房地產(chǎn)市場正在發(fā)生結構性變化,，這種變化可以向好的方向轉變,，也可以劣質化。在此關鍵時刻,，有關方面必須改變方式,，防止房地產(chǎn)泡沫借城鎮(zhèn)化之機向三四線城市蔓延,，使中國還沒有城鎮(zhèn)化，就已經(jīng)產(chǎn)業(yè)空心化與資產(chǎn)泡沫化,。
僅看數(shù)據(jù),，我們會對房地產(chǎn)新政沮喪不已，新政紙老虎被市場一戳就破,。但泡沫已經(jīng)出現(xiàn)了變異,，不用多久，我們就會看到房地產(chǎn)市場的變化,，這個變化從三四線城市,、商業(yè)地產(chǎn),、房地產(chǎn)股開始。
從平均數(shù)看,，中國房價整體上升,，一線城市泡沫加劇。根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)全樣本調查數(shù)據(jù),，2010年12月,，全國100個城市住宅平均價格為8564元/平方米，環(huán)比上漲0.9%,，其中82個城市價格環(huán)比上漲,，18個城市環(huán)比下跌。四大一線城市全年新建商品住宅均價大幅上漲,，北京2010年新建商品住宅均價已達到20328元/平方米,，同比大漲42%，漲幅居四大一線城市之首,；上海全年均價達22261元/平方米,，堪稱全國房價最高的城市，全年均價同比漲幅為40%,；廣州2010年均價也突破萬元大關,，達到11579元/平方米，同比上漲23%,；深圳均價也已站在2萬元以上,，達到20596元/平方米，同比漲幅為33%,。
房地產(chǎn)在2010年的變化是三四線城市堅挺,，買地由城市深入鄉(xiāng)村，城市綜合體方興未艾,，商業(yè)地產(chǎn)好于住宅地產(chǎn)。從好的方面解讀,，中國的城鎮(zhèn)化進程正在加速,，房地產(chǎn)商與地方政府自覺把房地產(chǎn)開發(fā)與城鎮(zhèn)化、消費升級結合到一起,；從壞的角度解讀,，中國很可能陷入城鎮(zhèn)化進程中的房產(chǎn)泡沫陷阱，急劇上升的房價透支了未來的城鎮(zhèn)化后勁與城鎮(zhèn)內需潛力,。
從房價收入比等數(shù)據(jù)看,，二線以下城市的房地產(chǎn)泡沫高于一線城市，但被絕對價格所掩蓋,。
根據(jù)中國社科院去年底公布的《住房綠皮書》,，全國35個大中城市平均房價泡沫達29.5%,，二三線城市的泡沫開始高于一線城市：福州、杭州,、南寧,、青島、天津,、蘭州,、石家莊泡沫指數(shù)最高，泡沫成分占實際價格比例在50%以上,；位列其后,、泡沫成分占實際價格比例在30％~50％之間的城市有北京、深圳,、武漢,、上海等。
從2009年,、2010年開發(fā)商拿地的重心可以看出,，未來土地儲備與房地產(chǎn)炒作將逐漸轉移到二三線城市。2009年一線城市土地競爭較為激烈,，二三線城市同樣成為焦點,。萬科在2009年12月新增的8個項目全部位于二三線城市，包括大連,、沈陽,、天津、武漢,、煙臺,、東莞、廈門和長春,。到2010年年初,，公開數(shù)據(jù)顯示，萬科,、中海,、保利、富力等30多家大型房企在二三線城市新增土地儲備的建筑面積超過1200萬平方米,，占到其總新增土地儲備建筑面積的60%以上,，而在一線城市的新增土地儲備最少，占比在20%左右,。
從筆者看到的情況,，二線以下的城市大規(guī)模拿地蔚為壯觀，地方政府希望開發(fā)商拿走大塊土地,，除了一次性土地出讓兌現(xiàn)以后,，還能夠引入品牌,，提升當?shù)氐南M層級，而開發(fā)商則要求摻上商品住宅的沙子保證盈利,。雙方一拍即合,。
從商業(yè)地產(chǎn)的價格來看，可能透支了未來數(shù)年的盈利空間,。上海,、北京、深圳等地的商鋪和寫字樓出現(xiàn)了明顯的上升,。廣州市十區(qū)的一手商鋪成交均價已接近40000元/平方米,；內地一些城市中心地區(qū)每平方米在3萬到4萬左右；深圳寫字樓連漲5月,，商鋪均價半年漲1.3倍,。與債券收益率比較，尤其是企業(yè)債相比,，除了江陰等地區(qū)外,，我國的商業(yè)地產(chǎn)投資價值已經(jīng)不高。許多人投資商業(yè)地產(chǎn)是為了轉手,、轉租,，而不是為了經(jīng)營。事實上,，包括家樂福等大型零售企業(yè)在內,，多數(shù)時間在為房東打工。
軌道交通熱潮,，伴隨著城鎮(zhèn)化而深入,。很可惜，中國城鎮(zhèn)化的深入首先表現(xiàn)在房地產(chǎn)價格的提升與房地產(chǎn)交易的旺盛,，從事實體與經(jīng)營者只能靠優(yōu)惠政策與風險投資等為生,。
中國一線城市集聚了全國資源造就房地產(chǎn)價格高地，三四線城市則吸盡當?shù)氐馁Y金才能支撐高房價,。如果能夠控制住虛擬經(jīng)濟規(guī)模,，中國房地產(chǎn)向消費、城鎮(zhèn)化進軍的結構性變化,，就會成為第二輪改革的有力推手；反之,，就會成為竭澤而漁的樣板,，數(shù)年之后，成長中的小城鎮(zhèn)與農村就會因為高房價而凋敝,。