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即使真如某些預言所指，在未來一個具體時間段內(nèi)商品房價格真會跌掉20%,，這也不足以說明任何問題,。商品房價格跌了，并不表示那些長久以來被壓抑了的無效的剛性需求立刻就能釋放,，變?yōu)橛行枨螅@種轉(zhuǎn)化本質(zhì)上不取決于價格的變化，兩者之間并無必然關(guān)系,。這里首要考慮的問題,，還是支付能力也即實際購買力的問題。價格下跌也改變不了很多人買不起房子的現(xiàn)實,，因為支付能力過于薄弱的基本狀況從來沒有改變,。
基于供需關(guān)系的影響，通常情況下,，商品房價格的漲幅變化明顯而且必然要高于,、快于收入的增長變化，這是房改以來大家都需要面對的事實,。舉例來說,，如果一線城市5年間商品房價格平均每年漲幅10%，那5年間累積漲幅值就是50%,，這是不斷堆積和夯實起來的,。而且一般上去了就極難下來，即便偶爾遇有波動,，也只是小幅的,，不損及基本漲勢。這種漲幅的規(guī)律左右了最終的結(jié)論,，就是真的跌了20%,，也不過是狂濤之中落下的一點浪花，微不足道,。
現(xiàn)在很多城市商品房價一年漲個10%是稀松平常之事,，部分城市甚至月同比漲幅居然可達55%。但大多數(shù)時候,，大多數(shù)人的收入是不會在短期內(nèi)大幅提升的,，否則經(jīng)濟學家們就不會強烈提議居民收入增長與CPI掛鉤聯(lián)動了。收入跟不上去,，商品房價跌了20%,，支付能力還是不夠，至少與商品房價格還差著一大截距離,。所以樓價這種跌幅只是在長期上漲累積值上的一種回調(diào),。嚴格來說，這或許叫漲勢放緩,、漲幅回落更加貼切一點,。
價格回調(diào)并不一定等于低價，也不順理成章地等于物美價廉,，甚至還可以說,，如果真能有幸看到價格下跌,，那也不是真實的下跌，對于這種跌幅的美好幻想,，馬上就會因為價格區(qū)間依然不是多數(shù)普通需求可以接受而遭到破滅,。換句話說，從前的旁觀者仍然只能作為旁觀者存在,。這也表明,，斷然將商品房價打下來，也許不一定有實際意義,。
我們更須明白,，商品房價格下滑20%，這已是較大幅度的變動,，無可避免地很可能意味著一些嚴峻的經(jīng)濟問題已經(jīng)出現(xiàn),。價格不只是供需關(guān)系的體現(xiàn)，也是市場形勢乃至整個宏觀經(jīng)濟的反映,。如果一種商品價格出現(xiàn)了較為劇烈的變化,，那通常意味著經(jīng)濟或某些產(chǎn)業(yè)部門是出了大麻煩。故而大家說樓市是經(jīng)濟的晴雨表,，就是這個道理,。這一點，在2008年的次貸風暴中已得到了充分驗證,。此時,，若以為價格發(fā)生了震蕩，收入反而能保持不動,，甚至還會反向性地穩(wěn)定增長,，不是徹頭徹尾的天方夜譚么？
在經(jīng)濟危機期間,，并沒有一個過硬的數(shù)據(jù)可以說明在市場價格受到削弱而松動后,，購買力和興趣卻得到了空前擴張與加強，相反,，我們看到的先兆是需求更加萎靡不振,，市場形勢更趨于蕭條，消費信心遭受重創(chuàng),。在此情緒下,，若想購買能力出現(xiàn)增量趨勢，除非開發(fā)商一時大發(fā)善心,，主動下調(diào)價格來做公益,。
有人說，現(xiàn)在的商品房市場已經(jīng)不大關(guān)普通老百姓的事,，的確是比較客觀的說法,。不用說,，大家一定都對調(diào)控充滿期許，這種期許本身傳達出了一種良好愿望,，但是眼下的調(diào)控是否真能夠削減20%的價格漲幅,，是不是真能促進大眾的購買力,，同樣都值得推敲,。通觀這些年來的調(diào)控，有一點確定無疑：認為調(diào)控必然將商品房價格壓下來的觀點是缺乏常識的,。調(diào)控是必要而且必需的,，但不能解決全部問題，特別是改變價格構(gòu)成或者削平價格,。調(diào)控并不旨在壓樓價,，目前的步驟謹慎、有其局限性的調(diào)控措施,，其效用只在于也只能是從一定程度上削弱或遏制樓價的漲速過高,、過快、過大,，根本上不能使之停止,。
調(diào)控的正面之處，是它有助于牽制或約束價格的步伐,，這是相對性的,，也是它值得肯定的地方。假設(shè)沒有調(diào)控,，價格可能會漲得更快,，比如數(shù)年之間累積起來會達到50%的幅度，那么有了調(diào)控,，雖然漲勢還是不會改變,，但幅度有可能變成40%或30%。這一狀況在過去以及目前還在進行的調(diào)控中間或都有表現(xiàn),，比如數(shù)月或數(shù)季連續(xù)的環(huán)比0.1%的小幅回調(diào),，即是如此。從中可以看出,，調(diào)控是產(chǎn)生了作用的,。在通脹逐漸抬頭的大背景下，這樣的政策調(diào)控恐怕會成為常態(tài),，所謂第三輪調(diào)控的推出,，或更進一步加大調(diào)控力度的可能性，當然也是有的,，但都不會導致真正的樓價下跌的局面,，而只是局限在漲幅峰值的高,、低變化。
不明此中規(guī)律,，過于強調(diào)價格的漲跌,，有可能掩蓋很多常識性和深層次的問題，重點與難點部分會被無足輕重的枝蔓所糾纏和混淆,，進而使得市場矛盾的加劇而持久不得消化,。還有，過于強調(diào)價格漲跌顯然會產(chǎn)生誤導,，即再次鼓勵和迫使大家紛紛起來從商品房市場上尋求問題的最終解決之道,。對此，筆者之前在本欄已有過分析,，這無異緣木求魚,，是辦不到的。無論如何,，商品房價格以至于商品房市場,，不該是居者有其屋的絕對和唯一的風向標。
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