問：現(xiàn)在，越來越多的年輕人面臨“高房價困局”：是以淪為“房奴”為代價來實現(xiàn)一步到位,，還是梯度消費“先租后買,，先小后大”？請問,，“居者有其屋”就意味著必須買房嗎,？要實現(xiàn)“安居”夢還有哪些途徑？
——上海萬航渡路 王錫唐
答：在房價高企的今天,，要實現(xiàn)“安居夢”,，除了完善住房銷售市場外，也應當發(fā)揮房屋租賃市場的作用,。這為形成梯度消費的理念,、滿足不同群體的住房需求，提供了一條重要的途徑,。
住房市場,，是由銷售市場和租賃市場共同構成的。住房投資者在消費市場形成住房租賃供給方,；在銷售市場得不到自有住房滿足的消費者,，則形成住房租賃需求方。因此，在世界各國,，住房租賃市場普遍關系到住房消費需求的滿足,、住房投資理想的實現(xiàn)以及社會穩(wěn)定有序。當前,，在我國快速城市化的進程中,，發(fā)展和完善住房租賃市場，具有特別重要的意義,。這主要體現(xiàn)在以下幾個方面：
一,、發(fā)展和完善住房租賃市場，有利于中低收入家庭和青年家庭居住需求的實現(xiàn),。住房屬于大宗耐用消費品,，總價額高，多為終身消費居住,，因此,，消費者必須在收入和儲蓄積累達到一定程度時，才可能形成對住房的購買力,。對于很多家庭,，特別是青年家庭和中低收入家庭而言，收入和儲蓄積累需要較長的過程,，面臨著流動性約束,。短期內或較長時間內無力購買自有住房者，必然會走向租賃市場,，以租房方式滿足其居住消費,。
二、發(fā)展和完善住房租賃市場,，有利于城市新移民住房消費需求的實現(xiàn),，促進健康有序的城市化。當前,，我國正處于快速城市化的進程中,，存在龐大的新移民群體。移民群體在工作生活轉換的同時,，也存在著住房需求的轉換,。由于移民群體存在多方面的不確定性，他們的住房消費,，也多以租賃為主,。此外，由于多方面原因,，長期以來我國城市化進程滯后于工業(yè)化進程,，形成了就業(yè)城市化而居住消費不能相應城市化的農民工群體,，既造成了移民群體生活成本的損失，也使城市消費市場發(fā)育滯后,，內需不足,。健康有序的住房租賃市場，則能為新城市移民提供有利的居住條件,。
三,、發(fā)展和完善住房租賃市場，有利于抑制住房銷售市場的泡沫,，促進住房投資理性化,。住房租賃市場和銷售市場，是一對相互影響,、相互參照的共生市場,。住房銷售市場需求，包括消費型需求和投資,、投機型需求兩大類,。住房投資和投機，往往基于對未來房價和租金上漲的預期,，以營利為目的,。當前的房屋租金，是未來租金的參照,；而當前房屋租賃供需,，則是未來房價的參照。一般而言,，住房價格越高,、住房租賃需求越大，未來房價上漲預期越高,，住房投資和投機也就越有利可圖,。所以,，不完善的租賃市場,，不但會傳達錯誤的租金價格和租金供需信息，也會誤導住房需求,，形成住房銷售市場泡沫,。而健康完善的租賃市場，有利于抑制住房銷售市場過度的投資和投機需求,，促進住房銷售市場的理性回歸,。
四、發(fā)展和完善住房租賃市場,，有利于政府制訂有針對性的住房調控政策,。住房租賃和銷售市場的共生關系,，使租賃市場的信息成為監(jiān)測住房市場健康度的重要指標，也成為制訂住房市場調控政策的重要參照信息,。在完善的市場中,，住房租賃價格能夠較好地反映城市的真實住房供需關系。一般而言,，當供給大于需求時,，租賃價格上漲；反之亦然,。因此,，售租價格比（每平方米建筑面積房價與每平方米使用面積月租金的比值）被廣泛地用來衡量住房銷售市場的泡沫程度。售租價格比越高,，住房市場投機成分越大,，房價泡沫成分越強。在這種情況下,，政府調控的重點,，就在于打擊住房投機，擠壓房價泡沫,。反之,，售租價格比走低，則說明城市住房消費需求增長快于住房供給增長,。在這種情況下,，政策調控的重點，就在于增加住房市場的有效供給,。而不完善的租賃市場,，則會提供不準確的租售信息，對政策調控形成誤導,。
住房租賃市場的缺陷會影響相當一部分人群住房需求的實現(xiàn),，也影響到了人們對于房屋市場發(fā)展和未來的判斷。改善百姓的住房狀況,，滿足更多人的住房需求,，既要發(fā)展和完善住房銷售市場，也要多方面加強住房租賃市場的管理和調控,，以梯度消費理念支撐多元化需求,。不同收入群體，應根據(jù)收入實際,，購買或租賃與自己承受能力相適應的住房,。在住房租賃市場這一塊，除了完全由市場提供的私人租賃房外,，也應發(fā)展面向最低收入階層的廉租房,，以及非營利的公共租賃房,。