批交的,。在有可能成為第二個(gè)房產(chǎn)稅試點(diǎn)的上海,，去年房?jī)r(jià)漲幅高達(dá)38.9%，按照前述分析,，房產(chǎn)稅對(duì)投資需求的抑制同樣非常有限,。這與2007年提高印花稅稅率但未能抑制股市投機(jī)是一樣的道理。
不過(guò)從中長(zhǎng)期來(lái)看,，房產(chǎn)稅影響較大,，對(duì)房?jī)r(jià)影響將會(huì)逐漸顯現(xiàn)。重慶與上�,，F(xiàn)在只是試點(diǎn),，而最終的征收范圍肯定會(huì)擴(kuò)大到全國(guó)。如果最初只針對(duì)新購(gòu)的房產(chǎn),，最終也有可能擴(kuò)大征收房產(chǎn)稅的范圍,，部分房產(chǎn)的稅率可能高出預(yù)期。重慶市市長(zhǎng)黃奇帆在去年6月曾透露了重慶房產(chǎn)稅將實(shí)行累進(jìn)稅率,。我們認(rèn)為,，考慮到中國(guó)的國(guó)情，地方政府對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)值評(píng)估有較大的影響力,，房地產(chǎn)價(jià)值多少很可能由政府說(shuō)了算,，而房屋估價(jià)與房產(chǎn)稅稅額成正比，因此房產(chǎn)稅將會(huì)成為調(diào)控房?jī)r(jià)的一個(gè)工具,。
目前房子已是少數(shù)人參與的游戲,。中國(guó)截至2009年，按城鎮(zhèn)戶籍人口計(jì)算的城鎮(zhèn)人均居住面積已超過(guò)30平方米,。非城鎮(zhèn)戶籍的人雖有房產(chǎn)需求,，但絕大多數(shù)缺乏有效購(gòu)買力。因此從總量上,，中國(guó)住宅并不稀缺,，推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的是少數(shù)富人的投資需求。央行最近在北京的一個(gè)調(diào)查發(fā)現(xiàn),，北京市居民完全產(chǎn)權(quán)自有住房率為72.4%,，多套住房擁有率達(dá)到18.3%。一方面說(shuō)明北京住宅可為超過(guò)90%的家庭解決居住問(wèn)題,，另一方面投資人持有了不少房產(chǎn),。預(yù)計(jì)今年房產(chǎn)增值幅度與稅率的倍數(shù)會(huì)大幅縮小，房產(chǎn)稅很有可能降低投資需求,，并可能令部分投資人拋售閑置房產(chǎn),，平衡樓市的供求關(guān)系,。
從國(guó)外的例子看，長(zhǎng)期而言房產(chǎn)只能保值而不能增值,。在美國(guó),，扣除通脹的美國(guó)真實(shí)房?jī)r(jià)指數(shù)1890年為100，1990年也不過(guò)126,，100年只增值了26%,，一個(gè)很重要的原因是美國(guó)不包括阿拉斯加的幾十個(gè)州平均稅率為1.44%的房產(chǎn)稅的存在。中國(guó)一旦在全國(guó)開(kāi)征房產(chǎn)稅,，即使家庭唯一的住宅免稅,，穩(wěn)定的現(xiàn)金流支出，也將形成對(duì)房?jī)r(jià)的長(zhǎng)期壓力,，不斷擠壓中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫,。
總而言之，短期內(nèi)房產(chǎn)稅對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響將非常有限,。但中長(zhǎng)期來(lái)看,，隨著房產(chǎn)稅征收的全面鋪開(kāi)，將不斷擠壓中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫,。
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