無論是住房銷售面積還是銷售金額，2010年國內房地產市場在政府出臺了一系列調控政策后還是創(chuàng)出了歷史最高水平,，盡管其增幅比2009年有所下降,。若按常例來分析，這真是不可思議,。大家一定會百思不得其解：為何房地產市場難以調整,？巨大的房地產泡沫繼續(xù)在吹大？這到底是政府政策的問題,，還是市場的問題,？面對霧里看花的2010年的房地產市場,，究竟該怎么估計2011年的房地產市場走向呢？
其實,，2010年中國房地產市場的脈絡是十分清晰的,。首先，房地產市場價格畸高其實是部分城市價格過高,，因此采取的相關政策也只是針對部分城市,，但相關部門顯然對此認知不足，而市場投機炒作之風則由一線城市全面蔓延到二,、三線城市,，甚至于全國各地。當全國的房地產市場都處于投機炒作熱潮中時,，全國房地產市場投機預期豈能改變,？房價又怎能調整？
其次,，盡管輿論一再渲染2010年出臺的房地產市場宏觀調控政策是最嚴厲的調控政策,，但實際上國十條僅希望國內市場逐漸回歸到常態(tài),，回到房地產的基本功能,。因此，打擊房地產投機炒作,，讓房地產市場回歸基本功能是保持經濟持續(xù)發(fā)展,、減少社會矛盾與沖突最基本的要義，根本就沒有什么最嚴厲可言,。當然,，對于2009年借助政府過度優(yōu)惠的信貸政策及稅收政策的投機炒作者來說，這些政策是較嚴厲了,。不過,，到現(xiàn)在為止，國十條并沒有真正落實,。比如遏制房地產投機炒作的稅收政策就沒有落實,。所以，不僅無法通過房地產宏觀調控政策來改變整個市場的預期,，而且住房投機炒作者還會據(jù)此認為政府對房地產市場調控不會動真格,，從而更為變本加厲地進入二、三線城市的房地產市場,。
第三,，當政府出臺新的政策沒能落實執(zhí)行時，不僅原有政策慣性無法改變,，而且也讓新政策的信譽度逐漸減弱,。筆者以為,，這就是為何“2010年住房宏觀調控政策出臺不少，但起到作用則十分有限”的原因所在,。
2011年的房地產市場,，同樣面臨巨大的不確定。首先,，政策的不確定仍然是2011年住房市場的基本特征,，這種不確定主要分為兩個方面。一方面,，打擊住房投機炒作,，盡管政府能使用的政策工具不少，但會采取哪些政策工具相當不確定,，而不同的政策工具所產生的效果是不一樣的,。2010年底政府對房地產宏觀調控的決心不僅沒有減弱，還在強化,，但如果不能采取有效的方式真正遏制住房市場的投機炒作之風,，那么住房市場將面臨巨大的不確定。住房市場投機預期不改變,，房價將如何調整同樣是不確定的,。另一方面，住房政策執(zhí)行的不確定性,。如果出臺的政策能擊中市場投機炒作的要害,，但沒有得到認真落實與執(zhí)行，那再好的政策作用也將十分有限,。
其次,，差別化的個人住房信貸政策會如何執(zhí)行。2010年國十條出臺之后,，政府希望用差別化的住房信貸政策來遏制住房的投機炒作,。因此，不僅個人住房信貸政策有重大調整,，而且通過加息來讓貨幣政策轉向,。但現(xiàn)在見不到2009年元旦期間個人住房按揭貸款利率全面調整的跡象。十分奇怪的是,，2009年初個人住房按揭貸款利率下調時,，投機者及借款人人人歡喜，商業(yè)銀行為了擴張其信貸規(guī)模也同樣順水推舟,；但當個人住房貸款利率上調時,，國內商業(yè)銀行卻沒有動力上調存量住房的利率。
在國十條及275號文件之中,，不僅要求停止第三套及以上的住房貸款及個人異地住房貸款,，而且也要求各商業(yè)銀行對個人住房按揭貸款采取差別化的政策,。比如第一套住房的首付比例提供，貸款以風險定價,；第二套以上住房的貸款的首付比例及利率都全面提高,。按理說，在這樣的政策基礎上,，各商業(yè)銀行應在合理評估貸款風險的基礎上,，按照原有貸款合同約定條款可對商業(yè)性個人住房貸款沒有償還部分的利率重新定價，促使其利率逐漸回歸到常態(tài)水平（目前要低200個基點以上）,。特別是如果不上調存量住房的利率而讓其仍然享受7折優(yōu)惠,，商業(yè)銀行這種貸款實際上是虧損的。如果這些政策不落實,，要想把住房投機炒作擠出市場是不可能的,。
第三，雙軌制能否化解當前房地產市場問題,，同樣是不確定的,。2011年政府計劃建設1000萬套保障性住房。也就是說,，2011年政府希望通過住房“保障軌”及住房“市場軌”雙軌制來化解房地產市場的問題與矛盾,。即購買不起住房的居民進入保障軌，而市場軌則讓市場自由發(fā)展,。這種從我國香港特區(qū)及新加坡那里學習來的思路,，在實踐中可能面對更多問題,。香港特區(qū)及新加坡不僅地方小,、人口少，而且政府財力強,。即便如此,，這兩個地區(qū)的保障住房體系也花了60乃至70年，才達到今年這種非理想的程度,。對于人口眾多的中國內地來說,，要達到香港特區(qū)以及新加坡的保障性住房水平，至少也得200年,。
中國內地不僅人口眾多,，而且廣大不同區(qū)域的經濟發(fā)展水平與環(huán)境的差別極大，不少地方政府的財力有限,。以中西部地區(qū)目前的經濟發(fā)展水平,，如果沒有中央政府財政支持，完全沒有能力解決當?shù)氐谋Ｕ闲宰》�,。就算財政有能力每年建設1000萬套住房,，但1000萬套住房建設僅滿足城市居民住房條件的“補課”需要,，就得很長時間，而每年通過城市化進入城市的人口要靠住房保障體系解決住房問題更是困難,。更何況,，保障性住房體系并非僅是保障城市弱勢居民的居住權，而且是保障全體國人居住權的問題,。這是現(xiàn)代文明社會的基礎,。政府加大狹義上的保障性住房投入天經地義，同時也只是對以前保障性住房投入太少的補課,。但是希望通過這種狹義的保障性住房來解決全民的住房問題,，難度當然更大。在這種情況下,，2011年的房地產市場到底如何,，將面臨許多不確定。