房地產(chǎn)市場(chǎng)正在發(fā)生結(jié)構(gòu)性變化，這種變化可以向好的方向轉(zhuǎn)變,，也可以劣質(zhì)化,。在此關(guān)鍵時(shí)刻，有關(guān)方面必須改變方式,，防止房地產(chǎn)泡沫借城鎮(zhèn)化之機(jī)向三四線(xiàn)城市蔓延,，使中國(guó)還沒(méi)有城鎮(zhèn)化，就已經(jīng)產(chǎn)業(yè)空心化與資產(chǎn)泡沫化,。
僅看數(shù)據(jù),，我們會(huì)對(duì)房地產(chǎn)新政沮喪不已，新政紙老虎被市場(chǎng)一戳就破,。但泡沫已經(jīng)出現(xiàn)了變異,，不用多久，我們就會(huì)看到房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化,，這個(gè)變化從三四線(xiàn)城市,、商業(yè)地產(chǎn)、房地產(chǎn)股開(kāi)始,。
從平均數(shù)看,，中國(guó)房?jī)r(jià)整體上升，一線(xiàn)城市泡沫加劇,。根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)全樣本調(diào)查數(shù)據(jù),，2010年12月，全國(guó)100個(gè)城市住宅平均價(jià)格為8564元/平方米,，環(huán)比上漲0.9%，其中82個(gè)城市價(jià)格環(huán)比上漲,，18個(gè)城市環(huán)比下跌,。四大一線(xiàn)城市全年新建商品住宅均價(jià)大幅上漲，北京2010年新建商品住宅均價(jià)已達(dá)到20328元/平方米,，同比大漲42%,，漲幅居四大一線(xiàn)城市之首；上海全年均價(jià)達(dá)22261元/平方米,，堪稱(chēng)全國(guó)房?jī)r(jià)最高的城市,，全年均價(jià)同比漲幅為40%；廣州2010年均價(jià)也突破萬(wàn)元大關(guān),，達(dá)到11579元/平方米,，同比上漲23%；深圳均價(jià)也已站在2萬(wàn)元以上,，達(dá)到20596元/平方米,，同比漲幅為33%,。
房地產(chǎn)在2010年的變化是三四線(xiàn)城市堅(jiān)挺，買(mǎi)地由城市深入鄉(xiāng)村,，城市綜合體方興未艾,，商業(yè)地產(chǎn)好于住宅地產(chǎn)。從好的方面解讀,，中國(guó)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程正在加速,，房地產(chǎn)商與地方政府自覺(jué)把房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與城鎮(zhèn)化、消費(fèi)升級(jí)結(jié)合到一起,；從壞的角度解讀,，中國(guó)很可能陷入城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的房產(chǎn)泡沫陷阱，急劇上升的房?jī)r(jià)透支了未來(lái)的城鎮(zhèn)化后勁與城鎮(zhèn)內(nèi)需潛力,。
從房?jī)r(jià)收入比等數(shù)據(jù)看,，二線(xiàn)以下城市的房地產(chǎn)泡沫高于一線(xiàn)城市，但被絕對(duì)價(jià)格所掩蓋,。
根據(jù)中國(guó)社科院去年底公布的《住房綠皮書(shū)》,，全國(guó)35個(gè)大中城市平均房?jī)r(jià)泡沫達(dá)29.5%，二三線(xiàn)城市的泡沫開(kāi)始高于一線(xiàn)城市：福州,、杭州,、南寧、青島,、天津,、蘭州、石家莊泡沫指數(shù)最高,，泡沫成分占實(shí)際價(jià)格比例在50%以上,；位列其后、泡沫成分占實(shí)際價(jià)格比例在30％~50％之間的城市有北京,、深圳,、武漢、上海等,。
從2009年,、2010年開(kāi)發(fā)商拿地的重心可以看出，未來(lái)土地儲(chǔ)備與房地產(chǎn)炒作將逐漸轉(zhuǎn)移到二三線(xiàn)城市,。2009年一線(xiàn)城市土地競(jìng)爭(zhēng)較為激烈,，二三線(xiàn)城市同樣成為焦點(diǎn)。萬(wàn)科在2009年12月新增的8個(gè)項(xiàng)目全部位于二三線(xiàn)城市,，包括大連,、沈陽(yáng)、天津,、武漢,、煙臺(tái),、東莞、廈門(mén)和長(zhǎng)春,。到2010年年初,，公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，萬(wàn)科,、中海,、保利、富力等30多家大型房企在二三線(xiàn)城市新增土地儲(chǔ)備的建筑面積超過(guò)1200萬(wàn)平方米,，占到其總新增土地儲(chǔ)備建筑面積的60%以上,，而在一線(xiàn)城市的新增土地儲(chǔ)備最少，占比在20%左右,。
從筆者看到的情況,，二線(xiàn)以下的城市大規(guī)模拿地蔚為壯觀(guān)，地方政府希望開(kāi)發(fā)商拿走大塊土地,，除了一次性土地出讓兌現(xiàn)以后,，還能夠引入品牌，提升當(dāng)?shù)氐南M(fèi)層級(jí),，而開(kāi)發(fā)商則要求摻上商品住宅的沙子保證盈利,。雙方一拍即合。
從商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格來(lái)看,，可能透支了未來(lái)數(shù)年的盈利空間,。上海、北京,、深圳等地的商鋪和寫(xiě)字樓出現(xiàn)了明顯的上升,。廣州市十區(qū)的一手商鋪成交均價(jià)已接近40000元/平方米；內(nèi)地一些城市中心地區(qū)每平方米在3萬(wàn)到4萬(wàn)左右,；深圳寫(xiě)字樓連漲5月,，商鋪均價(jià)半年漲1.3倍。與債券收益率比較,，尤其是企業(yè)債相比,，除了江陰等地區(qū)外,，我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)投資價(jià)值已經(jīng)不高,。許多人投資商業(yè)地產(chǎn)是為了轉(zhuǎn)手、轉(zhuǎn)租,，而不是為了經(jīng)營(yíng),。事實(shí)上，包括家樂(lè)福等大型零售企業(yè)在內(nèi),，多數(shù)時(shí)間在為房東打工,。
軌道交通熱潮,，伴隨著城鎮(zhèn)化而深入。很可惜,，中國(guó)城鎮(zhèn)化的深入首先表現(xiàn)在房地產(chǎn)價(jià)格的提升與房地產(chǎn)交易的旺盛,，從事實(shí)體與經(jīng)營(yíng)者只能靠?jī)?yōu)惠政策與風(fēng)險(xiǎn)投資等為生。
中國(guó)一線(xiàn)城市集聚了全國(guó)資源造就房地產(chǎn)價(jià)格高地,，三四線(xiàn)城市則吸盡當(dāng)?shù)氐馁Y金才能支撐高房?jī)r(jià),。如果能夠控制住虛擬經(jīng)濟(jì)規(guī)模，中國(guó)房地產(chǎn)向消費(fèi),、城鎮(zhèn)化進(jìn)軍的結(jié)構(gòu)性變化,，就會(huì)成為第二輪改革的有力推手；反之,，就會(huì)成為竭澤而漁的樣板,，數(shù)年之后，成長(zhǎng)中的小城鎮(zhèn)與農(nóng)村就會(huì)因?yàn)楦叻績(jī)r(jià)而凋敝,。